Дело №2-1036-10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28.05.2010 года Центральный районный суд г.Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Прокаевой Е.Д.
с участием прокурора Губаревой О.А.
при секретаре Масловой О.С.
с участием истицы Давлетовой Н.Х., ее представителя Подзирей Л.В., действующей на основании ордера, представителя ответчика Колбановой Г.Г., Лашиной С.А. Сайфуллиной Р.Я., действующей на основании доверенности от Дата обезличенаг. и ордера, представителя ответчика Сабдюшевой М.Р. Зариповой Р.Я., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Давлетовой Н.Х. к Лашиной С.А., Колбановой Г.Г. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению Колбановой Г.Г., Лашиной С.А. к Давлетовой Н.Х., Сабдюшевой М.Р. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчикам, указав, что согласно договора купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. она купила квартиру под Номер обезличен, находящуюся по адресу: ..., ..., где ответчики являлись продавцами указанной квартиры. Согласно п.4 настоящего договора зарегистрированными значатся: продавцы – Колбанова Г.Г. и Колбанова С.А., которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора. Продавцы гарантируют, что лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой не имеется. До настоящего времени она не может попасть в спорную квартиру, так как после подписания договора ответчики не передали ей ключи от квартиры и всячески уклоняются от общения, в связи с чем она не может попасть в квартиру. Кроме того, она не имеет возможности вносить квартплату и другие коммунальные услуги, так как фактически данной квартирой не пользуется. Просит признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой Номер обезличен по ... ..., выселить их из указанной квартиры и снять с регистрационного учета по данному адресу.
Ответчики обратились в суд с встречными исковыми требованиями, указав, что являлись собственниками спорной квартиры, Дата обезличена. познакомились с ФИО11. Так как у них была задолженность по оплате коммунальных услуг они решили обменять квартиру на комнату в коммунальном помещении и дом в сельской местности. ФИО11 предложил помощь в решении этого вопроса и предложил услуги своей знакомой Сабдюшевой М.Р.. Последние им сообщили, что варианты размена найдены, но оформление должно состояться через договоры купли-продажи и предложили выдать доверенности Сабдюшевой М.Р., что они и сделали. В Дата обезличена. сказали, что дом в ... готов, и вывезли туда Колбанову Г.Г., последняя не могла вернуться в город из-за отсутствия средств к существованию. ФИО11 ее обманул. Когда вернулась в город, и дочь Лашина пошла менять паспорт, узнала, что их сняли с регистрационного учета на основании решения суда. Считают, что договор купли –продажи является недействительным, т.к. Сабдюшева М.Р. при его заключении действовала за пределами своих полномочий, также как совершенная под влиянием обмана и злонамеренного соглашения Сабдюшевой и Давлетовой. Между истцами и ФИО11 и Сабдюшевой была определена цена квартиры в ... рублей. Сабдюшева указала в договоре цену в ... руб., при этом указано, что расчет произведен полностью. Однако никаких денег как продавцы они не получали. Кроме того, Колбанова предупредила ФИО11 и Сабдюшеву, что ею уже составлен договор за ... руб., но так по цене они с ними договорились дороже, более того они предложили услуги по размену- то их этот вариант при условии оплаты ... руб. устраивал больше, нежели ранее заключенный договор. Об этих обстоятельствах было известно Сабдюшевой. ФИО11 ранее уже был осужден за мошенничество с квартирами. Кроме того, согласно доверенности Сабдюшева не имела право решать за них вопрос и принимать за них обязательства о снятии с регистрационного учета, о подписании передаточного акта, гарантировать, что квартира никому не продана. Данные полномочия не указаны в доверенности. В дальнейшем истцы сделку не одобрили, т.к. она не выполнила своих обязательств и при заключении договора превысила свои полномочия. Доверенности они отменили в Дата обезличена.. Кроме того, право пользования квартирой имел и Лашин В.В., т.к. являлся членом их семьи, с ним Колбанова С.А. в Дата обезличена. заключила брак. Заключая сделку Сабдюшева М.Р. и Давлетова Н.Х. воспользовались стечением у них тяжелых обстоятельств. Колбанова не работала в то время, имела долг по квартплате. Поэтому продавать квартиру, которая стоила ... рублей за сумму в половину меньше не имело смысла. Эти условия являются кабальными для собственников жилья. ФИО11 и Сабдюшева М.Р. между собой знакомы, умышленно ввели их в заблуждение. Названными обстоятельствами воспользовалась и Давлетова Н.Х., т.к. знала, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры превышает ... рублей.
В судебном заседании истица Давлетова Н.Х. исковые требования поддержала, пояснила, что сделка заключена, ответчики должны были выписаться из квартиры в течение 10 дней с момента заключения договора. Ранее в указанной квартире она не проживала, ответчики членами её семьи и родственниками не являются. Дата обезличена. она решила приобрести квартиру и дала в газету объявление о покупке дешевой квартиры, т.к. денежных средств было мало. Ей позвонила женщина, представившись ФИО11 и предложила спорную квартиру. Дата обезличенаг. она приехала посмотреть квартиру, в которой находились также продавцы. Квартира была в плохом состоянии, и они договорились о цене в ... рублей. Она передала задаток, договорились о заключении сделки в первый понедельник августа. Когда она пришла в УФРС Дата обезличенаг., то от Колбановых по доверенности была Сабдюшева, последняя пояснила, что продавцам нужна будет прописка на 10 дней, т.к. они подыскивают себе жилье. Она согласилась, через 10 дней пришла в квартиру, но ей никто не открыл, не открывал и впоследствии, она обратилась в суд.
Ответчики Колбанова Г.Г., Лашина С.А. в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.
Представитель Колбановой Г.Г. Сайфуллина Р.Я., действующая на основании доверенности с иском о выселении не согласилась, встречные исковые требования поддержала, пояснила также, что обращались в органы милиции о привлечении к уголовной ответственности за мошенничество ФИО11 и Сабдюшевой, однако им отказано. ФИО11 судим и отбывает наказание за мошенничество по сделкам других квартир.
Колбанова Г.Г. ранее в судебном заседании поясняла, что Сабдюшеву никогда не видела, ФИО11 к ней обратились Дата обезличена., спросили о ФИО13, с которым она проживала совместно. Им было известно о том, что они намерены продать квартиру, пообещали помочь в этом вопросе, пояснили, что у них есть адвокат. Она поехала с ФИО11 к нотариусу и оформила доверенность на Сабдюшеву. Затем ФИО11 вывез ее в дом в ..., привез вещи. Затем у нее родила дочь Лашина, и она вернулась в город, узнала, что имеется судебное решение о выселении. Она договаривалась с продавцом о цене в ... рублей, но денег не получила. Давлетова затем ей сказала, что ... рублей она передала ФИО11, а ... рублей-Сабдюшевой.
Ответчик Сабдюшева М.Р. в судебное заседание не явилась, была извещена, просила рассмотреть дело без ее участия. Ее представитель Зарипова Р.Я. с иском о признании сделки недействительной не согласилась, пояснила, что со сторонами сделки ранее знакома не была. Была знакома с ФИО22, которая предложила ей подзаработать, совершить сделку по доверенности за что получить ... рублей. Она приехала Дата обезличенаг. в УФРС, где ФИО11 передала договор купли-продажи и доверенности, на основании которых она заключила с Давлетовой договор, получила по нему деньги Дата обезличена рублей и передала ФИО11 по расписке.
Третье лицо УФМС по ...у ... в судебное заседание не явилось, было извещено надлежащим образом.
Выслушав истицу, заключение прокурора, полагавшего, что иск Давлетовой Н.Х. следует удовлетворить, а во встречных исковых требованиях отказать, пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По договору купли-продажи квартиры от Дата обезличенаг. Давлетова Н.Х. купила у Колбановой С.А., Колбановой Г.Г. по ? доли у каждой квартиру Номер обезличен, находящуюся по адресу: ..., ... Данный договор Дата обезличенаг. прошел регистрацию в УФРС по ..., что никем не оспаривается.
На основании названного договора купли-продажи истице выдано свидетельство о государственной регистрации права от Дата обезличенаг. серии ..., из которого следует, что Давлетова Н.Х. является собственницей однокомнатной квартиры, общей площадью 31,3 кв.м., расположенной по адресу: ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен.
Колбанова Г.Г. и Лашина С.А. требуя признания договора недействительным ссылаются на ст.168 ГК РФ, ст. ст. 183,551 ГК РФ, согласно которым сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Кроме того, ответчики ссылаются на ст. 179 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Установлено, что сделка была совершена представителем продавцов Сабдюшевой М.Р. на основании нотариальных доверенностей от Дата обезличенаг..
Согласно представленным суду доверенностям Колбанова Г.Г. и Лашина С.А.(до брака от Дата обезличенаг. Колбанова ) уполномочили Сабдюшеву М.Р. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им по 1\2 доли квартиры Номер обезличен по ... в ..., для чего предоставлено право представлять и получать необходимые справки, удостоверения и документы во всех организациях и учреждениях, подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения о задатке, предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающегося им аванса или задатка, получить следуемые им деньги, зарегистрировать договор и переход права собственности в УФРС по ...….
По пункту 5 названного выше договора по заявлению сторон указанную квартиру продавцы продали, а покупатель купил за ... рублей.
Из регистрационного материала УФРС по ... следует, что Давлетова Н.Х. и Сабдюшева М.Р., действующая на основании вышеназванных доверенностей Дата обезличенаг. обратились с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи от Дата обезличенаг..
Согласно расписке от Дата обезличенаг. Колбанова Г.Г., ФИО15 берут у Давлетовой Н.Г. задаток ... рублей в счет будущей оплаты.
По расписке от Дата обезличенаг. ФИО15 берет деньги у Давлетовой Н.Х. ... рублей.
По расписке от Дата обезличенаг. Сабдюшева М.Р. получила деньги за продаваемую квартиру в сумме ... рублей для передачи доверителям.
В этот же день по расписке Сабдюшева М.Р. передала ... рублей ФИО15.
Из пояснений Давлетовой и представителя Сабдюшевой следует, что договор был составлен Дата обезличенаг., а предъявлен для госрегистрации права собственности Дата обезличенаг., расчет производился также в этот день. Сама Колбанова Г.Г. ранее в судебном заседании поясняла, что ФИО11 является знакомым ФИО13, с которым она совместно проживала, предложил помощь в продаже квартиры, предложил совершить сделку через представителя Сабдюшеву. ФИО11 является женой ФИО11, оба ей помогали. Давлетова поясняла, что после того как она дала объявление о покупке квартиры ей предложили по телефону спорную квартиру, когда она приехала для осмотра квартиры, то встретилась там с Колбановой Г.Г., ФИО11и, они договорились о цене в ... рублей, она передала им задаток ... рублей, а затем ФИО11 ... рублей, ФИО11 присутствовали также и при регистрации сделки в УФРС .... Остаток денег она не передала Сабдюшевой, поскольку у Колбановых был долг по оплате за квартиру в пределах ... рублей. Они договорились, что если долг будет погашен, то она передает остаток денег, если нет, то гасит ими долг. Пояснения Давлетовой подтвердила в судебном заседании свидетель Давлетова Р.Х..
Доводы представителя ответчика Колбановой Г.Г. Сайфуллиной Р.Я. о том, что Сабдюшева превысила свои полномочия, получив от покупателя ... руб., несостоятельны, поскольку она действовала в рамках выданной доверенности. Доводы о том, что последняя не вправе была решать вопрос о снятии с регистрационного учета продавцов квартиры, подписывать передаточный акт, гарантировать, что квартира не продана также несостоятельны, т.к. в доверенности названы такие полномочия. Несостоятельны доводы и о том, что она превысила полномочия при определении цены договора, т.к. согласно доверенностей Сабдюшева была уполномочена продать за цену и на условиях по своему усмотрению. Конкретная цена в доверенности не отражена. Доказательства, подтверждающие, что договорились с покупателем о цене в ... рублей, Колбанова и Лашина суду не представили. Свидетель ФИО23 поясняла в судебном заседании, что при осмотре квартиры речь шла о цене в ... рублей, истица давала объявление о покупке дешевой квартиры. Ответчица представила в суд свидетелей ФИО13 и ФИО17, первый пояснял, что сожительствовал с Колбановой Г.Г., Дата обезличена. проживал с ней в спорной квартире, она заключала с ФИО11 договор на продажу квартиры, тот предлагал ей ... рублей за нее, предлагал ей купить подешевле дом в ..., а остаток денег передать ей наличными. Давлетову и Сабдюшеву он никогда не видел. ФИО11 предоставил дом Колбановой в ..., куда она выехала в Дата обезличена. и жила в нем по Дата обезличена., со слов соседей знает, что ФИО11 выкидывали вещи из спорной квартиры. Свидетель ФИО17 поясняла, что является тетей ответчицы, последняя говорила ей, что ФИО11 обещал купить квартиру за ... рублей, т.е. по сути подобрать на данные деньги дом в селе и комнату в общежитие, увез КолбановуГ.Г. в село, а Колбанова С. после рождения ребенка жила в спорной квартире, затем ее выселили судебные приставы-исполнители на основании судебного решения.
Пояснения свидетелей ФИО13 и ФИО17 не свидетельствуют о том, что Сабдюшева действовала с превышением полномочий, также они не свидетельствуют о том, что сделка совершена под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя Сабдюшевой с другой стороной Давлетовой. Доказательств, подтверждающих данные обстоятельства не имеется. Тот факт, что при регистрации сделки Сабдюшевой был представлен уже изготовленный договор купли-продажи с ценой в ... рублей также не свидетельствует о превышении полномочий по доверенности, обмане, злонамеренном соглашении, на которые ссылаются ответчики. Колбанова Г.Г., ссылаясь на ст. 179 ГК РФ утверждала о том, что по сути в заблуждение ее ввели ФИО11 и Сабдюшева, однако первый стороной в сделке не является. Доказательств умышленных действий Сабдюшевой и Давлетовой не имеется. Имеющийся долг по оплате коммунальных услуг по квартире, небольшой заработок ответчицы на момент заключения договора, имеющиеся долги по кредитным отношениям не свидетельствуют об обмане, злонамеренном соглашении представителя Сабдюшевой и покупателя. Доказательств, подтверждающих, что последним были известны какие либо тяжелые обстоятельства продавцов также не имеется.
Ответчики, ссылаясь на обман и злонамеренное соглашение, утверждают также о кабальности сделки, однако последней присущи следующие признаки: лицо добровольно совершает сделку, осознает, что совершает сделку на крайне невыгодных для себя условиях, но вынуждено это сделать, т.е. тут нет ни заблуждения, ни обмана. Ответчики не говорят о том, что вынуждены были продать квартиру за ... рублей, они спорят с данной суммой, с тем, что деньги им не переданы, утверждают об иной цене. В связи с этим, ссылка на кабальность сделки несостоятельна.
При таких обстоятельствах, поскольку судом не усматривается оснований недействительности сделки по ст. 179 ГК РФ, суд отказывает Колбановой Г.Г. и Лашиной С. А. во встречных исковых требованиях полностью.
В силу ч.1, ст.31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Из положения данной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
В соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ, ч.1,2 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
Согласно ст. 292 ч. 2 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Какого-либо письменного договора о пользовании жилым помещением между сторонами не было.
Согласно ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Установлено, что в данном случае произошел переход права собственности на квартиру, истица и ответчики совместно в спорной квартире не проживали.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что право пользования спорным жилым помещением у ответчиков прекратилось с момента перехода права собственности на Давлетову Н.Х..
Таким образом, суд признает Колбанову Г.Г. и Лашину С.А. прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой Номер обезличен по ... в ....
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения препятствий и нарушений своего права.
Несмотря на то, что ответчики в настоящий момент не проживают в спорной квартире, сняты с регистрационного учета, суд учитывая, что на момент предъявления Давлетовой Н.Х. своих исковых требований нарушение ее прав существовало, суд выселяет ответчиков из данного жилого помещения. Хотя ответчики и отрицали в судебном заседании нарушение прав истицы на момент предъявления ею иска, ссылаясь на то, что проживали в ином месте, однако сам факт предъявления ими встречных исковых требований свидетельствует об обратном.
В соответствии с п. 4 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. №713, «Граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета и соблюдать настоящие правила».
Поскольку право пользования спорным жилым помещением у ответчиков прекращено, они подлежат снятию с регистрационного учета по данному адресу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Давлетовой Н.Х. к Лашиной С.А., Колбановой Г.Г. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета удовлетворить.
Признать Лашину С.А., Колбанову Г.Г. прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой Номер обезличен по ..., дома Номер обезличен в ....
Выселить Лашину С.А., Колбанову Г.Г. из квартиры Номер обезличен по ..., дома Номер обезличен в ... и снять их с регистрационного учёта по данному адресу.
В удовлетворении исковых требований Колбановой Г.Г. и Лашиной С.А. к Давлетовой Н.Х., Сабдюшевой М.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.
СУДЬЯ:
Решение вступило в законную силу 18.08.2010 года