Российская федерация
Центральный районный суд города Новосибирска
630099, г. Новосибирск, ул. Горького, д.89
Гражданское дело №2-230-10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2010г. г. Новосибирск
Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:
Председательствующего судьи Чистовой О.В.
При секретаре Беляковой С.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО ПКФ «Лиона» к Селиванову Николаю Николаевичу об обязании произвести действия необходимые для подачи документов на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, признании заключенным договора от 22.07.1996г. аренды нежилого помещения, обязании внести изменения в договор аренды нежилого помещения, обязании произвести государственную регистрацию права аренды на нежилое «учрежденческое помещение» по договору аренды от 22.07.1996г.,
по иску Селиванова Николая Николаевича к ООО ПКФ «Лиона» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 454 700 рублей, возврате госпошлины, судебных издержек,
установил:
Селиванов Н.Н. обратился в суд с иском, просит обязать ответчика - ООО ПКФ «Лиона» - освободить нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. на 1-м этаже 9-этажного жилого дома с подвалом по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 27 (кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14, номера на поэтажном плане 1-5, литер IX) от пребывания в нем ответчика и его имущества, взыскать с ответчика в его пользу сумму неосновательного обогащения в размере 84 792 руб., а также сумму уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 2395,84 руб. (т.2л.д.4)
В обоснование исковых требований Селиванов Н.Н. указал на то, что 20 июня 2008г. он приобрел на аукционе находившееся в муниципальной собственности учрежденческое помещение площадью 27,5 кв.м. на 1-м этаже 9-этажного жилого дома с подвалом по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 27, кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14 (номера на поэтажном плане 1-5, литер IX).
24 апреля 2009г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области произведена государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи нежилого помещения (с приложением) №1263 от 25.06.2008г., заключенного между истцом и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, а также передаточного акта от 23.07.2008г. о передаче в собственность нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе,27.
В п.1.2. договора купли-продажи №1263 от 25.06.2008г. имеется указание на то, что помещение передано в аренду по договору от 22.07.1996г. №1012-р по 01.01.2016г. ООО ПКФ «Лиона». При осмотре приобретенного помещения Селивановым Н.Н. было выявлено нахождение в нем ООО ПКФ «Лиона» и осуществление им торгово-коммерческой деятельности. Селиванов Н.Н. обратился в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, которым ему предоставлена копия договора аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. с дополнительными соглашениями.
Ссылаясь на нормы ст.ст.609, 651 ГК РФ, Селиванов Н.Н. считает договор аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. и дополнительные соглашения к договору аренды незаключенными по причине отсутствия их государственной регистрации, в связи с чем указывает на то, что у ответчика отсутствуют правовые основания находиться в принадлежащем истцу нежилом помещении и пользоваться им.
На основании ст.ст.209, 304 ГК РФ истец просит суд обязать ООО ПКФ «Лиона» освободить принадлежащее ему нежилое помещение от пребывания в нем ответчика и его имущества.
Кроме того, ссылаясь на нормы ст.1102 ГК РФ, истец полагает, что в его пользу с ответчика должна быть взыскана сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование помещением. На основании данных Агентства недвижимости «Жилфонд», сумма неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование помещением с 24.04.2009г. до 01.06.2009г. составляет 84 792 руб.
Впоследствии истец заявил об увеличении размера исковых требований и окончательно просил суд взыскать с ответчика - ООО ПКФ «Лиона» - в его пользу сумму неосновательного обогащения за период с 24.04.2009г. по 11.11.2009г. в размере 454 700 руб. л.д.121 т.2)
25 августа 2010г. Селиванов Н.Н. направил в суд заявление, в котором, сославшись на то, что ООО ПКФ «Лиона» добровольно освобождено нежилое помещение, отказался от искового требования о возложении на ответчика - ООО ПКФ «Лиона» - обязанности освободить нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. на 1-м этаже 9-этажного жилого дома с подвалом по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 27 (кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14, номера на поэтажном плане 1-5, литер IX) от пребывания в нем ответчика и его имущества. Отказ от иска в соответствующей части принят судом, о чем вынесено определение.
ООО ПКФ «Лиона» обратилось в суд с иском к Селиванову Николаю Николаевичу, прост обязать Селиванова Н.Н. произвести действия необходимые для подачи документов на государственную регистрацию договора аренды нежилого учрежденческого помещения по адресу г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14.(т.1л.д.2)
С учетом изменения предмета иска ООО ПКФ «Лиона» просит признать заключенным договор от 22.07.1996г. аренды нежилого помещения по адресу г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, 54:35:101326:32:01:14; обязать Селиванова Н.Н. внести изменения в договор аренды нежилого «учрежденческого помещения» по адресу г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, 54:35:101326:32:01:14, в части изменения собственника данного нежилого помещения, на Селиванова Николая Николаевича; обязать УФРС по НСО произвести государственную регистрацию права аренды на нежилое «учрежденческое помещение», по адресу г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, 54:35:101326:32:01:14, по договору от 22.07.1996г. аренды нежилого помещения. л.д.194 т.2)
В обоснование исковых требований ООО ПКФ «Лиона» указывает на то, что является арендатором нежилого помещения по адресу г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе,27 кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14, в отношении которого право собственности перешло от мэрии г. Новосибирска к Селиванову Н.Н.
22 июля 1996г. ПКФ «Лиона» заключен договор аренды указанного нежилого помещения. Договор аренды был зарегистрирован в реестре КУГИ Администрации НСО и в дальнейшем в реестре ДЗиО г. Новосибирска. В соответствии с п.6.1. договора аренды реорганизация Балансодержателя, а также перемена собственника арендуемых помещений не являются основанием для изменения условий или расторжения настоящего договора. Аналогичные положения содержит ст.617 ГК РФ. 13 февраля 1998г. к основному договору было заключено дополнительное соглашение в соответствии с которым срок действия договора установлен до 2016г. В связи с изменением формы собственности и балансодержателя 16 декабря 1999г. было заключено дополнительное соглашение №5065.
29 мая 2009г. в адрес Селиванова было направлено письмо с предложением внести в действующий договор аренды сведения об изменении собственника объекта недвижимости и о необходимости государственной регистрации данного договора. Ответа на данное заявление не поступило.
Ссылаясь на ст.609 ГК РФ подтверждает необходимость заключения (изменения) договора аренды в письменной форме с его государственной регистрацией.
Истец ООО ПКФ «Лиона» указывает, что Селиванов Н.Н. уклоняется от внесения изменения в договор и, более того, обратился в суд с иском об обязании ООО ПКФ «Лиона» освободить нежилое помещение, а УФРС по НСО возражает против регистрации договора аренды как незаключенного.
Гражданское дело по иску Селиванова Николая Николаевича к ООО ПКФ «Лиона» объединено в одно производство с гражданским делом по иску ООО ПКФ «Лиона» к Селиванову Николаю Николаевичу, о чем вынесено определение от 10.08.2009г. (том 2л.д. 82).
В судебное заседание истец Селиванов Н.Н. не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие л.д. 40 т.3 ).
В судебном заседании представитель Селиванова Н.Н. Буковская О. Б., действующая на основании ордера л.д. 36 т.3) и доверенности от 18.07.2009г. (том 2л.д.37) заявленные Селивановым Н.Н. требования поддержала, иск ООО ПКФ «Лиона» к Селиванову Н.Н. не признала, дала соответствующие пояснения.
Представитель ответчика ООО ПКФ «Лиона» в лице васюк Б.Е., действующий на основании доверенности от «1» июня 2010г. л.д.39 т.3), в судебном заседании иск Селиванова Н.Н. не признал, исковые требования ООО ПКФ «Лиона» поддержал, дал соответствующие пояснения.
В связи с заявлением ООО ПКФ «Лиона» требования об обязании УФРС по НСО произвести государственную регистрацию права аренды на нежилое помещение, Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области привлечено к участию в деле в качестве ответчика, а в дальнейшем произведена замена ответчика его правопреемником, которым является Управление Росреестра по Новосибирской области.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Новосибирской области ___в лице Вылегжаниной В.В., действующая на основании доверенности от «6»__мая______ 2010г. л.д.44 т.3), в судебном заседании иск ООО ПКФ «Лиона» не признала, дала соответствующие пояснения, поддержав ранее представленные Управлением ФРС по Новосибирской области в качестве третьего лица отзывы, в которых указано, что исковые требования ООО ПКФ «Лиона» не подлежат удовлетворению, а требования Селиванова Н.Н. являются обоснованными.
Представитель третьего лица Инспекции Федеральной налоговой службы по Центральному району г. Новосибирска в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом под расписку л.д.41 т.3), представили заявление о рассмотрении дела в их отсуствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Судебным разбирательством установлено, что Селиванов Н.Н. является собственником нежилого помещения площадью 27,5 кв.м. на 1-м этаже 9-этажного жилого дома с подвалом по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 27, кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14, номера на поэтажном плане 1-5, литер IX.
Указанное нежилое помещение приобретено Селивановым Н.Н. на основании договора купли-продажи нежилого помещения (с приложением) №1263 от 25.06.2008г., заключенного между Селивановым Н.Н. и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска, а также передаточного акта от 23.07.2008г. о передаче в собственность нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе,27 (том 2л.д. 9-13).
Из содержания п.1.2. договора купли-продажи №1263 от 25.06.2008г. следует, что помещение передано в аренду по договору от 22.07.1996г. №1012-р по 01.01.2016г. ООО ПКФ «Лиона» (том 2л.д. 9).
Арендодателем нежилого помещения по договору аренды №1012-р от 22.07.1996г. от имени собственника государственного имущества выступает Комитет по управлению государственным имуществом Новосибирской области, а арендатором – ПКФ «Лиона». Срок аренды определен с 01.01.1996г. по 01.01.2001г. (том 2л.д. 14-17).
В дополнительном соглашении, подписанном от имени Арендодателя заместителем председателя Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области 15.07.1999г., имеется указание на продление срока аренды на 15 лет до 01.01.2016г. (том 2л.д. 18).
Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области №1395-р от 16.12.1999г. в связи с передачей в муниципальную собственность г. Новосибирска объектов жилищного фонда утверждены акты приема-передачи с баланса ОАО «Химпласт» на баланс МУП «Жилищно-эксплуатационный участок – 106» объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры. Согласно приложениям к распоряжению Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области №1395-р от 16.12.1999г. жилой дом №27 по ул. Орджоникидзе, в том числе встроенные и пристроенные нежилые помещения, передан в муниципальную собственность г. Новосибирска и с баланса ОАО «Химпласт» на баланс МУП «ЖЭУ-106».
16 декабря 1999г. в связи с передачей жилого фонда ОАО «Химпласт» на баланс МУП «ЖЭУ-106» арендодателем - Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска, арендатором – ООО ПКФ «Лиона» и балансодержателем – МУП «ЖЭУ-106» подписано дополнительное соглашение №5065 от 16.12.1999г. к договору аренды №1012-р от 22.07.1996г. (том 2л.д. 19).
Государственная регистрация права собственности города Новосибирска на нежилое помещение по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, имеющее кадастровый номер 54:35:101326:32:01:14, произведена 01 декабря 2000г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества №01/394/2009-126 от 29.07.2009г. (том 2л.д. 76).
Государственная регистрация права собственности Селиванова Н.Н. на указанное нежилое помещение произведена Управлением ФРС по Новосибирской области 24 апреля 2009г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 54 АГ 591675 от 24.04.2009г. (том 2л.д. 8).
Суд полагает исковые требования ООО ПКФ «Лиона» необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ в редакции от 20.02.1996г. право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
01 марта 1996г. введена в действие часть вторая Гражданского кодекса РФ. Требования части второй ГК РФ распространяют свое действия на договор аренды нежилого помещения №1012-р от 22.07.1996г., который подлежал государственной регистрации.
Довод ООО ПКФ «Лиона» о регистрации договора аренды в реестре КУГИ Администрации Новосибирской области и в реестре ДЗиО г. Новосибирска отклоняется судом по следующим мотивам.
Согласно письму Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области №5621/2-05/12 от 06.07.2009г. полномочия по государственной регистрации договоров аренды Комитету по управлению государственным имуществом Новосибирской области не передавались (том 2л.д. 56).
Согласно ст. 6 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса; впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
До введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом определялся Указом Президента РФ от 11.12.1993г. №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», Письмом Роскомзема от 31.08.1994г. №2-14/1316 «О государственном земельном кадастре и регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость» с Методическими указаниями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.
В соответствии с п.2 Указа Президента РФ от 11.12.1993г. №2130 организация регистрации и оформления документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, а также организация ведения государственного земельного кадастра возложены на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
Согласно ст.ст. 5, 6 Методических указаний к правам на недвижимое имущество, подлежащим регистрации, отнесено и право аренды; государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость является обязательной, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации; нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством Российской Федерации. В соответствии со ст.23 Методических указаний регистрации в Поземельной книге подлежат права аренды, срок действия которых составляет три или более лет; в том случае, когда в аренду сдается какой-либо объект недвижимости или какая-либо его часть, то к документу, представляемому к регистрации, прилагается карта или поэтажный план, на котором изображается объект недвижимости или его часть, сдаваемые в аренду.
Федеральный закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие 31.01.1998г.
Как следует из содержания письма Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области №6585/5-05/12 от 10.08.2009г., в соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.11.1997г. №1378 до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагались на органы технической инвентаризации и жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству (том 2л.д. 106).
Вместе с тем, согласно справке о зарегистрированных ограничениях (обременениях) на объект недвижимости №01-09-52169 от 30.07.2009г., выданной Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», по данным правовой регистрации строений, по объекту недвижимого имущества - встроенное помещение (27,5 кв.м.) – расположенному по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27, ограничения (обременения) не зарегистрированы (том 2л.д. 75).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/377/2009-649 от 28.07.2009г., выданной Управлением ФРС по Новосибирской области, ограничения (обременения) права собственности Селиванова Н.Н. на нежилое помещение площадью 27,5 кв.м., распложенное по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 27 – не зарегистрированы (том 2л.д. 77).
Таким образом, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит каких-либо сведений о зарегистрированных договорах аренды и правах на нежилое помещение, принадлежащее Селиванову Н.Н. Такие сведения отсутствовали и на момент регистрации права собственности Селиванова Н.Н., поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права отсутствует указание на существующие ограничения (обременения) права.
В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Согласно ст.26 указанного Федерального закона в редакции от 21.07.1997г. право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 01.01.2016г. является сделкой в отношении объекта недвижимого имущества, оформлялось после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом суд исходит из того, что датой подписания дополнительного соглашения о продлении срока аренды от имени Арендодателя заместителем председателя Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области является 15.07.1999г. Судом отклоняется утверждение ООО ПКФ «Лиона» о том, что датой подписания дополнительного соглашения о продлении срока аренды является 13.02.1998г. по следующим мотивам.
В материалах дела имеются две неидентичные копии договора аренды №1012-р от 22.07.1996г. с дополнительными соглашениями: представленная Селивановым Н.Н.л.д.17 т.20 и представленная ООО ПКФ «Лиона». Копия договора, представленная Селивановым Н.Н., заверена руководителем Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска.
В дополнительном соглашении о продлении срока действия договора, копия которого представлена ООО ПКФ «Лиона», вписана дата «13.02.1998г.» в то время как подпись председателя Комитета датирована 15.07.1999г., а также вписана фраза: «Арендатор имеет право выкупа помещений по договору №1012-р от 22.07.1996г. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора №1012-р».л.д.44 т.2)
Согласно письму №31-28215 от 05.11.2009г. начальника Департамента земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска преимущественное право на реализацию выкупа арендуемого помещения по среднерыночной цене арендатору не предоставлялось; датой подписания дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды №1012-р до 01.01.2016г. считается дата подписания данного соглашения арендодателем «15.07.1999г.» (том 2л.д. 117).
С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что экземпляр договора, имеющийся в распоряжении ООО ПКФ «Лиона», содержит дописки, выполненные машинописным текстом, а датой подписания дополнительного соглашения о продлении срока аренды является 15.07.1999г.
В соответствии ч.2 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
Учитывая то, что дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 01.01.2016г., являющееся сделкой в отношении объекта недвижимого имущества, оформлялось после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды подлежало государственной регистрации путем регистрации договора аренды №1012-р от 22.07.1996г. с дополнительным соглашением.
В этой связи на основании п.2 ст.651 ГК РФ суд приходит к выводу, что договор аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. и дополнительные соглашения к договору аренды являются незаключенными по причине отсутствия их государственной регистрации.
Кроме того, суд считает обоснованными доводы УФРС по Новосибирской области, изложенные в отзыве от 11.11.2009г. (том 2л.д.118-119), а также доводы представителя Селиванова Н.Н. о том, что в договоре аренды №1012-р от 22.07.1996г. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Расхождения в общей площади и адресе помещений, указанных в договоре аренды и зарегистрированных в ЕГРП, а также отсутствие указаний на кадастровый номер, на номера на поэтажном плане помещений и отсутствие приложений к договору аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. не позволяют однозначно идентифицировать указанные объекты.
В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, договор аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. и дополнительные соглашения к договору аренды являются незаключенными не только по причине отсутствия их государственной регистрации, но также и по причине несогласованности условия об объекте, подлежащем передаче в аренду.
После обращения Селиванова Н.Н. в суд с иском о возложении обязанности освободить нежилое помещение ООО ПКФ «Лиона» 08 августа 2009г. обратилось в Управление ФРС по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации аренды на основании договора аренды №1012-р от 22.07.1996г. и дополнительных соглашений к договору аренды. Государственная регистрация аренды была приостановлена государственным регистратором в связи с тем, что 11 августа 2009г. Селивановым Н.Н. было подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации заявленных прав.
В отзыве на исковое заявление Управление ФРС по Новосибирской области указывает на то, что в нарушение положений ст.ст.609,651 ГК РФ представленный на государственную регистрацию договор аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. не содержал отметок о его регистрации в порядке, предусмотренном Указом Президента РФ от 11.12.1993г. №2130, постановлением Правительства РФ от 01.11.1997г. №1378. Кроме того, в договоре аренды №1012-р от 22.07.1996г. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что свидетельствует о незаключенности договора аренды.
В связи с тем, что договор аренды нежилых помещений №1012-р от 22.07.1996г. и дополнительные соглашения к договору аренды являются незаключенными, требование ООО ПКФ «Лиона» о признании заключенным договора аренды №1012-р от 22.07.1996г. не подлежит удовлетворению. Исковые требования о возложении обязанности на Селиванова Н.Н. внести изменения в договор аренды, а также о возложении обязанности на регистрирующий орган произвести государственную регистрацию права аренды фактически направлены на понуждение собственника к заключению договора аренды. Вместе с тем, правовые основания понудить собственника передать принадлежащее ему нежилое помещение в аренду отсутствуют, в связи с чем ООО ПКФ «Лиона» необходимо отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
Учитывая то, что у ООО ПКФ «Лиона» отсутствовали правовые основания находиться в нежилом помещении и пользоваться им, исковые требования истца Селиванова Н.Н. подлежат удовлетворению.
В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В связи с тем, что ответчик ООО ПКФ «Лиона» в отсутствие договора и иных правовых оснований пользовался принадлежащим Селиванову Н.Н. нежилым помещением, требование Селиванова Н.Н. о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование помещением является обоснованным и подлежит удовлетворению.
13 мая 2009г. Селиванов Н.Н. направил директору ООО ПКФ «Лиона» требование о необходимости в срок до 31 мая 2009г. освободить занимаемое нежилое помещение в доме №27 по ул. Орджоникидзе. Указанное требование об освобождении помещения ответчиком ООО ПКФ «Лиона» проигнорировано. В ответ на требование Селиванова Н.Н. ООО ПКФ «Лиона» направило Селиванову Н.Н. письмо от 29.05.2009г., в котором указало на то, что ООО ПКФ «Лиона» занимает арендуемое помещение на законных основаниях.
Довод представителя ООО ПКФ «Лиона» об освобождении нежилого помещения 28 мая 2009г., не принимается судом во внимание.
В течение судебного разбирательства по делу представители ООО ПКФ «Лиона» подтверждали факт нахождения ответчика в нежилом помещении, принадлежащем Селиванову Н.Н. В материалах дела имеются документы, в которых представители и директор ООО ПКФ «Лиона» Коркишко О.К. указывают на то, что ООО ПКФ «Лиона» занимает нежилое помещение на законных основаниях, а Селиванов Н.Н. уклоняется от получения арендных платежей, в частности: возражения на исковое заявление (том 2л.д.39-40), письмо от 29.05.2009г. (том 2л.д. 48), заявление об отмене обеспечения по иску от 08.07.2009г. (том 2л.д. 68-69), ходатайство об истребовании доказательств и отложении судебного разбирательства от 11.11.2009г. (том 2л.д.157-158), ходатайство об отложении судебного разбирательства от 17.12.2009г. (том 2л.д. 198).
Кроме того, согласно выписке из ЕГРЮЛ от 05.05.2009г. (том 2л.д.22) адресом места нахождения ООО ПКФ «Лиона» указан: г. Новосибирск, ул. Николаева,1.
В выписке из ЕГРЮЛ от 05.11.2009г. (том 2л.д.184) отражено изменение адреса места нахождения ООО ПКФ «Лиона»: г. Новосибирск, ул. Орджоникизде, 27. (т.е. спорное нежилое помещение). Доказательства того, что ООО ПКФ «Лиона» занимает какие-либо иные помещения в указанном здании по адресу: ул. Орджоникидзе 27, представителем ООО ПКФ «Лиона» не представлены.
Представленный ООО ПКФ «Лиона» акт приема-передачи от 28.05.2009г., подписанный ТСЖ «Центр-Р»л.д.54 т.3) не принимается судом в качестве доказательства освобождения нежилого помещения ООО ПКФ «Лиона» т.к. ТСЖ «Центр-Р» не является собственником нежилого помещения. ООО ПКФ «Лиона» имело возможность передать нежилое помещение собственнику Селиванову Н.Н., который обратился к ООО ПКФ «Лиона» с указанным требованием 13 мая 2009г. до обращения в суд. Отсутствовали препятствия для передачи помещения Селиванову Н.Н. и в течение судебного разбирательства по делу. ООО ПКФ «Лиона» не представило доказательств того, что спорное помещение ими было возвращено собственнику Селиванову Н.Н.
Суд критически относится к актам и справкам л.д.50-52 т.3), исходящим от имени ТСЖ «Центр-Р», поскольку указанные документы составлены без участия Селиванова Н.Н., суду ранее не представлялись, хотя данное дело находится в производстве суда более одного года. Кроме того, согласно справке от 01.06.2010г. председателем ТСЖ «Центр-Р» является Дорохов В.М., подписавший спорный договор аренды от имени арендатора в качестве руководителя ПКФ «Лиона».
22 июня 2010г. Селиванов Н.Н. повторно обратился к директору ООО ПКФ «Лиона» с требованием передать ему нежилое помещение. Требование вручено лично директору ООО ПКФ «Лиона» 23 июня 2010г., что подтверждается извещением о вручении «СибКурьер».л.д.47-46 т.3)
25 июня 2010г. Мезенцев С.Ю., ранее представлявший ООО ПКФ «Лиона» в суде по доверенности от 10.01.2009г. (том 2л.д.85), передал ключи от нежилого помещения Селиванову Н.Н. Между Мезенцевым С.Ю. и Селивановым Н.Н. составлен акт приема-передачи ключей от нежилого помещения от 25.06.2010г. л.д.45 т.3)
Учитывая содержание акта приема-передачи, а также пояснения представителя Селиванова Н.Н., суд установил, что датой освобождения нежилого помещения ООО ПКФ «Лиона» является 25 июня 2010г., а не 28 мая 2009г.
Расчет суммы неосновательного обогащения в размере 454 700 руб. произведен Селивановым Н.Н. на основании Отчета №11 от 11.11.2009г., подготовленного оценщиком Индивидуальным предпринимателем Дедюхиной И.В., согласно которому рыночная стоимость размера арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27 за период с 24.04.2009г. по 11.11.2009г. составляет 454700 руб. Произведенный расчет соответствует также сведениям Агентства недвижимости «Жилфонд» (том 2л.д. 32).
Не соглашаясь с расчетом суммы неосновательного обогащения, ООО ПКФ «Лиона» представлен в суд Отчет №298н от 17.05.2010г. об определении рыночной стоимости размера арендной платы нежилого помещения расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, составленный ООО «Статус»л.д.56 т.3) В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость размера ежемесячной арендной платы нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 27 составляет 13750 рублей, ставка арендной платы – 500 рублей за метр квадратный.
Как следует из содержания указанного Отчета ООО «Статус» расчет рыночной стоимости размера арендной платы произведен с применением сравнительного метода. При этом сравнение производилось с четырьмя помещениями, находящимися на улицах Крылова и Семьи Шамшиных. Указанные помещения существенно удалены от метро (15-20 мин.) в отличие от спорного помещения, находящегося на Площади им. Ленина, в непосредственной близости от станции метро «Площадь им. Ленина». Указанное обстоятельство свидетельствует о необъективности оценки, представленной ООО ПКФ «Лиона».
Выводы, изложенные в Отчете №11 от 11.11.2009г., подготовленном оценщиком Индивидуальным предпринимателем Дедюхиной И.В., являются обоснованными, не противоречивыми. Кроме того, указанные выводы подтверждаются другими доказательствами, а именно сведениями Агентства недвижимости «Жилфонд», в том числе справкой от 10.06.2010г.л.д.95 т.3), в соответствии с которой арендная стоимость за период с 01 июня 2009г. по 10 июня 2010г. существенно не изменилась; помещение до 50 кв. метров на площади Ленина, с отдельным входом со стороны улиц: Красный проспект, Депутатская, Ленина, Орджоникидзе, в непосредственной близости от выходов станции метро «Пл. Ленина (200 метров от входа в метро) составляет в месяц 2500 -2800 рублей за квадратный метр.
Таким образом, расчет суммы неосновательного обогащения за период с 24.04.2009г. по 11.11.2009г., представленный Селивановым Н.Н., является правильным.
Согласно п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Расходы истца Селиванова Н.Н. по уплате государственной пошлины в сумме 6247 рублей подлежат возмещению ответчиком ООО ПКФ «Лиона».
Кроме того, Селиванов Н.Н. просит взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей, а также расходы по оплате услуг оценщика в сумме 6000 рублей.
Расходы по оплате услуг оценщика в сумме 6000 рублей подтверждены документально, а именно договором №11 на выполнение работ по определению рыночной стоимости от 02.11.2009г.л.д.98 т.3), заданием на оценку №11 от 02.11.2009гл.д.101 т.3)., актом №11 от 11.11.2009г.л.д.102 т.3, квитанцией к приходному кассовому ордеру №11 от 11.11.2009г. л.д. 103 т.3). Указанные расходы суд признает обоснованными, необходимыми в связи с рассмотрением дела и подлежащими возмещению ответчиком в пользу Селиванова Н.Н.
Согласно ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Расходы Селиванова Н.Н. на оплату услуг представителя подтверждены документально, а именно соглашением №04/09 от 17.06.2009г., квитанцией №252509 от 17.06.2009г. л.д.96-97 т.3). С учетом объема оказанной Селиванову Н.Н. юридической помощи, продолжительности судебного разбирательства, количества судебных заседаний расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в пользу Селиванова Н.Н. в полном объеме. Судебные расходы по иску ООО ПКФ «Лиона» к Селиванову Н.Н. относятся на ООО ПКФ «Лиона».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований ООО ПКФ «Лиона» к Селиванову Николаю Николаевичу, Управлению Росреестра по Новосибирской области об обязании произвести действия необходимые для подачи документов на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, признании заключенным договора от 22.07.1996г. аренды нежилого помещения, обязании внести изменения в договор аренды нежилого помещения, обязании произвести государственную регистрацию права аренды на нежилое «учрежденческое помещение» по договору аренды от 22.07.1996г. – отказать.
Взыскать с ООО ПКФ «Лиона» в пользу Селиванова Николая Николаевича неосновательное обогащение в сумме 454 700 руб., возврат гопошлины в сумме 6247 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей, расходы по оплате услуг оценщика в сумме 6000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья О.В. Чистова
Мотивированное решение изготовлено «27» августа 2010г.