российская федерация
центральный районный суд г.Новосибирска
630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89
19 июля 2010 года | Дело № 2- Дело № 2- | 201 543 | /2010 /2010 |
решение именем российской федерации |
Центральный районный суд г. Новосибирска
в составе:
председательствующего судьи Е.А. Певиной
секретаря судебного заседания В.С. Байрамовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданские дела, объединенные в одно производство
по иску Зернова МВ к ООО Строительная фирма «Струг», ЗАО «Ангоб» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
по иску ЗАО «Ангоб» к Зернову МВ, ООО Строительная фирма «Струг» о признании сделки недействительной,
у с т а н о в и л :
Истец Зернов МВ обратился в суд с иском к ООО СФ «Струг», ЗАО Ангоб», просит признать право собственности на двухкомнатную квартиру № (строительный), общей площадью 71,9 кв.м. (с учетом лоджий) на 8-м этаже и двухкомнатную квартиру № 3 (строительный), общей площадью 71,4 кв.м. (с учетом лоджий) на 4-м этаже, расположенные в 14-ти этажной секции жилого дома по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 85.
С учетом уточненных 07 июня 2010 года исковых требований, на день принятия судом решения по иску, истцом заявлены исковые требования к ответчикам, согласно которым, истец просит суд, признать за ним право на 1/150 долю в праве общей долевой собственности на незаверенный строительством объект – жилой дом, расположенный по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 85 (строительный), что соответствует двухкомнатной квартире № (строительный) площадью 67,8 кв.м.(без учета лоджий), расположенной на 8-м этаже, а также право на 1/150 долю в праве общей долевой собственности на незаверенный строительством объект – жилой дом, расположенный по строительному адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 85 (строительный), что соответствует двухкомнатной квартире № (строительный) площадью 67,8 кв.м. (без учета лоджий), расположенной на 4-м этаже указанного дома.
ЗАО «Ангоб» обратилось в суд с иском к Зернову МВ, ООО СФ «Струг», просит признать недействительным заключенные между ними 02 ноября 2004 года и 25 ноября 2004 года договоры № 22/Г-СФ и 35Г-СФ об инвестиционной деятельности.
Определением суда от 08 октября 2009 года вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство.
Зернов МВ в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ранее, в судебном заседании Зернов МВ и его представитель Е.В. Шелягина настаивали на удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражали против исковых требований ЗАО «Ангоб» о признании недействительными договоров об инвестиционной деятельности, заявив о пропуске ЗАО «Ангоб» срока исковой давности.
Представитель ООО СФ «Струг» Супрун ОФ исковые требования Зернова МВ о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте не признала, при этом пояснила суду, что в незавершенном строительством объекте не существует общей долевой собственности, а право на общее имущество в многоквартирном доме имеют только собственники помещений, в силу положений ЖК РФ. Как установлено судебными актами арбитражных судов по спору между ЗАО «Ангоб» и ООО «СФ «Струг», поскольку стоимостные характеристики строящегося объекта меняются, определить доли сторон не представляется возможным. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что объект недвижимости, право собственности на долю в котором, просит признать за ним истец, создан и передан приобретателю, следовательно, между сторонами существуют обязательственные правоотношения. Кроме того полагает, что имеется вступившее в законную силу решение суда, согласно которым за Скусниченко СБ признано право собственности на доли в незавершенном строительном объекте по адресу: ул. Горького, 85, что после сдачи дома в эксплуатацию также будет соответствовать квартире № (строительный). Исковые требования ЗАО «Агоб» признает, полагает, что обществом не пропущен срок исковой давности для обращения за разрешением указанного спора.
Представитель ЗАО «Ангоб» Подколзина АС в суде настаивала на удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров № 22/Г-СФ от 02 ноября 2004 года и № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года об инвестиционной деятельности, заключенных между Зерновым МВ и ООО СФ «Струг».
3-е лицо Управление Росреестра по НСО, представитель в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, ранее представил заявление, согласно которому, просит рассматривать дело в отсутствие представителя л.д. 299 дело № 2-201/10).
3-е лицо ТСЖ «На Горького», представитель Панасенко АА, действующий на основании доверенности от 29 апреля 2010 года в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещен надлежащим образом л.д.353 дело № 2-201/10).
3-е лицо Скусниченко СБ в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом л.д.13 дело № 2-201/10, 2-543/10).
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судебным разбирательством установлено, что строительство жилого дома переменной этажности с помещениями общественного назначения, по строительному адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. М. Горького, д. 85, осуществляется на основании договора № 1 простого товарищества на строительство жилого дома от 29.07.2003 г., заключенного между ЗАО «Ангоб» и ООО СФ «Струг» (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями, подписанными сторонами). Согласно условиям договора стороны соединили свои вклады и обязались совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства дома л.д. 68-74 дело № 2-201/10).
25.06.2004 года разрешение на строительство № 206 было выдано застройщику ЗАО «Ангоб», заказчику ООО СФ «Струг» на выполнение подготовительных работ по организации стройплощадки и выноса инженерных коммуникаций под строительство вышеуказанного жилого дома на земельном участке по ул. М.Горького, 85, находящемся в собственности ЗАО «Ангоб» л.д. 83 дело № 2-201/10).
Распоряжением мэра г. Новосибирска от 30.03.2005 года № 2194-р утвержден проект границ земельного участка для строительства жилого дома по ул. М.Горького, 85 для предоставления в аренду ЗАО «Ангоб», разрешено строительство жилого дома на земельных участках по ул. М.Горького, 85, 87 л.д. 76-77 дело № 2-201/10).
Разрешение на строительство жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по ул. М.Горького в Центральном районе г. Новосибирска, № 312 выдано ЗАО «Ангоб» 08.09.2005 года, продлено до 01.10.2009 года л.д. 80-82 дело № 2-201/10).
02 ноября 2004 года Зернов МВ и ООО СФ «Струг» заключили договор № 22/Г-СФ об инвестиционной деятельности, согласно которого ООО СФ «Струг» обязалось в срок до 01.10.2006 года построить и сдать в эксплуатацию по акту (госкомиссии) жилой, кирпичный дом переменной этажности 10-14 этажей с помещениями общественного назначения, согласно проектно-сметной документации по строительному адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. М.Горького, д. 85, используя средства инвесторов, 25 ноября 2004 года между теми же сторонами и о том же предмете заключен инвестиционный договор № 35Г-СФ л.д. 9-10, 14-15 дело № 2-201/10).
Согласно условиям договоров ООО СФ «Струг» обязалось передать инвестору квартиру, строительный №, общей площадью (с учетом лоджий и балконов) 71,9 кв.м., на 8 этаже 14-ти этажной секции, расположенную в вышеуказанном объекте по строительному адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. М.Горького, д. 85, а также квартиру, строительный №, общей площадью (с учетом лоджий и балконов) 71.4 кв.м. на 4-м этаже 14-ти этажной секции, расположенную в вышеуказанном объекте по строительному адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. М.Горького, д. 85.
Инвестиционные взносы договорами были определены в сумме 1 222 300 рублей (по договору от 02 ноября 2004 года) и в сумме 1 527 800 рублей (по договору от 25 ноября 2004 года).
Инвестиционный взнос по договору № 22/Г-СФ об инвестиционной деятельности от 02 ноября 2004 года и по договору № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года истцом оплачен полностью, что подтверждается справками от 15 ноября 2005 года, выданными ООО СФ «Струг» л.д. 13, 18 дело № 2-201/10).
Согласно пунктам 2.1. договоров, сумма инвестиционного взноса является фиксированной и пересмотру не подлежит в случае окончательного расчета в срок до 01 декабря 2005 года.
Таким образом, суд приходит к выводу, что истец выполнил свои обязательства по договорам в полном объеме и в установленные договорами сроки.
Согласно п. 3 договоров об инвестиционной деятельности передача квартиры инвесторам осуществляется после сдачи дома в эксплуатацию и оплаты инвесторами всех оговоренных договором платежей в полной сумме.
Однако, до настоящего времени строительный объект в эксплуатацию не сдан, квартиры в собственность инвестора не переданы, в связи с чем, руководствуясь ст. 11 ГК РФ, истец обратился в суд за защитой своих нарушенных прав.
На основании ст. 12 ГК РФ истец просит признать за собой право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Данные требования истца суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 130 ГПК РФ (в ред. федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Статья 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает регистрацию права на незавершенный строительством объект.
Положениями п. 2 ст. 25 вышеуказанного закона право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3 ст. 25 закона). В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 25 закона).
В соответствии с п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. графа «доля» подраздела пункта 1 заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби).
ООО «СЭП», осуществляющим свою деятельность на основании свидетельства о допуске к видам работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 19 марта 2010 года, произведен расчет доли площади квартиры, строительный № и №, от общей площади жилого многоквартирного дома по ул. Горького, 85 в г. Новосибирске. Согласно заключениям ООО «СЭП» - доля занимаемых помещений квартиры (строительный номер 3) в общей площади здания жилого дома без учета лоджий составляет 1/150, доля занимаемых помещений квартиры (строительный номер) в общей площади здания жилого дома без учета лоджий составляет 1/150 л.д.336-347 дело № 2-201/10).
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Пунктами 3 договоров об инвестиционной деятельности № 22/Г-СФ от 02 ноября 2004 года и № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года установлено, что квартира передается инвестору в собственность.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства и положения действующего законодательства, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о признании за ним права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в размере 1/150 в виде двухкомнатной квартиры № (строительный), общей площадью 67,8 кв.м. (без учета лоджий) на 8 этаже дома № 85 по ул. М.Горького в г. Новосибирске и признании за ним права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в размере 1/150 в виде двухкомнатной квартиры № (строительный), общей площадью 67,8 кв.м. (без учета лоджий) на 4 этаже дома № 85 по ул. М.Горького в г. Новосибирске.
При этом, суд принимает во внимание, что решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 05 мая 2010 года л.д.331-333 дело № 2-201/10), за Скусниченко СБ признано право собственности на 1/177 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой кирпичный дом переменной этажности 10-14 по строительному адресу: ул. Горького, 85 – которая соответствует двухкомнатной квартире № (строительный), общей площадью 71,9 кв.м., находящейся на 5 этаже 14-этажной секции указанного дома, однако учитывает, что квартиры, имеющие строительный номер 3, которые в соответствии с договорами об инвестиционной деятельности, после сдачи дома в эксплуатацию должны быть переданы ответчикам как Скусниченко СБ, так и Зернову МВ, расположены на разных этажах 14 этажной секции, (Зернов МВ – на 4 этаже, Скусниченко СБ – на 5 этаже), то следовательно, речь идет о различных объектах права собственности. Более того, судом предлагалась ООО «СК»Струг» устранить указанные противоречия в имеющихся договорах об инвестиционной деятельности, заключенных с Зерновым МВ и Скусниченко СБ, однако ответчик, мер к устранению указанного противоречия, не принял.
При этом, суд не может согласиться с доводами представителя ООО «СФ «Струг», в той части, что поскольку квартиры № и № (строительные) не переданы ответчику на основании актов под самоотделку, что свидетельствует о том, что данные квартиры не созданы, то между сторонами существуют лишь обязательственные правоотношения, поскольку суд учитывает, что истцом заявлено требование о признании за ним права собственности на доли в незавершенном строительстве объекте в размере, пропорциональном внесенным им инвестиционным взносам, а не на квартиры, как самостоятельные объекты недвижимости.
Также, суд не соглашается с доводами представителя ЗАО «Ангоб», изложенными в письменных возражениях на исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, являются несостоятельными.
Между истцами и ответчиком ООО СФ «Струг» был заключен смешанный договор, в том числе с элементами строительного подряда, когда подрядчик обязуется в установленный срок построить жилой дом, квартиру и т.п., а заказчик уплатить обусловленную договором цену, принять объект.
Договор между сторонами был заключен 14.01.2005 года, следовательно, на правоотношения между сторонами не может быть распространено действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости». Указанный закон вступил в действие 01.04.2005 года, и в соответствии со ст. 4 ГК РФ его действие не имеет обратной силы.
По мнению суда, правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком ООО СФ «Струг» регулируются положения закона РФ «О защите прав потребителей».
Исковые требования ЗАО «Ангоб» к Зернову МВ, ООО СФ «Струг» о признании договоров об инвестиционной деятельности № 22/Г-СФ от 02 ноября 204 года и № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года недействительным суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
ЗАО «Ангоб» настаивает на признании вышеуказанной сделки по основаниям ст. 168 ГК РФ, как договора не соответствующего требованиям ст. 209, 244, 246, 1041, 1048 ГК РФ.
Согласно с. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
На 21.09.2006 года инвестиционный взнос по договорам № 22/Г-СФ от 02 ноября 2004 года и № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года Зерновым МВ внесен полностью, что подтверждается справками ООО СФ «Струг» от 15 ноября 2005 года. Более того, из материалов дела следует, что ООО СФ Струг» исполнение сделки началось намного ранее.
Следовательно, к моменту обращения ЗАО «Ангоб» в суд с иском о признании недействительным договора об инвестиционной деятельности срок исковой давности истек.
Довод представителя ЗАО Ангоб» о том, что на основании ст. 181 ГК РФ, а также является несостоятельным.
Отношения, возникшие между ЗАО «Ангоб» и ООО СФ «Струг» из договора № 1 простого товарищества на строительство жилого дома от 29.07.2003 года, регулируются положениями главы 55 ГК РФ – Простое товарищество.
Согласно ст. 1054 ГК РФ каждый товарищ независимо от того, уполномочен ли он вести общие дела товарищей, вправе знакомиться со всей документацией по ведению дел. Отказ от этого права или его ограничение, в том числе по соглашению товарищей, ничтожны.
Договором простого товарищества № 1 от 29.06.2003 года (п. 1.1) предусмотрено, что стороны соединяют свои вклады в целях совместного строительства жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. М.Горького, 85.
Следовательно, с момента заключения договоров об инвестиционной деятельности № 22/Г-СФ от 02 ноября 2004 года и № 35/Г-СФ от 25 ноября 2004 года ЗАО «Ангоб» могло знать об их заключении и начале исполнения.
Более того, из пояснений и представленных представителем ЗАО «Ангоб» письменных документов следует, что в период действия договора простого товарищества общество имело возможность проверить фактическое состояние строительных работ, а также проводило проверку бухгалтерского учета и достоверности бухгалтерской отчетности по договору простого товарищества.
На основании ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 196-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Признать за Зерновым МВ право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 1/150 доли, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире № (строительный), общей площадью 67,8 кв.м. (без учета лоджий) на 8 этаже дома № 85 (строительный) по ул. М.Горького в г. Новосибирска.
Признать за Зерновым МВ право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 1/150 доли, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать двухкомнатной квартире № (строительный), общей площадью 67,8 кв.м. (без учета лоджий) на 4 этаже дома № 85 (строительный) по ул. М.Горького в г. Новосибирска.
Исковые требования ЗАО «Ангоб» к Зернову МВ, ООО Строительная фирма «Струг» о признании сделки недействительной оставить без удовлетворения.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.
Разъяснить сторонам, что решение суда в окончательной форме будет изготовлено 26 июля 2010 года.
Судья Е.А. Певина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 июля 2010 года