Российская федерация

Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мэрии города Новосибирска к Буреевой Т. П., Отмахову В. А., Пряхину В.В., Шейферу А. А., Шавыриной Г. М., Полуэктову К. В., Буреевой Г. Н., Коваль Г. И., Гугучкиной Л. Н., Кузнецову В. А., Коваль В. И., Доброскоку С. Ф., Филиновой М. М., Грищенко В. В., Измоденову С. А., Савичеву В. В., Гепояну А. З., Михайлову О. А., Михайловой О. В., Кузьминой М. А., Скороходову А. Н., Долгановой Г. В., Рауановой Л. З., Шипицыной Р. Ю., Шинкевич И. В., Головиной С. П., Измоденовой Т.Н., Скороходовой Л. В., Слободчиковой К. В, Медниковой Т. П., Медникову В. Я., Рузину И. Г., Гребенькову О. В., Чайкиной О. М., Кему В. И., Суриковой Т. К., Беляевой О. М., Астаповой И. А., Гребенькову В. О., Гребенькову В.А., Бовкуну Ю. В., Тименцевой С. Н. Пряхину Г. И., Певницкому А. И., Гепояну М. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

у с т а н о в и л :

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Буреевой Т.П., Бурееву Н.И., Отмахову В.А., Пряхину В.В., Шейфер А.А., Шавыриной Г.М., Полуэктову К.В. и просила взыскать в солидарном порядке задолженность по арендной плате в размере 6176685 рублей 02 копейки, в том числе 4305397 рублей 07 копеек за период с 1 квартала 2007 г. по 3 квартал

2009 г., за фактическое использование земельного участка за период с 07 ноября 2005 г. по 01 января 2007 г. в размере 1871287 рублей 95 копеек, неустойку в сумме 3457149 рублей 92 копейки за период со 02 июля 2007 г. по 16 ноября 2009 г.

В обоснование своих требований истец указал, что между Мэрией г. Новосибирска и ответчиками был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 63337м от 25 мая 2007 г. для завершения строительства жилого дома, сроком действия по 25 мая 2009 г. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Арендаторам передан земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6479 кв.м., с кадастровым номером 54:35:021060:0146, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибирская, д. 35 (строительный). В соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю ежеквартально равными частями не позднее первого числа первого месяца квартала, следующего за расчетным кварталом. В связи с не внесением платежей за аренду земельного участка у ответчиков возникла задолженность по арендной плате, за фактическое использование земельного участка. Кроме того, согласно пункту 2.4.3 договора подлежит начислению неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший квартал. Также истец полагает, что у ответчиков возникла солидарная обязанность по оплате арендных платежей.

Определением суда от 11 февраля 2010 г. производство по гражданскому делу было приостановлено до определения правопреемника после смерти Буреева Николая Ивановича.

В соответствии с определением суда от 27 декабря 2010 г. к участию в деле в качестве соответчика была привлечена Буреева Галина Николаевна.

Определением суда от 21 февраля 2011 г. в качестве соответчиков по делу были привлечены Коваль Г.И., Гугучкина Л. Н., Кузнецов В.А., Коваль В. И., Доброскок С. Ф., Филинова М. М., Грищенко В.В., Измоденов С. А., Савичев В. В., Гепоян А. З., Михайлов О.А., Михайлова О.В., Кузьмина М. А., Скороходов А. Н., Долганова Г. В., Рауанова Л.З., Шипицына Р. Ю., Шинкевич И. В., Головина С. П., Измоденова Т. Н., Скороходова Л. В., Слободчикова К. В., Медникова Т. П., Медников В. Я., Рузин И. Г., Гребеньков О. В., Чайкина О. М., Кем В. И., Сурикова Т. К., Беляева О. М., Астапова И. А., Гребеньков В. О., Гребеньков В. А., Бовкун Ю. В., Тименцева С. Н., Пряхин Г. И., Певницкий А. И., Гепоян М.С.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменил цену иска и окончательно просил взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате в сумме 6176685 рублей 02 копейки, в том числе 4305397 рублей 07 копеек за период с 1 квартала 2007 г. по 3 квартал 2009 г., и за фактическое использование земельного участка за период с 07 ноября 2005 г. по 01 января 2007 г. в размере 1871287 рублей 95 копеек, неустойку в размере 2441033 рубля 99 копеек за период с 02 июля 2007 г. по 25 мая 2009 г., проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования 9,5% в размере 268254 рубля 61 копейку за период с 26 мая 2009 г. по 16 ноября 2009 г. (л.д.11).

В соответствии с определением суда от 19 мая 2011 г. в качестве третьих лиц к участию в деле были привлечены Амиряк А.А., Пароль В.А., Карандин Ю.П., Гашков Ю.Г., Десятова Т.Б., Колоколова О.В., Хасанов С.А., Стрелкова Л.В., Досужей Г.А., Харина В.Д., Карандин А.Ю., Бондаренко Е.А.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения.

Ответчики Кем В.И., Буреева Т.П., Полуэктов К.В, Савичев В.В., Пряхин Г.И., Шинкевич И.В. в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме и пояснили, что полагают, что истцом ненадлежащим образом установлен размер арендной платы в нарушение действующего законодательства, дали соответствующие пояснений, Пряхин Г.И. дал пояснения согласно письменному отзыву на иск (том 1 л.д.258-259).

Представитель ответчика Бовкун Ю.В. Щербаков В.А. в судебном заседании исковые требования не признал и дал пояснения согласно письменного отзыва (л.д.том 1 л.д.221-222).

Представитель ответчика Полуэктова К.В. в судебном заседании исковые требования не признал и дал пояснения согласно письменному отзыву на иск (том 1 л.д.265-270).

Ответчики Беляева О.М., Коваль В.И., Кузнецов В.А., Коваль Г.И., Бовкун Ю.В., Гребеньков О.В., Гребеньков В.А., Гребеньков В.О., Медникова Т.П., Слободчикова К.В., Медников В.Я., Сурикова Т.К., Филинова М.М., Отмахов В.А., Рауанова Л.З., Долганова Г.В., Шейфер А.А.,Тименцева С.Н.,Гепоян М.З., Гепоян А.З., Гугучкина Л.Н в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Третьи лица Харина В.Д., Десятова Т.Б. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель ответчика Певницкого А.И. в судебном заседании исковые требования не признала и дала соответствующие пояснения

Представитель ответчика Кем В.И. Колыбелкин В.Г. в судебном заседании исковые требования не признал и дал соответствующие пояснения, указав, что поддерживает в полном объеме доводы ответчиков.

Третье лицо Пароль В.А. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился и дал пояснения согласно письменному отзыву (том 2 л.д.223).

Третье лицо Карандин А.Ю. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился.

Ответчики Скороходова Л.В., Скороходов А.Н., Рузин И.Г., Пряхин В.В., Измоденова Т.Н., Измоденов С.А., Астапова И.А. о дате и времени судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Ответчики Чайкина О.М., Шавырина Г.М., Доброскок С.Ф., Грищенко В.В., Михайлова О.В., Михайлов О.А. в судебное заседание не явились, были извещены судом надлежащим образом, однако судебные повестки возвращены в суд за истечением срока хранения.

Третьи лица Бондаренко Е.А., Досужей Г.А., Колоколова О.В., Гашков Ю.Г., Амиряк А.А., Стрелкова Л.В. в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что 17 мая 1994 г. постановлением Мэрии города Новосибирска № 580 школе –гимназии № 88 было разрешено проектирование и строительство 5-ти этажного, 40 квартирного жилого дома (площадь участка 0,34 га) и плавательного бассейна с дорожкой 25 метров (площадь участка 0,08 га) на территории, фактически занимаемой школой - гимназией № 88 в Железнодорожном районе (том 1 л.д.256-257).

03 июня 1994 г. между Городской гимназией № 88 и ПСО № 1 был заключен договор о совместной деятельности в целях строительства 40 квартирного жилого дома и плавательного 25 метрового трехэтажного бассейна с учебными комнатами для начальной школы. Согласно условиям договора, гимназия обязалась предоставить на своей территории, отведенной ей решением Мэрии города Новосибирска № 580 от 17 мая 1994 года, в долгосрочную аренду для ПСО -1 земельный участок общей площадью 0,42 га для совместного строительства, ПСО -1 в свою очередь обязалось организовать и финансировать проектирование, за счет своих средств и сил осуществить строительство всего объекта в течение 2 лет с момента начала строительства (том 1 л.д.238-239).

11 апреля 1995 г. Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора г. Новосибирска школе –гимназии № 88 было выдано разрешение № 26 на выполнение строительно-монтажных работ жилого и дома и бассейна, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибирская, д. 35. Срок разрешения до 31 декабря 1995 г. (том 1 л.д.237).

31 января 1996 г. между Мэрией г. Новосибирска и ТОО «ПСО-1» и школой № 88 был заключен договор о сотрудничестве, согласно которого в соответствии с постановлением мэрии № 580 от 17 мая 1994 года на территории школы силами ПСО -1 в рамках договора о совместной деятельности ведется строительство жилого дома и школьного комплекса- плавательного бассейна на 6 дорожек по 25 метров, с помещениями для начальной школы на 450 учебных мест (том 1 л.д.235-236).

Соглашением № 4 от 03 июля 2002 г. между Мэрией г. Новосибирска, гимназия № 4 (правопреемник МУП «Средняя общеобразовательная школа № 88), конкурсным управляющим ТОО «ПСО-1» было прекращено производство строительных работ на объектах незавершенного строительства – жилой дом, школьный комплекс: плавательный бассейн с помещениями начальной школы на 450 учебных мест по ул. Сибирская, д. 35 в г. Новосибирске по причине банкротства ТОО «ПСО-1» (том 1 л.д.233). В муниципальную собственность переходит школьный комплекс: плавательный бассейн с помещениями начальной школы на 450 учебных мест, ТОО «ПСО-1» переходит в общую долевую собственность с инвесторами, физическими и юридическими лицами, жилой дом, по адресу: ул. Сибирская Д. 35 в г. Новосибирске.

В соответствии со статьей 3 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (статья 5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

25 мая 2007 г. между Мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и Буреевым Н.И., Коваль Г.И., Пряхиным В.В., Гугучкиной Л.Н., Кузнецовым В.А., Коваль В.И., Полуэктовым К.В., Доброскок С.Ф., Филиновой М.М., Грищенко В.В., Изможеновым С.А., Савичевым В.В., Гепоян А.З., Михайловым О.А., Михайловой О.В., Кузьминой М.А., Буреевой Т.П., Отмаховым В.А., Скороходовым А.Н., Долгановой Г.В., Рауановой Л.З., Шипициной Р.Ю., Шинкевич И.В., Головиной С.П., Изможеновой Т.Н., Скороходовой Л.В., Слободчиковой К.В., Медниковой Т.П., Медниковым В.Я., Рузиным И.Г., Гребеньковым О.В., Чайкиной О.М., Кем В.И., Суриковой Т.К., Шейфер А.А., Шавыриной Г.М., Беляевой О.М., Астаповой И.А., Гребеньковым В.О., Гребеньковым В.А.,Бовкун Ю.В., Тименцевой С.Н., Пряхиным Г.И., Певницким А.И., Гоепяном М.С. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска с множественностью сторон на стороне арендатора № 63337м (том 1 л.д.6-11), по которому арендаторам был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021060:0146, расположенный в пределах Железнодорожного района г. Новосибирска, площадью 6479 кв. м. Земельный участок передается арендатору для завершения строительства жилого дома по ул. Сибирская, д. 35 стр. Срок действия договора с 25 мая 2007 г. по 25 мая 2009 г.

Дополнительным соглашением № 1 к договору аренды № 63337м стороны пришли к соглашению о том, что в преамбуле договора фамилию арендатора 22 читать как Шипицына (том 1 л.д.12-15).

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указный договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д.16-18).

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что за всеми ответчиками и третьими лицами зарегистрировано право на доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибирская, д. 35 стр. (том 2 л.д.15-18).

В силу части 1 статьи 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом является составной частью общего имущества в многоквартирном доме и в силу закона может принадлежать на праве собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме.

Такой режим земельного участка, занятого многоквартирным домом, исключает предоставление земельного участка собственникам здания в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также выделение этого земельного участка в собственность или в аренду новому застройщику, если права собственности на объект незавершенного строительством многоквартирного дома зарегистрировали за собой инвесторы - дольщики.

Согласно Порядку подготовки правовых актов Мэра о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Новосибирска, утвержденного постановлением мэра № 71 от 26 января 2005 г. (действовавшем на момент заключения договора аренды земельного участка с ответчиками) лишь распоряжение мэра о предоставлении земельного участка в аренду для строительства является основанием для заключения в установленном порядке договора аренды земельного участка с заявителем.

Распоряжением Мэрии города Новосибирска № 8340-р от 06 октября 2006 г. Бурееву Николаю Ивановичу в аренду сроком на два года предоставлен земельный участок из земель поселений площадью 0,6479 га с кадастровым номером 54:35:021060:0146 для завершения строительства жилого дома по ул. Сибирской, 35 (стр.) в Железнодорожном районе (том 1 л.д.231).

Однако, договор аренды земельного участка был заключен с множеством физических лиц, которым в установленном порядке земельный участок распоряжением Мэра г. Новосибирска не выделялся.

Доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, договором аренды определено целевое назначение - завершение строительства жилого дома по ул. Сибирской, д. 35.

Согласно договору № 1 субаренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 15 октября 2008 г. Арендаторы земельного участка по договору с Мэрией г. Новосибирска № 63337 от 25 мая 2007 г. передали в субаренду ТСЖ «Дом на Сибирской 35» с согласия арендодателя земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 6479 кв.м. (том 1 л.д.223-224).

Далее, согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Застройщиком может являться юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Субъектами правоотношений, связанных с индивидуальным жилищным строительством, в качестве застройщиков могут выступать любые дееспособные физические лица.

Строительство многоквартирного жилого дома не является индивидуальным жилищным строительством.

В данном случае, ответчики, являющиеся собственниками долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, на момент заключения договора аренды земельного участка и не могли являться застройщиками жилого многоквартирного дома, в силу разного правового статуса инвестора строительства и застройщика.

В целях завершения строительства многоквартирного жилого дома инвесторы (дольщики) создали Товарищество собственников жилья «Дом на Сибирской 35».

11 марта 2009 г. Мэрией г. Новосибирска было выдано разрешение на строительство ТСЖ «Дом на Сибирской 35» - на капитально -восстановительный ремонт незавершенного строительство жилого дома (том 1 л.д.230). Срок действия до 31 июля 2009 г. Указанное разрешение продлено 20 декабря 2010 г. до 01 июля 2011 г. (том 2 л.д.51).

В силу действующего законодательства ответчикам и не могло быть выдано разрешение на строительство – капитально-восстановительный ремонт незавершенного строительством жилого дома. Однако, данное обстоятельство не было учтено при заключении договора аренды земельного участка.

Расходы по содержанию имущества лежат на застройщике и не могут быть отнесены на граждан, участвующих в инвестировании строительства жилого дома, до момента принятия результата работ от застройщика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды земельного участка, предназначенного для завершения строительства жилого многоквартирного дома с физическими лицами – ответчиками по делу.

В соответствии со статьей 249 Гражданского Кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно статье 322 Гражданского Кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Договором аренды земельного участка от 25 мая 2007 г. не предусмотрена солидарная обязанность арендаторов. Исходя из целевого назначения договора аренды земельного участка- строительство жилого многоквартирного дома, правовой природы заключенных инвестиционных договоров с физическими лицами, использование помещений в жилом доме не носит предпринимательский характер, соответственно у Мэрии города Новосибирска отсутствуют основания для возложения солидарной обязанности по оплате арендных платежей на арендаторов земельного участка (пункт 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, при заключении договора аренды и определении арендной платы арендодателю следовало исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из арендаторов (дольщиков).

С учетом, установленных по делу обстоятельств, суд считает, что договор аренды от 25мая 2007 г., заключенный Мэрией г. Новосибирска с физическими лицами ничтожен, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства, и соответственно требования Мэрии города Новосибирска о взыскании задолженности по оплате арендных платежей, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л:

В удовлетворении иска Мэрии города Новосибирска к Буреевой Т.П., Отмахову В. А., Пряхину В. В., Шейферу А. А., Шавыриной Г. М., Полуэктову К. В., Буреевой Г.Н., Коваль Г. И., Гугучкиной Л. Н., Кузнецову В. А., Коваль В, И., Доброскоку С. Ф., Филиновой М.М., Грищенко В. В., Измоденову С.А., Савичеву В. В., Гепояну А. З., Михайлову О.А., Михайловой О. В., Кузьминой М. А., Скороходову А. Н., Долгановой Г. В., Рауановой Л. З., Шипицыной Р. Ю., Шинкевич И. В., Головиной С.П., Измоденовой Т. Н., Скороходовой Л. В., Слободчиковой К. В., Медниковой Т. П., Медникову В. Я., Рузину И. Г., Гребенькову О.В., Чайкиной О. М., Кему В. И., Суриковой Т. К., Беляевой О. М., Астаповой И.А., Гребенькову В. О., Гребенькову В. А., Бовкуну Ю. В., Тименцевой С. Н., Пряхину Г. И., Певницкому А. И., Гепояну М. С. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка - отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья И.В.Зинина

Мотивированное решение суда изготовлено 06 июля 2011 г.