Дело № 2-223/2011

Поступило в суд: 14.05.2010 года

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

« 30 » мая 2011 года г. Новосибирск

Центральный районный суд г. Новосибирска

в с о с т а в е :

Председательствующего судьи Е.А. Певиной

При секретаре В.С. Байрамовой

С участием представителя истца Д.О. Гуськова

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» к Романенко Светлане Валерьевне, Романенко Степану Сергеевичу о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» обратилось в суд с иском к Романенко С.В., Романенко С.С., просит взыскать с ответчика Романенко С.В. задолженность в размере 2136317,10 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1940488,16 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 141056,45 руб., а также начисленные пени в размере 54772,49 руб. Взыскать с ответчика Романенко С.В. начиная с 02.04.2010г. и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1940488,16 руб. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам Романенко С.В., Романенко С.С., расположенную по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34. Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества квартиры, находящейся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34, в размере 3209000,00 руб. определенном на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем в закладной, согласно отчета об оценке объекта недвижимости ООО «АРТОКС». Взыскать с ответчиков Романенко С.В., Романенко С.С. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22881,59 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствии с условиями договора займа № 591-ИЗ/Н от 03.12.2007 года заемщику-залогодателю Романенко С.В. ОАО «Дом Вашей мечты» (ипотечная корпорация) предоставило заем в сумме 2000000,00 руб. на срок 204 месяца для приобретения в общую долевую собственность в равных долях заемщика-залогодателя Романенко С.В. и залогодателя Романенко С.С. квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 48,1 кв.м., в том числе жилой площадью 30,9 кв.м., расположенной по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34. Заем в сумме 2000000,00 руб. зачислен 06.12.2007 года на счет ответчика Романенко С.В. в Западно-Сибирском филиале ОАО АКБ «Росбанк», что подтверждается платежным поручением № 25 от 06.12.2007 года. По состоянию на 20.11.2007 год квартира была оценена в размере 3209000,00 руб., что подтверждается отчетом об оценке объекта недвижимости ООО «АРТОКС», отчет об оценке № 113-07 и указано в закладной. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена УФРС по НСО от 24.12.2007 года, № записи 54-54-01/391/2007-511, что указано в закладной и подтверждается выпиской из ЕГРП № 01/024/2008-593 от 22.01.2008 года. Право первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями 04.12.2007 года и выданной УФРС по НСО первоначальному залогодержателю 24.12.2007 года. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 24.12.2007 года за № 54-54-01/391/2007-511. Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1». В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обстоятельства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке» права агентства на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с 01.04.2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке», условиями п. 7.1. закладной и п. 4.4.3. договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру и досрочного возврата суммы задолженности по займу. Задолженность ответчика Романенко С.В. по состоянию на 02.04.2010 г. составляет 2136317,10 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1940488,16 руб., сумма начисленных но неуплаченных процентов за пользование займом – 141056,45 руб., а также начисленные пени в размере 54772,49 руб.

В ходе судебного заседания 17.02.2011 года представитель истца Бороздин И.Н., действующий на основании доверенности № 448 от 14.04.2010 года, уточнил исковые требования, пояснив, что по состоянию на 17 февраля 2011 года задолженность ответчиков составляет 2430157,49 руб., в том числе: 1944 048,68 рублей – сумма основного долга, 255667,66 рублей – сумма процентов за пользование денежными средствами, 230441,15 рублей – сумма пени за просроченные проценты (л.д.96-100).

В судебном заседании представитель истца Гуськов Д.О., действующий на основании доверенности № 796 от 12.05.2001 г. исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения. Дополнил, что просит взыскать с ответчика Романенко С.В. начиная с 18 февраля 2011 года и по день реализации квартиры проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,03% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1944048,68 руб.

В судебное заседание ответчики Романенко С.В., Романенко С.С., не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались судом надлежащим образом в известный адрес, а также извещались телеграммой. Указанные почтовые отправления возвращены в адрес суда, по истечении срока хранения, также ответчики, будучи дважды извещенными о направленных а и адрес телеграммах за их получением в почтовое отделение не явились.

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчики злоупотребляют своими процессуальными правами, в силу положений статей 118, 167 ГПК РФ приходит к выводу, что ответчики надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела и полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчиков Азарин Е.А., действующий на основании доверенности от 07.02.2011 года, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 224), о причинах своей неявки суду не сообщил.

Представитель Органа опеки и попечительства администрации Центрального района г. Новосибирска Самохвалова Е.В., действующая на основании доверенности № 7 от 11.01.2011 года в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассматривать дело в ее отсутствие (л.д. 175).

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что 03.12.2007 года ОАО «Дом Вашей мечты» заключило с Романенко С.В. договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) № 591-ИЗ/Н, по которому последняя получила кредит в сумме 2000000,00 рублей сроком на 204 месяца под 12.25% годовых для приобретения в общую долевую собственность в равных долях Романенко С.В. и Романенко С.С. квартиры, находящейся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34, состоящей их двух комнат, общей площадью 48,1 кв.м., в том числе жилой площадью 30,9 кв.м., расположенной на втором этаже 5-ти этажного жилого дома (л.д. 10-18).

Получение Романенко С.В. денежной суммы в размере 2000000,00 рублей подтверждается платежным поручением № 25 от 06 декабря 2007 года (л.д. 19) и не оспаривалось в судебном заседании ответчиками.

По договору купли-продажи квартиры от 04 декабря 2007 года Романенко С.В. действующая за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Романенко Степана Сергеевича, 11.02.1995 года рождения, купили у Федосеевой Е.Д., Федосеевой Е.А., действующей за себя лично и своего несовершеннолетнего сына Седых Ф.С., 30.12.2002 года рождения, в общую долевую собственность в равных долях вышеуказанную квартиру. Право общей долевой собственности в равных долях Романенко С.В. и Романенко С.С. на квартиру № 34 в д. № 44 по ул. Советская в г. Новосибирске было зарегистрировано в установленном порядке 24 декабря 2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись регистрации (л.д. 227-230).

Одновременно с договором была зарегистрирована закладная на вышеуказанную квартиру согласно ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ (л.д. 149-160).

Первоначальным залогодержателем по закладной являлся ООО «Дом Вашей мечты».

По договору купли-продажи закладных № 06-07/975 от 27.12.2007 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» купило у ООО «Дом Вашей мечты» закладную Романенко С.В., Романенко С.С. на спорную квартиру.

По договору купли-продажи закладных № 06-08/491 от 21.08.2008 года ОАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» купило у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладную Романенко С.В., Романенко С.С. на спорную квартиру.

Таким образом, собственником ценной бумаги - закладной Романенко С.В., Романенко С.С. на вышеуказанную квартиру в настоящее время является ОАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» (л.д. 157).

В соответствии с положениями ст. 47, 48 Федерального закона РФ «Об ипотеки (залоге недвижимости) залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ОАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» является законным владельцем закладной, поскольку права по указанной закладной перешли к нему в установленном законом порядке. Полномочия лиц, подписавших переход прав по закладной, проверены судом в ходе рассмотрения дела и подтверждаются имеющимися в деле доверенностями. При этом, довод представителя ответчика о том, что законным держателем закладной в настоящее время является ОАО «Дом Вашей мечты», что по его мнению подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д.144), не основан на указанных выше положениях законом и не принимается судом во внимание.

Подлинник закладной обозревался судом в судебном заседании 2 марта 2011 года (л.д.223), что подтверждается протоколом судебного заседания от указанной даты.

В соответствии с принятыми на себя обязательствами по договору займа, заемщик обязан ежемесячно не позднее последнего числа вносить платежи в счет погашения кредита (в том числе процентов) по графику возврата.

Из представленного истцом расчета следует, что заемщик неоднократно допускала нарушение сроков возврата кредита, а начиная с 01.05.2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, ответчиком Романенко С.В. не производятся в размере, предусмотренном договором займа (л.д. 101-102).

Согласно представленному истцом расчету задолженности по состоянию на 17 февраля 2011 года задолженность ответчика Романенко С.В. по договору займа составляет 2430157,49 рублей, в том числе: 1944 048,68 рублей – сумма основного долга, 255667,66 рублей – сумма процентов за пользование денежными средствами, 230441,15 рублей – сумма пени за просроченные проценты.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Ответчиком получение займа, сумма задолженности, а также факт просрочки возврата займа по существу не оспорен, контррасчет не представлен.

При этом, судом проверен выполненный истцом расчет заложенности, суд находит, что он выполнен с учетом требований ст. 319 ГК РФ в части очередности погашения долга, что подтверждается детализированными выписками по счету (л.д.103-125).

Учитывая вышеизложенное, суд находит заявленные истцом требования о взыскании с Романенко СВ задолженности по договору займа, в том числе суммы основанного долга в размере 1944048,68 рублей и процентов за пользование денежными средствами по состоянию на 17 февраля 2011 года в размере 255667,66 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Также, суд находит подлежащим удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование займом в размере 12,25% годовых, подлежащих начислению с 18 февраля 2011 года на сумму основанного долга в размере 1944048,68 рублей по день фактического возврата суммы займа.

При решении вопроса о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока исполнения обязательства суд считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ, согласно которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Судом установлено, что в соответствии с п. 5.3. договора займа заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, что в целом составляет 73% годовых.

Данный размер суд находит несоразмерно высоким и полагает возможным уменьшить размер неустойки до 0,03% за каждый день просрочки платежа, а также снизить неустойку подлежащую взысканию за период с 01 мая 2009 года по 17 февраля 2011 года до 80000 рублей.

Согласно п. 4.4.3 договора займа кредитор вправе обратить взыскание на заложенное имущество при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при не удовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Согласно п. 7.1. закладной залогодержатель (владелец закладной) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случаях при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Данные положения договора займа и закладной не противоречат положениям ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающей случаи отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с положениями п.5 ст. 74 указанного выше Федерального закона, ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При этом, в силу п.3 ст. 77 Закона органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласно ч.3 ст. 31 ГК РФ опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов.

При этом, в силу положений статьей 20 и 21 Федерального закона РФ «Об опеки и попечительстве» от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ согласие органа опеки попечительства требуется при совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «Об опеки и попечительстве» основными задачами органов опеки и попечительства для целей настоящего Федерального закона являются: защита прав и законных интересов граждан, нуждающихся в установлении над ними опеки или попечительства, и граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Таким образом, орган опеки и попечительства вправе давать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, только в случае совершения указанных сделок в отношении недвижимого имущества лиц, находящихся под опекой и попечительством либо несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих, что несовершеннолетний Романенко СС относится к указанной категории, в связи с чем, довод представителя ответчиков, что закладная выдана с нарушения требований законодательства без получения разрешения органа опеки и попечительства, не основан на законе.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 2 ст. 54 указанного закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Истцом заявлено требование об определении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 3209000 рублей, при этом, ответчик согласна с указанной начальной продажной стоимостью заложенного имущества (л.д.56), что позволяет суду прийти к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение о начальной продажной стоимости заложенного имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ответчика Романенко Светланы Валерьевны задолженность по договору займа от 03 декабря 2007 года в размере 2279716,34 руб., в том числе:

- 1944048,68 руб. - остаток неисполненных обязательств по основному долгу;

- 255 667,66 руб. - начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом;

- 80 000 руб. – пеня за просроченные проценты.

Взыскать с ответчика Романенко Светланы Валерьевны начиная с 18.02.2011г. и по день исполнения обязательства проценты за пользование займом в размере 12,25% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,03% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере 1944048,68 руб.

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам Романенко Светлане Валерьевне, Романенко Степану Сергеевичу, расположенную по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества квартиры, находящейся по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Советская, д. 44, кв. 34, в размере 3209000,00 рублей для уплаты из стоимости предмета ипотеки указанной суммы задолженности.

Взыскать с ответчика Романенко Светланы Валерьевны в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2008-1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22881,59 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья Е.А. Певина

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2011 года