Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 января 2011 года суд Центрального района г. Тольятти в составе
председательствующего Черкуновой Л.В.
при секретаре Дураевой Е.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бухмина С.В. к Орловой Н.К. о признании договора купли-продажи заключенным, регистрации сделки, перехода права, передаче имущества,
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с иском о регистрации сделки и перехода права. Просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи между истцом и ответчицей Орловой Н.К. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обязать Орлову Н.К. передать Бухмину С.В. вышеуказанное жилое помещение и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данную квартиру.
27.10.2010 г. судом было принято заочное решение, которое определением суда от 03.12.2010 г. было отменено.
В ходе судебного разбирательства представитель истца исковые требования уточнил, просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между Бухминым С.В. и Орловой Н.К. заключенным на условиях предварительного договора купли-продажи от 16.10.2009 г.; произвести государственную регистрацию договора купли-продажи, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанную квартиру от Орловой Н.К. к Бухмину С.В.; обязать Орлову Н.К. передать Бухмину С.В. указанное жилое помещение.
В судебном заседании представитель истца Меркулов А.А., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал, суду пояснил, что 16.10.2009 года между Бухминым С.В. и Орловой Н.К. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором стороны должны были заключить основной договор указанного жилого помещения в срок до 15.12.2009 г., определили стоимость данной квартиры в один миллион пятьдесят тысяч рублей. Истцом были переданы Орловой Н.К. денежные средства в сумме 726 000 рублей, однако Орлова Н.К. отказалась заключать с Бухминым С.В. основной договор купли-продажи, в связи с чем истец обратился в суд для восстановления нарушенного права. Решением Центрального районного суда г. Тольятти от 13.04.2010 г. Орлова Н.К. обязана заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, вместе с тем Орлова Н.К. уклоняется от исполнения решения суда. Истец настаивает на совершении сделки и готов внести оставшуюся часть денежных средств за указанную квартиру после регистрации сделки, как установлено предварительным договором купли-продажи. Представить также просил суд рассмотреть вопрос о судебных расходах.
Представитель ответчицы – Курский А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что исковые требования не основаны на законе, поскольку Орлова Н.К. не заключала никакого договора купли-продажи квартиры, деньги в полном объеме за квартиру не получала. Кроме того, п. 4 ст.445 ГК РФ предполагает понуждение к заключению договору, но не предусматривает признание договора заключенным. Произвести государственную регистрацию договора не предоставляется возможным, поскольку данного договора не существует. Регистрация несуществующего договора и перехода права по такому договору законом не предусмотрена. Кроме того, в спорной квартире зарегистрирована несовершеннолетняя ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, которая постоянно проживает со своей матерью в указанной квартире и другого жилья не имеет, что является новым и существенным обстоятельством, которое в судебном заседании не исследовалось.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, извещен. Из ранее данных пояснений представителя 3-го лица Аладина В.Ю. следует, что с иском он не согласен, поскольку договор купли-продажи считается заключенным с момента его государственной регистрации. Предметом предварительного договора является заключение основного договора, то есть обязательство, а не сделка с имуществом.
Судом к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены лица, проживающие в квартире – Орлова Т.В., ФИО12, действующая в своих интересах и в интересах ФИО10, ФИО13, ФИО14
ФИО14, ФИО12, ФИО13 доверили представление своих интересов Курскому А.А. на основании доверенности, который пояснил суду, что позиция указанных лиц соответствует позиции ответчицы.
Орлова Т.В. в суд не явилась, письменно просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 558 ч. 2 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Судом установлено, что 16.10.2009 г. между Орловой Н.К. и Бухминым С.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны договорились о заключении в срок до 15.12.2009 г. договора купли-продажи указанной квартиры на условиях, оговоренных настоящим договором. Имущество оценено сторонами в 1050000 руб. Сумма является окончательной и изменению не подлежит.
13.04.2010 г. решением Центрального районного суда г. Тольятти Орлова Н.К. обязана заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с уклонением от совершения сделки. Данным решением, кроме того установлено, что предложение о заключении основного договора купли-продажи истцом было направлено соответствующим образом, однако от получения почтового отправления Орлова Н.К. также уклоняется, что подтверждается письмом Тольяттинского почтамта.
Определением Самарского областного суда от 28.05.2010 г. решение Центрального районного суда от 13.04.2010г. оставлено без изменения. В материалах дела имеется определение судьи Самарского областного суда от 18.11.2010 г. об отказе в передаче надзорных жалоб Орловой Н.К., ФИО13, ФИО14, ФИО8 на решение Центрального районного суда <адрес> от 13.04.2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.05.2010 г. для рассмотрения в судебном заседании президиума Самарского областного суда.
Постановлением от 08.07.2010 г. в ОСП по Центральному району г. Тольятти Самарской области было возбуждено исполнительное производство.
Согласно акту от 13.09.2010 г. о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми исполнительный документ возвращается взыскателю, судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному району г. Тольятти УФССП по Самарской области установлено, что исполнить требование исполнительного документа, а именно понудить Орлову Н.К. заключить с Бухминым С.В. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> не предоставляется возможным.
Постановлением об окончании исполнительного производства и возвращении взыскателю исполнительного документа от 13.09.2010 г. исполнительный лист был возвращен без исполнения в связи с невозможностью исполнения.
Из пояснений представителя истца, а также обстоятельств дела следует, что ответчица не намерена исполнять принятые на себя предварительным договором обязательства, а также решение суда. Указанную позицию ответчика суд расценивает как злоупотребление правом, повлекшее нарушение законных прав истца. Поскольку принятое судом решение остается неисполненным, и на день рассмотрения указанного иска стало неисполнимым, поскольку никто не может быть понужден к совершению волеизъявления против своей воли, в том числе и решением суда, суд считает обоснованными требования истца о признании договора купли-продажи заключенным.
Доводы ответчика о невозможности признания договора купли-продажи квартиры заключенным, ввиду отсутствия основного договора, суд во внимание не принимает. Спор о праве требовать заключения договора рассмотрен судом, суд пришел к выводу об уклонении Орловой Н.К. от исполнения обязательств по предварительному договору, в связи с чем единственно правильным способом восстановления нарушенного права истца является признание договора заключенным на условиях предварительного. По мнению представителя ответчика, таким способом может являться иск о взыскании с Орловой Н.К. денежной суммы, полученной по договору. Между тем ответчиком не было представлено доказательств, подтверждающих готовность вернуть принятую от Бухмина С.В. сумму в размере 726000 руб. В ходе рассмотрения спора Бухмин С.В. не отказывался разрешить спор указанным образом, однако на дату принятия решения Орловой Н.К. не выплачена истцу даже сумма судебных издержек, определенная судом 13.04.2010 г.
Доводы представителя ответчика о том, что нельзя признать заключенным договор при отсутствии волеизъявления лица, т.е. при отсутствии его подписи, суд считает несостоятельными.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Орлова Н.К. приняла на себя обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у нее возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями. Данная позиция не противоречит принципу свободы договора, закрепленного в ст. 309 ГК РФ.
По смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор обязательно предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входит и полный набор существенных условий окончательного договора. При рассмотрении спора о понуждении Орлову Н.К. к заключению договора купли-продажи квартиры суд указал, что стороны достигли соглашения относительно всех существенных условий сделки по отчуждению имущества, поскольку предварительным договором предусмотрено, что основной договор будет заключен на условиях предварительного, а в свою очередь предварительный договор содержит весь объем соглашений между сторонами договора в отношении предмета договора (квартиры).
Не может принять во внимание суд и довода представителя ответчика, 3-х лиц относительно нарушения прав лиц, проживающих в отчуждаемой квартире.
Суду представлен договор найма жилого помещения от 12.03.2008 г., заключенный между Орловой Н.К. и Ленской В.В., по условиям которого наниматель и члены его семьи имеют право пользования спорным жилым помещением на условиях коммерческого найма сроком на 5 лет. Имеется также акт приема-передачи жилого помещения от наймодателя нанимателю от 12.03.2008 г. Договор найма заключен до заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, следовательно, ответчице было достоверно известно о том, что сделка по отчуждению квартиры затронет права нанимателей, однако указанное обстоятельство не удержало ее от подписания предварительного договора купли-продажи. Ленская В.В. и члены ее семьи не имеют самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, их право является производным от права Орловой Н.К. и прекращается с переходом права собственности на недвижимость от Орловой Н.К. к иному лицу. Указанный довод был предметом рассмотрения судом надзорной инстанции Самарского областного суда и оставлен без внимания.
Более того, п. 5 предварительного договора купли-продажи спорной квартиры предусмотрено, что в квартире зарегистрированы продавец, которая обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней со дня заключения основного договора купли-продажи, Орлова Т.В., Орлова М.В., Ленская В.В., Лазаренко А.А. Лица, сохраняющие право проживания и пользования указанной жилой площадью, в том числе согласно ст. 675 ГК РФ несостоятельна. Рождение нового члена семьи Ленской В.В. – ФИО10, 2010 г. рождения, вселение ее в спорную квартиру, также не является основанием для отказа истцу в иске по указанным выше основаниям. Сам факт рождения нового члена семьи нанимателя по договору коммерческого найма юридически значимым обстоятельством, требующим дополнительного исследования, не является, поскольку данный факт не влияет на природу правоотношений, возникших между сторонами. ФИО10 не приобрела самостоятельного права пользования спорным жилым помещением, ее право ограничено волей собственника данного помещения.
Доводы стороны ответчика о том, что деньги по договору Орлова Н.К. не получала также во внимание не принимаются, поскольку опровергаются самим договором, распиской о получении денежных средств в размере 726000 руб., имеющейся в материалах гражданского дела №, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ
Поскольку суд пришел к выводу об уклонении ответчика от исполнения решения суда, обязавшего ответчицу заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, суд считает необходимым с момента вступления решения в законную силу признать заключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между Бухминым С.В. и Орловой Н.К. на условиях предварительного договора купли-продажи от 16.10.2009 г.
При этом требование истца о регистрации договора купли-продажи удовлетворению не подлежит, поскольку основанием для возникновения его права на спорную квартиру будет являться решение суда, на что указывает пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, в соответствии с которым решение суда признается юридическим фактом, на основании которого возникают гражданские права и обязанности.
Поскольку при отчуждении жилого помещения регистрации подлежит не только сделка, но и переход права, обоснованными суд считает и требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество, что не противоречит правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
В соответствии со ст. 549 ч. 1 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии со ст. 556 ч. 1 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Договор купли-продажи недвижимого имущества сопровождается передачей имущества, указанного в договоре, от продавца покупателю. В этой связи суд считает также необходимым удовлетворить исковые требования истца об обязании ответчика передать истцу предмет договора, а именно квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Способ и порядок расчета по сделке предусмотрен п. 4 предварительного договора, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению об оценке квартиры в 1050000 руб., из которых 726000 руб. продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, оставшаяся сумма в размере 324000 руб. будет передана покупателем продавцу не позднее 3-х дней с момента регистрации основного договора в ФРС РФ. Сумма является окончательной и изменению не подлежит. Правовых норм, запрещающих сторонам осуществить все расчеты или их часть до заключения основного договора при наличии предварительного, не имеется, в связи с чем достигнутая сторонами договоренность о расчетах в рамках предварительного договора до заключения основного, соответствует свободе договора (ст. 421 ГК РФ).
Суд не находит нужным обязывать истца произвести окончательный расчет по договору, поскольку не вправе вмешиваться в достигнутый сторонами порядок расчета. Обязанность истца по передаче ответчику 324000 руб. возникает с момента регистрации его права на имущество в Управлении Росреестра Самарской области (не позднее 3-х дней). Более того, истец неоднократно демонстрировал свою способность произвести окончательный расчет, как в ходе рассмотрения иска о понуждении к сделке, так и в ходе данного судебного разбирательства. Суду была представлена сберкнижка на имя Бухмина С.В., из которой следует, что истец располагает требуемой суммой и готов ее выплатить согласно условиям договора.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расход на оплату представителя в разумных пределах.
В материалах дела имеется квитанция об уплате истцом государственной пошлины в размере 200 руб. Указанная сумма подлежит взыскании с ответчика в пользу истца.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру, договору на оказание юридических услуг от 15.09.2010 г., истцом понесены расходы на представителя в размере 10000 руб. Суд, с учетом требования разумности, сложности дела, а также принимая во внимание, что по делу принималось заочное решение, которое было отменено, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате помощи представителя в размере 5 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 12,56,192-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Бухмина ФИО17 удовлетворить частично.
С момента вступления решения суда в законную силу признать заключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, между Бухминым С.В. и Орловой Н.К. на условиях предварительного договора купли-продажи от 16.10.2009 г., в соответствии с которым продавец Орлова ФИО18 обязуется передать в собственность покупателю ФИО3 двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью 45,00 кв.м., жилой площадью 30,70 кв.м. по цене 1050000 руб.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от Орловой Н.К. к Бухмину С.В.
Обязать Орлову Н.К. передать Бухмину С.В. квартиру по адресу: <адрес>
Взыскать с Орловой Н.К. в пользу Бухмина С.В. судебные расходы по возврату госпошлины в сумме 200 руб., представительские услуги 5000 руб., всего взыскать 5200 руб.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти.
Председательствующий: подпись
Копия верна. Судья