оспаривание решения органа местного самоуправления

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 марта 2011 г. Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Поповой Е.В.

при секретаре Ширяевой И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1131/2011 по заявлению Ивановой Н.В. об оспаривании решения органа местного самоуправления,

У С Т А Н О В И Л :

Иванова Н.В. обратилась в суд с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления.

В судебном заседании заявитель и ее представитель Меркулов А.А., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, заявление поддержали, суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» и Ивановой Н.В. был заключен договор аренды нежилых помещений № 15. Согласно данного договора Иванова Н. В., действуя в качестве арендатора, приняла в аренду часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> п. 2 общей площадью 30,6 кв. м. для использования под магазин. 29.12.2009 г. ОГПН г. о. Тольятти и м.р. Ставропольский в адрес ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» было издано предписание № по устранению нарушений требований пожарной безопасности. 28.04.2010 года ОСП Автозаводского района г.о. Тольятти был произведено административное приостановление деятельности вышеуказанного магазина. В последующем заявителем была произведена требуемая перепланировка, подъезд уменьшен не был. 19.07.2010 года Государственной жилищной инспекцией Самарской области было издано предписание № об устранении данной перепланировки в связи с отсутствием разрешения мэрии г.о. Тольятти. Решением государственной жилищной инспекции Самарской области от 02.09.2010 года срок для устранения перепланировки был продлён до 19.07.2010 г. Согласно предписания № срок вновь был продлён до 19.08.2010 г.. Письмом мэрия г.о. Тольятти отказала в согласовании перепланировки и переоборудования мест общего пользования на основании ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ (отсутствует согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию мест общего пользования). Считают данный отказ не законным и подлежащим отмене. Проект перепланировки был подготовлен ООО «Тольяттинское отделение проектирования жилых и общественных зданий». Согласно заключения МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» о проведении экспертизы технических решений по обеспечению пожарной безопасности от 08.06.2010 года перепланировка была выполнена в соответствии с проектной документацией. ООО «УК №1 ЖКХ» дала согласие на проведение перепланировки. ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Согласно протокола данного собрания на голосовании присутствовали собственники, обладающие 9075,3 кв.м., что соответствует 76,0 %, то есть не менее чем 2/3 голосов. При этом за размещение магазина заявителя проголосовало - 68,4 %, против — 0,4 %, воздержалось 7,3%. Тем самым на данном общем внеочередном собрании было принято решение: «использовать место общего использования (помещение проходного подъезда №) для осуществления деятельности магазина». Для решения вышеуказанного вопроса, согласно с. 44 ЖК РФ не требуется наличие согласия всех собственников. Достаточно наличия 2/3 голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. В данном случае «за» проголосовало 68,4 % голосов. Таким образом, оспариваемым решением мэрии г.о. Тольятти нарушены права заявителя, поскольку без согласования перепланировки заявитель лишена возможности осуществления предпринимательской деятельности по торговле в арендуемом помещении. Просят обязать мэрию г.о. Тольятти согласовать с ИвановойН.В. перепланировку и переоборудование мест общего пользования проходного подъезда № <адрес> согласно рабочего проекта, подготовленного ООО <данные изъяты> в 2010 г..

Представитель заинтересованного лица - мэрии городского округа Тольятти Гладкова Е.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании с заявлением не согласилась, суду пояснив, спорное нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: <адрес> является местом общего пользования (проходной подъезд). В данном помещении заявителем была произведена реконструкция, в результате которой изменен фасад здания. Вместе с тем, для реконструкции необходимо согласие всех собственников. Однако собственники помещений в данном доме согласия на реконструкцию не давали. Кроме того нет заключения, что реконструкция не угрожает жизни и здоровью граждан. Считает, что для передачи в пользование этого помещения собственники должны были определить условия, на которых оно будет использоваться. При данных обстоятельствах полагает, что обжалование действий мэрия г.о. Тольятти необоснованно.

Представитель заинтересованного лица - ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г.о. Тольятти Кирилина М.В., действующая на основании доверенности, против удовлетворения заявления не возражала, суду пояснив, что ООО «УК № ЖКХ» г.о. Тольятти с ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома управляет домом № по <адрес>. С собственниками был заключен договора управления многоквартирным домом. Согласно п. 3.19 этого договора все денежные средства, полученные от аренды общего имущества расходуются исключительно на содержание и ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома. Когда дом перешел в управление компании, в местах общего пользования (проходной подъезд) уже располагался продуктовый магазин. Они заключили с Ивановой Н.В. договор аренды. Кем был построен этот магазин в подъезде, УК не знает. Однако по плану строительства магазина в подъезде быть не должно. Кроме того, считает, что использование помещения под магазин не нарушает права собственников, наоборот несет им доход. Дом принадлежит собственникам и 2/3 голосов, которые необходимы для утверждения реконструкции имели место.

Заинтересованное лицо Ломако М.М. с заявлением не согласился, пояснив, что он является собственником жилого помещения в доме по <адрес>. При передаче управления дома ООО «УК №1 ЖКХ» г.о. Тольятти были допущены ошибки в бюллетенях голосования, была указана неправильная площадь. Кроме того, имеется 2 протокола общего собрания от одного числа. Когда он въехал в этот дом, магазина в подъезде не было. При организации этого магазина ходили люди и собирали подписи на его построение. Однако изначально по проекту дома магазин в подъезде не предусмотрен. Магазин находится в подъезде нелегально. Арендаторы отгородили часть подъезда железной дверью. Данная реконструкция ухудшает условия проживания, т.к. сужается проход, и выход из подъезда становится затруднительным. Он писал заявления в мэрию и Государственную жилищную инспекцию с возражениями о наличии в подъезде магазина. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Заинтересованное лицо ФИО7 с заявлением не согласилась, пояснив, что она является собственником жилого помещения в доме по <адрес> в котором проживает с 1976 года. В 1991 году в подъезде данного дома построили магазин. С наличие в подъезде данного магазина не согласна, поскольку в подъезде уменьшилась площадь и чтобы выйти на улицу нужно долго искать выход, что может быть опасным для жизни при пожаре. Так же очень мало места на площадке возле лифта, ожидать и проходить нескольким лицам невозможно. Кроме того, в связи с наличием этого магазина дверь в подъезд постоянно открыта и в подъезде очень грязно. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Суд, выслушав пояснения сторон, проверив материалы дела, считает жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ граждане, организации вправе оспорить в суде решение органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Судом установлено, что с 01.01.2009 г. жилой многоквартирный <адрес> г.о. Тольятти обслуживается в ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г.о. Тольятти, на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ

Также установлено, что во втором подъезде (проходной подъезд) жилого дома по <адрес> размещен продовольственный магазин.

До перехода <адрес> на обслуживание ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г.о. Тольятти, общим имуществом многоквартирного дома распоряжалась мэрия г.о. Тольятти которая с 1998 г. по 30.06.2005г. заключала договора аренды части нежилого помещения жилого дома (проходной подъезд), расположенного по адресу: <адрес> для размещения продовольственного магазина, что подтверждается договорами аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, актом приема передачи объекта, техническим паспортом на встроенное помещение и пристрой.

Из материалов дела следует, что 01.01.2009 г. между ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г. Тольятти и Ивановой Н.В. был заключен договор аренды части нежилого помещения (проходного подъезда №) данного жилого многоквартирного дома. С 01.02.2010 г. между ООО «Управляющая компания № жилищно-коммунального хозяйства» г. Тольятти и Ивановой Н.В. был заключен новый договор аренды нежилых помещений № 15, согласно которого Иванова Н. В., действуя в качестве арендатора, приняла в аренду часть нежилого помещения (проходной подъезд) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> п. 2 общей площадью 30,6 кв. м. для использования под магазин.

29.12.2009 г. старшим инспектором ОГПН г.о. Тольятти и м.р. Ставропольский Самарской области была проведена проверка в <адрес> г.о.Тольятти, в результате которой было выявлено нарушение пожарной безопасности в том, что при эксплуатации эвакуационных путей и выходов (мест общего пользования) не обеспечено соблюдение требований нормативных документов по пожарной безопасности, а именно: в местах общего пользования проходного подъезда №,2 допущено изменение функционального назначения и объёмно планировочных решений, без разработки и корректировки проектно-сметной документации и приведения в соответствии с требованиями нормативных документов — проходной подъезд № 1 заложен кирпичной кладкой, помещение проходного подъезда № передано в аренду под магазин. В результате выявленных нарушений ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г. Тольятти было вынесено предписание № по устранению нарушений требований пожарной безопасности.

28.04.2010 года Отделом судебных приставов Автозаводского района г.о.Тольятти был произведено административное приостановление деятельности проходного подъезда № <адрес> в котором расположен магазин, что подтверждается актом совершения исполнительных действий от 28.04.2010 г.

Из пояснений заявителя следует, что в связи с тем, что нежилое помещение находилось у нее в аренде ООО «Управляющая компания № 1 жилищно-коммунального хозяйства» г.Тольятти в свою очередь выставило ей требование об устранении нарушений норм пожарной безопасности указанных в предписании ОГПН г.о. Тольятти и м.р. Ставропольский Самарской области. В целях устранения указанных нарушений Ивановой Н.В. была произведена реконструкция нежилого помещения. После чего она узнала, что для проведения реконструкции необходимо сначала согласовать проект. Письмом от 13.01.2011 г. мэрия г.о.Тольятти отказала в согласовании перепланировки и переоборудовании мест общего пользования.

Указанные объяснения подтверждаются:

- актом № Е-940 государственной жилищной инспекции Самарской области результатов мероприятий по контролю от 19.07.2010 г.

- предписанием государственной жилищной инспекции Самарской области №0101178 от 19.07.2010 г. выданным Ивановой Н.В., согласно которому в ходе проверки по адресу: <адрес> были установлены факты нарушений нормативных правовых актов, регламентирующих представление жилищно-коммунальных услуг, а именно: самовольная перепланировка и переустройство мест общего пользования на первом этаже подъезда № жилого дома;

- решением государственной жилищной инспекции Самарской области от 02.09.2010 г. о продлении срока исполнения предписания № 0101178 от 19.07.2010 г. до 19.11.2010 г.;

- сообщением мэрии г.о. Тольятти от 13.01.2011 г. об отказе в согласовании перепланировки и переоборудования мест общего пользования – проходного подъезда № <адрес> в связи с отсутствием согласия всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на реконструкцию мест общего пользования.

Иванова Н.В. не согласившись с указанным решением мэрии г.о. Тольятти обратилась в суд заявлением в котором просит обязать мэрию согласовать перепланировку и переоборудование мест общего пользования – проходного подъезда № <адрес>, в обоснование своих требований указав, что перепланировка выполнена на основании рабочего проекта ООО «Тольяттинское отделение проектирования жилых и общественных зданий» (ООО «Тольяттинское отделение жилища») с согласия ООО «УК № 1 ЖКХ» г. Тольятти, а также с согласия собственников помещений в многоквартирном доме, что подтверждается протоколом собрания собственников от 22.07.2010 г. Кроме того, согласно заключения МП г.о. Тольятти «Инвентаризатор» о проведении экспертизы технических решений по обеспечению пожарной безопасности от 08.06.2010 года перепланировка была выполнена в соответствии с проектной документацией.

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что она составляла рабочий проект на магазин. При его разработке была затребована проектная документация на дом, кроме того она выезжала на место. По проекту дома магазина быть не должно, раньше на его месте была колясочная. В таких домах должно быть 2 выхода. Когда магазин появился, он не был легализован. Проект она делала на перепланированный магазин. В данном подъезде в ходе реконструкции по проекту добавили второй эвакуационный выход шириной 1,20 м.

Согласно ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения

В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно п.5 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в случае реконструкции объекта капитального строительства застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен приложить документ, подтверждающий согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данные положения направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме и произвольное уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, нарушает их конституционные права.

В силу ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является единственным органом управления многоквартирным домом.

В соответствии с ч.1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пункт 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

Кроме того, принятию решений о реконструкции многоквартирного дома (переустройства, перепланировки, расширения, надстройки), строительстве хозяйственных построек и других зданий и сооружений должны предшествовать заключения органов архитектуры и градостроительства, противопожарной, санитарно-технической, экологической безопасности, а также местных органов самоуправления по месту нахождения многоквартирного жилого дома ( ст. 26 ЖК РФ).

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Ивановой Н.В. была проведена реконструкция нежилого помещения, переданного ей по договору аренды, расположенного по адресу: <адрес> п. 2 в котором располагался продовольственный магазин. В результате данной реконструкции произошло изменение площади мест общего пользования в многоквартирном жилом доме, что следует из рабочего проекта перепланировки сквозного прохода под магазин подготовленного ООО «<данные изъяты>».

Судом установлено, что реконструкция магазина проводилась без согласования с правообладателями объекта капитального строительства и не было получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме на проведение работ по перепланировки мест общего пользования.

Ссылка заявителя на протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> от 22.07.2010 г. не состоятельна, поскольку на повестке дня общего собрания реконструкция объекта капитального строительства (помещения проходного подъезда №) не обсуждалась, а ставился вопрос о целесообразном использовании мест общего пользования, а именно для осуществления деятельности продовольственного магазина (ИП Н.В.). Тогда как в ходе судебного заседания было установлено, что продовольственный магазин уже находился в жилом <адрес> и на основании предписания ОГПН г.о. Тольятти и м.р. <адрес> проводилась реконструкция.

Вместе с тем, суду не было представлено какой либо разрешительной документации на размещение продовольственного магазина в проходном подъезде жилого многоквартирного <адрес>.

Согласно сообщения мэрии г.о. Тольятти по состоянию на 12.05.2010 г. в реестре муниципальной собственности г.о. Тольятти о нежилых помещениях, расположенных по адресу: <адрес> числятся только неприватизированные квартиры.

Более того, наличие продовольственного магазина в проходном подъезде многоквартирного дома и самовольная перепланировка и переустройство в местах общего пользования существенно нарушает права собственников помещений в многоквартирном доме, что также подтверждается показаниями старшего инспектора ОГПН г.о.Тольятти и м.р. <адрес> ФИО9, специалиста Государственной жилищной инспекции ФИО10, которые пояснили, что наличие магазина в проходном подъезде закрывало эвакуационный выход, были нарушены нормы пожарной безопасности, в связи с чем, было выдано предписание. Вследствие реконструкции нежилого помещения, произошло уменьшение размера общего имущества собственников. Кроме того, реконструкция была проведена без заключения соответствующих органов. Проект реконструкции согласован не был. Согласно выкопировке из плана, магазин в жилом многоквартирном доме не предусмотрен. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме согласие на реконструкцию не давали, более того, имеют место обращения правообладателей объектов в многоквартирном доме, которые выражаются в недовольстве по поводу нахождения магазина в подъезде дома.

В ходе судебного разбирательства судом не было установлено нарушений прав заявителя на осуществление предпринимательской деятельности по торговле в арендуемом помещении, поскольку заявителем не было представлено доказательств подтверждающих законное право на размещение продовольственного магазина в проходном подъезде <адрес>, а также какой-либо разрешительной документации на проведение работ по перепланировке и переустройству не жилого помещения находящегося в общей совместной собственности жильцов многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, исследовав в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу, что мэрия г.о. Тольятти обосновано приняла решение об отказе в удовлетворении в согласовании перепланировки и переоборудования мест общего пользования на основании ч.1 ст. 36, ч.2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 194-198, 255 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявления Ивановой Н.В. об оспаривании решения органа местного самоуправления - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22 марта 2011 г.

Копия верна.

Судья: