Дело №42-2-910/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29.06.2011г. г.Оренбург

Центральный суд г.Оренбурга

в составе:

председательствующего судьи Сергиенко М.Н.

при секретаре Никитиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Группа Компаний «Агропром Урал» к Нагулову С. В. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскание денежных сумм,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд иском к Нагулову С.В. о взыскание денежных сумм, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГК «Агропром Урал» и Нагуловым С.В. был заключен предварительный договор, предметом которого является покупка одноэтажного здания котельной, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. и земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости по адресу: <адрес>, с заключением основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ В результате ремонтных работ здания котельной, выяснилось, что под ним имеется подвал, наполненный мазутным топливом. Во время проведения ремонтных работ погрузчик провалился в районе расположения подвала, что говорит о не прочности конструкции здания. После подписания договора ответчик проводил демонтаж оставшегося оборудования и инженерных сетей, срезал всю проводку, срезал трубы газоснабжения, разрезан бойлер, что противоречит обычаям делового оборота, т.к фактически передача объекта недвижимости подразумевает не только передачу здания, но и коммуникационного имущества. Указанные обстоятельства говорят о существенных недостатках объекта недвижимости, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и временных затрат, что является для истца финансово нерентабельным и не отвечает конечным интересам по приобретению недвижимого имущества – здание нельзя использовать по назначению. В досудебном порядке урегулирования спора ответчик отказался расторгнуть предварительный договор. Полагают, что в силу <данные изъяты> вправе расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке, в связи с имеющимися существенными недостатками объекта купли-продажи. На приобретение котельной ДД.ММ.ГГГГ истец занимал денежные средства у физического лица ФИО2 Все убытки, которые они понесли по данному договору, должен нести ответчик. Просят взыскать с Нагулова С.В. в их пользу основной долг в размере <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., в счет возмещения убытков по договору займа <данные изъяты>., уплаченную сумму в размере <данные изъяты>. на услуги представителя, а также уплаченную госпошлину в сумме <данные изъяты>.

В последствии истец неоднократно уточнял и дополнял свои исковые требования, окончательно просил расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ о покупке одноэтажного здания котельной и земельного участка, заключенный между Нагуловым С В. и ООО ГК «Агропром Урал» и взыскать с Нагулова С.В. в их пользу сумму уплаченного аванса в размере <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., в счет возмещения убытков по договору займа <данные изъяты>., услуги представителя в размере <данные изъяты>

.

Представитель истца Буренок В.В., директор ООО ГП «Агропром Урал», в судебном заседании исковые требования поддержал и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГК «Агропром Урал» и Нагуловым С.В. был заключен предварительный договор, предметом которого являлась покупка одноэтажного здания котельной, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. и земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости по адресу: <адрес> с заключением основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ В результате ремонтных работ здания котельной, выяснилось, что под ним имеется подвал, наполненный мазутным топливом. Данные обстоятельства не позволяют использовать помещение по назначению, поскольку оно экологически опасно. Считает, что наличие подвального помещения заполненного мазутом ответчик как собственник должен был знать, но при заключении договора ничего об этом не сказал, намерено скрыл при оформлении договора данные факты. Наличие мазутного топлива в подвальном помещении здания котельной, на сегодня является предметом рассмотрения <данные изъяты>. При проведения ремонтных работ в здании котельной погрузчик провалился в районе расположения подвала, что говорит о не прочности конструкции здания. Обнаруженные недостатки приобретаемого объекта не могут быть устранены без несоразмерных расходов и временных затрат. Истцом заказным письмом направлялось уведомление об отказе от исполнения договора, а также требование по возврату уплаченной ответчику в виде аванса денежной суммы в размере <данные изъяты>. Просил расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Нагуловым С В. и ООО ГП «Агропром Урал» и взыскать с Нагулова С.В. в их пользу в основной долг в размере <данные изъяты>., за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., в счет возмещения убытков <данные изъяты> услуги представителя в размере <данные изъяты>., а также уплаченную госпошлину в сумме <данные изъяты>.

Представитель истца адвокат Жексембаев М.К., действующий по ордеру, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Бровченко С.А. действующий на основании доверенности в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал и пояснил, что истцом не доказаны обстоятельства на которые ссылается в иске, считает, что данные требования не могут рассматриваться судом общей юрисдикции, однако пояснил, что Нагулов С.В. заключал договор как частное лицо и спорное задание ему принадлежит как частному лицу. Полагает, что истец не доказал наличие существенных недостатков здания. О том, что в здании имеется подвал с мазутом, Нагулов С.В. не знал. Считает, что в данном случае односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Просил в иске отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГК «Агропром Урал» и Нагуловым С.В. был заключен предварительный договор, предметом которого является покупка одноэтажного здания котельной, литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. и земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости по адресу: <адрес>, с заключением основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ Указанное здание принадлежит на праве частной собственности Нагулову С.В. В счет оплаты основного договора истец вносит Нагулову С.В. аванс в размере <данные изъяты>., оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>. будет передана после регистрации перехода права собственности по основному договору купли-продажи. Основной договор будет заключен ДД.ММ.ГГГГ после оформления Нагуловым С.В. права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ в исполнение данного договора истец перечислил в адрес ответчика <данные изъяты>, что подтверждено платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ

Доводы представителя ответчика о том, что в данном случае Нагулов С.В. действовал как частный предприниматель суд находит не обоснованными, поскольку из текста данного договора следует, что указанное здание котельной литер <данные изъяты> принадлежит Нагулову С.В. на праве частной собственности, в подтверждение чему представлено свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что одноэтажное здание котельной литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. находящееся по адресу <адрес> принадлежит на праве собственности Нагулову С.В., т.е физическому лицу.

Из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что земельный участок, общей площадью <данные изъяты> на котором находится одноэтажное здание котельной литер <данные изъяты> по адресу <адрес> принадлежит на праве собственности Нагулову С.В., как физическому лицу.

Представленные стороной ответчика договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации Нагулова С.В. в качестве индивидуального предпринимателя от ДД.ММ.ГГГГ за №, налоговые декларации, при разрешении данного спора юридического значения не имеют, поскольку предпринимательская деятельность ответчика не относится к предмету спора.

Согласно ст.429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст.451 ГК РФ существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

В судебном заседании установлено, что актом проверки <данные изъяты>) по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что проведена внеплановая выездная проверка в отношении индивидуального предпринимателя Нагулова С.В. по соблюдению законодательства РФ в области охраны окружающей среды в части обращения с отходами производства и потребления. В собственности С.В. Нагулова находится одноэтажное здание котельной, одноэтажное здание — «Бытовое помещение», одноэтажное административное здание, одно-четырехэтажное здание железобетонного цеха с подвалом, одноэтажное здание гаража, расположенные по <адрес>. На момент проведения проверки указанные здания сдавались в аренду. Земельный участок, общей площадью <данные изъяты> на котором расположены указанные выше здания находится в собственности СВ. Нагулова, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <данные изъяты> №. При натурном осмотре указанного здания установлено следующее. Здание котельной представляет собой одноэтажное пустое помещение, площадью приблизительно <данные изъяты>, без перегородок и какого-либо оборудования. На расстоянии примерно <данные изъяты> м от входа напольное покрытие здания нарушено. Обрушение напольного покрытия свидетельствует о наличии под зданием ниши, подвального помещения. Организованный вход (люк, дверь, лестница) в указанное помещение под зданием отсутствует. При спуске в образовавшееся подвальное помещение, было установлено, что его площадь приблизительно составляет <данные изъяты>". На грунтовом полу подвального помещения обнаружен разлив вещества черного цвета вязкой консистенции, похожего на нефтепродукты, высотой слоя <данные изъяты> см. Специалистами филиала <данные изъяты> по <адрес> <данные изъяты> произведен отбор проб и анализ указанного вещества (акт отбора проб отходов от ДД.ММ.ГГГГ №). По результатам биотестирования отходу присвоен <данные изъяты> класс опасности (умеренно опасные отходы) (Протокол результатов биотестирования от ДД.ММ.ГГГГ №). Согласно объяснений, данных СВ. Нагуловым, при покупке, здание было оборудовано, водогрейными котлами, в качестве топлива для которых использовался газ. Мазут был обнаружен в ноябре 2010 года при проведении демонтажных и ремонтных работ организацией ООО «Группа Компании «Агропром Урал». О наличии подвального помещения и мазута в здании котельной СВ. Нагулову до этого известно не было. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ № за подписью СВ. Нагулова, основным видом деятельности индивидуального предпринимателя СВ. Нагулова, является сдача в наем нежилого недвижимого имущества. Осуществление указанного вида деятельности не сопровождается образованием отходов производства и потребления. Наличие иных отходов в ходе проверки не обнаружено. Размещение мазута в подвальном помещении здания котельной производится с нарушением санитарно-эпидемиологических требований. В соответствии с п. 3.7, п. 3.9 СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления» при временном хранении отходов в нестационарных складах поверхность площадки должна иметь искусственное водонепроницаемое и химически стойкое покрытие (асфальт, керамзитобетон, полимербетон, керамическая плитка и др.). Размещение отходов в природных или искусственных понижениях рельефа (выемки, котлованы, карьеры и др.) допускается только после проведения специальной подготовки ложа на основании предпроектных проработок. В заявлении директора ООО «Группа Компаний «Агропром Урал» В. В. Буренок содержится информация о том, что здание котельной находится в непосредственной близости от поймы реки <данные изъяты>. В ходе проверки установлено, что здание котельной расположено в <данные изъяты> м, за пределами водоохраной зоны реки <данные изъяты>. Ширина водоохранной зоны реки <данные изъяты>, в соответствии с ч.4 ст. 6: Водного кодекса РФ, составляет <данные изъяты> м. При размещении мазута в подвальном помещении здания котельной усматриваются нарушения требований п. 3.7, п. 3.9 СанПиН 2.1.7.1322-03 «Гигиенические требования к размещению и обезвреживанию отходов производства и потребления».

Согласно акта отбора проб отходов № от ДД.ММ.ГГГГ, проведен отбор проб отходов на территории по адресу <адрес> принадлежащей на праве собственности Нагулову С.В., отход предварительно содержащий нефтепродукты, объект здание котельной.

Из заключения протокола результатов биотестирования № от ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) <данные изъяты> Филиала <данные изъяты>» Лаборатории по <адрес>, исследуемая водная вытяжка из образца пробы отхода оказывает острое токсическое действие, образец относится к <данные изъяты> классу опасности.

Согласно акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по <адрес>, в результате обследования установлено, что одноэтажное здание котельной представляет собой пустое здание, оборудование отсутствует, по всему периметру помещения обнаружен строительный мусор (обломки строительных материалов), на расстоянии около <данные изъяты> м. от входа в здание имеется углубление в полу (ниша), заполненное строительным мусором, а также густым веществом черного цвета вязкой консистенции, ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты>. специалистом отдела экспертизы факторов производственной среды <данные изъяты> проведен отбор проб почвы для исследования на содержание нефтепродуктов.

По вышеизложенным фактам Нагулову С.В. выдано предписание № от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом установлено, что объект недвижимости – одноэтажное здание котельной литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>. по <адрес> содержал в себе существенный недостаток – имел подвальное помещение с мазутным топливом и его пробы показали, что оно оказывает острое токсическое действие <данные изъяты> класса опасности. Данные условия между продавцом и покупателем оговорены не были.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Очевидно, что наличие мазутного топлива является техническим пороком здания и его утилизация включает в себя определенные действия, наличие специального транспорта, разрешений специализированных органов, и осуществляется с определенными физическими и денежными затратами, что является для истца существенным нарушением.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах требования истца о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании предварительно оплаченного аванса в сумме <данные изъяты> суд находит подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что Нагулов С.В. не знал о наличии подвального помещения с мазутом, которое находилось в принадлежащем ему имуществе, суд находит не обоснованными. Поскольку в силу ст.209 ГПК РФ именно собственник несет бремя содержания своего имущества, следовательно Нагулов С.В. обязан был знать о техническом состоянии своего имущества и его конструктивных особенностях и в случае необходимости должен был провести осмотр здания, возможно с привлечением специалистов. За качество продаваемого имущества и его недостатки отвечает продавец (ст.469, 474, 476 ГК РФ). Наличие в помещении подвала с мазутным топливом в судебном заседании ответчик не отрицает.

Ссылку представителя ответчика на постановлением мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суд также находит не обоснованной, поскольку данным постановлением установлено отсутствие в действиях Нагулова С.В. состава административного правонарушения – несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, накоплении, использовании, обезвреживании, транспортировании, размещении и ином обращении с отходами производства и потребления или иными опасными веществами. Ответственность за данное правонарушение наступает при умышленном не соблюдении экологических и санитарно-эпидемиологических требований и поскольку такой умысел в действиях Нагулова С.В. не установлен, производство по делу прекращено. Однако данные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии существенных недостатков продаваемого имущества. За недостатки товара отвечает продавец.

По требованиям истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд исходит из следующего.

Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Из смысла указанной статьи следует, что указанная ответственность наступает лишь при уклонении, неправомерном удержании, неосновательном получении денежных средств за счет другого лица.

Однако судом установлено, что на момент рассмотрения дела срок действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не истек (основной договор должен был быть заключен ДД.ММ.ГГГГ). Данный договор расторгнут только настоящим решением суда. В силу ст.453 ГК РФ (с момента вступления в законную силу решения суда). При таких обстоятельствах правовые основания для начисления процентов за неправомерное пользование денежными средствами отсутствуют.

В связи с чем в удовлетворении данных исковых требований суд считает необходимым отказать.

По требованиям истца о взыскании убытков по договору найма судом установлено следующее.

Согласно договора займа от ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГК «Агропром Урал» и ФИО2 заключен договор, по которому последний предоставил истцу займ в размере <данные изъяты> с целью приобретения одноэтажного здания котельной литер <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>

Данное требование заявлено без каких бы то ни было законных оснований, так как имеющиеся правоотношения регулируются ст.807 ГК РФ и возникают между заемщиком и займодавцем. Проценты оплачиваются гражданином за пользование денежными средствами займодавцу и никак не могут быть убытками истца, тем более, что доказательств тому, что сумму кредита истец потратил именно на оплату по предварительному договору не представлено. Более того, ответчик Нагулов С.В. не участвовал при заключении договора займа, о наличии такого договора не знал, обязательств по нему на себя не принимал, таких доказательств истец суду не представил. Статья 56 ГПК РФ истцу была разъяснена и понятна.

Отсюда, в указанном требовании истцу следует отказать в полном объеме.

На основании ст.100 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ истцом оплачены услуги представительства и юридической помощи в размере <данные изъяты>.

Учитывая обстоятельства рассмотрения дела, сложность представления интересов истца, обоснованность и разумность понесенных издержек, то, что представитель участвовал в досудебной подготовке и не во всех судебных заседаниях, суд считает, что судебные расходы, связанные с услугами представительства подлежат возмещению частично, а именно в сумме <данные изъяты>.

Государственная пошлина в силу ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО ГК «Агропром Урал» удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Нагуловым С. В. и ООО ГК «Агропром Урал».

Взыскать с Нагулова С. В. в пользу ООО ГК «Агропром Урал» в счет возврата денежных средств <данные изъяты> рублей, в счет возмещения судебных расходов <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.

Взыскать с Нагулова С. В. в доход государства госпошлину в размере <данные изъяты>

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г.Оренбурга в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

СУДЬЯ:

Решение вступило в законную силу 12.07.2011