российская федерация

центральный районный суд г.Новосибирска

630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пиотровской Ю.Е.

при секретаре Цирукиной Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Плотникова И.М. к ОАО «Востокбурвод» о взыскании аванса, неустойки, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Истец Плотников И.М. обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу возврат аванса (задатка) в сумме 1500000 руб., неустойку в размере 1500000 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указал, что 13.10.2010 года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого, ответчик обязался, в срок до 25.01.2011 года, продать четыре здания в Октябрьском районе города Новосибирска по улице. и часть земельного участка по улице. , на котором расположены вышеуказанные здания.

Истец в соответствии с п. 2.2 Предварительного договора подготовил 24.01.2011 года нотариально заверенное согласие супруги на совершение сделки, оплатил задаток в сумме 1 500 000 рублей (п. 3.1. договора). Продавец (ответчик) не выполнил п. 2.1.2 договора - не подготовил решение об одобрении совершения крупной сделки либо документ, свидетельствующий о том, что сделка не является крупной. Так же ответчик не выполнил п. 2.1.1, 2.1.3 - 2.1.6 предварительного договора.

На основании пункта 4.1 предварительного договора от 13.10.2010 года, в связи с неисполнением ОАО «Востокбурвод» п. 2.1 договора (п. 2.1.1 - 2.1.6) ответчик обязан был в течении 2 дней с даты получения претензии (вх. № 48 от 01.03.2011 года) вернуть аванс в сумме 1 500 000 рублей и в течении 7 дней с даты получения претензии оплатить штраф (неустойку) в сумме 1 500 000 рублей (п. 4.3 договора). Денежные средства в установленный срок не оплачены, ответа на претензию не получил.

В судебном заседании истец Плотников И.М. и его представитель Ковалевский О.Г., на основании доверенности от 10.03.2011г. иск поддержали, дали соответствующие пояснения.

Представитель ответчика ОАО «Востокбурвод» иск не признал, дал соответствующие пояснения, представил письменный отзыв.(л.д.33-36)

Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 13.10.2010г. между ОАО «Востокбурвод» (Продавец) и Плотниковым И.М. (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого стороны обязуются в срок до 25.01.2011г. при условии соблюдения условий настоящего договора подписать и передать на государственную регистрацию основной договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: здания (склада) площадью 351,8 кв.м., здания (склада, заправочной станции) площадью 33,0 кв.м., здания (проходной) площадью 28,2 кв.м., здания (склада) площадью 1168,2 кв.м., расположенных по адресу г.Новосибирск ул.Панфиловцев,51, а также части земельного участка, находящегося под вышеперечисленными объектами и необходимого для их эксплуатации, расположенного по адресу г.Новосибирск ул.Автогенная,126. (п.1.1 договора. (л.д.13-15)

Стоимость объектов недвижимости составляет 20500000 руб. (п.1.3 договора)

В день совершения сделки перед подписанием основного договора купли-продажи стороны договорились встретиться в помещении по адресу г.Новосибирск ул.Панфиловцев,51. (п.1.4 договора)

Покупатель в подтверждение своих намерений купить объекты недвижимости обязуется передать Продавцу аванс в размере 1500000 руб. в счет платежа, который будет причитаться с него в день подписания основного договора купли-продажи. В момент подписания настоящего договора Покупатель передает 200000 руб., 25.10.2010г. – 500000 руб., 17.11.2010г. – 800000 руб. Окончательный расчет за объекты недвижимости Покупатель обязуется произвести перед подписанием основного договора купли-продажи. (п.3.1 договора)

В п.2.1 договора указаны обязательства Продавца :

- произвести мероприятия связанные с межеванием земельного участка с целью выделения и определения границ земельного участка необходимого для эксплуатации зданий и зарегистрировать свое право собственности на выделенный земельный участок в установленном порядке,

- ко дню подписания договора купли-продажи предоставить решение (протокол) об одобрении совершения крупной сделки, либо предоставить документ, выданный и подписанный компетентным органом юридического лица, свидетельствующий о том, что сделка не является крупной,

- продать объекты недвижимости за цену и в срок указанный п.1.1 договора,

- ко дню подписания основного договора купли-продажи погасить все задолженности, связанные с эксплуатацией и использованием объектов недвижимости, о чем не позднее дня подписания договора купли-продажи предоставить документы об их оплате,

- до подписания основного договора предоставить покупателю копии выписок из ЕГРП, содержащие сведения об отсутствии (наличии) существующих арестов и запрещений на объекты недвижимости.

В п.2.2 договора указаны обязательства Покупателя :

- купить объекты недвижимости за цену и в срок указанный п.1.1 договора,

- предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку объекта недвижимости ко дню подписания основного договора купли-продажи,

- в день подписания основного договора купли-продажи явится в орган, осуществляющий государственную регистрацию с пакетом документов, необходимых для государственной регистрации сделки.

В подтверждение исполнения своих обязательств по договору Плотников И.М. предоставил дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 13.10.2010 и от 17.11.2010г., которым подтверждена передача сумм аванса в размере 500000 руб. и 800000 руб. соответственно, а также нотариально удостоверенное согласие супруги на сделку от 24.01.2011г. (л.д.8-10)

Истец считает, что сделка купли-продажи не состоялась по вине ответчика, который при встрече накануне сделки 24.01.2011г. перед заключением основного договора купли продажи не представил документы, указанные в п.2.1 предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, заключение договора купли-продажи в установленный срок 25.01.2011г. было невозможно.

Представитель ответчика считает, что сделка купли-продажи не состоялась по вине истца, который 25.01.2011г. отказался производить окончательный расчет за объекты недвижимости, ссылаясь на отсутствие денежных средств, не выполнив условия п.2.2 предварительного договора купли-продажи, что дает ответчику право оставить аванс у себя. В свою очередь ответчик подготовил все необходимые документы для совершения сделки.

На основании ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Свидетель Редько А.Ю. пояснила, что работает риэлтором в Агентстве недвижимости «Дельфин», она по просьбе Плотникова И.М. нашла вариант продажи объекта недвижимости 4-х зданий и земельного участка, который был выставлен на продажу через АН «Городской жилищный центр» (далее «ГЖЦ»). Все переговоры по продаже данных объектов она вела через риэлтора «ГЖЦ» Ивана. 24.01.2011 в кабинете директора ОАО «Востокбурвод» по ул.Автогенная состоялась встреча в присутствии директора ОАО «Востокбурвод» Борисенко Р.Г., Плотникова И.М., риэлтора «ГЖЦ» Ивана, директора АН «Дельфин» и свидетеля. В это день решение общего собрания об одобрении сделки или документ, подтверждающий, что сделка не является крупной ОАО «Востокбурвод» не был предоставлен, директор Борисенко Р.Г. сказал, что протокола общего собрания нет и это не важно. Предоставлялись ли документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам она не помнит. В связи с отсутствием решения общего собрания Плотников И.М. предложил отсрочить заключение договора купли-продажи, Борисенко Р.Г. потребовал увеличить задаток, на что Плотников И.М. согласия не дал.

Свидетель Дечко Н.В. пояснила, что является директором АН «Дельфин» 24.01.2011 она присутствовала при встрече, которая произошла в присутствии директора ОАО «Востокбурвод» Борисенко, Плотникова И.М., риэлтора АН «ГЖЦ», риэлтора АН «Дельфин». ОАО «Востокбурвод» не представил протокол совета директоров или решение общего собрания, которые для сделки также должны быть нотариально удостоверены, участок был размежеван, но предварительной регистрации права собственности в Учреждении юстиции не было сделано. Выписки из ЕГРП были заказаны для земельного комитета, а для сделки выписка не была готова. Документов по отсутствии задолженности по коммунальным платежам не было предоставлено. Основной договор собирались заключить не на всю сумму, речь шла о двойной оплате. На тот момент у Плотникова были деньги для заключения сделки, были некоторые проблемы, но они ему не мешали рассчитаться по сделке.

Свидетель Стрижев И.Б. пояснил, что работал в АН «ГЖЦ» риэлтором и занимался продажей зданий по ул.Панфиловцев и земельного участка. Размежевание земельного участка было проведено, при межевании присутствовал Плотников, границы межевания согласованы с ним. На момент заключения предварительного договора площадь земельного участка точно не была известна. Плотников приезжал к Борисенко, после чего ему было сказано, что сделка приостанавливается, так как у покупателя нет денежных средств. 25.01.2011 составили акт, так как покупатель не явился на сделку. Со стороны Плотникова было предложение продлить предварительный договор, тогда Продавец попросил увеличить сумму задатка, на что Плотников отказался, и сделка не состоялась. Было ли подготовлено решение общего собрания об одобрении сделки он не помнит. Все собранные документы по сделке он отдавал юристам АН «ГЖЦ» для правовой экспертизы за несколько дней до сделки. Документы были в порядке.

Представитель ответчика указывает, что сделка не являлась крупной, поэтому не требовала одобрения общего собрания, а согласие совета директоров на сделку было получено. В обоснование предоставил протокол заседания Совета директоров ОАО «Востокбурвод» от 19.10.2010г. (л.д.74-76)

Однако, данные доводы опровергаются показаниями указанных выше свидетелей, которые подтвердили пояснения Плотникова И.М., о том, что 24.01.2011 ни решения общего собрания, ни решения совета директоров об одобрении сделки или иных документов, подтверждающих, что сделка не является крупной и одобрения не требует ответчиком не предоставлено.

Указанные доводы опровергаются и документами, поступившими из Управления Росреестра Новосибирской области, о том, что при подаче документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 28.06.2011 этих же объектов недвижимости с Сапожниковой О.П., решение общего собрания об одобрении сделки было получено (от 15.03.2011) и представлено на регистрацию сделки. При этом стоимость сделки, установлена договором купли-продажи в размере 8000000 руб.

Суд не принимает и доводы представителя ответчика о том, что межевание земельного участка было проведено, получен кадастровый паспорт и в силу положений Земельного Кодекса РФ право собственности ОАО «Востокбурвод» на выделенный земельный участок могло быть зарегистрировано одновременно при подаче документов на регистрацию при регистрации сделки по переходу прав на Плотникова И.М.

При этом суд учитывает условия предварительного договора купли-продажи, которым предусмотрено, что в обязательства Продавца входит, в том числе и зарегистрировать свое право собственности на выделенный земельный участок в установленном порядке.

А кроме того, без регистрации права собственности на выделенный земельный участок ответчик не мог получить выписку из ЕГРП об отсутствии (наличии) существующих арестов и запрещений на данный объект недвижимости и следовательно выполнить также условие договора о предоставлении данного документа.

Доказательств того, что выписка из ЕГРП была заказана и получена в Управлении Росреестра Новосибирской области, ответчиком не предоставлено.

Ответчиком предоставлена бухгалтерская справка об отсутствии задолженности за тепловую и электрическую энергию по адресу ул.Панфиловцев,51, подтвержденная документально, поэтому доводы истца о невыполнении ответчиком обязательств в этой части необоснованны. По состоянию на 25.01.2011 задолженность отсутствовала, а справку от отсутствии задолженности ответчик должен был предоставить не позднее дня подписания договора купли-продажи, т.е. 25.01.2011г., однако, на сделку 25.01.2011 истец не явился.

24.01.2011 истец Плотников И.М. передал директору ОАО «Востокбурвод» Борисенко заявление, в котором просил дать отсрочку сделки купли-продажи сроком на три месяца с связи с арестом счетов. (л.д.77) А также предоставил дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи о внесении изменений в п.1.2 договора в части изменения срока заключения договора купли-продажи не позднее 25.04.2011. (л.д.78) Данные документы подписаны истцом.

Истец утверждает, что имел денежные средства для заключения договора купли-продажи 25.01.2011, а указанные документы заранее подготовил, чтобы продлить сделку, т.к. знал, что у ответчика готовы не все документы для сделки и чтобы предоставить ответчику время для сбора всех документов.

Однако, к данным пояснениям суд относится критически, т.к. сделку купли-продажи истец оформлял при помощи Агентства недвижимости, где мог получить любую консультацию, а кроме того, как истец пояснил, что при возникновении вопроса о возможности заключил сделку по имеющимся документам он звонил и советовался с юристом, поэтому понимал и знал, что заявление от 24.01.2011 и дополнительное соглашение от 24.01.2011 являются письменными доказательствами того, что сделка не состоится по причине невозможности Покупателя рассчитаться по сделке.

25.01.2011 Плотников И.М. обратился к директору ОАО «Востокбурвод» Борисенко Р.Г. с письменным заявлением о продлении срока заключения договора купли-продажи до 25.04.2011 или вернуть аванс в размере 1500000 руб. и договор считать недействительным, в связи с невыполнением обязательств со стороны ответчика. (л.д.79)

18.02.2011 ответчик дал письменный ответ Плотникову И.М., в котором указал, что считает возможным изменить условия договора о сроке сделки при увеличении задатка до 3000000 руб. (л.д.80)

В обоснование доказательств того, что он располагал необходимой денежной суммой для заключения сделки купли-продажи истец предоставил справки о наличии денежных средств по состоянию на 25.01.2011 на счете ПБОЮЛ Плотникова И.М. в сумме 57084,83 руб., на счете ЗАО «Сибирский центральный склад» 10331637,15 руб., договора займа между юридическими лицами и договор займа между ЗАО «Сибирский центральный склад» и ИП Плотниковым И.М.

Однако, наличие денежных средств на счете ЗАО «Сибирский центральный склад» и договора займа с юридическими лицами не свидетельствуют о наличии денежных средств непосредственно у Плотникова И.М. Кроме того, доказательств получения денежных средств по договорам займа, подтвержденных допустимыми доказательствами истец не предоставил.

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи объектов недвижимости не заключен в установленный срок 25.01.2011 как по вине Продавца, который не подготовил документы, обусловленные предварительным договором купли-продажи, так и по вине Покупателя, который не располагал необходимой денежной суммой для оплаты по сделке. В установленном порядке предварительный договор купли-продажи не продлен, поэтому в соответствии с п.5.4 договора действия истек 25.01.2011г.

Поскольку денежные средства в виде аванса передавались в счет предстоящей сделки купли-продажи, а данная сделка не заключена, у ответчика нет оснований удерживать внесенный истцом аванс.

Истцом документально подтвержден факт передачи денежных средств в виде аванса в размере 500000 руб. и 800000 руб., а всего 1300000 руб.

Письменных доказательств оплаты аванса в размере 200000 руб. истцом не предоставлено. Ссылка истца в этой части на условия предварительного договора купли-продажи и показания свидетелей нельзя признать допустимыми доказательствами.

Представитель ответчика факт внесения истцом суммы 200000 руб. в судебном заседании не подтвердил.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма аванса в размере 1300000 руб.

Истец просит также взыскать с ответчика неустойку в размере 1500000 руб. на основании п.4.1 договора.

Согласно п.4.1 договора в случае нарушения условий настоящего предварительного договора Продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи по не уважительной причине, в случае повышения цены объекта недвижимости, не сообщения Покупателю сведений об обременении объекта недвижимости правами третьих ниц, неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п. 2.1. настоящего договора и других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в частности в случае их просрочки, Продавец обязуется возвратить Покупателю переданный им аванс в течение двух дней с момента предъявления ему Покупателем соответствующего требования и дополнительно выплатить штраф в размере 1 500 000 руб. в качестве неустойки, в соответствии со ст. 330 ГК РФ.

Согласно п.4.2 договора в случае нарушения условий настоящего предварительного договора Покупателем, выразившееся в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день для подписания договора купли-продажи, невозможности полностью рассчитаться с Продавцом в день оформления сделки купли-продажи, аванс в размере 1 500 000 руб. в качестве неустойки, в соответствии со ст. 330 ГК РФ., остается у Продавца

На основании ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Как установлено в судебном заседании заключение договора купли-продажи, которое являлось целью предварительного договора купли-продажи, не состоялось как по вине Продавца, так и по вине Покупателя, при этом 25.01.2011 Покупатель Плотников И.М. в день заключения сделки не явился для заключения договора купли-продажи, о чем составлен акт. Поэтому оснований для взыскания неустойки, которая является мерой ответственности за неисполнения обязательства, суд не находит.

Доводы представителя ответчика о подведомственности дела Арбитражному суду, т.к. истец является индивидуальным предпринимателем, и покупал объекты для использования их в предпринимательской деятельности, суд не принимает.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил

Взыскать с ОАО «Востокбурвод» в пользу Плотникова И.М. сумму аванса в размере 1300000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 14700 руб.

В остальной части иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья /подпись/ Пиотровская Ю.Е.

Мотивированное решение составлено 19.09.2011г.