Дело № 2-4212/2010
Поступило в суд: 23.06.2010 года
Р Е Ш Е Н И Е
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
« 10 » ноября 2010 года г. Новосибирск
Центральный районный суд г. Новосибирска
в с о с т а в е :
Председательствующего судьи Е.А. Певиной
При секретаре В.С. Байрамовой
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова Анатолия Михайловича к Закрытому акционерному обществу «ОЛДВИ» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте,
у с т а н о в и л :
Истец Кузнецов А.М. обратился в суд с иском к ЗАО «ОЛДВИ», просит признать за собой право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – «Реконструкция здания автовокзала, строительство надстройки, пристроек, устройства посадочных платформ» по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, Красный проспект, 4, размером 257,42 кв.м. (из них – 25,8 кв.м. помещения общего пользования) на 6-ом этаже основного здания, в которых входят: 170,94 кв.м. (из них – 15,54 кв.м. помещения общего пользования) в осях А:В, 9:11; 47,21 кв.м. (из них – 4,29 кв.м. помещения общего пользования) в осях А:Г, 9:11; 39,27 кв.м. (из них – 5,97 кв.м. помещения общего пользования) в осях В:Г, 10:11.
В обоснование своих требований истец указывает, что 25.08.2005 года Кузнецов А.М. заключил с ЗАО «ОЛДВИ» договор № 9-КП/2 об инвестиционной деятельности. Согласно условиям договора, Кузнецов А.М. как инвестор, должен был внести инвестиционный взнос в размере 3864530 руб. в следующем порядке: 1000000 руб. в срок до 08.02.2007 года; 1000000 руб. в срок до 19.02.2007 года; 1846530 руб. в срок до 20.12.2007 года и получить в соответствии с условиями договора в собственность нежилые помещения по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 4. Общая площадь помещения составляет 170,94 кв.м., расположенные на 6 этаже основного помещения в осях А:В, 9:11.
В соответствии с п. 2.2.1 договора срок завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2007 года, срок передачи помещения в собственность инвестору – в течение 30 дней после приемки объекта в эксплуатацию и оформления паспорта объекта в органах технической инвентаризации г. Новосибирска.
29.11.2007 года между Кузнецовым А.М. и ЗАО «ОЛДВИ» было заключено дополнительное соглашение, которым был увеличен размер инвестиционного взноса и размер помещений, подлежащего передачи инвестору.
15.06.2008 года между Кузнецовым А.М. и ЗАО «ОЛДВИ» было заключено дополнительное соглашение № 2, которым был еще увеличен размер инвестиционного взноса и размер помещений, подлежащих передаче инвестору. Окончательный размер инвестиционного взноса составил 8620707 руб. 34 коп., размер помещений, подлежащих передаче инвестору составил 257,42 кв.м. (из них – 25,8 кв.м. помещения общего пользования) на 6-ом этаже основного здания, в в которых входят: 170,94 кв.м. (из них – 15,54 кв.м. помещения общего пользования) в осях А:В, 9:11; 47,21 кв.м. (из них – 4,29 кв.м. помещения общего пользования) в осях А:Г, 9:11; 39,27 кв.м. (из них – 5,97 кв.м. помещения общего пользования) в осях В:Г, 10:11. Срок сдачи объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2009 года.
Со стороны Кузнецова А.М. все обязательства об оплате инвестиционного взноса выполнены надлежащим образом, однако, в настоящее время ЗАО «ОЛДВИ» строительство объекта не только не окончено, но и вообще приостановлено на неопределенный срок.
21.07.2010 года от истца Кузнецова А.М. поступило заявление об увеличении исковых требований, в котором истец просит признать за ним право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – «Реконструкция здания автовокзала, строительство надстройки, пристроек, устройства посадочных платформ» по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, Красный проспект, 4, размером 130,05 кв.м. (из них 22,49 кв.м. помещения общего пользования), расположенные в осях 7:10, Б:Г на 6 этаже основного здания, размер доли: 5,40/100. Остальные заявленные требования истец Кузнецов А.М. просит оставить без изменения.
07.09.2010 года определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика были привлечены Мэрия г. Новосибирска и МУП «ПАТП № 4», поскольку согласно инвестиционного контракта, заключенного между МУП «ПАТП №4» и ЗАО «ОЛДВИ» стороны заключили указанный контракт с целью реализации инвестиционного проекта здания автовокзала с созданием автотуристического комплекса. При этом согласно договору о реализации инвестиционного проекта, заключенного между Мэрией г. Новосибирска, МУП «ПАТП №4» и ЗАО «ОЛДВИ» реконструкция осуществляется в отношении объекта недвижимости находящегося в муниципальной собственности.
В судебном заседании истец Кузнецов А.М. и его представители Серьезнова О.А., Старкова Е.В. настаивали на удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте. При этом представитель истца Старкова Е.В. пояснила, что расчет доли определен исходя из площади объекта строительства, указанной в разрешении на строительство, а именно, 25742/1170000 – по первоначальному требованию и 11739/1170000 – по дополнительному требованию, пропорционально внесенным инвестициям, при этом доля 11739/1170000 рассчитана без учета площади помещений общего пользования. Истец все свои обязательства по данному договору и дополнительным соглашениям исполнил, со стороны ответчика претензий по оплате не заявлено. Оплата по договору № 39/1-КП произведена в размере 58% от размера инвестиций, предусмотренных договором, так как ответчик прекратил строительство объекта, поэтому истцом было приостановлено перечисление денежных средств, однако истец просит признать за ним право собственности на долю лишь в части произведенных инвестиций, т.е. не на 22489/1170000 доли, как предусмотрено договором, а на 11739/1170000 доли.
Представитель ответчика ЗАО «ОЛДВИ» по доверенности Чухманская И.А. исковые требования Кузнецова А.М. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в суде не признала, и пояснила, что договоры между истцом и ответчиком были заключены для осуществления реконструкции здания автовокзала. Факт оплаты денежных средств по договору, номер которого в актах приема-передачи векселей указан неверно, она не оспаривает. При этом полагает, что предмет заключенного договора не определен, и не согласован. Кроме того представитель ответчика полагает, что предметом договора могут являться те помещения, которые могут быть переданы после завершения строительства. Рассчитать пропорцию нежилых площадей, и площадей общего пользования не представляется возможным. В данный момент, несмотря на то, что решением арбитражного суда Новосибирской области договор подряда, заключены между ЗАО «ОЛДВИ» и ООО «Новоситрой» признан недействительным, строительство объекта ведется, готовность объекта менее 50 %. Готовность строительства здания: правое крыло – 100 %, левое крыло – 64 %, центральная часть 14%. Функционирует только правое крыло. Предположительно, строительство будет завершено во 2 квартале 2011 года. ЗАО «ОЛДВИ» объявлено банкротом, банкротство находится на стадии наблюдения. В настоящее время строительство объекта продолжается за счет привлечения денежных средств нового инвестора ЗАО «СибПромСнаб», которому после завершения строительства также будут переданы в собственность свободные площади, которые имеются в наличии, не все площади распределены между инвесторами.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по НСО в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель третьего лица Мэрии г. Новосибирска в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске отказать.
Представитель третьего лица МУП «ПАТП № 4» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судебным разбирательством установлено, что 01.09.2002 года между ЗАО «ОЛДВИ» и МУП «ПАТП № 4» заключен агентский договор, по которому МУП «ПАТП № 4» поручает ЗАО «ОЛДВИ» совершать юридические и иные действия, связанные с организацией реконструкции двухэтажного здания автовокзала, с надстройкой двух этажей и реконструкцией инженерных сетей, а также строительством двух трехэтажных зданий, примыкающих к зданию автовокзала, с установкой двух крытых посадочных платформ, расположенных по ул. Красный проспект, 4 в Центральном районе г. Новосибирска. При этом, в силу положений п. 2.3.1. ЗАО «ОЛДВИ» имеет право привлекать на строительство объекта средства третьих лиц путем заключения с третьими лицами соответствующих договоров (в том числе об инвестиционной деятельности), получение взносов от инвесторов (л.д. 81-83).
30.07.2003 года между ЗАО «ОЛДВИ» и ООО «НОВОСТРОЙ» был заключен договор подряда № 03/07 по которому ООО «НОВОСТРОЙ» принимает на себя строительство автотуристического комплекса по ул. Красный проспект, 4 с реконструкцией существующего здания автовокзала по утвержденным ЗАО «ОЛДВИ» проекту, смете, рабочим чертежам, графику производства работ (л.д. 112-114).
26.11.2003 года между МУП «ПАТП № 4» и ЗАО «ОЛДВИ» был заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по реконструкции автовокзала, с созданием (строительством) автотуристического комплекса по адресу: г. Новосибирск, ул. Красный проспект, 4 (л.д.108-111).
16.07.2004 года между Мэрией г. Новосибирска, МУП «ПАТП № 4», ЗАО «ОЛДВИ» был заключен договор о реализации инвестиционного проекта (л.д. 115).
Распоряжением мэра г. Новосибирска от 05.08.2004 г. № 4580-р утвержден проект границ земельного участка и разрешена реконструкция здания автовокзала, строительства надстройки, пристроек, устройства посадочных платформ по Красному проспекту, 4 в Центральном районе г. Новосибирска (л.д.198-200).
20.07.2005 года между мэрией г. Новосибирска и МУП «ПАТП-4» в соответствии с распоряжением мэра от 05.08.2004 г. № 4580-р заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:101580:0010, расположенном в пределах Центрального района г. Новосибирска площадью 8294 кв.м. Разрешенное использование земельного участка: для эксплуатации автовокзала, реконструкции здания автовокзала, строительства надстройки, пристроек, устройства посадочных платформ по Красному проспекту, 4. (л.д.211-215). Дополнительным соглашением № 2 от 01 октября 2009 года (л.д.93) срок действия договора продлен до 20 июля 2011 года.
25.12.2007 года МУП «ПАТП № 4» было выдано разрешение № 491 на реконструкцию объекта капитального строительства – здания автовокзала, строительство надстройки, пристроек, устройство посадочных платформ по Красному проспекту, 4 в Центральном районе г. Новосибирска. Срок действия разрешения был установлен до 01.02.2009 года (л.д. 218), продлен до 25 января 2011 года (л.д.219).
25.08.2005 года между ЗАО «ОЛДВИ» и Кузнецовым А.М. был заключен договор об инвестиционной деятельности № 9-КП/2, а 29 ноября 2007 года и 15 июня 2008 года дополнительные соглашения к нему (л.д. 9-11, 19, 28).
Согласно условиям указанного договора в редакции дополнительного соглашения от 15 июня 2008 года размер инвестиционного взноса, вносимого Кузнецовым АМ, в общей сумме составляет 8620707, 34 рублей. При этом, передаче инвестору подлежат нежилые помещения общей площадью 257, 42 кв.м. (из них 25,8 кв. помещения общего пользования). Указанные помещения находятся на 6 этаже здания, из них: 170,94 кв.м. в осях А-В, 9-11; 47,21 кв.м. в осях А-Г, 9-11; 39,27 кв.м. в осях В-г, 10-11. Передача инвестору нежилого помещения осуществляется в 4 квартала 2009 года.
Исполнение обязанностей Кузнецова АМ по оплате инвестиционного взноса подтверждается: квитанцией к приходному кассовому ордеру № 42 от 08.02.2007 года (л.д. 13) на сумму 1000000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 55 от 19.02.2007 года (л.д. 15) на сумму 500000 рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 57 от 20.02.2007 года (л.д. 17) на сумму 500000 рублей, актом приема-передачи векселей от 05 сентября 2008 года (л.д. 26) на сумму 4460903, 20 рублей, актом приема-передачи векселей от 31 декабря 2008 года (л.д.33) на сумму 2159804,14 рублей.
Таким образом, суд приходит к выводу, что Кузнецовым АМ в полном объеме исполнены принятые на себя по договору об инвестиционной деятельности № 9-КП/2 обязательства в части внесения инвестиционного взноса.
01 апреля 2009 года между Кузнецовым АМ и ЗАО «ОЛДВИ» заключен договор об инвестиционной деятельности № 39/1-КП по условиям которого, истец обязался осуществлять инвестирование реконструкции здания автовокзала, а ответчик по окончании строительства передать истцу нежилые помещения в соответствии с внесенными инвестициями на условиях, предусмотренных договором (л.д.39-42). Размер инвестиционного взноса составляет 11244500 рублей, срок сдачи объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2010 года, передаче инвестору подлежат нежилые помещения общей строительной площадью 224,89 кв.м расположенные ( из них 22,49 кв.м. помещения общего пользования) расположенные на 6 м этаже здания в осях 7-10, Б-Г.
Согласно акту приема-передачи векселей от 10 июня 2010 года истцом оплачен инвестиционный взнос в сумме 6502476, 66 рублей (л.д. 49), при этом, согласно акту о закреплении квадратных метров нежилых помещений за истцом закреплено 130,05 кв.м. общей площади нежилых помещений.
Размер оплаченного истцом инвестиционного взноса составляет 58% от размера общих инвестиций (11244500: 100=112445 (1%); 6502476,66 : 112445=58%), предусмотренных договором, что соответствует 117,39 кв.м. (224,89-22,49=202,4 - размер площади подлежащей передаче истцу без учета площади помещений общего пользования) 202,4:100х58=117,39 кв.м.).
Таким образом, истцом, с учетом инвестиций внесенных на основании договоров № 9-КП/2 и 39/1-КП осуществлено инвестирование строительства 374, 81 кв.м площадей (257,42+117,39).
Согласно условиям заключенных между сторонами инвестиционных договоров ответчик обязался исполнить свои обязательства по строительству объекта не позднее 2 квартала 2010 года, однако, до настоящего времени ответчиком строительство объекта не закончено. Так, согласно техническим паспортам объекта незавершенного строительства 1-я очередь-пристройка (блок №1) по состоянию на 30 июля 2010 года готовность объекта составляет 64% (л.д.76-79); готовность объекта незавершенного строительства 3 очередь – реконструкция здания автовокзала с надстройкой (блок 3) по состоянию на 08 октября 2010 года – 14 % (л.д. 202-205).
При этом суд не соглашается с доводами представителя ответчика, что данный договор считается незаключенным поскольку между сторонами не достигнуто соглашение по его существенным условиям, при этом суд учитывает, что стороны предусмотрели в данном договоре размер инвестиционного взноса, объект инвестирования, в том числе и размер площадей, подлежащих передаче инвестору, срок сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. пришли к соглашению по всем существенным условиям договора.
На основании ст. 12 ГК РФ истец просит признать за собой право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте. Данные требования истца суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 130 ГПК РФ (в ред. федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, объекты незавершенного строительства.
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Статья 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает регистрацию права на незавершенный строительством объект.
Положениями п. 2 ст. 25 вышеуказанного закона право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в данной статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 3 ст. 25 закона). В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 25 закона).
В соответствии с п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г. графа «доля» подраздела пункта 1 заполняется в случае, если объект находится в общей долевой собственности (доля в праве указывается в виде правильной простой дроби).
Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Пунктом 2 договора об инвестиционной деятельности № 9-КП/2 от 25.08.2005 года и пунктом 1 договора об инвестиционной деятельности № 39/1-КП установлено, что нежилые помещения передаются инвестору в собственность.
Учитывая вышеуказанные обстоятельства и положения действующего законодательства, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте – «Реконструкция здания автовокзала, строительство надстройки, пристроек, устройства посадочных платформ» по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, Красный проспект, 4.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать за Кузнецовым Анатолием Михайловичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 37481/1170000 доли, что после сдачи объекта в эксплуатацию будет соответствовать: нежилым помещениям площадью 170,94 кв. метра (из них 15,54 кв. метра помещения общего пользования) в осях А-В, 9-11; площадью 47,21 кв. метра (из них 4,29 кв. метра помещения общего пользования) в осях А-Г, 9-11; площадью 39,27 кв. метра (из них 5,.97 кв. метров помещения общего пользования) в осях В-Г, 10-11, площадью 117,39 кв. метра в осях 7-10, Б-Г, расположенных на 6 этаже здания автовокзала, строительство надстройки, пристроек, устройство посадочных платформ по Красному проспекту, 4 в Центральном районе г. Новосибирска 3 очередь – реконструкция здания автовокзала с надстройкой (блок №3), этажность 6.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Новосибирска.
Судья Е.А. Певина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2010 года.