Р Е Ш Е Н И Е именем РФ 23 сентября 2011 года Центральный районный суд гор. Тольятти Самарской области в составе: председательствующего Бородиной Л.А. при секретаре Галановой О.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тихомировой И.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, у с т а н о в и л: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратились в суд с иском к Тихомировой И.Г. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., взыскании процентов за пользование кредитом на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу за период с 16.06.2011 года и по день полного погашения обязательства, взыскании пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему с 16.06.2011 года и до даты вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на заложенное имущество. В судебном заседании представитель истца ФИО4., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «Национальный торговый банк» и ответчиком был заключен кредитный договор, по которому ответчику был предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> руб. сроком на 240 месяцев, под 12,5 % годовых, для приобретения в собственность ответчика квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес>. Квартира при заключении договора была оценена в <данные изъяты> руб. Право собственности ответчика зарегистрировано и получено соответствующее свидетельство о государственной регистрации права. Порядок и сроки погашения кредита и уплаты процентов определены п. 3 кредитного договора. Обеспечением исполнения обязательств заемщика согласно п. 1.4 кредитного договора является ипотека в силу закона приобретаемой квартиры, личное страхование заемщика, страхование предмета ипотеки, выгодоприобретателем по которым является кредитор. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, выданной Управлением ФРС по Самарской области первоначальному залогодержателю ОАО <данные изъяты>». Законным владельцем данной закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой в закладной. В силу ст. 13 Закона «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В нарушение условий кредитного договора ответчик с ноября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производились с нарушением сроков, предусмотренных договором и закладной и не в полном объеме, а начиная с января 2011 года ежемесячные платежи не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, в соответствии с п.4.4.1 кредитного договора и п. 5.1 Закладной ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Однако требование осталось без ответа и удовлетворения. Указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. По состоянию на 23.09.2011 года общий долг ответчика составляет <данные изъяты> руб., в том числе: основной долг – <данные изъяты> руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – <данные изъяты> руб., пени – <данные изъяты> руб. Кроме того, начиная с 24.09.2011 года и до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу в размере <данные изъяты> руб. подлежат начислению проценты в размере 12,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, начиная с 24.09.2011 года и до даты вступления решения суда в законную силу. Просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере <данные изъяты> руб., определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых исходя из суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> руб. начиная с 24.09.2011 года и по день реализации квартиры, определить подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, начиная с 24.09.2011 года и до даты вступления решения суда в законную силу. Просит также взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. и расходы по проведению экспертизы по оценке заложенного имущества в размере <данные изъяты> руб. Просит обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую Тихомировой И.Г. на праве собственности, расположенную по адресу: г. Тольятти <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов за начальную продажную цену, которая согласно отчета об оценке составляет <данные изъяты> рублей. Ответчик Тихомирова И.Г.в судебном заседании с исковыми требованиями по существу согласилась, суду пояснила, что действительно имеет задолженность по кредитному договору, платежи не производит в связи с отсутствием денежных средств. Проверив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, ответчика, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям: В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно ст. ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В соответствии со ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные положениями о займе. В соответствии с ч. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО <данные изъяты> и Тихомировой <данные изъяты> был заключен кредитный договор, что подтверждается договором № и по существу не оспаривается сторонами. Согласно п. 1.3 кредитного договора кредит предоставлен для целевого использования – для приобретения квартиры, находящейся по адресу г. Тольятти <адрес>. Согласно п. 1.4.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека в силу закона квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес>. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, жилое помещение – квартира, расположенная по адресу г. Тольятти <адрес> принадлежит на праве собственности Тихомировой <данные изъяты>. Согласно закладной залогодателя Тихомировой <данные изъяты>, выданной в счет исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес>, последним владельцем данной закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Из объяснений представителя истца явствует, что в нарушение условий кредитного договора ответчик с ноября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производились с нарушением сроков, предусмотренных договором и закладной и не в полном объеме, а начиная с января 2011 года ежемесячные платежи не производятся. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов, в соответствии с п.4.4.1 кредитного договора и п. 5.1 Закладной ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Однако требование осталось без ответа и удовлетворения. Указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. По состоянию на 23.09.2011 года общий долг ответчика составляет <данные изъяты> руб. Указанные пояснения представителя истца подтверждаются: · Уведомлением о полном погашении долга; · Уточненным расчетом задолженности. Представленный истцом уточненный расчет ответчиком не оспорен. У суда также нет оснований не доверять представленному расчету задолженности. В силу ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. В силу п. 3.2 кредитного договора проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за дней фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Оценивая изложенное, суд считает, что требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению, с Тихомировой И.Г. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному законодательству» подлежит взысканию задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., в том числе: основной долг – <данные изъяты> руб., неуплаченные проценты за пользование кредитом – <данные изъяты> руб., пени – <данные изъяты> руб. Однако суд считает, что требования об определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых исходя из суммы остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> руб. начиная с 24.09.2011 года и по день реализации квартиры, определении подлежащими выплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, начиная с 24.09.2011 года и до даты вступления решения суда в законную силу удовлетворению не подлежат, поскольку при вынесении решения суда суд обязан определить объем нарушенных прав истца и объем ответственности ответчика, указав конкретные размеры сумм, подлежащих взысканию, в том числе зафиксировав размер подлежащих взысканию процентов и пени. В последующем истец не лишен права обратиться в суд с иском о довзыскании процентов и пени на день фактического исполнения обязательства. В соответствии со ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящей Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. Согласно ч. 6 ст. 349 ГК РФ если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона или наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающие в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с ч. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившее кредит или целевой займ на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги в силу п.п.3, 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) определяется решением суда на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Суд определяет способ реализации заложенного имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Согласно п. 1.3 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ года кредит был предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес> Согласно п. 1.4.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств Тихомировой И.Г. является, в том числе, ипотека вышеуказанной квартиры, возникающая в силу закона. Право собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу г. Тольятти <адрес> зарегистрировано за Тихомировой И.Г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, суд считает, что поскольку кредит был выдан ответчику на приобретение квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес>, право собственности на данную квартиру зарегистрировано соответствующим образом на ее имя, то в силу закона указанная квартира находится в залоге (ипотеке), а залогодержателем является держатель закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Поскольку судом установлено, и не оспаривается в судебном заседании ответчиком, что заемщиком Тихомировой И.Г. не исполняются надлежащим образом обязательства по кредитному договору, начиная с ноября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производились с нарушением сроков, предусмотренных договором и закладной и не в полном объеме, а начиная с января 2011 года ежемесячные платежи не производятся, то в силу ст. 348 ГК РФ истец вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога. Суд считает, что допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного имущества, поскольку ответчик имеет значительный период просрочки исполнения обязательства, а сумма неисполненного обязательства (<данные изъяты> руб.) составляет более 50 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге (согласно п.1.3 кредитного договора стоимость предмета залога составляет <данные изъяты> руб.). Таким образом, соблюдены требования, предусмотренные ч. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», наличие которых является обязательным условием для обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года квартира, расположенная по адресу г. Тольятти <адрес> приобретена ответчиком по цене <данные изъяты> руб. и именно указанная сумма оценки указана в п. 1.3 кредитного договора. Данная оценка квартиры была произведена на 05.08.2008 года, что подтверждается записью в п. 5 Закладной. Представителем истца суду представлена оценка рыночной стоимости предмета залога – квартиры, расположенной по адресу г. Тольятти <адрес>, согласно которой рыночная стоимость спорной квартиры на дату 18 августа 2011 года составляет <данные изъяты> руб. Представитель истца просит определить начальную продажную цену спорной квартиры, с которой должны начинаться публичные торги, в размере <данные изъяты> рублей. Ответчик возражений против указанной стоимости не представила. Суд считает возможным определить начальную продажную стоимость спорного жилого помещения, с которой должны начинаться публичные торги, в размере <данные изъяты> рублей. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Согласно представленных договора об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке от 07.05.2008 года, дополнительных соглашений к нему от 07.05.2008 года, от 24.05.2011 года, акта приема-передачи выполненных работ от 31.08.2011 года и платежного поручения № 751 от 13.09.2011 года истцом оплачены услуги представителя в размере <данные изъяты> руб. Учитывая обстоятельства дела, требования разумности, суд считает возможным взыскать в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно платежного поручения № 12981 от 20.06.2011 года истцом была уплачена государственная пошлина за обращение в суд в размере <данные изъяты> руб. Согласно договора о проведении оценочных работ от 18.08.2011 года, акта выполненных услуг от 19.08.2011 года и платежного поручения № 18 от 06.09.2011 года истцом оплачены услуги по проведению оценки предмета ипотеки в размере <данные изъяты> руб. В силу ст. 98 ГПК РФ вышеуказанные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Иск удовлетворить частично. Взыскать с Тихомировой <данные изъяты> в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы по проведению оценки предмета залога в размере <данные изъяты> руб., возврат госпошлины в размере <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> руб. Обратить взыскание на имущество, находящееся в залоге и принадлежащее Тихомировой <данные изъяты> на праве собственности – квартиру, расположенную по адресу Самарская область г. Тольятти <адрес> Определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов. Начальной продажной ценой заложенного имущества (квартиры, расположенной по адресу Самарская область г. Тольятти <адрес>, принадлежащей Тихомировой <данные изъяты> на праве собственности), с которой должны начинаться торги является <данные изъяты> руб. <данные изъяты> В удовлетворении остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение десяти дней через Центральный райсуд г. Тольятти. Председательствующий: