РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2011 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе председательствующего судьи Марковой Н.В.,
при секретаре Тормозовой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-2020/11г. по иску Дроботова П.Н. к Филиппенкову В.Ф. и Мэрии г.о. Тольятти о признании права собственности на нежилое помещение,
у с т а н о в и л:
Дроботов П.Н. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: г.о. Тольятти, Центральный район, ул. К.Маркса, <адрес>
В судебном заседании представитель истца Дроботова П.Н. – Урусов В.С., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал и указал на то, что 13.07.1996 года между ТОО «Аида», Дроботовым П.Н. и Филиппенковым В.Ф. был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – магазина промтоваров, общей площадью 89,8 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. К.Маркса, между домами <адрес>. На момент передачи недвижимого имущества покупателю собственником были выполнены строительные работы, однако ООО «Аида» не произвело регистрацию незавершенного строительством объекта в органе местного самоуправления в соответствии с порядком регистрации объектов. В настоящее время истцу отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект, в связи с чем он просит признать за ним право собственности в судебном порядке.
В судебном заседании ответчик Филиппенков В.Ф. согласился с иском, пояснив, что 13.07.1996 года он и истец приобрели спорный объект у ТОО «Аида». Поскольку у него имеются непогашенные долговые обязательства перед истцом, считает, что право собственности следует зарегистрировать за Дроботовым П.Н.
Определением суда от 11.05.2011 года к участию в деле в качестве ответчика была привлечена Мэрия г.о. Тольятти.
Представитель ответчика – Мэрии г.о. Тольятти Гладкова Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании указала на то, что земельный участок под строительство спорного недвижимого имущества был предоставлен не истцу, а ТОО «Аида», разрешительная документация на строительство спорного объекта отсутствует, следовательно, он является самовольной постройкой, право собственности на которую истцом не подтверждено.
Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно предоставленному отзыву просил в удовлетворении иска отказать, поскольку спорный земельный участок, предоставленный под строительство нежилого помещения, истцу не принадлежит, спорный объект является самовольной постройкой, нарушающей права собственников помещений многоквартирных жилых домов <адрес> по ул.К.Маркса в г.Тольятти.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что постановлением Администрации г. Тольятти от 21.10.1992 года № ТОО «АИДА» был предоставлен земельный участок, площадью 0,0073 га, в постоянное (бессрочное) пользование под строительство магазина, и 0,004 га под благоустройство и санитарное содержание территории в разрыве домов <адрес> по ул. К.Маркса, что подтверждается свидетельством бессрочного пользования № от 26.01.1993 года.
В качестве документа, подтверждающего право на спорный объект недвижимости, истцом представлен договор купли-продажи от 13.07.1996 года, из которого видно, что ТОО «АИДА» передало в собственность Дроботову П.Н. и Филиппенкову В.Ф. магазин промтоваров – незавершенный строительством объект.
В судебном заседании представитель истца утверждал, что к Дроботову П.Н., как к собственнику приобретенного им объекта недвижимости, перешло и право пользования земельным участком, предоставленное ТОО «АИДА».
Между тем с указанными доводами согласиться нельзя, поскольку в силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу ст. 131 ГК РФ подлежат регистрации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи. Регистрация имеет правоустанавливающий характер как для обладателей регистрируемых прав, так и для всех третьих лиц.
Ст. 239 ГК РСФСР также содержала требования о регистрации договора купли-продажи жилого дома в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.
Поскольку порядок регистрации незавершенных строительством объектов не регулировался гражданским кодексом, действующим на момент совершения сделки, Постановлением Администрации г. Тольятти Самарской области от 30.09.1993 года № 1476 «О паспортизации и регистрации строений и сооружений» предусматривалось, что в процессе приватизации в собственность граждан и юридических лиц переходят не только жилые строения, но здания и сооружения производственного назначения, паспортизация и регистрация которых ранее не производилась. Принимая во внимание, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации правоустанавливающих документов, а также учитывая потребность в инвентаризационных сведениях для учета, залога, ипотеки, налогообложения, постановлено: поручить ГМП «Инвентаризатор» проведение инвентаризации и регистрации всех строений и сооружений, расположенных на территории города.
Постановлением Администрации г. Тольятти от 23.01.1995 года № 71 «О порядке регистрации вещных прав физических и юридических лиц, на здания, сооружения и квартиры, в также регистрация сделок с незавершенным строительством» решено обязать МП «Инвентаризатор» производить регистрацию: права хозяйственного ведения, права оперативного управления, аренды на здания, сооружения, квартиры, а также сделок с незавершенным строительством. Регистрация производится по ходатайству правообладателя с предоставлением в МП «Инвентаризатор» правоустанавливающих документов путем выдачи регистрационного удостоверения о зарегистрированном праве.
Правильность вышеприведенных требований о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект подтверждена и ст. 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Между тем на запрос суда МП «Инвентаризатор» сообщил, что право собственности на спорный объект в МП «Инвентаризатор» не зарегистрировано, в том числе и за ТОО «АИДА», хотя учетная регистрация существования объекта недвижимости произведена в 2004 году.
Анализируя приведенные правовые нормы и конкретные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие государственной регистрации права на незавершенный строительством объект недвижимости у ТОО «АИДА» не возникло право собственности на него, следовательно, отчуждение названного объекта путем его продажи Дроботову П.Н. и Филиппенкову В.Ф. нельзя признать правомерным.
Необходимо отметить, что суду не были представлены доказательства, подтверждающие исполнение истцом и ответчиком обязанностей по оплате договора купли-продажи, более того, из протокола собрания участников ТОО «АИДА» от 27.01.1996 года видно, что Филиппенков В.Ф. и Дроботов П.Н., являвшиеся учредителями ТОО «АИДА», вышли из Общества, получив вместо выплаты стоимости доли в имуществе недостроенное помещение магазина на земельном участке по адресу: г. Тольятти, ул. К.Маркса, между домами <адрес> следовательно, денежные средства по договору купли-продажи от 13.07.1996 года не передавались
Заслуживает внимания и то обстоятельство, что, обращаясь с заявлением о государственной регистрации своего предполагаемого права в 2009 году, Дроботов П.Н. и Филиппенков В.Ф. не представили в регистрирующий орган названный договор купли-продажи, что подтверждается материалами регистрационного дела, исследованными судом, и не оспаривается представителем истца. При таких обстоятельствах, по мнению суда, истец ошибочно считает указанный договор купли-продажи, как и договор займа между ним и Филиппенковым В.Ф. основанием для возникновения права собственности на спорный объект недвижимости.
Следовательно, при отсутствии перехода права собственности на недвижимое имущество, к истцу не перешло и право бессрочного пользования земельным участком, предоставленным ТОО «АИДА».
Из архивной справки Управления по делам архивов Мэрии г.о. Тольятти разрешительная документация ТОО «АИДА» на строительство магазина промтоваров по адресу <адрес>, между домами 51 и 53 на хранение не поступала. Истец также не представил суду разрешительную документацию ТОО «АИДА» на строительство спорного объекта.
Между тем, в силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении № 10 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» разъяснил, что объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.
Положения о сносе самовольной постройки содержались и в ст. 109 ГК РСФСР, действовавшего в период предполагаемого приобретения истцом права на спорный объект недвижимости.
Анализируя приведенные правовые нормы, суд полагает, что созданный ООО «АИДА» в отсутствие разрешительной документации на строительство спорный объект недвижимости, является самовольной постройкой.
Истец ошибочно полагает, что распоряжение Администрации Центрального района г. Тольятти от 21.11.2001 года № 2778 о разрешении реконструкции спорного объекта и наличие акта приемки администрацией Центрального района г. Тольятти № 15 от 21.01.2002 года спорного объекта в эксплуатацию являются документами, подтверждающими его право собственности на названный объект недвижимости и разрешающими строительство.
Так, в соответствии со ст. 41 Устава г.Тольятти, утвержденного решением Тольяттинской городской Думы Самарской области от 22.05.1996 года № 243 и действовавшего на момент выдачи акта приемки в эксплуатацию, такая приемка не входила в компетенцию администраций районов г.Тольятти. Согласно ст. 41 Устава администрациям районов г.Тольятти могли быть переданы дополнительные полномочия мэром, городской Думой, в соответствии с их компетенцией, однако полномочия по приемке в эксплуатацию объекта после реконструкции не передавались, что подтверждается, в том числе, объяснениями представителя Мэрии г.о.Тольятти.
Является неправильной и ссылка представителя истца на Положение «О порядке оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах и нежилых зданиях Центрального района г. Тольятти», разработанное в соответствии с постановлением мэра г.Тольятти от 08.06.2001 года № 2328-1/06-01, утвержденное постановлением главы администрации Центрального района г. Тольятти от 28.06.2001 года, поскольку названное Положение не регулирует оформление разрешений на реконструкцию объектов недвижимого имущества, а регламентирует лишь вопросы, связанные с переоборудованием и перепланировкой жилых и нежилых помещений. По мнению суда, представитель истца ошибочно отождествляет такие понятия, как реконструкция нежилого помещения и его перепланировка. В данном случае ТОО «АИДА», а впоследствии истец, создали новый объект недвижимости путем реконструкции жилых домов <адрес> по ул.К.Маркса в г.Тольятти.
Более того, даже Положение, на которое истец ссылается как на обоснование своих требований, запрещает переоборудование и перепланировку несущих конструкций дома, что в данном случае было сделано при создании спорного объекта недвижимости (п.1.5 Положения).
Так, в соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Из пояснений сторон и технических документов, представленных суду, усматривается, что разрыв домов, в котором расположен вновь созданный спорный объект недвижимости, является несущей конструкцией двух многоквартирных жилых домов (<адрес> по ул.К.Маркса в г.Тольятти). Между тем истцом не получено согласие собственников помещений в многоквартирном доме на пользование объектом общего имущества и не доказано отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан существованием объекта недвижимости, о праве собственности на который заявляет истец.
В качестве обоснования исковых требований и в подтверждение безопасности созданного объекта суду представлено техническое заключение № 18Н от 06.04.2011 года, изготовленное ООО «Экспертный центр Кузнецова», согласно которому техническое состояние основных несущих и ограждающих конструкций обследуемой части здания работоспособное, существенные дефекты и повреждения не выявлены.
По мнению суда, названное заключение не может являться достоверным и бесспорным доказательством безопасности самовольной постройки, поскольку специалист не осматривал жилые помещения двух многоквартирных домов, примыкающих к спорному объекту, не обследовал подвальные помещения и фундаменты названных жилых домов, ограничившись лишь обследованием спорного помещения, что в данном случае является недостаточным.
При указанных обстоятельствах суд не находит законных оснований для удовлетворения требований истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 192-198 ГПК РФ,
р е ш и л :
Отказать в удовлетворении исковых требований Дроботова П.Н. о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.о. Тольятти, Центральный район, ул. К.Маркса, <адрес>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 09.06.2011 года.
Председательствующий: