дело № 2-5106/11

поступило 19.09.2011г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 октября 2011г. г.Новосибирск

Судья Центрального районного суда г.Новосибирска Витюк В.В., при секретаре Беляковой С.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению гр.Савельевой Тамары Алексеевны о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выраженного в сообщении от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19, в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61,

установил:

гр.Савельева Т.А. обратилась в суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управления Росреестра по НСО), выраженного в сообщении от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19, в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61. При этом, свои требования гр. Савельева Т.А. обосновала следующим: наличием договора от 10.11.2009г. купли-продажи незавершенного строительством индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61, который был в установленном порядке зарегистрирован 04.12.2009г. в Управлении Росреестра по НСО № 5/101/550/2009-242, 5/101/550/2009-243. На заявление от 21.06.2011г. в Управление Росреестра по НСО о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61, на основании соглашения от 21.06.2011г. о расторжении договора купли-продажи от 10.11.2009г., получила отказ (сообщение от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19 в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) по причине невозможности, по мнению регистратора, расторжении исполненного договора, обоснованного ссылкой на ст.450 ГК РФ стороны вправе расторгать договоры; судебный порядок расторжения договора возможен только в случае отказа другой стороны от его расторжения во внесудебном порядке; соглашение о расторжении подлежит совершению в той же форме, что и договор.

Заявитель (гр.Савельева Т.А.), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела (л.д.11) в судебное заседание не прибыл, о причинах неявки не известил, ходатайств об отложении дела не заявил. Представитель заявителя (гр.Пикур Т.Р.), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела (л.д.14) в судебное заседание не прибыл, в качестве причины неявки указал наличие судебного заседания, назначенного на это же время у мирового судьи 4 с/у Ленинского района г.Новосибирска, ходатайствовал письменным заявлением об отложении дела по названной причине. Суд указанное ходатайство не удовлетворил, поскольку в соответствии с ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица, участвующего в деле.

Представитель Управления Росреестра по НСО в судебном заседании требования гр.Савельевой Т.А. не признал, указав: а) правовой основой отказа гр.Савельевой Т.А. в государственной регистрации перехода права собственности на названные объекты недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок) послужили: норма абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон), согласно которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также нормы абз.3 п.1 ст.13, п.2 ст.16 п.1 ст.17 Закона, согласно которым государственная регистрация предполагает среди иных обязанностей органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, обязанность проведения правовой экспертизы документов и проверку законности сделки; основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются – договоры и другие сделки, в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством …(абз.3 п.1 ст.17), проверка юридической силы которых (как правоустанавливающих документов) осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (абз.10 п.1 ст.17), истребование дополнительных документов у заявителя, за исключением предусмотренных Законом, не допускает (абз.1 п.2 ст.17); б) фактической основой отказа гр.Савельевой Т.А. в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок) послужило то, что исходя из содержания договора следует, что все обязательства по нему исполнены – денежные средства в оплату незавершенного строительством индивидуального жилого дома и земельного участка (объекта сделки) переданы продавцу (п.4, 5), а сам объект сделки передан покупателю (п.8); соответственно указанному в силу п.1 ст.408 ГК РФ обязательства, предусмотренные договором купли-продажи, прекращены их надлежащим исполнением, что исключает возможность расторжения договора, как надлежащим образом исполненного, из чего вытекает несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав (по их содержанию), требованиям действующего законодательства.

Исходя из доводов заявления (жалобы) заявителя в суд, а также доводов, приведенных в судебном заседании представителем заинтересованного лица, со ссылкой каждого из лиц на вышеуказанные правовые основания и фактические, имевшие место, обстоятельства, в которых стороны в основном не оспаривали имевшие место фактические и юридически значимые действия, совершенные государственным регистратором, а также заявителем, в рамках спорных регистрационных действий (отказа в их совершении), в т.ч. в их хронологическом порядке, что соответствует указанному сторонами и имеет документальное подтверждение.

Выслушав объяснения представителя Управления Росреестра по НСО, изучив содержание заявления (жалобы) в суд, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления гр.Савельевой Т.А., исходя из следующего.

Согласно п.2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п.2 ст.4 Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие данного Федерального закона. Согласно абз.3 п.1 ст.17 Закона договоры и другие сделки, в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним; проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим регистрацию прав (абз.10 п.1 ст.17 Закона). Согласно абз.1 п.2 ст.17 Закона истребование дополнительных документов у заявителя, за исключением предусмотренных Законом, не допускается. В соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно ст.249 ГПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств законности оспариваемых решений, действий, бездействия, возлагаются на органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд установил, что 04.12.2009г. Управление Росреестра по НСО произвело регистрацию права собственности гр.Савельевой Т.А. (записи № 5/101/550/2009-242, 5/101/550/2009-243) на объекты недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61. Основанием для названной регистрации права собственности гр.Савельевой Т.А. послужил договор от 10.11.2009г. купли-продажи незавершенного строительством объекта недвижимости и земельного участка. Как следует из условий договора, объектом сделки является – недвижимое имущество – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61. При этом, согласно условиям п.п.4, 5, 8 договора, определяющим исполнение сторонами обязательств по оплате объекта сделки покупателем и передаче последнему продавцом объекта купли-продажи, следует, что стороны определили цену сделки, как в части стоимости незавершенного строительством объекта, так и в части стоимости земельного участка, и указанная цена продавцу покупателем уплачена; который, в свою очередь, принял в собственность объект сделки; договор (одновременно) имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества, претензий к техническому состоянию недвижимого имущества нет, как и по расчету за него. Применительно к способу прекращения обязательств, основанному на названной сделке, имеет место их прекращение по основанию надлежащего исполнения (п.1 ст.408 ГК РФ). В то же время, по истечении полутора лет, те же стороны заключают соглашение от 21.06.2011г. о расторжении названного договора купли-продажи по основанию не исполнения покупателем обязанности «…по оплате приобретенного имущества …», в связи с чем стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 10.11.2009г. В государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок), на основании заключенного соглашения от 21.06.2011г., сообщением Управления Росреестра по НСО от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19 было отказано по вышеуказанным причинам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доказательства, суд полагает заявление гр.Савельевой Т.А. о признании недействительным отказа Управления Росреестра по НСО в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61, не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Стороны не оспаривают представление заявителем всех названных документов для совершения регистрационных действий, кроме разногласий в оценке соглашения от 21.06.2011г., которым стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 10.11.2009г. объекта недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок), на его соответствие законодательству. В соответствии с п.1 ст.13 Закона государственная регистрация права проводится в следующем порядке: а) прием представленных на государственную регистрацию документов и их регистрация; б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; в) установление отсутствия противоречия между заявленными правами и правами, уже зарегистрированными на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; г) внесение записей в ЕГРП на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; д) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Как следует из смысла абз.10 п.1 ст.17 Закона, правовая экспертиза документов заключается в проверке их (правоустанавливающих документов) юридической силы, поскольку Закон (абз.3 п.2 ст.13 Закона) допускает государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Согласно абз.4 п.1 ст.20 Закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрации прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Как полагает суд, соглашаясь с доводами представителя Управления Росреестра по НСО, соглашение от 21.06.2011г., которым стороны решили расторгнуть договор купли-продажи от 10.11.2009г. объекта недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок), на условиях которых оно заключено, не может служить надлежащим основанием для государственной регистрации прав (перехода права собственности на спорный объект недвижимости), поскольку не отвечает требованиям абз.3 п.1 ст.17 Закона на их (договоров/сделок) соответствие законодательству, действовавшему в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Прекращение обязательств – это отпадение прав и обязанностей, независимо из какого основания они возникли, как, к примеру, в данном случае – из договора. Поскольку, основными обязанностями сторон в договоре купли-продажи являются: у продавца – передать вещь (в собственность) другой стороне, у покупателя – принять вещь и уплатить за нее ее стоимость, постольку, исходя из условий п.4, 5, 8 договора купли-продажи от 10.11 2009г. следует, что указанные обязанности сторонами исполнены, в силу чего они прекратились, а договор считается исполненным; по результатам чего покупатель произвел регистрацию своего права собственности на объект недвижимости. Заявляя в соглашении от 21.06.2011г. условие о неисполнении покупателем своего обязательства по оплате купленного объекта недвижимости, в качестве основания расторжения договора купли-продажи от 10.11.2009г., заявитель: а) фактически признает нарушение собой принципов разумности и добросовестности как участника сделки, в то время как сама сделка по указанному основанию не оспорена; б) ставит вопрос о прекращении договора, в то время как он, исходя из условий документов, на основании которых произведена регистрация прав собственности гр.Савельевой Т.А. (договора купли-продажи от 10.11.2009г.) и так прекратил свое действие; поскольку под сделкой понимаются действия лиц, направленные на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, то соглашение от 21.06.2011г., преследующее цель расторгнуть договор купли-продажи от 10.11.2009г., т.е. прекратить его действие, не влечет юридических последствий, поскольку он и так прекратил свое действие, только по другому основанию.

Как указано в п.65 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.486 ГК РФ).

Тем самым, в судебном заседании нашло подтверждение: факт обращения гр.Савельевой Т.А. в Управление Росреестра по НСО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок) по основанию расторжения названного договора, наличие правового основания у Управления Росреестра по НСО (указанного в сообщении от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19) для отказа в государственной регистрации заявленного перехода права на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч.4 ст.258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом, в пределах полномочий обжалуемого лица (органа), принявшего решение, совершившего действие.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.258, 194-198 ГПК РФ, судья

решил:

В удовлетворении заявления гр.Савельевой Тамары Алексеевны о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, выраженного в сообщении от 19.08.2011г. № 01/404/2011-18, 01/404/2011-19, в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г.Новосибирск, ул.Волжская,61, отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Витюк В.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.12.2011г.