РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе
председательствующего Поповой Е.В.,
при секретаре Ширяевой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5082/10 по иску Калюжного С.А. к ОАО «Национальный торговый банк» о признании протокола и решения общего собрания собственников помещений недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Калюжный С.А. обратился в суд с вышеуказанным иском. Просит признать протокол общего собрания собственников помещений в здании № <адрес> от 26.03.2010 года недействительным в части подтверждения факта утверждения общим собранием условий договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания, расположенного по адресу: <адрес>; а также признать решение общего собрания собственников помещений в здании № <адрес> от 26.03.2010 года недействительным в части заключения договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания, расположенного по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал суду пояснил, что он является собственником нежилого индивидуального помещения, а также собственником мест общего пользования в здании, расположенном по адресу: г.о.Тольятти, <адрес>. С начала эксплуатации здания и до 01.04.2010 г. содержанием здания занималось ООО «Ярослава». 26.03.2010 г. ООО «Ярослава» провело собрание собственников помещений в здании на котором было принято решение передать функции управления общим имуществом управляющей компании ООО «Жилсервис+». 16.04.2010 г. ООО УК «Жилсервис+» предложило собственникам оформить договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом. Однако, условия данного договора, текст которого совпадал с текстом проекта, розданного во время собрания, содержал ряд не приемлемых условий. Условия договора на собрании в какой-то мере обсуждались, но на голосование не выносились. Однако в п.4 протокола указано, что решение принято большинством голосов: решили утвердить условия технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг, условий содержания, ремонта общего имущества в здании ТД «Призма», расположенного по адресу: <адрес> с ООО «УК «Жилсервис+», а также утвердить данный проект договора между собственниками помещений в здании ТД «Призма» и ООО «Жилсервис+». Истец не согласен с условиями договора, которые якобы были приняты большинством собственников здания на собрании 26.03.2010 г., в связи с чем, просит признать протокол собрания в данной части не действительным, поскольку при заключении договора не было достигнуто согласованной воли двух сторон. Стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, в частности по вопросу о предмете и цене договора. Договор противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства. Считает, что принятым на собрании решением нарушены его права. Просил иск удовлетворить.
Ответчик - представитель ОАО «НТБ» в судебное заседание не явился, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя, с исковыми требованиями согласны.
Третье лицо - Воейков В.М., в судебном заседании иск поддержал, суду пояснив, что он также является собственником нежилого помещения а также собственником мест общего пользования в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Считает решение общего собрания собственников незаконным, поскольку утвержденные собранием условия технического обслуживания здания не могут обеспечивать его надлежащее содержание, так как перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества здания не соответствует нормативному объему такого рода работ и услуг и тем самым не обеспечивают его надежность и безопасность, что в свою очередь ставит под угрозу жизнь и здоровье как самих собственников здания, в том числе и его, так и иных граждан, посещающих здание. Считает, что противоречит законодательству утвержденный порядок расчета электроэнергии, поскольку не привязан к фактическому объему израсходованной в помещениях энергии, а к площади этих помещений, что не может считаться надлежащим учетом электроэнергии, так как такой порядок на нормах действующего законодательства РФ не основан, ему противоречит и не может обеспечить правильный учет коммунальных ресурсов, потребляемых как в местах общего пользования, так и в отдельно взятом помещении каждого собственника. Более того, в силу ст. 44 ЖК РФ вопросы порядка и условий оплаты коммунальных услуг к компетенции общего собрания собственников не отнесены. Порядок учета объема потребляемых коммунальных услуг прямо закреплен действующим законодательство и не мог быть изменен решением общего собрания. Однако, оспариваемым решением одних собственников без учета мнения других собственников установлен иной порядок, чем нарушены его законные права и интересы по обеспечению правильного учета коммунальных ресурсов, потребляемых в местах общего пользования здания. А также причиняются убытки. Просит иск удовлетворить.
Третье лицо – представитель ООО УК «Жилсервис +» Миронова Е.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требования не согласилась, суду пояснила, что 26.03.2010 г. собственники ТД «Призма» проводили общее собрание и передали функции по управлению зданием новой управляющей компании. Собрание проводил директор ООО «Ярослава» На данном собрании оговаривались стоимость оказания услуг, которые необходимы для обслуживания нежилого здания, эти же услуги предоставляла и предыдущая УК. Собственникам были представлены проекты договоров, одинаковые для всех. В течение 1-1,5 месяцев собственники знакомились с проектом, затем подписывали его. И если бы они не были согласны с договором, то, следовательно, не подписали бы. Из 33 собственников договор не подписали только 3 собственника: Калюжный, Воейков и Горболысова. Горболысова Н.В. не подписала, поскольку всеми ее делами занимается ее супруг и без него она не подписывает документы, а он постоянно в командировках. Голосование проводилось не только устно, но и письменно - раздавались листы голосования. Подсчет голосов производился согласно площадей, на которые есть свидетельства. Так как у ООО «Ярослава» находилось больше имущества в собственности, то и голосов у него больше. Большинство собственников присутствовало на собрании, следует, что все, в том числе и истец были уведомлены. И общее собрание было проведено правомерно, присутствовало более 2/3 голосов. Права истца и других собственников не нарушаются, условия договора одинаковы для всех. Основанием для изменения условий договора является согласие на это всех собственников, однако истец не идет на встречу. Распределение электроэнергии происходит исходя из доли собственности. У собственников по два свидетельства, эти обе площади суммируются и составляются расходы на содержание. Кроме того, вопрос о дополнительных услугах, например, по пожарной безопасности, собственники могут решить на общем собрании и включить их в договор, но в этом случае будет и соответствующая доплата.
Третье лицо – Узенькова Л.П. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, согласно предоставленному заявлению не возражала против удовлетворения иска и указала, что она не присутствовала на общем собрании собственников нежилых помещений здания, так как не была уведомлена о дате и времени его проведения. Так же не согласна с условиями договора.
Третьи лица – ООО «Ярослава», НОУ ТУЦ «Спектр», ЗАО «Тандер», ООО «Оптиум», Миронов В.О., Шведов А.Н., Лунин В.А., Лунина И.В., Князева Е.В., Демидова И.Е., Кобыльсков А.А., Соколова А.В., Соколова Н.Г., Кочережко Я.А., Шестаков Е.В., Слугин М.П., Ржевский А.А., Наумов В.О., Сарапулов С.В., Болотина О.С., Кирюхина Н.В., Воробьев В.В., Салманов Г.И., Бобровский В.М., Васильева С.Р., Чабан А.В., Горбалысова Н.В., Ксенофонтов О.В., Пономарева Н.Ю. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.
Ранее в судебном заседании третьи лица Соколова А.В., Слугин М.П., представитель ЗАО «Тандер» с исковыми требованиями согласились в части, пояснив, что о собрании собственников нежилых помещений они узнали заранее, договор подписывали и были согласны с ним, однако на сегодняшний день полагают, что условия договора необходимо дополнить.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, считает, что иск является не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Судом установлено, что Калюжному С.А. на праве общей долевой собственности (доля 210/48010) принадлежит нежилое помещение, площадью 480,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>: 1 этаж комнаты №№ 1, 2, 3, 15, 16, 17, 18, 19; 2 этаж комнаты №№ 1, 2, 8, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20; 3 этаж комнаты №№ 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 18, 20; 4 этаж комнаты №№ 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 21; 5 этаж комнаты №№ 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.
Также установлено, что кроме истца в настоящее время зарегистрировано 33 собственника здания ТД «Призма» расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в здании ТД «Призма» по адресу: г.о. Тольятти, <адрес> от 26.03.2010 г. большинством голосов принято решение о передаче обязанности по управлению общим имуществом управляющей организации ООО УК «Жилсервис+».
Истец оспаривает законность проведенного собрания, в части подтверждения факта утверждения общим собранием условий договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания, расположенного по адресу: <адрес>; а также решение общего собрания в части заключения договора на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания, расположенного по адресу: <адрес> с ООО УК «Жилсервис+».
В постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289,290 ГК РФ.
Таким образом, указание Пленума ВАС РФ на необходимость применения к правоотношениям по рассматриваемому судом спору статей 289 (Квартира как объект права собственности) и 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме) ГК РФ позволяет сделать вывод о возможности применения именно жилищного законодательства к вопросу содержания здания.
В силу ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений является органом управления к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления домом и другие вопросы управления зданием.
В соответствии с ч.3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно ч.ч. 1, 5, 6 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Исходя из вышеуказанных норм, оформленное протоколом решение общего собрания собственников нежилых помещений принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений.
Из протокола общего собрания собственников помещений, расположенных в ТД «Призма», усматривается, что общая площадь здания составляет 3068,6 кв. метров. Между тем общая площадь помещений собственников, присутствующих и зарегистрированных на общем собрании, составляет 2285,6 кв. метров, что составляет 74,48% от общего числа голосов.
Решением общего собрания функции управления общим имуществом переданы управляющей организации ООО УК «Жилсервис+»: за голосовали 70,79% голосов, против – 3,69%, воздержалось – 0%. Также был определен размер расходов на содержание общего имущества в сумме 60 рублей с 1 кв. метра общей площади помещения: за голосовали 67,31% голосов, против – 7,17%, воздержалось – 0%.
Кроме того, решением общего собрания были утверждены условия технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг, условий содержания, ремонта общего имущества здания в соответствии с договором на оказание комплексных услуг по управлению общим имуществом здания ТД «Призма», заключенного с ООО УК «Жилсервис+», и утвержден проект договора между собственниками помещений здания и управляющей организацией: за голосовали 69,42% голосов, против 2,05%, воздержалось – 3,01%.
Таким образом, суд приходит к выводу, что решения по указанным вопросам были приняты большинством голосов собственников, принимавших участие в собрании.
Применяя по аналогии нормы ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Вместе с тем ч. 6 ст. 46 ЖК РФ предоставляет собственнику помещений право обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Доводы истца о том, что была нарушена процедура проведения общего собрания, поскольку собственники помещений не были извещены надлежащим образом о дате и времени проведения собрания, суд считает не состоятельными, поскольку о дате проведения собрания было указано в объявлении, и общее собрание имело кворум, предусмотренный ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, каких-либо доказательства в подтверждение отсутствия кворума истцом суду не представлено. Более того, из документов, имеющихся в деле, усматривается, что на собрании собственники помещений здания присутствовали в подавляющем большинстве.
Также суд не может согласиться с доводами истца о безусловной необходимости признания решения общего собрания собственников помещений здания недействительным по тем основаниям, что не была однозначно сформирована воля собственников и стороны не пришли к согласованию по всем условиям договора, кроме того нет существенного условия – цены договора и возможности ее изменения в одностороннем порядке, а также то, что в договоре не предусмотрено, что УК занимается обеспечением безопасности здания, в том числе пожарной безопасности здания, уборке сосулек, презентабельного состояния здания в целом.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, закон наделяет собственников помещений в здании правом самостоятельно устанавливать условия договора управления: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные эти услуги предоставить.
Суд считает, что в данном случае решение о необходимом объеме работ и услуг по содержанию здания собственниками было принято, собственники согласились и с предложенной системой оплаты содержания здания, поскольку подавляющее большинство собственников здания заключили договоры с управляющей организацией, чем подтвердили свое решение передать управление зданием ООО «Жилсервис+» на конкретных условиях, а следовательно пришли к соглашению по всем существенным условиям договора (предмете, цене).
В судебном заседании представитель управляющей организации не отрицала, что заключенный договор не предусматривает обязанность управляющей компании по осмотру общего имущества, принятию мер пожарной безопасности и мер по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства.
Суд не принимает во внимание доводы истца о буквальном применении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме к сложившимся правоотношениям собственников помещений в нежилом здании, поскольку указанные правила были приняты для защиты интересов граждан-жителей многоквартирных домов, как более слабой стороны в договоре управления многоквартирным домом.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение не нарушает права истца а также третьего лица Воейкова В.М., заявляющего о несостоятельности принятого на общем собрании решения.
Доводы истца о неправомерном расчете платы за содержание и охрану общего имущества здания путем включения в цену договора не только площадей мест общего пользования, но и площадей личных помещений истца, вопреки нормативно-правовым актам, которые регулируют размер платы, суд находит не состоятельными.
Так, управляющая организация оказывает собственникам помещений услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, отоплению и электроснабжению. При этом системы отопления и электроснабжения являются едиными системами, расположенными, в том числе, и в индивидуальных помещениях истца, а ненадлежащее содержание указанного общего имущества неизбежно повлечет за собой неисправность систем, расположенных в личных помещениях истца. По мнению суда, принимаемые собственниками меры по охране общего имущества здания, способствуют не только сохранности общего имущества, но и сохранности личного имущества истца, поскольку препятствуют проникновению в здание посторонних лиц. При таких обстоятельствах суд находит правомерным включение в расчет стоимости не только площадей мест общего пользования, но и площади личных помещений истца.
Кроме того, истец и третье лицо Воейков В.М. считают неправильным порядок расчета количества электроэнергии, потребляемой в местах общего пользования здания, и считают, что необходимо применять такой порядок учета электроэнергиии, который позволял бы определить фактический объем электроэнергии, потребленной как в местах общего пользовании, так и в отдельно взятых личных помещениях собственников.
Вместе с тем, судом установлено, что доля электроэнергии, приходящаяся на места общего пользования, рассчитывается управляющей организацией следующим образом: общая потребленная электроэнергия минус электроэнергия, потребленная по показаниям собственников, имеющих приборы индивидуального учета = остаток.
Остаток распределяется следующим образом:
- для собственников, не имеющих приборов индивидуального учета электроэнергии: остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* (площадь индивидуальной собственности (офис) + доля, приходящаяся на места общего пользования).
- для собственников, имеющих приборы индивидуального учета электроэнергии: остаток/ (общая площадь здания - площадь индивидуальных помещений собственников, имеющих приборы учета – площадь 6 этажа – площадь подвала)* доля, приходящаяся на места общего пользования).
Правомерность использования такого принципа расчета неоднократно проверялась судом в рамках рассмотрения гражданских дел по спорам Воейкова В.М. с организацией, ранее осуществлявшей управление зданием, а также в ходе рассмотрения иска ВоейковаВ.М. к ООО «Ярослава» и ОАО «НТБ».
Кроме того, изменение порядка исчисления и распределения расходов по электроэнергии в местах общего пользования относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Указанный порядок был вновь одобрен большинством собственников здания, поскольку он поддерживался в течение всего периода управления зданием, то есть с 2005года. Следовательно в силу ст. 46 ЖК РФ собственники нежилых помещений в здании обязаны подчиняться решению большинства и оплачивать расходы по электроэнергии согласно одобренной всеми собственниками системе расчета. Сложившийся порядок расчета оплаты электроэнергии, определенный соглашением собственников не противоречит действующему законодательству.
Заслуживает внимания и то обстоятельство, что третье лицо Воейков В.М. не оплачивает содержание принадлежащих ему помещений даже в объеме, предусмотренном заключенным договором, то есть из расчета 60 руб. за кв. метр, что подтверждается вступившим в законную силу судебным решением от 13.10.2010 года, которым с ВоейковаВ.М. взыскана задолженность в размере 102870 рублей. Следовательно, его доводы о его желании увеличить объем услуг по договору и о готовности нести дополнительные расходы в связи с таким увеличением не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявление третьего лица о том, что решение может в будущем привести к убыткам не может быть принято судом во внимание, поскольку суд не может рассматривать требования заявленные на будущее. И в случае причинения убытков по электроэнергии третье лицо – Воейков В.М. не лишен права на обращение в суд для произведения перерасчета.
Кроме того, признание решения недействительным не влечет признания недействительными договоров, заключенными с другими собственниками и касается это решение только истца Калюжного С.А. и третьего лица Воейкова В.М. Инициированное Калюжным С.А. и Воейковым В.М. внеочередное общее собрание собственников помещений для решения вопроса о внесении изменений в договор назначенное на 03.12.2010 г. не состоялось. Что также указывает на тот факт, что другие собственники здания в полном объеме согласны с условиями заключенного договора.
Закон предоставляет суду право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), если голосование собственника, оспаривающего решение, не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Таким образом, закон предполагает возможность отмены оспариваемого истцом решения лишь в крайнем случае, а именно в случае нарушения фундаментальных прав собственника, в том числе, повлекших причинение ему убытков. В данном деле таких нарушений судом не установлено.
Заявление истца о том, что ООО «Ярослава» не было привлечено судом к участию в деле в качестве ответчика не состоятельно, поскольку истец обратился с исковыми требованиями к ответчику ОАО «НТБ». Ответчик - лицо, привлекаемое судом к ответу по требованию, заявленному истцом, в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика или соответчиков в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе. В ходе рассмотрения дела ООО «Ярослава» было привлечено судом в качестве третьего лица. Вместе с тем, истец не лишен права заявлять исковые требованиям непосредственно к ООО «Ярослава». В ходе судебного разбирательства истец не воспользовался правом на совершение распорядительных действий, ходатайств в порядке ст.39 ГПК РФ от истца не поступало.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В иске Калюжному С.А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 10.12.2010 года.
Председательствующий: