Российская федерация

Центральный районный суд города Новосибирска

Максима Горького, ул., д.89, г. Новосибирск, 630099

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шмаковой Л.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сибавтостройсервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Байр-Строй» о признании права собственности на долю в общей долевой собственности,

у с т а н о в и л:

Шмакова Л.И. обратилась в суд с иском к ответчикам и просила признать право собственности на 0,5 кв.м. в праве общей долевой собственности на служебное помещение площадью 75,9 кв.м., расположенное в доме № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных.

В обоснование своего иска Шмакова Л.И. указал, что является собственником квартиры № 53 в доме № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске. Жилой дом был построен и сдан в эксплуатацию в конце 2004 г., застройщиком выступало ООО «Байр-Строй» и передан по акту приема передачи в ТСЖ «Свой Дом». В соответствии с актом государственной приемочной комиссии о приеме законченного объекта в эксплуатацию, в доме № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске предусмотрено служебное помещение под диспетчерский пульт для служебного персонала товарищества собственников жилья. Данное помещение, площадь. 75,9 кв.м, расположено на первом этаже жилого дома. Однако, указанное служебное помещение незаконно было передано в собственность ООО «Сибавтостройсервис». Полагает, что указанное служебное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, является общим имуществом и в силу статьей 36,37,38 Жилищного кодекса Российской Федерации ей принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имуще6ство. Определяя размер доли, истец исходит из площади принадлежащей ей на праве собственности квартиры- 67,7 кв.м., общей площади дома 7534 кв.м., что составляет 0,76%. Соответственно ей на праве собственности принадлежит 0,5 кв.м. от площади спорного помещения 75,9 кв.м.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и дала соответствующие пояснения (л.д.170).

Представитель ответчиков в судебном заседании исковые требования не признал и дал пояснения согласно письменному отзыву на иск (л.д. 58-61).

Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание своего представителя не направило, было извещено надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что Шмакова Л.И. является собственником жилого помещения- квартиры № 53 в доме №18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске, общей площадью 67,7 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданном 10 августа 2006 г. (л.д.7).

В свою очередь ООО «Сибавтостройсервис» является собственником нежилого помещения площадью 75,9 кв.м. (номера на поэтажном плане 1-8), на первом этаже в доме № 18,1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданном 02 февраля 2009 г. (л.д.8).

Жилой многоквартирный дом № 18/ 1 по ул. Семьи Шамшиных был построен и сдан в эксплуатацию 22 декабря 2004 г. Государственной приемочной комиссией, в составе утвержденном распоряжением мэра г. Новосибирска № 6784-о от 02 декабря 2004 г., в эксплуатацию был принят многоквартирный дом общей площадью 11427,2 кв.м., общей площадью офисов 775,6 кв.м., общей площадью квартир 7255, 6 кв.м., площадью встроенных, встроено-пристроенных и пристроенных помещений 1461, 6 кв.м. (л.д.л.д.10-13).

29 апреля 2005 г. жилой дом был передан ООО «Байр-Строй» ТСЖ «Свой дом» (л.д.22).

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Постановлением Мэрии г. Новосибирска № 827 от 06 мая 2000 г. Государственному учреждению Западно-Сибирскому региональному Управлению по борьбе с организованной преступностью МВД Российской Федерации в аренду предоставлен земельный участок для строительства жилых домов с подземными автостоянками и трансформаторной подстанцией в Центральном районе (л.д. 68-69).

По проекту спорный жилой дом имеет строительный номер 3.

Рабочий проект жилого дома № 3 ( по генплану) по заказу ЗапСиб РУБОП разрабатывало ООО «Инженерное бюро Феликова Д.А.» (л.д.73-84).

Рабочий проект согласован с Главным управлением архитектуры и градостроительства – заключением № 15 от 18 апреля 2002 г. (л.д.89-90)

Также имеются положительные заключения по проекту Территориальной государственной вневедомственной экспертизы от 06 февраля 2002 г. (л.д.84), Государственного учреждения Центр государственного Санитарно-эпидимиологического надзора от 01 марта 2002 г. (л.д.85-86), Департамента природных ресурсов по Сибирскому региону (л.д.87-88).

В рабочем проекте на первом этаже в жилом дом № 3 предусмотрены только офисные помещения.

27 декабря 2004 г. жилой многоквартирный дом был поставлен ан инвентаризационный учет.

Как усматривается из экспликации к поэтажному плану здания на первом этаже жилого дома № 18/1 по ул. Семьи Шамщиных в г. Новосибирске учтены лишь офисные помещения, в том числе помещение литер XII, номер по плану 1-8, общей площадью 75, 9 кв.м. (л.д.93-97). Данное помещение и является предметом спора.

05 февраля 2001 г. между ООО «Байр-Строй» и ООО «Сибстройресурс и К» был заключен договор № 50/76 о долевом участии в строительстве жилого дома (л.д.103-104), по условиям которого стороны договора принимают участи в строительстве жилых домов с офисами, подземной автостоянкой объектами инженерного обеспечения на пересечении улиц Горького –Семьи Шамшиных в Центральном районе г. Новосибирска. После окончания строительства ООО «Сибстройресурс и К» подлежали передачи жилые помещения 5670 кв.м., нежилые помещения 773,28 кв.м.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20 декабря 2005 г. (л.д.106 оборот) офис № 2 площадью 75,23 кв.м. определен как офисное помещение 1 этаж, на поэтажном плане номера помещений 1-8,литер XII кадастровый номер 54:35:0:47:01:78, адрес : г. Новосибирск, ул. Семьи Шамшиных, д. 18/1.

Приказом № 1827-од Администрации Центрального района г. Новосибирска жилому дому был присвоен почтовый адрес- Семьи Шамшиных, д. 18/1 (л.д.92).

20 декабря 2005 г. спорное офисное помещение было передано ООО «Сибстройресурс и К» по акту приема-передачи (л.д.106).

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

01 декабря 2008 г. между ООО «Сибстройресурс и К» и ООО «Сибавтостройсервис» был заключен договор купли-продажи, по которому ООО «Сибстройресурс и К» передает в собственность ООО «Сибавтостройсервис» нежилые помещения площадью 75,9 кв.м., расположенные на 1 этаже дома № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске. (л.д.58-59).

Согласно акту приема передачи от 01 декабря 2008 г. нежилые помещения площадью 75,9 кв.м. были переданы ООО «Сибавтостройсревси» (л.д.60).

Право собственности ООО «Сибавтостройсервис» на нежилые помещения площадью 75,9 кв.м. было зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 8).

В судебном заседании истец поясняла, что данные договоры, акты приема-передачи были оформлены задним числом, уже в 2009 г. Однако, доказательств в подтверждение своих доводов истец не представила.

В судебном порядке договор о долевом участии в строительстве, договор купли-продажи, акты приема-передачи, государственная регистрация заинтересованными лицами не оспаривались. Данный вопрос судом выяснялся.

Основания приобретения ООО «Сибстройресурс и К», а затем и ООО «Сибавтостройсервис» в собственность нежилого помещения площадью 75,9 кв.м. не противоречат действующему законодательству.

Доказательств того, что данное нежилое помещение было построено на средства собственников жилья многоквартирного дома суду не представлено.

В судебном заседании истец указывала, что нежилое помещение площадью 75.9 кв.м. было запроектировано диспетчерский пульт для обслуживания лифтов жилого дома, и поэтому данное помещение является общим имуществом собственников жилого дома. Кроме того, полагала, что к общему имуществу собственников данное нежилое помещение относит и то обстоятельство, что в нежилом помещении расположено ТСЖ, а также расположено оборудование телефонной компании, которая обслуживает некоторых абонентов жилого дома.

Однако, суд полагает, что в этой части доводы истца несостоятельны.

Так, еще в декабре 2004 г. спорное нежилое помещение при постановке жилого дома на технический инвентаризационный учет было определенно как офисное помещение площадью 75,9 кв.м. Доказательств обратного суду не представлено.

Доводы истца, о том, что сотрудники инвентаризационного органа были введены в заблуждение ответчиком, не нашли своего подтверждение в судебном заседании. Судом было отказано в допросе свидетеля – сотрудника БТИ, поскольку мнение свидетеля о составлении технического паспорта не может служить доказательством того, что было определено иной назначение нежилого помещения. В полномочия органов БТИ входит учет и фиксирование объектов недвижимости, в том числе инвентаризация помещений, с учетом их назначения. Изменения в технический паспорт жилого дома не вносились, назначение спорного помещения не изменялось, в установленном порядке назначение помещения и внесенные сведения в технический паспорт не оспаривались. Данный вопрос судом выяснялся.

Таким образом, суд приходит к выводу, что назначением помещение площадью 75,9 кв.м. было определено как офисное еще в момент инвентаризации жилого дома в декабре 2004 г. перед сдачей дома в эксплуатацию.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что проектом застройки диспетчерский пульт планировался к размещению в жилом доме № 2 (по генплану) (л.д.107-115). Однако, из-за задержки строительства жилого дома № 2, и необходимости сдачи в эксплуатацию жилого дома № 3 ООО «Байр-Строй» согласовал с инвестором офиса № 2 ООО «Сибстройресурс и К» временное размещение диспетчерского пункта в спорном нежилом помещении (л.д. 132-133).

С учетом необходимости временного размещения диспетчерского пульта в жилом доме № 3, ООО «Кварсис-Проект» по заказу ООО «Байр-Строй» была разработана проектная документация диспетчеризации лифтов рабочего проекта 9-ти этажного жилого дома № 3 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске (временный вариант) (л.д.134-136, 138).

Представленная ответчиком корректировка диспетчеризации лифтов 111.2000-3 СД 1, пояснения ответчика о временной размещении диспетчерского пункта в жилом доме № 3 не противоречат установленным по делу обстоятельствам иным собранным доказательствам, в том числе акту государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта в эксплуатацию (л.д. 10-13).

В 2008 г. ООО «Кварсис-Проект» была разрабоана рабочая документация П40-54/05-2 (3)-ДЛ «Наружная линия диспетчерской связи лифтом между жилыми домами № 2 и № 3 (л.д.107-115).

Как пояснили в судебном заседании стороны, в настоящее время нежилые помещения площадью 75,9 кв.м. используются как офисы, часть которых собственник сдает в аренду, а часть занимает ТСЖ «Свой дом».

То обстоятельство, что собственник помещений в свое время согласовал с спорном жилом помещении временное размещение диспетчерского пункта для обслуживания лифтов не является основанием для включения спорного помещения в общее имущество собственников многоквартирного дома.

Кроме того, согласно выводов акта строительно-технического экспертного следования ООО «Новосибирское бюро судебной технико-экономической экспертизы» № 02-02/11-ЭИ от 22 февраля 2011 г. в нежилых помещениях 1-8, литер XII, общей площадью 79,5 кв.м., расположенных на первом этаже жилого многоквартирного дома № 18/1 (строительный номер 3) по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске нет обслуживающих более одной квартиры в жилом доме инженерных коммуникацией систем холодного и горячего водоснабжения, отопления и канализации с запорной арматурой, нет индивидуального теплового пункта, нет механического, санитарно-технического электротехнического оборудования, и нет оборудования диспетчерского пункта. При этом размещенный в исследуемых помещениях 7-8 по временной схеме диспетчерский пункт, на дату осмотра, разобран, так как после сдачи дома в эксплуатацию, был разработан проект и реализованы мероприятия по устройству и размещению диспетчерского пункта в жилом доме № 2 по постоянной схеме. В нежилых помещениях 1-8 общей площадью 75,9 кв.м. нет ИТП, инженерных коммуникаций с запорной арматурой, нет механического, электротехнического, санитарно-технического и иного оборудования, как следствие из данных помещений нет необходимости обслуживать квартиры указанного дома. В нежилые помещения 1-8 общей площадью 79,к кв.м. не требуется обеспечение доступа. Функциональное назначение помещений 1-8 общей площадью 79,5 кв.м. - это помещения офисов общественного назначения (л.д.182-213).

У суда нет оснований не доверять данному акту исследования, поскольку исследования производит эксперт-строитель, на основании представленных документов - проектной документации, чертежей и т.д, а также на основании визуального осмотра обследуемых помещений в присутствии заказчика и истца.

Оспаривая данное заключение, доказательств обратному истец не представила. Суд разъяснял истцу право на заявление ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы. Однако, такое ходатайство на всем протяжении судебного разбирательства сторонами не заявлялось.

Представленный же ответчиком акт исследовании я не противоречить собранным по делу доказательствам и установленным обстоятельствам, поэтому принимается судом.

Что касается размещения в спором помещении оборудования телефонной компании, то суд не может расценить это как доказательство относящее нежилое помещение к общему имуществу собственников жилья.

Как усматривается, из ответа ООО «Атлас-Сибирь» № 29 от 09 марта 2011 г. оператор связи ООО «Атлас-Сибирь» предоставляет услуги телефонной и интернет связи следующим абонентам, расположенным в доме № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске: ООО «Сибирские энергосберегающие технологии» на основании договора № 599589 на услуги телефонной связи, ТСЖ «Свой дом» на основании договора № 350355, ООО «Аванпост» на основании договора № 2555. Телекоммуникационное оборудование установлено в помещении ТСЖ «Свой дом» на первом этаже здания. На крыше здания установлена антенна. Основание договор аренды помещения № РО-12 от 01 декабря 2010 г. (л.д.221).

Как пояснили стороны в судебном заседании ранее ООО «Атлас-Сибирь» имело наименование ООО «Булат и К».

Согласно договору аренды № 08/02-05 от 09 февраля 2005 г., ООО «Булат и К» передает ООО «Байр -Строй» во временное пользование оборудование связи на шесть номеров и обязуется доставить данное оборудование в жилой жом № 18/1 по ул. Семьи Шамшиных в г. Новосибирске, произвести установку (л.д.234-235). Использование и установка ООО «Байр-Строй» оборудования связи на правах аренды, размещение его в доме, не относит спорные помещения к общему имуществу.

Суд не может принять во внимание договор аренды от 01 декабря 2010 г., заключенный между ООО «Атлас-Сибирь» и ТСЖ «Свой Дом» о предоставлении в аренду части нежилого помещения для размещения оборудования связи (л.д.179), поскольку ТСЖ «Свой дом» передавая в аренду часть занимаемого им нежилого помещения распорядилось имущество, не принадлежащим ТСЖ.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения запроектированы и построены в изолированном объеме, используются как офисы, систем и оборудования, предназначенного для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома в них нет, отсутствует необходимость в постоянном доступе для обслуживания инженерного оборудования и коммуникаций, поскольку таковое отсутствует в спорных помещениях. Кроме того, спорные нежилые помещения могут использоваться и используются как самостоятельный объект недвижимости, органами инвентаризационного учета учтены именно как офисы, их назначение определено и не изменялось.

Наличие в настоящее время в спорном нежилом помещении оборудования, предназначенного для предоставления услуг связи, размещение в нем ТСЖ не является основанием для включения спорного нежилого помещения в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах, требования Шмаковой Л.И. удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

р е ш и л :

В удовлетворении иска Шмаковой Л.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сибавтостройсервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Байр-Строй» о признании права собственности на долю в общей долевой собственности – отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья И.В.Зинина

Мотивированное решение суда изготовлено 19 сентября 2011 г.