РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 апреля 2011 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе председательствующего Серикова В.А.,

при секретаре Щукиной В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Новикова А.Н. Новиковой Е.Н.., действующей также в интересах несовершеннолетней Новиковой А.А к Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванову Д.А., Селиверстову А.В. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, регистрации перехода права собственности на квартиру, встречному иску Иванова Д.А., Гейбатовой В.Х., Гейбатовой Ж.А. к Новикову А.Н., Новиковой Е.Н., Новиковой А.А. о признании договора купли-продажи не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились с исковым заявлением к ответчикам, в котором просят признать, заключенный с ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> состоявшимся. Просят зарегистрировать указанный договор и переход права собственности на указанную квартиру с ответчиков на истцов.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что согласно договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ответчиков в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ все документы по сделке были представлены в Управление Росреестра по Самарской области для проведения государственной регистрации сделки.

24.01.2011 года истцами получено уведомление Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, в связи с тем, что от Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванова Д.А. поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав.

Квартира была приобретена истцами на основании оформленного надлежащим образом договора купли-продажи по цене 1030000 рублей за счет собственных средств истцов и кредитных средств, предоставленных ОАО «НТБ». Расчет с продавцами квартиры произведен в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими расписками. Таким образом, истцы полагают, что ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Истцы полагают, что сделка по купле-продаже спорной квартиры состоялась, соответствует всем требованиям закона, вследствие чего к истцам перешло право собственности на квартиру. Поскольку продавцы квартиры необоснованно уклоняются от регистрации перехода права собственности на квартиру, просят удовлетворить заявленные исковые требования.

В судебном заседании истица Новикова Е.Н., и ее представитель Чернова А.В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержали пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стороны согласовали между собой стоимость продаваемого объекта в 1030000 рублей, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре купли-продажи. В этот же день был подписан еще один договор купли-продажи согласно которого Новиков А.Н., Новикова Е.Н., Новикова А.А. продали, а Гейбатова Ж.А., Гейбатова В.Х., Иванов Д.А. купили комнату по адресу: <адрес>. Указанная комната продана по цене 580000 рублей. Оба договора купли-продажи были подписаны сторонами по сделке ДД.ММ.ГГГГ и сданы на государственную регистрацию. Окончательный расчет с ответчиками был произведен ДД.ММ.ГГГГ. В этот день ОАО «НТБ» во исполнение кредитного договора, заключенного Новиковыми в целях приобретения спорной квартиры, выдал денежные средства по кредиту в размере 720000 рублей. Указанные денежные средства были получены в кассе банка одним из ответчиков- Гейбатовой В. Х., которая здесь же передала Новиковой Е.Н. 150000 рублей для передачи денег Силиверстову А.В. (поскольку Гейбатовы с ним не общались), а также 200000 рублей для погашения долгов Гейбатовых, Иванова, Силиверстова по оплате содержания жилья и коммунальных услуг в отношении продаваемой квартиры по <адрес> и еще 70000 рублей для погашения расходов, связанных с оформлением кредита.

Гейбатовым и Иванову было передано 300000 рублей, также им перешла в собственность комната ранее принадлежавшая Новиковым (поскольку Новиковы покупали у Гейбатовых, Иванова квартиру (их доли), а им продавали свою комнату, то фактический передачи денег за комнату не производилось), Новиковы отдали Селиверстову Д.А. сначала 150000 рублей, позже передали ему еще 30000 рублей из денег, оставшихся после погашения долгов ответчиков по коммунальным платежам. Также Новиковы погасили задолженность ответчиков по коммунальным платежам в сумме более 168000 рублей.

Таким образом, истцы полностью произвели расчет с ответчиками за приобретенную у них квартиру. Однако ответчики несмотря на это, безосновательно утверждают, что им переданы не все деньги, отозвали заявление о регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее. В связи с чем, истцы полагают, что ответчики безосновательно уклоняются от регистрации перехода права собственности на приобретенную у них квартиру. Учитывая вышеизложенное, просят удовлетворить заявленные исковые требования.

Истец Новиков А.Н. в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчиков Гебйтовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванова Д.А.- Бочкарева И.Н., действующая на основании доверенности, против удовлетворения заявленных требований возражала, поддержала встречные исковые требования ответчиков о признании договора купли-продажи спорной квартиры несостоявшимся (незаключенным). В обоснования возражений (встречных требований) пояснила, что Гейбатовым и Иванову принадлежали ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, оставшиеся ? доли принадлежат Силиверстову А.В.

В связи с прекращением семейных отношений с Силиверстовым А.В. было принято решение о продаже данной квартиры, при этом Гейбатовы, Иванов имели намерение приобрести малосемейку. Для этого они заключили договор с риэлтерской фирмой- ООО «ИнфоПрограмКомплект». Квартира истцов была выставлена на продажу за 1150000 рублей.

В ходе поиска покупателей на квартиру и поиска малосемейки, риэлтером был предложен вариант, по которому квартиру у них и Силиверстова покупали Новиковы, которые в свою очередь продавали Гейбатовым и Иванову свою комнату. При этом стороны договорились, что квартира по <адрес> продается по цене 1150000 рублей, а комната Новиковых по цене- 430000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ с согласия Гейбатовых и Иванова, ООО «ИнфорограмКомплект» заключило с риэлтером Новиковых- ФИО21 договор аванса, в котором также цена спорной квартиры была установлена в размере 1150000 рублей. При заключении данного договора от Новиковых был принят аванс в размере 10000 рублей. Разница в размере 720000 рублей должна была быть передана ответчикам из кредитных средств в день подписания договоров купли-продажи.

У ответчиков имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, которую планировалось погасить из денежных средств, полученных от продажи квартиры. Поскольку квартира приобреталась частично за счет кредитных средств, а банк требует, чтобы в приобретаемой за счет кредитных средств не было лиц, которые были бы в квартире прописаны, то ООО «ИнфоПрограм Проект» с ООО «Управляющей компанией № 3» было заключено соглашения о погашении долга ответчиков по коммунальным платежам, для того, чтобы управляющая компания дала согласие на снятие ответчиков с регистрационного учета.

Необходимые для сделки документы были переданы риэлтером истцов ФИО21 в фирму «Айлен», занимающуюся подготовкой текстов договоров и записью на сделку в Управление Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ между Гейбатовыми, Ивановым и Селиверстовым с одной стороны и Новиковыми с другой стороны был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, в этот же день между Новиковыми с одной стороны и Гейбатовыми, Ивановым с другой стороны был подписан договор купли-продажи комнаты по адресу: <адрес>. Оба договора сданы в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации договоров и перехода прав.

Из-за наличия ошибок в текстах договоров, которые пришлось в спешном порядке переделывать, наличия большого количества людей в этот день в рег. палате и действий риэлтера ФИО21 которая предоставила тексты договоров в последний момент перед их подписанием, постоянно торопила ответчиков, опасением того, что в связи с окончанием рабочего дня сделка не будет совершена и стороны могут опоздать в банк, ответчики были лишены возможности прочитать тексты договоров перед их подписанием и ознакомиться со всеми их условиями.

Уже после подписания договоров ответчикам стало известно, что ФИО21 было подготовлено два текста договоров купли-продажи квартиры и сторонами был подписан и сдан на регистрацию договор купли-продажи с ценой квартиры в размере 1030000 рублей, а комнаты с ценой 580000 рублей. Эти цены с ответчиками не согласовывались, по этим ценам Гейбатовы, Иванов не имели намерения продавать свою квартиру и приобретать комнату Новиковых.

Из текста подписанного договора купли-продажи квартиры следует, что на момент подписания договора Новиковы передали ответчикам 310000 рублей, а оставшиеся 720000 рублей будут перечислены на счет продавца за счет средств ипотечного кредита.

Однако никаких расчетов между сторонами в день подписания договоров купли-продажи не производилось. Кредитные средства в этот день также не выдавались.

Стороны приехали в банк для получения денег ДД.ММ.ГГГГ. Для того, что банк выдал кредит в банке по требованию истцов Гейбатова В.Х. написала расписку на сумму 310000 рублей. Однако денег по этой расписке не передавалось, что подтверждают и Новиковы.

Также в этот день в офисе ОАО «НТБ» по просьбе Новиковой и риэлтера ФИО21 были написаны расписки: Гейбатовой В.Х. на сумму 472000 рублей и на сумму 150000 рублей, Гейбатовой Ж.А. на сумму 150000 рублей, Ивановым Д.А. на сумму 150000 рублей и Селиверстовым А.В. на сумму 150000 рублей. Фактически на момент написания расписок денежных средств по ним не передавалось.

При получении денег, которые решено было выдать на имя Гейбатовой В.Х., Новикова и ФИО21 вместе с Гейбатовой В.Х. зашли в кассу банка и забрали у Гейбатовой В.Х., полученные ею в кассе 720000 рублей. В этот же день, т.е. 31.12.2010 года из находящихся у Новиковых 720000 рублей риэлтер ФИО16 забрала 210000 рублей, а также чек об оплате Новиковой задолженности по оплате коммунальных услуг за Гейбатову Ж.А. на сумму 168032 рубля и 1968 рублей, что составляет в сумме 380000 рублей. Позже Гейбатовы и Иванов узнали, что Селиверстову Новиковы передали 180000 рублей. Всего ответчиками продавцам квартиры с учетом переданного аванса в размере 10000 рублей, было передано 570000 рублей вместо 720000 рублей. Таким образом, свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры истцы исполнили не в полном объеме.

С учетом договоренностей сторон, по продаже-приобретению объектов недвижимости, представитель ответчиков полагает, что к правоотношениям сторон следует применять положения закона, касающиеся договора мены, поскольку именно такая сделка фактически была совершена сторонами.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, ч.2 ст. 558 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из толкования указанных правовых норм следует, что поскольку договор купли-продажи квартиры и переход к ответчикам права собственности не зарегистрированы, то такой договор считается не заключенным (не состоявшимся). Между истцами и ответчиками фактически отсутствует соглашение по всем существенных условиям договора, а именно отсутствует соглашение о стоимости квартиры, так цена Гейбатовых, Иванова составляет 1150000 рублей, а цена Новиковых- 1030000 рублей.

Поскольку договор в части оплаты истцами покупной цены выполнен не в полном объеме, невыплаченная сумма является существенной, то ответчики, оставаясь собственниками квартиры, подали заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по <адрес>.

Поскольку незаключенный договор частично исполнен Новиковыми, 15.03.2011 года на банковский счет, открытый на имя Новикова, ответчиками зачислены денежные средства в сумме 390000 рублей.

Поскольку в действительности имеет место сделка мены, между истцами и ответчиками не согласованы все существенные условия договора, а именно цена квартиры и комнаты, Гейбатовы, Иванов отказались от приобретения комнаты Новиковых, полученные ими от Новиковых денежные средства зачислены на их счет в банке, государственная регистрация договоров не произведена, ответчики полагают договор купли-продажи квартиры по <адрес> не состоявшимся.

В связи с чем, ответчики просят в удовлетворении иска Новиковых отказать, признать договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> подписанный ДД.ММ.ГГГГ между Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Селиверстовым А.В., Ивановым Д.А.с одной стороны и Новиковым А.Н.. Новиковой Е.Н., действовавшей за себя и несовершеннолетнюю Новикову А.А. несостоявшимся (незаключенным).

Представитель ответчика Селиверстова А.В.- Селиверстова Л.И., действующая на основании доверенности против удовлетворения исковых требований Новиковых не возражала, пояснив, что ей как представителю ее сына были переданы деньги за долю сына в квартире по <адрес> в сумме 180000 рублей, что соответствовало договоренности, которые озвучивались при обсуждении условий продажи с риэлтерами. Деньги ей были переданы ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.

Представитель третьего лица- ОАО «НТБ» Пичугин И.Е., действующий на основании доверенности, просил удовлетворить исковые требования Новиковых, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, пояснив, что полагает несостоятельными доводы представителя ответчиков Гейбатовых, Иванова о том, что к правоотношениям сторон по спорной сделке следует применять нормы закона о договоре мены, полагает, что воля сторон была направлена именно на совершение двух сделок купли-продажи, что нашло сове отражение в договорах. Также представитель третьего лица пояснил, что считает, что стороны подписав договора купли-продажи пришли к соглашению по всем существенным условиям этих договоров и фактически исполнили их условия. Доводы о том, что при устной договоренности при обсуждении условий сделки сторонами оговаривалась иная цена, чем та, которая указана в письменном договоре купли-продажи не должны приниматься во внимание, так как указание в договоре иной стоимости квартиры не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, что подтверждается позицией судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, выраженного в определении от ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие регистрации договора в регистрационной палате не может служить основанием считать договор незаключенным, поскольку регистрация является формальным подтверждением закрепления за покупателем права на приобретаемое им недвижимое имущество. Так как договор фактически состоялся, соблюдены все существенные условия сделки, предусмотренные законодательством для договоров купли-продажи, покупатель исполнил обязательства по уплате цены договора, чему есть письменные доказательства, договор следует считать заключенным.

Третье лицо- Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, представило суду письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело без участия его представителя, не возражало против удовлетворения заявленных требований при наличии подтверждающих данные требования доказательств.

Третье лицо Харченко С.Л., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, являющаяся созаемщиком Новиковых по кредитному договору, заключенному с ОАО «НТБ», в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

В ходе судебных заседаний по делу были допрошены следующие свидетели:

ФИО19 пояснившая, что она работает кассиром в ОАО «НТБ», работала в день ДД.ММ.ГГГГ. Кому конкретно выдавала в этот день деньги не помнит. Бывает, что в кабинку ( в кассу) заходит не один человек, а несколько, которые затем считают и передают друг другу полученные деньги. Обстоятельства выдачи денег конкретно Гейбатовой В.Х. она не помнит.

ФИО20, пояснивший суду, что он работает в ОАО «НТБ» финансовым консультантом. Стороны по делу ему известны в связи с тем, что Новиковым выдавался кредит на приобретение квартиры ответчиков. Банком готовился кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, закладная. Договор готовился по шаблону банка, необходимый текст, касающийся конкретной сделки заполнялся со слов заемщиков. В договоре была указана цена квартиры в 1030000 рублей, является ли данная цена квартиры реальной ему не известно. Кредитный договор и договора поручительства были оформлены ДД.ММ.ГГГГ и отданы для передачи в рег. палату. В этот день стороны не успели получить кредитные деньги, так как поздно приехали из рег. палаты. Кредитные деньги выдавались а следующий день ДД.ММ.ГГГГ. При этом Гебатова В. написала расписку на 310000 рублей, которая нужна была банку для оформления выдачи кредита. Также в этот день стороны писали расписки между собой. Через некоторое время после получения денег к нему подошла риэлтер ФИО16 и сказала, что продавцы квартиры денег за нее не получили. Он в связи с этим звонил риэлтеру ФИО21 которая пояснила, что они уехали платить долг по коммунальным платежам за квартиру. После этого, он видел, что ФИО21 и Новиковы вернулись в банк, общались с ФИО16 в банке была и Селиверстова.

ФИО21, будучи допрошенной в ходе судебного заседания, суду пояснила, что она работает риэлтером в АН «Лина». Новиковы- ее клиенты. Они обратились к ней с просьбой о продаже их малосемейки, сами хотели купить квартиру. Квартиру Гейбатовых Новиковы нашли сами через базу в сети интернет, где данная квартира была выставлена на продажу за 1150000 рублей с торгом. Риэлтером со стороны продавцов была ФИО16 После того, как Новиковы посмотрели квартиру и согласились на ее покупку, за квартиру был внесен аванс в сумме 10000 рублей. В ходе обсуждения сделки выяснилось, что Гейбатовы хотят приобрести комнату, а поскольку Новиковы продавали свою комнату, она была предложена Гейбатовым, которые согласились на ее приобретение. При обсуждении стоимости объектов стороны договорились, что квартира продается за 1030000 рублей, а малосемейка Новиковых за 580000 рублей. Гейбатова Ж. осматривала комнату Новиковых, она ее устроила. Договора купли-продажи на квартиру готовили сотрудники банка, а на молосемейку- фирма «Айлен». На сделку ДД.ММ.ГГГГ принесли готовые документы. Первым делом оформлялась сделка купли-продажи малосемейки. Договор купли-продажи читали все, в том числе и ответчики и риэлтер ФИО16. После подписания этого оговора, она с Новиковыми уехала в банк для подписания кредитного договора. После чего они вновь вернулись в Управление Росреестра, для подписания договора купли-продажи квартиры. До подписания договора выяснилось, что ФИО16 не оплатила долг Гейбатовой Ж. по коммунальным платежам, при этом она представила «чистую» справку по задолженности, сказала, что договорилась. Обещала погасить долг. ФИО16 взяла у нее договора купли-продажи квартиры чтобы прочитать. Она раздала эти договора сторонам, торопила всех. Сама ФИО21 сидела и читала договор рядом с Селиверстовой, видела, что Гейбатовы также читали договор. По цене ни у кого вопросов и претензий не возникло. Договора были подписаны и сданы на регистрацию. После этого все поехали в банк, но получить деньги не успели, банк уже был закрыт. Договорились, что деньги будут выданы на следующий день. Новиковы подали заявку на кредит на 720000 рублей, из которых 70000 должны были забрать себе, для покрытия расходов, связанных с выдачей кредита. Стороны приехали для получения денег ДД.ММ.ГГГГ. В офисе банка ФИО16 стала диктовать своим клиентам расписки. Деньги было решено выдавать на имя одного из продавцов- Гейбатовой В.Х. Она получила квитанцию и пошла получать деньги. Свидетель и Новикова, пошли вместе с ней. В кассе Гейбатова В. получила деньги и из них отсчитала Новиковой 70000 рублей на ее расходы по оформлению кредита, 200000 рублей на погашение долга по квартплате и 150000 рублей для передачи Селиверстову. Остальные деньги остались у Гейбатовой В. После получения денег от Гейбатовой В., Новикова отдала в присутствии свидетеля 150000 рублей Селиверстовой. Позже ФИО16 сказал отдать Селиверстовой еще 30000 рублей (разницу между 200000 полученными от Гейбатовой В. для уплаты долга по квартплате и фактическим долгом). Она с Новиковой решили отдать деньги только после того как выясниться, что сумма долг действительно не превышает размер, названный ФИО16. После посещения управляющей компании, 30000 рублей Новикова отдала Селиверстовой. Со слов Новиковой ей известно, что она оплатила долг по квартплате Гейбатовой Ж. в сумме 168 тыс. рублей, при этом присутствовала сама Гейбатова Ж. и риэлтер ФИО16. Сдачу около 2 тыс. рублей Новикова отдала Гейбатовой Ж.

03.01.2011 года ей позвонила Новикова и сказала, что ей в свою очередь звонила Гейбатова Ж. и сказала, что сделка отменяется.

Свидетель ФИО16 суду пояснила, что она является директором фирмы «ИПК». Знакома с Гейбатовыми, Ивановым с 2007 года, поскольку к ней обратилась Гейбатова Ж. с просьбой о размене 2-х комнатной квартиры, т.к. не могла проживать с сожителем. У Гейбатовых отсутствовали документы как личные, так и на квартиру и она помогала им их восстановить. После этого в январе 2009 года заключили договор на оказание услуг по продаже квартиры. В 2010 году квартира стояла в рекламе по цене 1150000 рублей. Люди приходили, смотрели квартиру, предлагали 950-980 тыс. рублей, так как был большой долг по квартплате и состояние квартиры было не очень хорошее. Но они решили остановиться на цене в 1150000 рублей. В ноябре 2010 года к ней обратилась ФИО21, работающая в фирме «Лина», попросила посмотреть квартиру. Позже квартиру смотрела и Новикова. Новиковы выразили желание приобрести квартиру, при этом была достигнута договоренность, что долг за квартиру будет оплачиваться с денег, вырученных от продажи квартиры.

Потом ФИО21 узнала, что Гейбатовы хотят купить комнату и предложила приобрести комнату Новиковых. Так как прямой обмен всегда выгоднее, то стали обсуждать этот вариант. Изначально комната Новиковых стояла по цене 450 тыс. рублей, но потом условились на 430 тыс. рублей. Гейбатовы посмотрели комнату, она их устроила. После этого она заключила с Гейбатовой соглашение о ценовой категории, где цена комнаты указывалась в размере 430 тыс. рублей, а цена квартиры- 1150 тыс. рублей. При обсуждении порядка расчетов было решено, что Селиверстов получает 200000 рублей, 170000 рублей идет в погашение долга по квартплате, а остальную сумму должны получить Гейбатовы и Иванов.

Поскольку при заключении кредитного договора банк требовал, чтобы в приобретаемой квартире не было «прописанных» лиц, а с регистрационного учета не снимали при наличии долга, она как директор фирмы заключила соглашение с управляющей компанией о погашении долга Гейбатовых. После этого продавцов квартиры сняли с рег. учета и она отдала соответствующую выписку ФИО21 для предъявления в банк.

ФИО21 говорила, что договор купли-продажи квартиры делает банк, а договор на комнату Новиковых- дочь ФИО21. На сделку записывались в Управление Росреестра через фирму «Айлен», которая также изготовила договора купли-продажи на объекты. Уже в день сделки ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что через фирму «Айлен» их записали на сделку только по малосемейке Новиковых, а сделка по квартире шла «по живой очереди». Когда их вызвал регистратор для оформления сделки по малосемейке, она стала читать договор и обнаружила, что в договоре неправильно указан адрес места жительства одной из сторон по сделке. Она сообщила об ошибке и ФИО21 забрала договора и отдала их представителю фирмы «Айлен». У нее, т.е. у ФИО16, в этот день были еще другие сделки, поэтому она оставила своих клиентов. Когда она вернулась, то договора Гейбатовыми были уже подписаны. Она не знает читала ли Гейбатовы, Иванов договора. Гейбатова Ж. говорила, что ранее обнаруженных ошибок в договорах не было, но их очень торопили. Документы на квартиру ей отдали в 18 часов 20 минут. У окна регистратора ФИО21 стала кричать торопить всех, чтобы быстрее подписывали договора. Сама свидетель договора не читала, так как все происходило очень быстро, сумбурно, и она не успела с ними ознакомиться. Когда договора уже подписали и сдали на регистрацию время было 18 часов 50 минут. Потом все поехали в банк, однако в этот день деньги получить не удалось и договорились на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ все приехали в банк. Там им дали подписать договора поручительства. Там же она диктовала расписки Гейбатовой Ж. и Иванову на 150 тыс. рублей, так попросила ФИО21, но на момент написания расписок, деньги еще не были переданы. Потом она диктовала рсписку Селиверстовой, а в это время Гейбатова В. вместе с Новиковой и ФИО21 получали деньги в кассе. После того, как Гейбатова В. вернулась из кассы у нее никаких денег не было. Она сказала, что у нее деньги забрала ФИО21, эти деньги разделили на три части, часть взяла ФИО21, а часть Новикова. После этого Новиковы и Селиверстовы уехали. Она сама после этого позвонила своему знакомому ФИО22 и попросила его приехать, т.к. ее «кидают на деньги». Она со своими клиентами вернулась в банк к инспектору, сказала, что деньги им не отдали. После этого инспектор банка ФИО20 стал звонить ФИО21, требовал чтобы она приехала и разобралась во всем.

ФИО21 и ФИО22 приехали практически одновременно. ФИО21 сказала, что они ездили платить долг по квартплате за Гейбатову Ж., но долг заплатить не смогли, т.к. в управляющей компании все закрыто. ФИО21 сказала, что деньги не отдаст пока не заплатит долг. У банка стояла автомашина Новиковых. Она вместе с ФИО22 сели к ним в машину, где была Новикова и ее супруг. Она стала спрашивать у Новиковой про деньги, а та позвала ФИО21. Новиковы вышли из машины, в машину сели ФИО21 и ее супруг. ФИО22 потребовал объяснений. Тогда супруг ФИО21 достал из кармана пачку денег, которые свидетель взяла и стала считать. В пачке оказалось 210000 рублей, она сказала, что это не все деньги, но больше ей денег не отдали. Она забрала 210000 рублей, после чего ФИО21 и Новиковы уехали. После этого она дозвонилась до Новиковой и сказала, что едет в милицию писать заявление. Через некоторое время Новикова сама позвонила ей и сказала, что в их районе работают два отделения Сбербанка и есть возможность оплатить долг по коммунальным платежам. Они встретились у Сбербанка, но Новиковы денег не принесли, а принесли квитанцию об оплате долга на 168132 рубля. Разницу между 170000 и оплаченной суммой отдали. Больше никаких денег ее клиенты не получали. Уже в январе 2011 года она увидела договор купли-продажи малосемейки Новиковых, где ее цена была указана в 580 тыс.рублей, этот договор ей по ее просьбе распечатали в фирме «Айлен», там же распечатали и договор купли-продажи квартиры с ценой в млн.рублей. Договор купли-продажи квартиры, который готовил банк и который был подписан сторонами, она не видела до настоящего времени.

Свидетель ФИО22 суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов ему позвонила его знакомая ФИО16, у нее возникла конфликтная ситуация, она сказала, что сторона по сделке до конца не передала деньги, попросила его приехать. Он приехал в к офису НТБ в 12-30 или 13 часов. После него приехали Новиковы и ФИО21, с ними были и Селиверстовы, а также В., который представился как муж ФИО21. По приезду начались споры по оплате продаваемых объектов и охрана банка попросила их покинуть офис. Они вышли на улицу и подошли к машине Новиковых. Он с ФИО16 сел в машину Новиковых, на передние сиденья сели ФИО21. ФИО16 предложила отдать оставшуюся сумму. ФИО21 сказала писать расписку, ан что ФИО16 попросила показать деньги. Деньги из кармана достал ФИО21. Решили писать расписку, но ФИО16 требовала одну сумму, а ей предлагали другую. В итоге ФИО21 достал 210 тыс.рублей и передал их ФИО16. ФИО16 также требовала передать ей деньги за квартплату, но эти деньги ей не отдали, Новиковы сказали, что эти деньги у них и они сами заплатят долг. Расписку на 210 тыс. рублей в конечном итоге писать не стали, ФИО16 забрала эти деньги, но конфликт исчерпан не был, так как ФИО16 считала, что деньги отданы не все.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковое заявление Новиковых подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии о ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что между Новиковым А.Н., Новиковой Е.Н., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Новикову А.А. (покупатели) с одной стороны и Селиверстовым А.В., Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Ивановым Д.А. (продавцы) с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавцы продали, принадлежавшую им на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а продавцы купили указанную квартиру в общую долевую собственность по цене 1030000 рублей (л.д. 191-193). Сторонами сделки подписан акт приема-передачи указанной квартиры (л.д. 194).

Также судом установлено, что Новиковым А.Н., Новиковой Е.Н., действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь Новикову А.А. (продавцы) с одной стороны и Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Ивановым Д.А. (покупатели) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи комнаты, согласно которого продавцы продали, а покупатели приобрели в собственность жилую комнату, расположенную по адресу: <адрес> по цене 580000 рублей (л.д. 179).

Указанные договора купли-продажи совершены в надлежащей форме, подписаны сторонами и были сданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра.

12.01.2011 года Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Ивановым Д.А. были поданы заявления в Управление Росреестра о возврате документов без проведения регистрационных действий в отношении договора купли-продажи квартиры по <адрес> и перехода права собственности на нее (л.д. 184-190).

Полагая, что ответчики Гейбатова Ж.А., Гейбатова В.Х., Иванов Д.А. необоснованно уклоняются от регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> и перехода права собственности по данному договору, истцы обратились в суд с иском о признании договора состоявшимся, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.

Ответчики Гейбатова Ж.А., Гейбатова В.Х., Иванов Д.А. в лице их представителя Бочкаревой И.Н., возражая против заявленных требований, полагали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес> незаключенным, поскольку стороны не пришли к согласию относительно цены договора, кроме того, утверждали, что истцами не исполнена в полном объеме обязанность по оплате приобретенной квартиры, в связи с чем заявили встречный иск.

Суд полагает возражения ответчиков Гейбатовой Ж.А., Гейбатова В.Х., Иванова Д.А, а также доводы их встречного искового заявления необоснованными.

Доводы ответчиков о том, что сторонами не достигнуто договоренности о цене отчуждаемой ими квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется подписанный всеми сторонами договор купли-продажи, в котором согласована цена квартиры 1030000 рублей. Данный договор подписан также и ответчиками. Ссылку ответчиков на то, что договор был подписан ими не глядя, что для прочтения внимательно договора у сторон не было времени, суд полагает надуманной. В обоснование данного утверждения представитель ответчиков ссылается на показания свидетеля ФИО16, которая являлась риэлтером ответчиков. Между тем из показаний свидетеля ФИО16 явствует, что договор купли-продажи квартиры был ей передан риэлтером другой стороны ФИО21 в 18 часов 20 минут, а когда они подписали договора и заявления на регистрацию в Управление Росреестра было 18 часов 50 минут. То есть у сторон было 30 минут времени на подписание договоров и заявлений. Из показаний свидетелей ФИО16 и ФИО21 следует, что договора купли-продажи типовые, их готовит либо банк (если договор купли-продажи связан с привлечением кредитных средств) либо специализированная организация, таким образом, для ознакомления с условиями типового договора необходимо было только проверить правильность указания имен сторон договора, адреса объекта и его стоимости, на что времени было достаточно. Кроме того, из показаний свидетеля ФИО21, пояснений истицы, следует, что стороны (как истцы так и ответчики знакомились с текстом договора). По тем же основаниям, суд полагает, что сторонами по сделке была согласована и цена, продаваемой Новиковыми комнаты в размере 580000 рублей.

Ссылка представителя ответчиков о том, что ранее стороны договаривались о цене квартиры в 1150000 рублей, что ответчики не могли согласиться на подписание договора на других условиях т.к. это рыночная цена квартиры и по этой цене квартира выставлялась на продажу и такая цена была указана в рекламе о продаже, договорах ответчиков с риэлтером, суд находит несостоятельными, поскольку собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе вправе продать имущество по той цене которая им кажется достаточной, в том числе даже если эта цена отличается от рыночной цены имущества, то, что в рекламе цена квартиры указывалась в 1150000 рублей правового значения не имеет, поскольку не означает, что квартира должна быть продана именно по этой цене, кроме того, является общеизвестным фактом, что объекты недвижимости не всегда продаются по той цене, по которой публикуется объявление о их продаже, также из показаний свидетеля ФИО16 следует, что квартира ответчиков была в плохом состоянии, кроме того у них был большой долг по оплате коммунальных услуг, обращавшиеся по объявлению потенциальные покупатели предлагали цену в 950-980 тыс. рублей, что также могло повлиять на окончательное определение цена квартиры.

Также суд полагает, что не нашли своего подтверждения и доводы ответчика о том, что Новиковыми не исполнена обязанность по оплате, приобретенной квартиры.

Суду представлены расписки Гейбатовой Ж.А., Иванова Д.А. о получении ими по 150000 рублей каждым за проданную долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру (л.д.125, 126), а также расписка Селиверстова А.В. на общую сумму 180000 рублей л.д. 123). Указанные расписки написаны данными лицами собственноручно, что не оспаривалось ответчиками.

При указанных обстоятельствах доводы представителя ответчиков о том, что денежных средств по указанным распискам Гейбатова Ж.А. и Иванов Д.А. не получали, суд отвергает.

Денежные средства были получены ответчиками ДД.ММ.ГГГГ после получения Гейбатовой В.Х. 720000 рублей- денежных средств по кредитному договору, заключенному Новиковыми, Харченко в целях приобретения спорной квартиры.

Из пояснений истицы и свидетеля ФИО21 следует, что после получения денег Гейбатова В.Х. отдала им 150000 рублей для вручению Селиверстову, с которым Гейбатовы не общались, 200000 рублей для погашения долга Гейбатовой Ж.А. по коммунальным платежам по проданной квартире и 70000 рублей для покрытия расходов Новиковых, связанных с оформлением и получением кредита, о передачи этих денег была достигнута договоренность. Из указанных денежных средств Новиковой Е.Н. была погашена задолженность по коммунальным платежам Гейбатовой Ж.А. в сумме 168032 рубля, что подтверждается соответствующим чеком-ордером (л.д. 21), разница между полученными для уплаты долга 200000 рублей и фактической оплатой частично в сумме 30000 рублей была отдана Селиверстову, через его представителя Селиверстову Л.И., а в оставшейся сумме ФИО16, что подтверждается ее показаниями.

Доводы ответчиков о том, что у Гейбатовой В.Х. в кассе забрали Иванова и ФИО16 все деньги, суд находит несостоятельной, поскольку данные доводы не подтверждены доказательствами, опровергаются пояснениями истицы и показаниями свидетеля ФИО21. Довод представителя ответчиков о том, что на видеозаписи видно, что Гейбатова В.Х. выходит из помещения кассы без денег в руках, не означает, что у Гейбатовой В.Х. этих денег не было, поскольку оставшаяся у нее денежная сумма могла находится в карманах одежды.

Ссылку представителя ответчиков в обоснование цены договора и факта отсутствия полного расчета с продавцами квартиры на кредитный договор, суд находит несостоятельной, поскольку кредитный договор регулирует порядок выдачи кредита, а не условия договора купли-продажи. Кроме того, из пояснений истицы и свидетеля ФИО21 следует, что кредитный договор был взят в сумме большей, чем требовалось для приобретения квартиры, оценивая пояснения сторон и материалы дела, суд полагает, что кредитный договор был взят на сумму превышающую необходимую на 270000 рублей (требовалось 450000 рублей- разница между стоимостью квартиры и комнаты, указанных в договорах купли-продажи) для того, чтобы иметь возможность погасить долги по квартплате Гейбатовой Ж.А. в сумме 200000 рублей (из этой суммы ориентировочно исходили стороны) и 70000 рублей в погашение расходов по оформлению и получению кредита. Суд полагает, что такая договоренность сторон также могла оказать влияние на то обстоятельство, что Гейбатовыми, Ивановым была снижена цена на продаваемую ими квартиру.

К показаниям свидетеля ФИО16, в которых она отрицает факт согласования условий договора, отрицает факт получения денег ее доверителями, суд относится критически, поскольку указанные показания опровергаются иными показаниями свидетелей, материалами дела, пояснениями сторон. Суд полагает, что ФИО16 может быть заинтересована в исходе дела, учитывая, что в отношении нее Новиковой подавалось заявление о возбуждении уголовного дела. ФИО16 поясняет также о получении ею лично денег для Гейбатовых-Иванова в сумме 210000 рублей в машине, принадлежащей Новиковой, учитывая, что расписка в получении указанных денег отсутствует, а также учитывая показания свидетеля ФИО22 о том, что деньги передавались не Новиковыми и не в их присутствии, а мужчиной по имени В., который представился как муж риэлтера ФИО21, суд полагает, что оснований полагать, что указанные деньги передавались в связи со сделками, в которых участвовали Гейбатовы, Иванов, Селиверстов- Новиковы не имеется.

Ссылка представителя ответчиков на заявление Новиковой в милицию, суд находит несостоятельной, поскольку Новикова в судебном заседании отрицала обстоятельства, изложенные в заявлении, поясняла, что при написании заявления была в стрессовом состоянии. Также следует учитывать, что согласно показаний свидетелей Новикова не присутствовала при передаче ФИО16 210000 рублей, т.е. могла знать о факте передачи денег только от риэлтера ФИО21, суд полагает что при написании заявления Новикова была введена в заблуждение относительно обстоятельств расчетов ФИО21.

Также суд полагает необоснованными выводы представителя ответчиков о том, что к отношениям сторон по сделкам об отчуждении-приобретении квартиры по <адрес> и комнаты по <адрес> следует применять положения закона, касающиеся договора мены, поскольку суд находит, что стороны выразили желание именно на заключение договоров купли-продажи, такие договора и были согласованы и подписаны сторонами, кроме того один из участников собственности в квартире по <адрес> - Селиверстов не имел намерения получить комнату Новиковых в обмен на свою долю, а желал именно продажи своей доли. То обстоятельство, что стороны продавали друг другу свои жилые помещения, делало ненужным передачу денег от Гейбатовых, Иванова Новиковым за комнату, а потом возврат этих же денег Гейбатовым, Ивановой и Селиверстову за приобретаемую квартиру.

Также следует принять во внимание, что представитель ответчика Селиверстова, которая лично присутствовала при заключении договоров и от имени своего сына участвовала в обсуждении условий сделок, полагает, что оснований для отказа ответчиков от исполнения договора купли-продажи не имеется, стороны получили те денежные средства, которые договаривались получить в ходе обсуждений условий сделок.

Таким образом, суд полагает, что ответчики Гейбатова Ж.А., Гейбатова В.Х., Иванов Д.А. необоснованно уклоняются от регистрации договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на покупателей квартиры по данному договору.

В связи с вышеизложенным заявленные Новиковыми исковые требования следует удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванова Д.А. отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца Новиковой Е.Н. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей. Суд полагает необходимым возложить расходы на ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Новикова А.Н., Новиковой Е.Н., Новиковой А.А. удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Ивановым Д.А., Селиверстовым А.В. с одной стороны и Новиковым А.Н., Новиковой Е.Н., Новиковой А.А. с другой стороны, состоявшимся.

Произвести регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Новиковым А.Н., Новиковой Е.Н., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней Новиковой А.А.; произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> от Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванова Д.А., Селиверстова А.В. к Новикову А.Н., Новиковой Е.Н., Новиковой А.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречного иска Иванова Д.А., Гейбатовой В.Х., Гейбатовой Ж.А. отказать.

Взыскать с Гейбатовой Ж.А., Гейбатовой В.Х., Иванова Д.А., Селиверстова А.В. в пользу Новиковой Е.Н. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по 50 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 12.04.2011 года.

Председательствующий: