О признании договора купли-продажи незаключенным и недействительным, применений последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску о признании добросовестными приобретателями, признании права собственности.

Судебные акты /
ПФО /
Самарская область /
Центральный районный суд г. Тольятти /
О признании договора купли-продажи незаключенным и недействительным, применений последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску о признании добросовестными приобретателями, признании права собственности.

О признании договора купли-продажи незаключенным и недействительным, применений последствий недействительности ничтожной сделки, по встречному иску о признании добросовестными приобретателями, признании права собственности.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2011 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе: председательствующего Волковой М.В.

при секретаре Хасановой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Иллариошкина <данные изъяты> к Осипову <данные изъяты>, Манахову <данные изъяты>, <данные изъяты> <данные изъяты> и <данные изъяты> <данные изъяты>, Золотых <данные изъяты> о признании договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> незаключенным, о признании доверенности недействительной, применении последствий ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, и встречному иску Манахова <данные изъяты> действующего за себя и в интересах несовершеннолетних <данные изъяты> <данные изъяты> к Иллариошкину <данные изъяты> о признании добросовестными приобретателями, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Иллариошкин В.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, просил с учетом уточненных требований признать недействительной доверенность от 01.07.2010 года, выданную от его имени Золотых <данные изъяты>, удостоверенную нотариусом г.Жигулевска Ненаховой Г.Б., зарегистрированной в реестре за №, а также признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подписанный между Осиповым <данные изъяты> и Иллариошкиным <данные изъяты> 01.09.2010года, незаключенным. Истец просил применить последствия недействительности ничтожной сделки- истребовать из чужого незаконного владения Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 принадлежащую ему квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от 01.09.2010года, прекратив право собственности Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 на данную квартиру.

В обоснование иска указал, что являлся собственником данной квартиры. Истец длительное время с 17.12.2010 года по май месяц отсутствовал в г. Тольятти, находился в Пензенской области. По возращении узнал, что его квартира продана, все вещи выброшены, а сам истец выписан из квартиры. 03.06.2011 года он получил решение Центрального районного суда г. Тольятти по делу №, которым истец был признан утратившим право пользования жилым помещением и снят с регистрационного учета по адресу спорной квартиры. Из текста вышеуказанного решения ему стало известно, что он 01.09.2010 года продал свою квартиру Осипову <данные изъяты> Истец, принадлежащую ему квартиру, никому не продавал, доверенностей на ее продажу не выписывал, и о том, что заключен вышеуказанный договор купли-продажи, узнал только из текста решения Центрального районного суда от 14.02.11 г.- 03.06.11 г. В июне 2010 года у него пропал паспорт. Другого жилья кроме спорной квартиры он не имеет.

Ответчики Манахов А.В. действующий за себя и как законный представитель несовершеннолетних дочерей: ФИО8, ФИО7 обратился в суд со встречным иском, просил признать себя и дочерей добросовестными приобретателями спорной квартиры и признать за ними право собственности на спорное жилое помещение. В обоснование иска указал, что приобрел данную квартиру по договору купли-продажи от 25.02.2011 года у Осипова О.А., который на тот момент являлся ее собственником, что подтверждалось представленными документами. Поскольку никаких сомнений в правах Осипова О.А. распоряжаться квартирой по своему усмотрению, а также в правомерности совершенной сделки в тот момент не было и не могло быть, то согласно ст.302 ГК РФ он и его несовершеннолетние дети являются добросовестными покупателями. Также в обоснование требований сослался на п.3.1 Постановления конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. № 6/П.

В судебном заседании представитель истца Орешникова Л. В., действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала, обстоятельства изложенные в иске поддержала в полном объеме.

Ответчик Осипов О.А. в судебное заседание не явился, представил возражения на исковые требования, явку своего представителя не обеспечил.

Ответчик Золотых Н.А. в судебное заседание не явился, возражения на исковые требования не представил, о слушании дела извещен по последнему известному месту жительства.

Представитель ответчика, адвокат Коллегии адвокатов № г. Тольятти назначенный в порядке ст.50 ГПК РФ, в судебном заседании иск не признал, доказательств опровергающих доводы истца не имеет.

Ответчик Манахов А.В., действующий за себя и как законный представитель ФИО7, ФИО8, первоначальный иск не признал, встречные исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что спорная квартира была приобретена им у Осипова О.А., который имел все необходимые документы, подтверждающие право собственности на спорную квартиру. Ответчик считает, что он и его дочери являются добросовестными покупателями, в связи, с чем спорная квартира не может быть у них истребована.

Представитель ответчика Манахова А.В. – Федоров А.В., действующий на основании доверенности, первоначальный иск не признал, встречный иск поддержал, и просил его удовлетворить.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области явку своего представителя не обеспечило, о слушании дела извещено надлежащим образом.

Третье лицо – нотариус Ненахова Г.Б. пояснила, что перед тем как выдать доверенность, она устанавливает личность, т.е. сверяет с паспортом визуально. Когда человек приезжает из другого города, то она больше беседует с человеком, более внимательно смотрит документы, поскольку люди из другого города. В данном случае она подробно расспросила, зачем продают квартиру и кому. Подробности разговора не помнит, так как прошло много времени. При установлении личности Иллариошкина никаких сомнений не возникло, однако попросила его сделать запись на оборотней стороне доверенности.

Суд, выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, считает иск Иллариошкина В.В. подлежащим удовлетворению, а исковые требования Манахова А.В., ФИО7, ФИО8 необоснованным и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:

Судом установлено, что Иллариошкин В.В. являлся собственником двухкомнатной <адрес> расположенной на третьем этаже пятиэтажного жилого дома, по адресу: <адрес>.

1 сентября 2010 года между Осиповым О.А. и Иллариошкиным В.В., в лице представителя Золотых Н.А., действующим на основании доверенности от 01.07.10 года, удостоверенной нотариусом г. Жигулевска Ненаховой Г.Б., зарегистрированной в реестре за №, был оформлен договор купли-продажи вышеуказанной спорной квартиры.

25.02.2011 года Осипов О.А., в лице представителя <данные изъяты>., действующего на основании доверенности от 24.02.2011 г., выданной в порядке передоверия, продал жилое помещение Манахову А.В., ФИО8, ФИО7 на основании договора купли-продажи.

Истец отрицал факт выдачи доверенности <адрес> от 01.07.2010 года на имя Золотых Н.А., в связи, с чем судом по ходатайству представителя истца была назначена почерковедческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № краткая рукописная запись «ФИО2 (подпись)» в графе «Доверитель» лицевой стороны доверенности <адрес> от 01.07.2010 года от имени Иллариошкина <данные изъяты> на имя Золотых <данные изъяты>, рукописные записи оборотной стороны доверенности начинающиеся словами «Я, Иллориошкин ФИО9…» и заканчивающийся словами «…хочу жить в деревне.» и краткие рукописные записи в графе «Подпись лица. От имени или по поручению которого совершено нотариальное действие» реестра для регистрации нотариальных действий нотариуса Ненаховой Г.Б. на странице 197 №№ п/п нотариального действия №, выполнены не Иллариошкиным <данные изъяты>, а иным лицом.

Довод истца, что у него в июне 2010 года пропал паспорт, подтверждается показаниями свидетелей ФИО15, ФИО16

Нотариус Ненахова Г.Б. в ходе судебного разбирательства поясняла, что не помнит мужчину, который подписал доверенность от имени Иллариошкина В.В., и никаких его особенностей, но истца бы она запомнила.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу положений статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу (пункт 1); доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2).

Таким образом, по своей правовой природе доверенность является односторонней сделкой, в связи, с чем к ней также подлежат применению общие основания недействительности сделки.

В силу положений пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Вышеизложенное позволяет суду сделать вывод о том, что доверенность от 01.07.2010 года, выданная от имени Иллариошкина <данные изъяты> - Золотых <данные изъяты>, удостоверенную нотариусом г.Жигулевска Ненаховой Г.Б., зарегистрированной в реестре за №, истцом не выдавалась, что влечет ее ничтожность.

По правилам статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.540 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Поскольку отсутствовало волеизъявление истца на продажу спорной квартиры, то незаконна и сделка, совершенная Золотых Н.А. на основании данной доверенности, а также последующая регистрация прав Осипова О.А. на спорную квартиру.

Ответчик Осипов О.А. являлся только номинальным собственником спорный квартиры, его личные данные были использованы при оформлении сделки купли-продажи по просьбе его знакомого, Осипов О.А. не имел намерения приобрести в собственность жилое помещение, никогда его не видел и не пользовался спорной квартирой, бремя содержания не осуществлял, что подтверждается как показаниями Осипова О.А., так и его письменными возражениями имеющимися в материалах дела.

Анализ и оценка совокупности указанных выше действий сторон объективно свидетельствуют о том, что договор купли-продажи со стороны истца заключен неуполномоченным лицом, при отсутствии у ответчика - Осипова О.А. намерений на создание соответствующих правовых последствий, предусмотренных ст. 549 ГК РФ, о чем свидетельствуют его показания (л.д. 27-28).

10.12.2010 года Осипов О.А. выдал доверенность на право продажи спорной квартиры на имя ФИО3, указанную также его знакомым, после чего оставил доверенность у нотариуса.

24.02.2011 года ФИО3 передоверила вышеуказанные полномочия ФИО14, который и заключил 25.02.2011 года от имени Осипова О.А. договор купли-продажи спорной квартиры с Манаховыми.

Указанные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля - ФИО3

Поскольку право собственности у Осипова О.А. на спорную квартиру не возникло, и он не мог распоряжаться имуществом, и заключенный им позднее спорный договор купли продажи с Манаховыми является ничтожной сделкой в силу ст.168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, указанным в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, защита прав лица, считающего себя собственником имущества, подлежит защите путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения помимо его воли и др.).

Разрешая спор, суд на основе представленных доказательств и объяснений сторон пришел выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения истца Иллариошкина В.В. помимо его воли в результате незаконных действий посторонних лиц, поскольку истец доверенности на отчуждение спорной квартиры Золотых Н.А. не выдавал, не принимал участия в заключение договора купли-продажи 01.09.2010 года, и намерения на отчуждение единственного жилого помещения не имел.

При этом доводы Манахова А.В. о том, что он и его дочери являются добросовестными приобретателя, не могут быть приняты судом во внимание, как не соответствующие установленным по делу обстоятельствам.

В данном случае Манахова А.В. нельзя признать таковым, поскольку, приобретая спорную квартиру, он знал о наличии зарегистрированного в нем истца, при осмотре спорной квартиры видел, что в квартире имеются носильные вещи, мебель, испорченные продукты в открытом холодильнике. Однако, ответчик не проявив в должной степени осмотрительность пошел на данную сделку, так как она была для него экономически выгодна.

Согласно условиям договора купли- продажи от 25.02.2011 года в день заключения договора Манахов А.В. передал представителю Осипова О.А.- ФИО14 только часть стоимости квартиры в сумме 400 000 рублей, а оставшуюся часть в сумме 550 000 рублей он должен был передать до 01.03.11 г.

После подписания документов по сделке Манахов А.В. узнал, что квартира опечатана сотрудниками милиции, но тем менее передал большую часть стоимости квартиры ФИО14, что также не свидетельствует о его добросовестности.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

В силу п. 35 данного Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительности сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 39 Постановления, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Ввиду того, что воля истца на отчуждение квартиры иному лицу совокупностью исследованных доказательств не подтверждена, суд приходит к выводу о том, что спорная квартира отчуждена помимо воли собственника, и, следовательно, подлежит истребованию из владения Манахова А.В, ФИО7, ФИО8 с прекращением их права собственности на данную квартиру, что обеспечит истцу реализацию восстановления его нарушенных прав.

Кроме того, при постановлении решения необходимо принять во внимание положение п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу которых оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В силу разъяснений, указанных в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», права Манахова А.В., передавшего в счет приобретенной квартиры представителям Осипова О.А. 950 000 рублей, могут быть восстановлены путем обращения в суд с требованиями к продавцу о возмещение убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Иллариошкина В.В. удовлетворить.

В удовлетворении встречного иска Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 к Иллариошкину <данные изъяты> о признании добросовестными приобретателями и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> - отказать.

Признать недействительной доверенность от 01.07.2010 года, выданную от имени Иллариошкина <данные изъяты> - Золотых <данные изъяты> удостоверенную нотариусом г.Жигулевска Ненаховой Г.Б., зарегистрированной в реестре за №.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, подписанный между Осиповым <данные изъяты> и Иллариошкиным <данные изъяты> 01.09.2010года, незаключенным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки- истребовать из чужого незаконного владения Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 принадлежащую Иллариошкину <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от 01.09.2010года, прекратив право собственности Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 на данную квартиру

Данное решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности Манахова <данные изъяты>, ФИО7, ФИО8 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, и регистрации права собственности Иллариошкина <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.Тольятти в течение 10 дней.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2011 года.

Председательствующий М.В. Волкова

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ РЕШЕНИЯ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2011 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе: председательствующего Волковой М.В.

при секретаре Хасановой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Иллариошкина <данные изъяты> к Осипову <данные изъяты>, Манахову <данные изъяты>, ФИО7 и ФИО8, Золотых <данные изъяты> о признании договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> незаключенным, о признании доверенности недействительной, применении последствий ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, и встречному иску Манахова <данные изъяты> действующего за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО7 и ФИО8 к Иллариошкину <данные изъяты> о признании добросовестными приобретателями, признании права собственности,

РЕШИЛ:

Иск Иллариошкина В.В. удовлетворить.

Признать недействительной доверенность от 01.07.2010 года, выданную от имени Иллариошкина <данные изъяты> - Золотых <данные изъяты>, удостоверенную нотариусом <адрес> ФИО17, зарегистрированной в реестре за №.

Данное решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности Манахова <данные изъяты> ФИО7, ФИО8 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области, и регистрации права собственности Иллариошкина <данные изъяты> на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области.

Председательствующий М.В. Волкова