РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Ц Е Н Т Р А Л Ь Н Ы Й Р А Й О Н Н Ы Й С У Д Г О Р О Д А Н О В О С И Б И Р С К А
630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89
Решение
Именем Российской Федерации
|
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шаркова А.М. к Буланкину В.И. о признании права собственности на квартиру, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности,
у с т а н о в и л :
Шарков А.М. обратился в суд с указанным иском, просит признать за ним право собственности на квартиру площадью 149 кв.м., расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Трудовая, дом10, квартира 16, кадастровый (или условный) номер объекта: 54-54-01/300/2009-510; признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности Буланкина В.И. на указанную квартиру.
В обоснование заявленных требований в иске указано, что между Шарковым А.М. и ЗАО«Региональная строительная компания» 15.08.2003г. был заключен договор 6/4 об инвестировании строительства жилья, в соответствии с условиями которого ЗАО «РСК» обязалось передать истцу трехкомнатную квартиру № 6/4 (строительный) площадью 149,19 кв.м., расположенную на 6 этаже девятиэтажного кирпичного дома по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул.Трудовая, 2 (строительный). Свои обязательства перед ЗАО «РСК» по оплате указанной квартиры истец исполнил, в связи с чем ЗАО «РСК» передало ему указанную квартиру по акту приема-передачи от 27.08.2003г.
17.05.2005г. между Шарковым А.М. и Буланкиным В.И. с согласия застройщика ЗАО «РСК» было заключено Соглашение о переуступке прав по договору об инвестировании строительства жилья № 6/4 от 15.08.2003 г., согласно которому Шарков А.М. уступал, а Буланкин В.И. принимал право требования на квартиру только после оплаты полной суммы в размере 5 314 000 руб.
За уступленное право требования указанной квартиры Буланкин В.И. произвел с истцом частичный расчет в размере 3 700 000 руб. Сумма в размере 1 614 000 руб. осталось не оплаченной.
В соответствии с пунктом 1.3 соглашения о переуступке прав от 17.05.2005 г., права на квартиру по договору переходят от Шаркова А.М. (Инвестора) к Буланкину ВИ. (Правопреемнику Инвестора) с момента оплаты суммы 5 314 000 руб. Таким образом, Буланкин В.И. не приобрел права требования на указанную квартиру. Несмотря на это Буланкин В.И. зарегистрировал за собой право собственности на квартиру площадью 149 кв.м., расположенную по адресу: город Новосибирск, улица Трудовая, дом 10 квартира 16.
В обоснование доводов заявления истец ссылается на ст.ст.12, 218, 219 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании Шарков А.М. заявленные требования поддержал, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления.
Ответчик Буланкин В.И., его представители по доверенности Ловкова Е.В., Мателло О.В. иск не признали по основаниям изложенным в отзывах, заявили о пропуске срока исковой давности ( т.2 л.д.70).
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты нарушенного права.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судебным разбирательством установлено, что 15.08.2003г. между Шарковым А.М. («Инвестор») и ЗАО«Региональная строительная компания» («Застройщик») был заключен договор № 6/4 об инвестировании строительства жилья (т.1 л.д.4-6).
В соответствии с разделом 1 указанного договора его предметом является участие сторон в строительстве жилого дома по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Трудовая, д.2 (строительный). Инвестор принимает участие в строительстве финансированием трехкомнатной квартиры № 6/4 (строительный), расположенной на 6 этаже девятиэтажного жилого дома: общая площадь 153,28 кв.м, площадь квартиры 149,19 кв.м., жилая площадь 64,4 кв.м.
Согласно п.2.1 договора объем финансирования строительства квартиры составляет 62692 условные единицы, при стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры 409 условные единицы. За условную единицу принят доллар США. Расчет производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Застройщик обязуется передать Инвестору по акту приема-передачи квартиру в состоянии, соответствующем проекту, техническим условиям в 4 кв. 2004г. (п.3.1.1 договора).
27.08.2003г. по акту приема-передачи Застройщик, в лице генерального директора Шевцова Рашида Георгиевича, передал, а Инвестор принял трехкомнатную квартиру № 6/4, обшей площадью 153,28 кв.м, в том числе жилая площадь 64,4 кв.м в жилом доме расположенном по адресу г.Новосибирск, ул.Трудовая д.2 (строительный). Ключи от квартиры переданы в момент подписания акта приема-передачи. Условия финансирования квартиры Инвестором исполнены, сумма инвестиций в размере 62692 условных единиц внесена полностью. За условную единицу принят доллар США. Расчет произведен в рублях по курсу ЦБ РФ (л.д.7).
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Шевцов Р.Г. пояснил, что на момент заключения договора от 15.08.2003г. № 6/4 об инвестировании строительства жилья и составления акта приема-передачи от 27.08.2003г. Шарков А.М. являлся акционером ЗАО «Региональная строительная компания». Акт приема-передачи 27.08.2003г. составлялся формально, в отсутствие фактической передачи, ключи от квартиры не передавались, поскольку двери в квартиру на дату составления акта не были установлены, оплата за квартиру произведена не была (т.2 л.д.96-100).
С учетом указанных пояснений, которые истцом опровергнуты не были, подтверждены ответчиком, показаниями свидетеля Пантелеева И.Л., суд считает акт приема-передачи от 27.08.2003г. ничтожным, не влекущим для сторон правовых последствий.
17.05.2005г. между Шарковым А.М. («Инвестор») и Буланкиным В.И. («Правопреемник Инвестора») с согласия Застройщика, которым является ЗАО «Региональная строительная компания» заключено соглашение о переуступке прав по договору об инвестировании строительства жилья № 6/4 от 15.08.2003г.(т.1 л.д.8-9).
В соответствии с п.1.1 указанного соглашения Инвестор уступает, а Правопреемник Инвестора принимает на условиях, существующих на момент заключения соглашения, право (требование) по договору об инвестировании строительства жилья № 6/4 от 15.08.2003г. На момент заключения соглашения инвестиционный взнос внесен Инвестором в полном объеме (п.1.2). Права по договору переходят от Инвестора к Правопреемнику Инвестора с момента полной оплаты суммы, указанной в п.2.1 соглашения (п.1.3). Стоимость уступки права (требования), осуществляемой по соглашению составляет 5314000 руб. (п.2.1).
В соответствии с изменением к соглашению о переуступке прав от 15.08.2005г. денежные средства в счет оплаты стоимости уступки должны быть внесены в срок до 17.09.2005г. (т.1 л.д.10).
Факт оплаты Буланкиным В.И. 24.08.2005г. безналичных денежных средств в размере 3700000 руб. Шарковым А.М. не оспаривается, однако относительно представленной ответчиком расписки от 22.08.2005г. (т.1 л.д.64) истцом сделано заявление о подложности доказательства.
В связи с чем, судом было предложено представить иные доказательства, заявить ходатайство о назначении экспертизы.
Согласно заключению эксперта от 31.08.2010г. № 594/5-2 рукописный текст в расписке от 22.08.2005г. выполнен не Шарковым А.М., а другим лицом с подражанием подлинному почерку Шаркова А.М.; решить вопрос кем, Шарковым А.М. или другим лицом, выполнена подпись от имени Шаркова А.М. в указанной расписке не представляется возможным (т.1 л.д.174-179).
При таких обстоятельствах суд считает, что расписка от 22.08.2005г. не может служить допустимым доказательством, подтверждающим факт передачи Буланкиным В.И. Шаркову А.М. денежных средств в размере 1614000 руб. В связи с чем, представленный ответчиком документ не может быть положен в основу судебного решения.
Однако возмездность приобретенного имущества или имущественных прав может быть установлена путем анализа цены имущества, указанной в договорах; документов, подтверждающих передачу причитающихся по договорам денежных средств (расписки, выписки с банковского счета, др.), а также свидетельских показаний (передача денежных средств в присутствии нотариуса, сотрудника по сопровождению сделок из агентства недвижимости и пр.).
По утверждению Буланкина В.И. во исполнение обязательств по указанному соглашению денежные средства в размере 1614000 руб. были переданы Шаркову А.М. наличными денежными средствами 22.08.2005г. При составлении расписки Шарковым А.М. Буланкин В.И. не присутствовал, истец изготовил ее заранее и лишь вручил ответчику при получении денег. Оставшаяся часть стоимости уступленных прав по соглашению от 17.05.2005г. была произведена за счет полученного Буланкиным В.И. банковского кредита. Оплата 30% стоимости объекта недвижимость являлась необходимым условием кредитования на инвестирование строительства. Данное условие, а также факт представления расписки от 22.08.2005г. в кредитное учреждение, были известны Шаркову А.М. как поручителю по кредитному договору от 12.08.2005г. Денежные средства в размере 3700000 руб., согласно указанному договору были получены Буланкиным В.И. 23.08.2005г. и 24.08.2005г. перечислены Шаркову А.М. В свою очередь Шарковым А.М. ответчику был передан оригинал договора об инвестировании строительства жилья № 6/4 от 15.08.2003г. С 2005г. Буланкин В.И. владел и пользовался спорной квартирой, оплачивал дополнительные взносы на завершение строительства, коммунальные платежи и платежи на содержание общего имущества, произвел ремонт квартиры, в которой проживает настоящее время. Шарков А.М. бывал у него в квартире, последний раз в феврале 2009г., ни о каких задолженностях по оплате стоимости квартиры не упоминал. 25.07.2009г. произведена государственная регистрация права собственности Буланкина В.И. на спорную квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Оформлением документов по регистрации права занималось ТСЖ «Центр-1», которому от ЗАО «РСК» были переданы права застройщика. Буланкин В.И. передал в ТСЖ свой экземпляр договора об инвестировании и соглашения о переуступке, вторые экземпляры указанных документов, необходимые для государственной регистрации находились в ТСЖ «Центр-1». О том, что, по мнению истца, существует долг по оплате соглашения о переуступке от 17.05.2005г. Буланкин В.И. узнал, получив исковое заявление в августе 2009г. Причиной обращения ШарковаА.М. в суд ответчик считает финансовые разногласия сторон при ведении совместной предпринимательской деятельности, не связанные с обстоятельствами приобретения спорной квартиры (т.2 л.д.110-117).
Перечисленные ответчиком фактические обстоятельства подтверждаются:
кредитным договором от 12.08.2005г. № 717, заключенным между АК Сберегательный банк РФ (ОАО) («Кредитор») и Буланкиным В.И. («Заемщик»), в соответствии с п.2.3 которого выдача кредита производится Кредитором после предоставления Кредитору документов, свидетельствующих о внесении собственных средств в счет предварительной оплаты стоимости объекта недвижимости в размере не менее 30,37% от стоимости строящегося объекта недвижимости (т.1 л.д.75-78);
договором залога имущественных прав от 12.08.2005г., заключенным между заключенным между АК Сберегательный банк РФ (ОАО) («Залогодержатель») и Буланкиным В.И. («Залогодатель»), согласованным генеральным директором ЗАО «РСК» В.А. Колыханном, в соответствии с условиями которого Залогодатель передает в залог Залогодержателю в обеспечение обязательств по кредитному договору от 12.08.2005г. № 717 имущественные права по договору от 15.08.2003г. № 6/4 об инвестировании строительства жилья и соглашению от 17.05.2005г. о переуступке прав (т.1 л.д.68-70).
договором поручительства от 12.08.2005г. № 717/2, заключенным между АК Сберегательный банк РФ (ОАО) («Кредитор») и Шарковым А.М. («Заемщик»), в соответствии с п.1.2 которого Поручитель ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора (т.1 л.д.67);
банковским извещением от 23.08.2005г. о перечислении Буланкиным В.И. Шаркову А.М. денежных средств в размере 3700000 руб. (т.1 л.д.79);
платежным поручением от 24.08.2005г. № 22 (т.1 л.д.11);
свидетельскими показаниями кредитного инспектора Зарубиной Л.В., которая пояснила, что занималась оформлением кредитного договора от 12.08.2005г. № 717 и договора поручительства от 12.08.2005г. № 717/2, о чем свидетельствует ее виза на указанных документах; выдача кредита без подтверждения оплаты первоначального взноса за счет собственных средств заемщика невозможна, факт оплаты проверяется специалистами банка; все поручители при заключении договора были ознакомлены с условиями кредитования, кредитным договором, договором залога (т.2 л.д.101-105);
соглашением о завершении строительства жилого дома от 31.01.2007г., заключенного между ЗАО «РСК» («Застройщик») и ТСЖ «Центр-1» («ТСЖ»), в соответствии с условиями которого стороны пришли к соглашению о том, что Застройщик уступает ТСЖ весь объем прав по завершению строительства многоэтажного дома по адресу: г.Новосибирск, ул.Трудовая д.2 (строительный), почтовый адрес: г.Новосибирск, ул.Трудовая д.10 (т.2 л.д.80);
приложением № 2 «Реестр инвестиционных договоров, заключенных ЗАО «РСК» по состоянию на 31.01.2007г.» к соглашению о завершении строительства жилого дома от 31.01.2007г., согласно которому Буланкин В.И. является инвестором по договору от 15.08.2003 № 6/4 (т.2 л.д.79).
свидетельством о государственной регистрации права от 25.07.2009г.(т.1 л.д.88).
Шарков А.М. в судебном заседании утверждал, что в счет оплаты прав по Соглашению от 17.05.2005г. им получены только денежные средства в размере 3700000 руб., поступившие на его расчетный счет. Наличные денежные средства от Буланкина В.И. в размере 1614000 руб. ШарковА.М. не получал, расписку не составлял. При этом истец пояснил, что после получения денежных средств на свой расчетный счет передал БуланкинуВ.И. подлинный экземпляр договора об инвестировании и известил генерального директора Застройщика о том, что Буланкин В.И. вправе пользоваться спорной квартирой (т.2 л.д.105-109).
Утверждения Шаркова А.М. о том, что до подписания акта приема-передачи 27.08.2003г. инвестиционный взнос был оплачен в полном объеме не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку самим истцом в судебное заседание 02.03.2011г. были представлены квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие оплату инвестиционного взноса 17.05.2004г. и 03.08.2004г. (т.2 л.д.80, 81).
Так же не подтверждены какими-либо доказательствами пояснения Шарокова А.М. о том, что в период с 17.09.2005г. до обращения в суд 03.09.2009г. он требовал от Буланкина В.И. оплаты задолженности в размере 1614000 руб. по соглашению о переуступке от 17.05.2005г.
Исследовав и оценив совокупность представленных доказательств, суд считает, что оплата Буланкиным В.И. стоимости уступки прав по договору об инвестировании строительства жилья №6/4 от 15.08.2003г. произведена в полном объеме.
Суд считает несостоятельным заявление представителей ответчика о пропуске срока для обращения в суд, поскольку течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП, а запись в ЕГРП о праве Буланкина В.И. внесена 25.07.2009г.
Между тем заслуживают внимания обстоятельства, указанные представителем в обоснование доводов заявления и нашедшие подтверждение в ходе судебного разбирательства.
А именно, судом установлено, что, узнав о нарушении своего права 17.09.2005г. - в момент наступления срока внесения платежа по соглашению от 17.05.2005г. – Шарков А.М. до 03.08.2009г. не обращается в суд за защитой нарушенного права, не заявлял о своих правопритязаниях на жилое помещение. При этом, сам истец не оспаривает тот факт, что ему было известно о том, что в указанный период продолжительностью более четырех лет Буланкин В.И. открыто владел и пользовался спорной квартирой, производил ремонт и реконструкцию. Кроме того, Шарков А.М., как владелец еще одной квартиры в том же доме, должен был знать, что ответчик оплачивал взносы на завершение строительства, а также вносил оплату на содержание жилого помещения и общего имущества.
Как указано в выписке из лицевого счета от 30.06.2011г. члена ТСЖ «Центр-1» Буланкина В.И. на завершение строительства им внесено 435400 руб., на коммунальные услуги 130161 руб. 62 коп. (т.2 л.д.7).
Согласно отчету от 14.01.2011г. № 894 Агентства независимой оценки ООО «Заря» рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Трудовая, дом10, квартира 16, составляет 19617000 руб. (т.2 л.д.11-31).
При таких обстоятельствах суд считает обоснованными доводы представителей ответчика о том, что финансирования строительства спорного объекта недвижимости произведено за счет средств ответчика, а также к выводу о недобросовестности действий самого истца, злоупотреблении правом на оспаривание государственной регистрации права собственности Буланкина В.И.
С учетом установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, в соответствии с упомянутыми и подлежащими применению нормами материального права, исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами в силу требований ст.10ГК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований Шаркова А.М. о признании права собственности на квартиру, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности – отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Центрального районного суда от 21.08.2009г. по настоящему делу.
Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.
Судья В.А.Галина
Мотивированное решение составлено 08.04.2011г.