РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
13 января 2011 года
Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе: председательствующего Панкратовой Т.В.
при секретаре Колесниковой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Юровского В.А. к Управлению Росреестра по Самарской области о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,
установил:
Истец обратился в суд с указанным иском.
В судебном заседании представитель истца Орешникова Л.В., действующая по доверенности, иск поддержала, пояснив, что 11.12.2002 года истец по договору № 18 продажи недвижимости приобрел у ООО «Спецстрой» нежилое помещение общей площадью 17.2 кв.м., состоящее из комнаты № 20, находящейся на третьем этаже здания ( Литер А), расположенном по адресу: Самарская область, город Тольятти, Центральный район, <адрес> Право собственности ООО «Спецстрой» на спорный объект недвижимости подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии № №. Сделка сторонами исполнена, стоимость нежилого помещения уплачена истцом полностью, осуществлена передача объекта недвижимости, однако в настоящее время юридическое лицо исключено из реестра и у истца отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке.
Ответчик - Управления Росреестра по Самарской области возражало против удовлетворения исковых требований Юровского В.А. по мотивам, изложенным в отзыве, указав, о пропуске истцом срока исковой давности.
Третье лицо- Мэрия городского округа Тольятти возражала против удовлетворения исковых требований Юровского В.А. по мотивам, изложенным в отзыве.
Проверив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле суд считает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что между истцом и конкурсным управляющим ЗАО «Спецстрой» 11.12.2002 г. был заключен договор купли-продажи № 18 нежилого помещения общей площадью 17.2 кв.м., состоящего из комнаты № 20, находящейся на третьем этаже здания ( Литер А), расположенном по адресу: Самарская область, город Тольятти, Центральный район, ул. <адрес>
Спорное имущество передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 11.12.2002 г. Все обязательства по вышеуказанному договору сторонами выполнены полностью, в том числе покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости спорного имущества, что подтверждается счет-фактурой № 81 от 11.12.2002 г. и квитанцией к приходному ордеру от 11.12.2002г. Таким образом, обязательства сторонами по договору исполнены.
Спорное имущество на момент заключения договора купли-продажи принадлежало продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ серии № №, что не оспаривается лицами, участвующими в деле.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2001 ЗАО «Спецстрой» было признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Определением от 19.11.2008 конкурсное производство в отношении ЗАО «Спецстрой» завершено, а 09.12.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесены сведения о прекращении деятельности указанного юридического лица в связи с его ликвидацией.
Истец обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, представив соответствующие документы. Однако, в государственной регистрация права собственности было отказано, и в качестве оснований было указано, что, в нарушение ч.1 ст.16 ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию не предоставлено заявление правообладателя- ЗАО «Спецстрой», при отчуждении имущества должника – ЗАО «Спецстрой» нарушено законодательства о несостоятельности (банкротстве), а в ЕГРП отсутствуют записи о государственной регистрации прав на спорный объект недвижимого имущества за ЗАО «Спецстрой».
В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
В соответствии с ч.1 ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Следовательно, сам договор купли- продажи нежилого помещения не регистрируется.
Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1 ст.433 ГК РФ.
Договор купли-продажи был совершен в надлежащей форме, закону не противоречит, но переход права собственности по данному договору в соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.
Согласно п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по независящим от него причинам, поскольку в соответствии с п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора.
В соответствии с п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Суд, исходя из положений ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает возможным применение к сложившимся отношениям по аналогии норм п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку одна из сторон договора отсутствует в связи с исключением из ЕГРЮЛ.
Суд полагает, что решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных по правилам искового производства.
В соответствии с ч.1 ст.112 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 6-ФЗот 08.01.1998 года, действующему на момент отчуждения спорного имущества, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
Согласно протоколу собрания кредиторов ЗАО «Спецстрой» № 1 от 03.12.2001 года собрание кредиторов разрешило конкурсному управляющему продажу недвижимого имущества без проведения открытого аукциона по стоимости указанной в приложении № 1 к протоколу, в том числе продажу спорной комнаты истцу по цене 17200 рублей.
В соответствии с ответом на запрос арбитражного суда Самарской области от 16.12.2010 года арбитражный суд в рамках дела № А55-1165\2001 о банкротстве ЗАО «Спецстрой» был уведомлен о продаже спорной комнаты.
В силу ст.117 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 6-ФЗот 08.01.1998 года после завершения расчетов с кредиторами конкурсный управляющий обязан представить в арбитражный суд отчет о результатах проведения конкурсного производства. К отчету конкурсного управляющего прилагаются: документы, подтверждающие продажу имущества должника; реестр требований кредиторов с указанием размера погашенных требований кредиторов; документы, подтверждающие погашение требований кредиторов.
Согласно ч.1ст.119 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 6-ФЗот 08.01.1998 года после рассмотрения арбитражным судом отчета конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства арбитражный суд выносит определение о завершении конкурсного производства.
Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2008 года по делу № А55-1165/2001 у ЗАО «Спецстрой» какое-либо имущество отсутствует.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника – ЗАО «Спецстрой» по вышеуказанному договору.
Договор не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя содержания.
Суд не принимает довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В порядке ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.
Как следует из материалов дела, сторона договора купли-продажи – продавец был ликвидирован только 09.12.2008, о чем свидетельствует выписка из ЕГРЮЛ.
Таким образом, учитывая, что законодательством не предусмотрен определенный срок для осуществления государственной регистрации перехода права собственности и, что покупатель после исполнения договора купли-продажи фактически становится владельцем спорного имущества, суд считает, что истцу о нарушении своих прав стало известно только с 09.12.2008, то есть с момента государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица – продавца по договору купли-продажи спорного имущества.
Кроме того, настоящий иск по заявленным основаниям мог быть предъявлен только после 09.12.2008, то есть, исходя из подачи иска, в пределах установленного законодательством срока исковой давности.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации в постановлении № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в пункте 62 разъяснил следующее:
«На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.»
Следовательно, суд может удовлетворить требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.
Единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его государственная регистрация.
Однако, в связи с тем, в настоящее время в ЕГРП отсутствует запись о государственной регистрации прав на спорный объект недвижимого имущества за ЗАО «Спецстрой», поскольку ЗАО «Спецстрой» после продажи части имущества не обратился за регистрацией права на оставшиеся нежилые помещения и получением нового свидетельства, то иск Юровского В.А.удовлетворению не подлежит, т.к. произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости от правообладателя к покупателю возможно лишь при наличии зарегистрированного права и соответствующей записи в ЕГРП. Следовательно, истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований Юровского <данные изъяты> отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течении десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 18 января 2011 года.
Председательствующий: