Об освобождении имущества от ареста

Российская федерация

Центральный районный суд города Новосибирска

630099, г. Новосибирск, ул. Горького, д.89

Центральный районный суд города Новосибирска в составе

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гудкова Д. В. к Братенькову А. А. и Мартыненкову В. В. о признании договора купли-продажи действительным, освобождении имущества от ареста, регистрации сделки,

у с т а н о в и л:

Гудков Д.В. обратился в суд с иском к Братенькову А.А., Мартыненкову В.В. о признании договора купли-продажи нежилого помещения действительным, освобождении имущества от ареста, регистрации перехода права собственности по решению суда.

В обоснование иска указал, что 12 ноября 2009 года между ним и Братеньковым А. А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица ХХХ, дом хх/1, кадастровый номер ХХХХХХХ. Договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, объект передан, расчет по договору произведен полностью. В связи с наличием очереди и занятостью участников сделки документы для регистрации перехода права собственности сданы в УФРС по НСО 14 декабря 2009 года.. В январе 2010 года Гудков Д.В. получил уведомление из УФРС по НСО о приостановлении регистрации перехода права на указанный объект в связи с наличием обременения в виде запрещения производить регистрационные действия в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица ХХХХХ, дом хх/1, кадастровый номер, установленного определением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 01.12.2009г. В процессе судебного разбирательства было установлено, что в отношении спорного объекта судебным приставом-исполнителем применено еще одно обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий. Наличие обременений в отношении недвижимого имущества лишает собственника возможности реализовать свои права и обязанности в отношении объекта недвижимости, в том числе – права по регистрации перехода права собственности.

Просил признать договор заключенным, освободить указанный объект недвижимости от обременений, зарегистрировать переход права собственности по решению суда.

В судебное заседание истец Гудков Д.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Денисенко Т.Г.

Представитель истца Денисенко Т.Г., действующая на основании доверенности, доводы искового заявления поддержала в полном объеме, дала соответствующие пояснения.

Ответчик Братеньков А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Шаламовой В.А.

Представитель Шаламова В.А., действующая на основании доверенности исковые требования признала, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении подтвердила, указала, что 12.11.2009г. Братеньков А.А. продал Гудкову Д.В. нежилое помещение, расположенное по адресу: город Новосибирск, улица ХХХХХ, дом хх/1, кадастровый номер ХХХХХХХХ, договор был заключен в письменной форме и исполнен сторонами: Братеньков А.А. передал помещение, а Гудков Д.В. – оговоренную сумму. После подачи документов для регистрации права собственности выяснилось, что на помещение 01.12.2009г. наложен запрет на совершение регистрационных действий, в связи с чем регистрация была приостановлена. Братеньков А.А. со своей стороны выполнил все необходимые действия по оформлению договора купли-продажи, совершении регистрационных действий, поскольку предоставил в УФРС по НСО все необходимые документы, но регистрация не произведена по обстоятельствам, которые от него не зависят; он же от совершения регистрационных действий не уклонялся.

Ответчик Мартыненков В.В. в судебное заседание не явился о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Захарова Б.Н.

Представитель Захаров Б.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв, указал, что договор купли-продажи нежилых помещений является заключенным с момента его подписания сторонами, поэтому оснований для признания договора заключенным в настоящее время не имеется, поскольку сам факт подписания и заключения договора ни кем не оспаривается, а закон не предусматривает такого способа защиты, как признание договора заключенным. Что же касается требований об освобождении имущества от ареста и запрещений, а также о регистрации сделки, то эти требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорное помещение арестовано в рамках исполнительного производства, возбужденного в интересах взыскателей для удовлетворения денежных требований. Так как переход права собственности подлежит государственной регистрации, но до ареста имущества не был произведен, то в настоящее время такая регистрация невозможна из-за обращения взыскания на арестованное имущество. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо- Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, отзыв на исковое заявление, в котором указал, что приостановление государственной регистрации связана не с неисполнением продавцом своих обязанностей по юридическому оформлению права собственности, а в результате наложенных обеспечительных мер. В случае освобождения имущества государственная регистрация будет продолжена.

Представитель третьего лица – УФССП по НСО – судебный пристав-исполнитель Петрищев Д.П. в судебном заседании пояснил, что в отношении должника Братенькова А.А. 31.01.2009 г. было возбуждено исполнительное производство на сумму 31 000 000 рублей, позднее, выли возбуждены исполнительные производства по исполнительным листам на общую сумму 50 000 000 рублей выданных на основании решений судов, которые были объедены в сводное исполнительное производство. В рамках сводного исполнительного производства был наложен арест на имущество должника Братенькова А.А. Однако на спорное нежилое помещение по ул. ХХХХХ хх/1. было наложено обременение в виде запрета на совершение регистрационных действий лишь 23.03.2010 г.. Обеспечительные меры, наложенные по определению Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 01.12.2009 г. сохранялись до рассмотрения по существу иска Мартыненкова В.В. к Братенькову А.А. о взыскании суммы по договору займа.

Третье лицо Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» в судебном заседании против удовлетворения требований истца возражал. Предоставил письменный отзыв на исковое заявление.

Третье лицо КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо Пахомов К.Ю. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований Гудкова Д.В.

Третьи лица – Братенькова Ю.В., Товстик Р.В., инвестиционный банк «КТИ ФИНАНС» (ОАО), ЗАО Центральное агентство недвижимости «АФИНА ПАЛЛАДА», ОАО «МОЙ БАНК» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, письменных отзывов в суд не представили, своих представителей не направили, об уважительности причин отсутствия суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

В силу статей 167, 169 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Истец обратился в суд с иском в порядке части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста предъявляются к должнику и взыскателю.

В соответствии с частью 1 статьи 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 434 ГК РФ); несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Как установлено судом, между Гудковым А.В. и Братеньковым А.А. 12.11.2009 г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 200,6 кв.м., расположенное по адресу г. Новосибирск, ул. ХХХХ хх/1, кадастровый номерХХХХ. Поскольку предмет договора четко определен, условия о цене согласованы, сведения об участниках сделки указаны в полном объеме сомнений в том, что договор купли-продажи между сторонами заключен в установленном законом порядке, у суда не вызывает.

Также, в процессе рассмотрения дела ни одна из сторон не заявила о том, что факт заключения договора купли-продажи нежилого помещения кем-либо оспаривается и существует нарушение либо угроза нарушения прав истца относительно вопроса о заключенности сделки.

Вместе с тем, согласно пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска Гудкова Д.В. в части признания сделки купли-продажи нежилого помещения заключенной, поскольку отсутствует факт нарушения или угрозы нарушения прав истца в данном случае.

Разрешая требование истца о регистрации сделки купли-продажи недвижимости, суд принимает во внимание, что в соответствии часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Как усматривается из доказательств, представленных сторонами и подтверждено в судебном заседании, и продавец и покупатель совершили все необходимые действия для регистрации перехода права собственности: оба обратились в УФРС по НСО с заявлением о регистрации перехода права собственности; представили документы, необходимые для совершения регистрационных действий; документы выполнены в соответствии с требованиями гражданского законодательства и статей 17, 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с тем, что до внесения в Единый государственный реестр прав сведений о переходе права собственности в регистрирующий орган поступило определение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 01.12.2009 г. о наложении ареста на недвижимое имущество, принадлежащее Братенькову А.А.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска в этой части, поскольку суду не представлено доказательств уклонения одной из сторон сделки от совершения регистрационных действий

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает в силу статьи 223 Гражданского кодекса РФ с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 131, части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как усматривается из пояснений сторон, письменных материалов, передача объекта от продавца к покупателю состоялась, что подтверждается и актом приема-передачи объекта недвижимости и денежных средств по расчету за объект, подписанного сторонами.

Вместе с тем, наличие обременения в виде ареста недвижимого имущества лишает собственника возможности реализовать свои права и обязанности в отношении объекта недвижимости, в том числе – обязанности по регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из пояснений сторон сделки, письменных материалов, передача объекта от продавца к покупателю состоялась, что подтверждается и актом приема-передачи объекта недвижимости и денежных средств по расчету за объект, подписанного сторонами.

Истец при заключении сделки купли-продажи действовал разумно и осмотрительно, поскольку им были проверены правоустанавливающие документы, которые не содержали сведений о наличии каких-либо обременений; имущество было осмотрено; после чего составлен, подписан сторонами и исполнен договор купли-продажи. Следовательно, Гудков Д.В. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества и оснований для истребования имущества у добросовестного приобретателя в данном случае отсутствуют.

На момент совершения сделки спорный объект не был обременен правами третьих лиц, а потому мог быть предметом сделок собственника с другими лицами.

Вместе с тем, наличие обременения в виде ареста недвижимого имущества и запрета на совершение регистрационных действий, примененные после заключения сделки купли-продажи, лишает нового собственника возможности реализовать свои права и обязанности в отношении объекта недвижимости, в том числе – обязанности по регистрации перехода права собственности.

Вышеуказанный Пленум Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в подпункте 3 пункта 60 своего Постановления от 29.04.2010г. указал, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования об освобождении имущества от ареста и обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 98, 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования Гудкова Д. В. - удовлетворить в части.

Освободить от ареста нежилое помещение площадью 201,2 кв.м., расположенное по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица ХХХХ, дом хх/1, кадастровый номер ХХХХХХХ;

Освободить от запрета на совершение регистрационных действий в отношении нежилого помещения площадью 201,2 кв.м., расположенного по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица ХХХХХ, дом хх/1, кадастровый номерХХХХХХХХХ;

В удовлетворении остальных исковых требований Гудкова Д. В. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд г.Новосибирска.

Судья Малахов С.Л.