РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 декабря 2010 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,
при секретаре Тормозовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4389/10г. по иску Ивашова И.Н. к Красновой И.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Ивашов И.Н. обратился в суд с иском о признании состоявшейся сделкой предварительного договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул.Ленина, <адрес>, заключенного 21.12.2009 года между Ивашовым И.Н. и Красновой И.В., и о признании за Ивашовым И.Н. права собственности на 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
В судебном заседании истец Ивашов И.Н. и его представитель Гоошуцун В.П., действующий на основании доверенности, изменили исковые требования и просили понудить Краснову И.В. заключить с Ивашовым И.Н. основной договор купли-продажи спорного жилого помещения на условиях проекта договора, направленного истцом ответчице 05.02.2010 года. В обоснование требований указали на то, что 21.12.2009 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли в квартире, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 21.02.2010 года основного договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул.Ленина, <адрес>. Во исполнение условий предварительного договора истец передал ответчице денежную сумму в размере 300000 рублей в качестве полной оплаты за проданное помещение, однако Краснова И.В. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.
Ответчица Краснова И.В. в судебном заседании исковые требования не признала и указала на то, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения является притворной сделкой. 21.12.2009 года она и истец заключили устный договор займа на сумму 300000 рублей под залог принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В действительности она не намеревалась отчуждать принадлежащее ей имущество, а предварительный договор был заключен в целях обеспечения договора займа.
Третьи лица Краснов С.А. и Краснов А.В. в судебном заседании не согласились с исковыми требованиями и пояснили, что они являются собственниками 2/3 долей в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение. В 2009 году ответчица, нуждаясь в денежных средствах, заключала многочисленные договоры займа, кроме того, неправомерно отчуждала имущество, совместно нажитое супругами Красновыми. Полагают, что ответчица не имела намерения реализовать спорное имущество, поскольку не ставила остальных собственников в известность о продаже принадлежащей ей доли в жилом помещении. Считают заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры притворной сделкой, указывая на наличие между сторонами обязательств по договору займа.
Представители третьих лиц Баженов О.В. и Козик В.В., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании не согласились с исковыми требованиями и пояснили, что у Красновой И.В. отсутствовало намерение отчуждать принадлежащее ей спорное имущество, являющееся единственным жильем ответчицы. Полагают, что арест спорного имущества, наложенный судебными определениями по другим гражданским делам, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области Аладин В.Ю., действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, согласно предоставленному отзыву, просил рассмотреть дело в его отсутствие и указал на наличие у Ивашова И.Н. права требовать от Красновой И.В. возврата денежных средств либо заключения основного договора купли-продажи.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, проверив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ответчица является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленина, <адрес>. Собственниками остальных долей являются третьи лица Краснов А.В. и Краснов С.А. (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности).
21.12.2009 года между Красновой И.В. и Ивашовым И.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи доли 1/3 в квартире (далее – «основной договор»), расположенной по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Ленина, <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи.
В соответствии с п. 3 названного договора стоимость жилого помещения была согласована сторонами в размере 300000 рублей.
Согласно п.6 указанного договора настоящий договор является предварительным и содержит условия договора купли-продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем. Кроме того, стороны обязуются не позднее 21.02.2010 года получить все необходимые документы и заключить основной договор (п.7 договора).
Пунктом 9 договора предусмотрено право каждой из сторон обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор в случае уклонения другой стороны от заключения такого договора.
По расписке от 21.12.2009 года Ивашов И.Н. передал Красновой И.В. в качестве полной оплаты отчуждаемого имущества денежную сумму в размере 300000 рублей. В судебном заседании Краснова И.В. не оспаривала, что подписи в названных документах принадлежат ей, а также не оспаривала факт получения от истца денег в сумме 300000 рублей.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его ничтожность.
На основании п. 2 ст. 434 и п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В силу п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 2 Закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Из приведенных правовых норм следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе, части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы названного договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации, как на то ошибочно указывают представители Краснова А.В. и Краснова С.А.
По смыслу закона предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, поскольку предметом указанного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.
На аналогичное толкование закона указывает и Верховный Суд РФ в своем определении от 20.07.2010 года № 5-В10-42.
В судебном заседании ответчица заявила о притворности предварительного договора купли-продажи недвижимости и утверждала, что названный договор прикрывал иную сделку, а именно договор займа на сумму 300000 рублей, при этом обеспечением исполнения обязательств заемщика являлся залог спорного недвижимого имущества.
Об отсутствии у Красновой И.В. намерения на отчуждение принадлежащей ей части жилого помещения заявили и представители третьих лиц, однако, по мнению суда, с этими доводами согласиться нельзя.
Так, указанные доводы опровергаются показаниями свидетелей Л. и Т., согласно которым в начале декабря 2009 года ответчица неоднократно обращалась в агентства по продаже недвижимости с целью реализовать принадлежащую ей долю в праве на жилое помещение. Свидетель Ивашова Ю.В. показала, что в конце 2009 года она и ее супруг Ивашов И.Н. решили приобрести часть жилого помещения, принадлежащего ответчице. Супруг ответчицы Краснов А.В. не оспаривал, что в 2009 году Краснова И.В. нуждалась в денежных средствах.
Таким образом, из приведенных доказательств усматривается намерение ответчицы распорядиться принадлежащей ей частью жилого помещения. Суд доверяет показаниям указанных лиц, так как они соответствуют друг другу, оснований лжесвидетельствовать в чью-либо пользу свидетели не имеют.
Следует также отметить, что в марте 2010 года брак между ответчицей и Красновым А.В. расторгнут, а сын ответчицы Краснов С.А. достиг совершеннолетия, следовательно, у ответчицы отсутствовала необходимость в сохранении за собой права на указанное жилое помещение. Отсутствие такой необходимости подтвердила и сама ответчица, пояснившая, что после расторжения брака с Красновым А.В. она выехала из спорного жилого помещения и проживает в наемной квартире.
Суд находит не состоятельными ссылки ответчицы на притворность предварительного договора купли-продажи недвижимости и на свою юридическую неосведомленность по поводу разницы в оформлении такого договора и договора займа, поскольку указанные доводы опровергаются материалами гражданского дела № года, исследованными судом. Так, в материалах названного гражданского дела имеется договор займа, заключенный между Григорьевым А.И. и заемщиком Красновой И.В. 06.06.2009 года, то есть до заключения предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения. В материалах дела также имеется договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный Красновой И.В. в 1999 году.
Более того, согласно приговору Автозаводского районного суда от 17.09.2010 года Краснова И.В. была осуждена за совершение двух эпизодов хищения чужих денежных средств путем заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества, собственником которого ответчица не являлась. Заслуживает внимания то обстоятельство, что указанные действия были совершены Красновой И.В. в ноябре 2008 года и в сентябре 2009 года, то есть непосредственно перед заключением договора с Ивашовым И.Н.
В расписке о получении от истца денег в сумме 300000 рублей также указано, что названная сумма передана ответчице в качестве полной оплаты стоимости части жилого помещения, а не в качестве займа.
Проанализировав представленные документы, суд находит, что на момент заключения предварительного договора с истцом ответчица была осведомлена о последствиях заключения как договора займа, так и договора купли-продажи недвижимости, и выразила свое намерение на отчуждение принадлежащей ей части жилого помещения. Не могут быть приняты во внимание доводы ответчицы о притворности предварительного договора купли-продажи недвижимости и о наличии между сторонами договора займа, обеспеченного залогом недвижимости, поскольку суду не представлены достоверные доказательства, подтверждающие указанные доводы.
Оспаривая договор, ответчица указала на заниженную стоимость спорного имущества, но эти доводы суд находит не состоятельными, поскольку они не подтверждены какими-либо доказательствами, и опровергаются показаниями свидетеля Табакова И.Г., согласно которым стоимость спорной доли является соразмерной рыночной цене и соответствует качественным характеристикам жилого помещения (двухкомнатная квартира хрущевской планировки с проходными комнатами). Доказательств иного суду не представлено.
По мнению суда, одно лишь заключение эксперта № от 13.11.2010 года относительно принадлежности подписи заказчика в договоре оказания услуг по продаже недвижимого имущества от 07.12.2009 года само по себе не может безусловно свидетельствовать о притворности предварительного договора купли-продажи, как на то указали ответчица и представители третьих лиц.
Так, эксперты не обнаружили признаков технической подделки либо копирования, а вывод экспертов о том, что подпись от имени Красновой И.В. в графе «Заказчик» названного договора выполнена не ответчицей, а иным лицом, носит вероятностный, а не категоричный характер. По мнению суда, указанный вывод не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Суд не принимает во внимание и доводы ответчицы, а также представителей третьих лиц о неполучении Красновой И.В. предложения истца заключить основной договор купли-продажи, поскольку суду были представлены документы, подтверждающие надлежащее и своевременное направление истцом в адрес ответчицы оферты и проекта основного договора. Между тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, само по себе неполучение указанной оферты ответчицей также не может быть поставлено в вину истцу, добросовестно выполнившему все обязательства по оплате предмета спора, и не является основанием к отказу в иске, поскольку обязательства сторон, предусмотренные договором, не прекратились (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).
В судебном заседании третьи лица указали на то, что они, как участники общей долевой собственности, не согласны на отчуждение истцу части жилого помещения, принадлежащей Красновой И.В.
Между тем, суд разъяснил третьим лицам право требовать перевода на них прав и обязанностей покупателей, но Краснов А.В. и Краснов С.А. пояснили, что у них отсутствуют денежные средства, необходимые для выкупа спорной доли, а представители третьих лиц указали на отсутствие необходимости заявлять названные требования. При таких обстоятельствах суд считает, что третьи лица не желают воспользоваться своим преимущественным правом покупки части жилого помещения, принадлежащего Красновой И.В., следовательно, такое право приобретает истец. Следует отметить, что о наличии предварительного договора, заключенного с истцом, третьим лицам стало известно уже в феврале 2010 года, однако они не предприняли попыток реализовать свое преимущественное право покупки, а с иском о разделе совместно нажитого имущества Краснов А.В. обратился в суд лишь после того, как Ивашов И.Н. стал в судебном порядке претендовать на спорную часть жилого помещения.
Суд соглашается с доводами представителя истца о необходимости понудить ответчицу к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, поскольку истец выбрал именно такой способ защиты своего нарушенного права, и указанный способ защиты, по мнению суда, отвечает характеру спора и фактическим обстоятельствам дела.
По смыслу закона, свобода договора не является безграничной, поскольку ст. 421 ГК РФ, провозглашая такую свободу, одновременно указывает на обязанность заключения договора в том случае, когда такая обязанность предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.
Поскольку ответчица добровольно приняла на себя обязательство заключить с Ивашовым И.Н. договор купли-продажи части жилого помещения, однако свое обязательство не выполнила, у истца возникло право требовать исполнения предварительного договора в судебном порядке.
В судебном заседании представители третьих лиц ссылались на арест спорного жилого помещения, наложенный судебными определениями от 18.03.2010 года по гражданскому делу о взыскании суммы займа и от 16.11.2010 года по гражданскому делу о разделе совместно нажитого имущества супругов в качестве обеспечительных мер, как на препятствие к заключению основного договора купли-продажи. Между тем, принятие названных обеспечительных мер не препятствует заключению основного договора купли-продажи спорного имущества, поскольку гражданско-процессуальное законодательство предусматривает возможность отмены обеспечения иска по заявлению заинтересованной стороны (ст. 144 ГПК РФ).
Следует также отметить, что спорная часть жилого помещения является единственным жильем Красновой И.В., поэтому в силу ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и ст. 446 ГПК РФ на указанное имущество не может быть обращено взыскание ни по решению о взыскании с ответчицы суммы займа, ни по решению о разделе совместно нажитого имущества.
Условия проекта договора, направленного ответчице 05.02.2010 года, соответствуют требованиям ст. 555 ГК РФ).
По мнению суда, проект договора, на условиях которого истец просит заключить основной договор купли-продажи, отвечает требованиям закона, предъявляемым к таким видам договоров, следовательно, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Понудить Краснову И.В. заключить с Ивашовым И.Н. договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.о.Тольятти, ул.Ленина, <адрес> на условиях проекта договора, направленного Красновой И.В. Ивашовым И.Н. 05.02.2010 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29.12.2010 года.
Председательствующий: