РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Ц Е Н Т Р А Л Ь Н Ы Й Р А Й О Н Н Ы Й С У Д Г О Р О Д А Н О В О С И Б И Р С К А
630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89
Решение
именем Российской Федерации
|
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хлебникова Р.С., Хлебниковой Ю.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Краснообск. Монтажспецстрой» о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании неустойки,
у с т а н о в и л :
Истцы обратились в суд с указанным иском, просили обязать ответчика передать им квартиру № 182 в доме № 27/1 по ул. А.Лежена в г. Новосибирске, взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 125 266 руб. 95 коп., расходы на оказание юридических услуг в размере 30 000 руб.,, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 705 руб. 32 коп.
В ходе судебного разбирательства истцы изменили предмет иска, просят взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 245 523 руб. 22 коп., расходы на оказание юридических услуг в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 705 руб. 32 коп.
В обоснование требований в заявлении указано, что 05.03.2008г. между ними и ответчиком был заключен договор об участии в долевом строительстве. Согласно данного договора ответчик обязался построить многоэтажный жилой дом по ул. Б.Богаткова в Дзержинском районе г. Новосибирска – по ул. А.Лежена, д. 27/1, и до 31.12.2009г. передать истцам двухкомнатную квартиру № 182, общей площадью 63,8 кв.м. и лоджией площадью 4,8 кв.м., расположенную на 15-ом этаже дома. Истцы обязались оплатить ответчику долевой взнос в размере 2 879 700 руб. до 30.04.2008г.
Истцы в полном объеме внесли инвестиционные средства в размере 2 879 700 руб., что подтверждается копией приходного кассового ордера № 104 и копией извещения от 21.04.2008г.
Пунктом 1.2 договора об участии в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь квартиры после замера, произведенного специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация», может незначительно (до 1 кв.м.) отличаться в ту или иную сторону от договорной (63,8 кв.м.), что не повлечет изменения стоимости взноса участника долевого строительства.
12.01.2010г. истцы обратились к ответчику за оформлением акта приема-передачи квартиры. Ответчик в оформлении указанного акта им отказал, поскольку после замеров квартиры работниками БТИ общая площадь квартиры увеличилась на 0,87 кв.м., лоджии – на 0,5 кв.м. За излишние квадратные метры (1,37 кв.м.) ответчик потребовал доплатить денежные средства в размере 48 720 руб.
Истцы считают, что площадь лоджий, балконов, веранд и террас не включается в общую площадь жилого помещения в соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, по подсчетам истцов общая площадь жилого помещения увеличилась на 0,87 кв.м., то есть до 1 кв.м. Такое увеличение общей площади не может повлиять на изменение стоимости инвестиционного взноса.
На претензию истцов от 15.02.2010г., направленную на имя директора ООО «Краснообск. Монтажспецстрой», ответа не последовало.
Истцы считают, что в настоящее время с ответчика подлежит взысканию неустойка за просрочку передачи квартиры в собственность за период с 30.12.2009г. до 25.05.2010г. - всего 147 дней, в размере 245 523 руб. 22 коп.
Истцы Хлебников Р.С. и Хлебникова Ю.А. в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истцов Квенцер С.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные доводам искового заявления.
Представитель ответчика ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» Артюхова И.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснила, что в августе 2009г. сотрудниками БТИ были произведены замеры спорного жилого помещения, выдан технический паспорт. По результатам замеров общая площадь жилого помещения, включая площадь лоджии, увеличилась на 1,37 кв.м. Поскольку общая площадь жилого помещения увеличилась более чем на 1 кв.м., то согласно п. 1.2 договора об участии в долевом строительстве истцы обязаны доплатить недостающую сумму инвестиционного взноса в размере 48 720 руб. из расчета цены квадратного метра на момент заключения договора.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 указанной статьи).
Договор должен содержать, в частности, цену договора, сроки и порядок ее уплаты (п. 3 ч. 4 указанной статьи).
Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется в порядке, установленном ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Одним из документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом N 122-ФЗ, является план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (пп. 3 п. 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Судебным разбирательством установлено, что между ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» и Хлебниковым Р.С., Хлебниковой Ю.А. 05.03.2008г. был заключен договор об участии в долевом строительстве. Государственная регистрация сделки произведена УФРС по Новосибирской области 06.06.2008г. л.д. 6-7).
Предметом договора является долевое участие сторон в деятельности по инвестированию строительства жилого дома, расположенного по ул. Б.Богаткова в Дзержинском районе г. Новосибирска (почтовый адрес – г. Новосибирск, ул. А.Лежена, д. 27/1), с целью получения инвесторами по окончании строительства жилого дома двухкомнатной квартиры № 182 в собственность (п. 1.1-1.2 договора).
Договором установлена обязанность ООО «Краснообск. Монтажспецстрой» передать истцам после исполнения ими всех своих обязательств по двухстороннему акту двухкомнатную квартиру № 182, расположенную на 15-ом этаже дома по адресу: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Б.Богаткова (строительный), общей площадью 63,8 кв.м. и лоджией площадью 4,8 кв.м.
По условиям договора планируемый срок передачи квартиры инвесторам определен 30.12.2009г. (п. 1.2 договора).
Обязанность по внесению стоимости долевого взноса в сумме 2 879 700 руб., установленная п. 2.1 договора, истцами Хлебниковым Р.С. и Хлебниковой Ю.А. выполнена полностью в установленные договором сроки, что подтверждается приходным кассовым ордером № 104 от 05.03.2008г. л.д. 14) и копией извещения от 21.04.2008г. л.д. 15).
Согласно ч. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.
Пунктом 1.2. договора об участии в долевом строительстве от 05.03.2008г. предусмотрено, что незначительные изменения (до 1 кв.м) общей площади квартиры не влечет изменения стоимости взноса участника. В обоснование возражений по заявленным требованиям представитель ответчика ссылался на то обстоятельство, что общая площадь квартиры после замеров Бюро технической инвентаризации увеличилась на 0,87 кв.м, а площадь лоджии на 0,5 кв.м. В связи с этим полагает, что истцы должны внести дополнительную оплату по договору в размере 48 720 руб..
Однако, принимая во внимание, что договором не предусмотрено изменение цены договора в случае изменения площади лоджии, а общая площадь квартиры не изменилась более 1 кв.м, суд считает, что основания для дополнительной оплаты по договору отсутствуют. Застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства указанной доплаты, а также удерживать объект долевого строительства.
Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с заявленными требованиями период просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства следует исчислять с 30.12.2009г. по 25.05.2010г. – всего 147 дней. Размер ставки рефинансирования на день исполнения обязательства ответчиком составляет 8,75% и в денежном эквиваленте составляет 245 523 руб. 22 коп.
Суд считает, что представленные истцами доказательства являются достаточными основаниями для удовлетворения требования истцов о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору. Однако заявленный размер неустойки в сумме 245 523 руб. 22 коп. явно не соразмерен последствиям нарушения обязательств.
При определении размера неустойки судом оцениваются установленные судебным разбирательством обстоятельства, в том числе длительность просрочки исполнения обязательства. Принимая во внимание требования разумности, справедливости и конкретные обстоятельства настоящего дела, суд считает необходимым применить к отношениям сторон ст. 333 Гражданского кодекса РФ и определяет размер подлежащей удержанию с ответчика неустойки в сумме 40 000 рублей, а именно по 20 000 руб. в пользу каждого истца.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Указанные расходы подтверждаются материалами дела, а именно договором на оказание юридических услуг от 10.03.2010г. л.д. 33), распиской от 10.03.2010г. по договору на сумму 30 000 руб. л.д. 32).
Суд считает возможным с учетом обстоятельств дела, продолжительности судебного разбирательства взыскать с ответчика в счет оплаты услуг представителя денежные средства в размере 10 000 руб.
На основании ст. 98 ГПК РФ требование истцов о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины подлежит удовлетворению частично в размере 1 478 руб. 97 коп. пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Хлебникова Р.С., Хлебниковой Ю.А. – удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Краснообск. Монтажспецстрой» в пользу Хлебникова Р.С. денежные средства в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб., в том числе:
неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве от 05.03.2008г. в размере 20 000 руб.;
расходы на оплату услуг представителя 5 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Краснообск. Монтажспецстрой» в пользу Хлебниковой Ю.А. денежные средства в размере 26 478 (двадцать шесть тысяч четыреста семьдесят восемь) руб. 97 коп., в том числе:
неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору об участии в долевом строительстве от 05.03.2008г. в размере 20 000 руб.;
расходы на оплату услуг представителя 5 000 руб.;
расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 478 руб. 97 коп.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд, вынесший решение.
Судья Галина В.А.
Мотивированное решение составлено 19.08.2010г.