Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 марта 2011 года
Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:
председательствующего Панкратовой Т.В.
при секретаре Колесниковой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Курганова И.В. к Масиной Н.Н. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, выселении, снятии с регистрационного учета и встречному иску Масиной Н.Н. к Курганову И.В. о признании предварительного договора, договора купли-продажи квартиры недействительными, признании недействительным свидетельства о праве собственности на квартиру на имя Курганова И.В. применении последствий недействительности сделки и возвращении сторон в положение, существовавшее до совершения сделки,
установил:
Курганов И.В. обратился в суд с иском к Масиной Н.Н. об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, выселении, снятии с регистрационного учета.
Масина Н.Н. обратилась к Курганову И.В. со встречным иском о признании предварительного договора, договора купли-продажи квартиры недействительными, признании недействительным свидетельства о праве собственности на квартиру на имя Курганова И.В. применении последствий недействительности сделки и возвращении сторон в положение, существовавшее до совершения сделки.
В судебном заседании представитель Курганова И.В. – Лапин Р.В., действующий по доверенности, иск Курганова И.В. поддержал, пояснив, что Курганов И.В. по договору купли-продажи от 12 апреля 2010 года, заключенному между ним и Масиной Н.Н. приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: г. Тольятти, <адрес>, после чего зарегистрировался по указанному адресу. Право собственности Курганова И.В. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Ответчица, являющаяся бывшим собственником и продавцом указанной квартиры, до настоящего времени из квартиры не выехала и с регистрационного учета по указанному адресу не снялась. На требования истца освободить квартиру и сняться с регистрационного учета отвечает отказом. Просит устранить препятствия в осуществлении права собственности на указанное жилое помещение, выселив Масину Н.Н. из спорной квартиры и сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу. Встречный иск Масиной Н.Н. не признает, полагая, что отсутствуют основания для его удовлетворения, т.к. Масина Н.Н. осознавала, какой договор заключает, имела намерение на заключение договора купли-продажи квартиры и заключила его. По всем существенным условиям соглашение было достигнуто. Обязательства Кургановым исполнены в полном объеме.
В судебном заседании Масина Н.Н. и ее представитель Нечаева В.К., действующая по ордеру, иск Курганова И.В. не признали, поддержали встречный иск, пояснив, что в апреле 2010 года Масина Н.Н. обратилась к своему знакомому Курганову И.В. с просьбой дать ей в долг <данные изъяты> руб.. Курганов согласился и попросил ее подписать в качестве гарантий подготовленные им документы, а именно: 08 апреля 2010 года она подписала предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры и соглашение о задатке, в котором было указано, что Курганов И.В. передал ей в качестве задатка <данные изъяты> руб. Фактически данные денежные средства она от Курганова не получала и расписку в получении <данные изъяты> руб. она не писала. Курганов И.В. уверял, что данные документы подписываются формально. Также в предварительном договоре купли-продажи было указано, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. будут ей переданы в день подписания основного договора купли-продажи. Данные денежные средства ей также не передавались, и расписку в их получении она не писала. 12 апреля 2010 года она по предложению Курганова И.В. подписала договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры, согласно которому Курганов И.В. купил квартиру за <данные изъяты> руб. из них <данные изъяты> руб. получены ею в день подписания договора, а оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> руб. будет передана в срок до 08 июля 2010 года. Фактически никакой договоренности о продаже квартиры между ними не было, квартира является ее единственным местом жительства, в котором она нуждается и в действительности речь шла о заключении договора займа, однако Курганов И.В. оформил сделку как куплю-продажу квартиры. 08 июля 2010 года она по предложению Курганова И.В. подписала дополнительное соглашение, согласно которому в день подписания соглашения Курганов И.В. передает ей <данные изъяты> руб., а еще <данные изъяты> руб. перечислит в срок до 17 ноября 2010 года на ее счет в Сбербанке. Однако денежные средства в размере <данные изъяты> руб. она не получала и расписку в их получении не писала. 17 ноября 2010 года Курганов И.В. перечислил на ее счет <данные изъяты> руб. о чем ее в известность не поставил и сберкнижку ей не передавал. Перечисление данной суммы явилось для нее полной неожиданностью, поскольку13 августа 2010 года она полностью возвратила Курганову И.В. сумму займа, и между ними была достигнута договоренность о переоформлении квартиры обратно на ее имя. Однако Курганов И.В. в регистрационную палату не явился, а обратился в суд с иском о защите прав собственника, при этом, фактически он перечислил ей за квартиру <данные изъяты> руб., которые она не получала, и получать не намерена. Просят признать недействительными предварительный и основной договоры купли-продажи квартиры. Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным свидетельство о праве собственности на квартиру.
Прокурор, извещенный о времени и месте судебного заседания в судебное заседание не явился, что не является препятствием для рассмотрения дела.
УФМС просит рассмотреть дело без его участия.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, суд считает иск Курганова И.В. подлежащим удовлетворению, а иск Масиной Н.Н. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии со ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 ст. 167 ГК РФ.
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Судом установлено, что 12 апреля 2010 года между Кургановым И.В. и Масиной Н.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, <адрес>, что подтверждается договором.
Факт подписания и регистрации договора купли-продажи не оспаривается сторонами.
Вместе с тем, из пояснений Масиной Н.Н. следует, что договор купли-продажи был заключен фиктивно, денежные средства за квартиру ей не передавались, сделка является притворной, поскольку Масина Н.Н. заблуждалась относительно природы сделки и договор купли-продажи фактически был заключен в качестве залога в обеспечение обязательств по договору займа.
Масина Н.Н. не оспаривает подлинность расписки от 12 апреля 2010 года о получении ею от Курганова И.В. денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. в качестве частичной оплаты за квартиру, поясняя при этом, что фактически это была расписка о получении ею денег в долг.
Написание расписки в получении денежных средств в размере <данные изъяты> руб. и получение данной суммы Масина Н.Н. оспаривает.
Судом по ходатайству Масиной Н.Н. была назначена почерковедческая экспертиза с целью установления или опровержения исполнения расписки от 08 июля 2010 года о получении Масиной Н.Н. денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. Масиной Н.Н.
Согласно заключению эксперта № 39-43/10 рукописный текст и подпись от имени Масиной Н.Н., расположенные в расписке от имени Масиной Н.Н. о получении ею от Курганова И.В. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. в качестве частичной оплаты за квартиру, датированной 08 июля 2010 года, выполнены Масиной Н.Н.
Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, с указанием используемой методики и литературы и технических средств, ход исследования подробно отражен в заключении с приложением иллюстраций, компетенция и квалификация эксперта подтверждены соответствующими дипломами и свидетельствами.
Каких-либо иных доказательств Масиной Н.Н. не представлено, объяснить наличие расписки она не смогла, пояснив, что на момент написания расписки Курганов И.В. никаких денежных средств (процентов) от неё не требовал, в связи с чем суд считает установленным, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей Масина Н.Н. 8.07.2010 г. получила.
Суд считает установленным, что Масина Н.Н. в счет оплаты за квартиру получила денежные суммы в размере <данные изъяты> рублей, о чем прямо указано в п. 3 договора купли-продажи от 12.04.2010 г., и <данные изъяты> рублей, о чем прямо указано в расписке от 8.07.2010 г., т.к. в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Оставшаяся сумма по договору перечислена на открытый на её имя счет.
Каких-либо письменных подтверждений договора займа между Масиной Н.Н. и Кургановым И.В., что требуется в силу ст. 162 ГК РФ, суду не представлено.
Из пояснений сторон видно, что в связи с заключенным договором купли-продажи первоначально заключался предварительный договор, в последствии основной договор, две расписки о получении денежных средств, дополнительное соглашение к договору купли-продажи.
Ни в одном из составленных сторонами документов нет ссылки на договор займа, на передачу денег в долг, нет сроков возвраты какого-либо долга, нет каких-либо обязательств Курганова И.В. о возврате Масиной Н.Н. проданной квартиры в случае возврата ею денежных средств. Написание Масиной Н.Н. расписок о получении денежных средств именно в счет оплаты за квартиру, в том числе в размере <данные изъяты> рублей, подтвержденных распиской, написание которой Масина отрицает, свидетельствует о заключении договора купли-продажи.
Судом установлено, что сумма в размере <данные изъяты> рублей, за которую сторонами была оценена спорная квартира Масиной Н.Н. получена в полном размере.
Суд не может принять во внимание доводы Масиной Н.Н. о том, что спорная квартира является её единственным жильем, ей негде проживать и она в связи с этим не намерена бала продавать данную квартиру, доставшуюся ей по наследству, т.к. в судебном заседании установлено, что истец является собственником ? доли в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: г. Тольятти, <адрес>, где она проживает основную часть времени, а спорное жилое помещение сдает, что подтверждается пояснениями свидетеля ФИО14, ФИО15
Суд полагает, что погашение долга по квартплате за спорное жилое помещение до совершения сделки купли-продажи, обязательство сняться с регистрационного учета в спорном жилом помещении, оставление квартиры в залоге у Масиной Н.Н., обеспечивающей исполнение обязательств покупателем Кургановым И.В., также свидетельствует о намерении продать данное жилое помещение, а не о намерении в нем проживать, как пояснила Масина Н.Н.
Стороны пришли к соглашению о цене квартиры и доказательств явной несоразмерности рыночной стоимости суду не представлено.
Из пояснений Курганова и его представителя видно, что квартиру, которая находится на 1 этаже, он действительно тщательно не осматривал, т.к. сразу было видно, что она находится в плохом состоянии, он покупал её в рассрочку, Масиной Н.Н. срочно были нужны деньги и цена и условия договора всех устроили.
Масина Н.Н. не оспаривает, что ей действительно были нужны денежные средства.
Доводы Масиной Н.Н. о том, что в квартире был сделан ремонт и квартира на момент продажи находилась в хорошем состоянии опровергнуты пояснениями свидетеля ФИО9, пояснившей, что ремонт в квартире они с Масиной Н.Н. делали в конце 2010 г. –начале 2011 г., т.е. тогда, когда в суде рассматривался данный спор.
Из пояснений свидетелей ФИО7, ФИО9, ФИО8, что ФИО7 понадобились деньги. Масина Н.Н. взяла 300000 р. в долг под залог квартиры у Курганова И.И., но был составлен договор купли-продажи. Однако, при заключении следки они не присутствовали. Кроме того, пояснения свидетелей в части заключения сделки и её условий в силу ст. 162 ГК РФ не являются допустимым доказательством, поскольку договор займа подлежат заключению в письменной форме.
Суд полагает, что не имеет правового значения содержание переговоров до заключения сделки, поскольку результатом переговоров является заключение договора купли-продажи.
Из пояснений свидетелей ФИО10, ФИО11, следует, что на стадионе «Труд» в их присутствии ФИО7 передал сыну Курганова И.В., с которым давно знаком, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. основной долг в счет заложенной квартиры.
Суд считает, что расписка о возврате ФИО11 денежных средств в размере <данные изъяты> р. ФИО12 (сыну истца), не являющимися сторонами в данном процессе, не является достоверным доказательством наличия договора займа между Масиной Н.Н. и Кургановым И.В., поскольку данные лица расписке не указаны, в расписке не указано, что деньги переданы по их обязательствам.
Свидетель ФИО12 пояснил, что между ним и ФИО7 были денежные обязательства, возникшие в начале 2010 г. Летом 2010 года ФИО7 вернул ему <данные изъяты> руб. и остался должен еще <данные изъяты> руб.
Суд не может принять во внимание доводы Масиной Н.Н. о том, что Курганов И.И. должен подтвердить наличие между ним и ФИО7 денежных обязательств, поскольку данные правоотношения предметом спора не являются, а обязанность по доказыванию наличия договора займа между сторонами по делу лежит на Масиной Н.Н., которая на данный факт ссылается.
Суд полагает, что заявка в регпалату от 26.10.2010 г. о совершении сделки купли-продажи между Масиной и Кургановым не является достоверным доказательством наличия между ними договора займа и намерения Курганова вернуть квартиру, поскольку данная заявка оформлена не сторонами договора, а Маламайкиной. При этом стороны пояснили, что никто с ней не знаком.
Из пояснений представителя регистрационной службы видно, что для снятия обременения не требуется оформления заявки.
Из пояснений представителя истца видно, что истец в октябре был намерен передать всю оставшуюся сумму и снять обременение с квартиры в виде залога, в связи с чем договаривались о встрече, которая не состоялась, но никого не просил оформлять заявку в регпалате.
Суд не может принять во внимание доводы Масиной Н.Н. о том, что все документы она писала под диктовку Курганова И.В. и риэлтора, т.к. из её пояснений видно, что угроз в её адрес никем не высказывалось, Курганова И.В. она ранее не знала, и у неё не было оснований доверять ему, документы были написаны в разное время, а не в один день, в связи с чем у неё имелась возможность оценить свои действия и обратиться за юридической помощью.
Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд считает, что Масиной Н.Н. не представлено достоверных доказательств наличия оснований для признания сделки недействительной, т.к. в судебном заседании установлено, что её волеизъявление на совершение следки купли-продажи спорного имущества было выражено в ряде письменных документов, как предшествующих заключению сделки (предварительный договор, соглашение о задатке, на которые ссылаются стороны), так в самом договоре купли-продажи, в расписках о получении денежный средств в счет продажи квартиры, в том числе расписки о получении <данные изъяты> рублей, написание которой Масина Н.Н. отрицает, в дополнительном соглашении к договору купли-продажи. Во всех документах прямо указывается на заключение договора купли-продажи, получении денежных средств Масиной Н.Н. именно в счет оплаты за проданную квартиру. Денежные средства покупателем выплачены в полном объеме.
Спорное жилое помещение не является единственным жилым помещением, принадлежащем Масиной Н.Н. Каких-либо письменных доказательств заключения договора займа суду не представлено. Содержание сделки в договоре указано таким образом, что она не могла заблуждаться относительно природы сделки или предмета сделки.
Мотивы совершения сделки и заблуждение относительно мотивов сделки в силу ст. 178 ГК РФ правового значения не имеют.
В п. 4 договора купли-продажи от 12.04.2010 г. Масина Н.Н. обязалась сняться с регестрационного учета в течение 14 дней.
Согласно ст. 20 ГК РФ и Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г. №713 - местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать настоящие Правила. Гражданин, изменивший место жительства, обязан не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию.
В соответствии со ст. 301, 302 ГК РФ, 35 ЖК РФ собственник имущества вправе требовать любого устранения препятствий и выселения лиц, не являющихся собственником и не имеющим право пользования данным имуществом.
В связи с тем, что судом установлено, что законные основания для сохранения за ответчиком Масиной Н.Н. права проживания в спорном жилом помещении и для сохранения за ответчиками регистрации в спорном жилом помещении отсутствуют требования о выселении и снятии её с регистрационного учета подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Курганова <данные изъяты> удовлетворить.
Устранить нарушения права собственности, выселив Масину <данные изъяты> из квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, <адрес>.
Обязать УФМС по Центральному району г. Тольятти снять с регистрационного учета Масину <данные изъяты> из квартиры, расположенной по адресу: г. Тольятти, <адрес>.
В удовлетворении встречного искового заявления Масиной <данные изъяты> отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 23 марта 2011 г.
Председательствующий: