дело № 2-5249/11

поступило 07.09.2011г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 ноября 2011 г. г. Новосибирск

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гр.Рогалева Александра Петровича к ООО «Главновосибирскстрой-2» (ИНН/КПП: 5406208584/ 540601001; ОГРН: 1025402460027; юридический адрес: г.Новосибирск, ул.Красный проспект,77б) о взыскании 620740,44 руб. в качестве неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, 258 400,00 руб., излишне уплаченных в качестве цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, компенсации причиненного морального вреда в сумме 50000,00 руб.,

установил:

гр.Рогалев А.И. обратился в суд с иском к ООО «Главновосибирскстрой-2» о взыскании 620740,44 руб. в качестве неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - жилого помещения – квартиры № 192, общей площадью 114,6 кв.м., расположенной на 20 этаже во 2-м подъезде строящегося многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения на ул.Горной в Заельцовском районе г.Новосибирска (III очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0144, 258 400,00 руб., излишне уплаченных в качестве цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, а также компенсации причиненного морального вреда в сумме 50000,00 руб.

При этом свои требования истец обосновал следующим: заключенным между ним и ООО «Главновосибирскстрой-2» договором от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 участия в долевом строительстве вышеназванного объекта долевого строительства, согласно которому ООО «Главновосибирскстрой-2» в качестве застройщика обязалось передать участнику долевого строительства названный объект долевого строительства (трехкомнатную квартиру общей площадью 114,6 кв.м., расположенную на 20 этаже 2-го подъезда, строительный № 192, в МКД (объект недвижимости) по ул.Горная в Заельцовском районе г.Новосибирска). Согласно п.2.4. договора срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства составлял – не позднее 2-х месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, с оформлением двухстороннего акта приема-передачи (п.4.2.2., 10.1.). Первоначальный срок окончания строительства жилого дома и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию – не позднее 31.03.2009г. (п.2.3 договора), впоследствии сторонами путем заключения дополнительных соглашений от 18.09.2009г. и от 17.02.2010г. был продлен – сначала не позднее 31.12.2009г., а потом - 2-й квартал 2010г. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства дополнительными соглашениями не менялся и составлял не позднее 2-х месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (л.д.13, 14). Цена объекта долевого строительства составляла по договору от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 - 4354800 руб. (п.3.2 договора), исходя из стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства, равного 38000 руб. (п.3.1.), и размера площади квартиры равного 114,6 кв.м. (п.1.2., 3.2.), которую истец и оплатил в полном объеме в установленные сроки двумя суммами: 15.03.2007г. – 1850000 руб. (л.д.16); 13.04.2007г. – 2504800 руб. (л.д.17). В части возможного расхождения окончательного размера площади объекта долевого строительства (квартиры), определяемого по техническому паспорту, от проектного размера площади, стороны договорились производить перерасчет стоимости объекта долевого строительства (квартиры), т.е. цены договора, при условии отличия указанных величин более чем на 5% (п.9.1.); при этом, для указанных целей стороны определили, что площадь квартиры как объекта долевого строительства определять (подсчитывать) как сумму площадей всех жилых и нежилых помещений квартиры, в т.ч. учитывая площадь балконов и лоджий с применением понижающих коэффициентов, соответственно – 0,5 и 0,3 (п.1.2.), несмотря на то, что в соответствии с ЖК РФ площадь балконов и лоджий по результатам замеров в ФГУП «Ростехинвентаризация» в общую площадь квартиры не включается (посл.абзац п.9.1.). Фактически передача законченной строительством квартиры состоялась 11.07.2011г., что подтверждено актом приема-передачи квартиры от указанного числа (л.д.15). Сумму предъявленной ко взысканию неустойки и переплаты по стоимости (цене) квартиры истец подтвердил расчетом (л.д.5).

Истец (гр.Рогалев А.П.), надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, о причинах неявки не известил, ходатайств об отложении дела не заявил; письменным заявлением ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя (л.д.32). В соответствии со ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Ответчик доводы истца оспорил, возражал против: а) правильности расчета неустойки в части периода допущенной просрочки передачи объекта долевого строительства истцу как участнику долевого строительства, полагая правильным его исчислять с 01.09.2010г. (истечение срока передачи квартиры участнику долевого строительства, согласно п.2.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2010г., п.2.4.; л.д.14) по 05.05.2011г. (дата ввода в эксплуатацию объекта недвижимости; л.д.37), т.е. продолжительностью в 247 дн.; б) размера неустойки, полагая ее несоразмерной последствиям нарушения обязательств, обременительной для ответчика как застройщика; полагал адекватным по обстоятельствам спора размер неустойки в 30 тыс. руб.; в) правильности расчета излишне уплаченной, по мнению истца, цены объекта долевого строительства, поскольку согласно условиям договора (посл.абз.п.1.2.), техническому паспорту на квартиру (л.д.38-39), площадь квартиры составила сумму площадей жилых и нежилых помещений (63,3 + 44,5 = 107,8 кв.м.) и площади балкона (22,1 кв.м.), учитываемого с понижающим коэффициентом (0,3) (22,1 х 0,3 = 6,63 кв.м.), что составляет менее 5% расхождений между окончательным и проектным размерами площади объекта долевого строительства (107,8 + 6,63)/114,6 = 0,9985 (99,85%); г) взыскания компенсации морального вреда по причине его недоказанности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доказательства, проверив расчеты сторон, суд полагает заявление гр.Рогалева А.П. подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, все фактические и юридически значимые действия, совершенные ответчиком как застройщиком, а также участником долевого строительства (истцом), в рамках спорного договора на стадии его исполнения, в т.ч. в их хронологическом порядке, соответствуют указанному в суде сторонами и имеют документальное подтверждение.

В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.1101 ГК РФ).

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд установил, что в соответствии с договором от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 участия в долевом строительстве, истец является его стороной – участником долевого строительства объекта долевого строительства - жилого помещения – квартиры № 192, общей площадью 114,6 кв.м., расположенной на 20 этаже во 2-м подъезде строящегося многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения на ул.Горной в Заельцовском районе г.Новосибирска (III очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032770:0144 (объект недвижимости), согласно условиям которого (п.2.4.) предусматривался срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не позднее 2-х месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, с оформлением двухстороннего акта приема-передачи (п.4.2.2., 10.1.); срок же получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 2-й квартал 2010г. (п.2.3.договора, в редакциях дополнительных соглашений от 18.09.2009г. и от 17.02.2010г. к договору); 11.07.2011г. участник долевого строительства принял квартиру по акту приема-передачи (л.д.15). Неудовлетворенность исполнением застройщиком указанной обязанности выразил в претензии от 24.08.2011г. застройщику (получена 25.08.2011г.), на которую ответа не получил. Сумму неустойки истец обосновал расчетом, положив в его основу следующие исходные данные:

- цена договора - 4354800 руб.;

- просрочка – 311 дней (с 01.09.2010г. по 11.07.2011г.);

- ставка неустойки (пени) – 8,25% за каждый день просрочки (нарушения) установленных сроков передачи застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости …»).

4354800 руб. х (8,25/100) % х (2/300) х 311/360 дн. = 620740,44 руб.

Однако суд полагает, что в расчете неустойки у истца имеет место ошибка методологического характера, а также в определении срока просрочки должника. Так, суд соглашается с исчислением начала течения срока просрочки с 01.09.2010г., поскольку условиями договора (п.2.3. в ред. дополнительных соглашений от 18.09.2009г. и от 17.02.2010г. к договору) окончательный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определен как 2-й квартал 2010г., а срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства - не позднее 2-х месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В то же время, суд не соглашается с исчислением окончания срока просрочки по расчету истца -11.07.2011г., а по мнению ответчика – 05.05.2011г., поскольку согласно условиям п.4.2.2. договора обязанностью участника долевого строительства является принять объект долевого строительства и подписать акт его приема-передачи в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию или представить мотивированный отказ в подписании данного акта. Как следует из обстоятельств дела, застройщик направил истцу как участнику долевого строительства письмо от 26.05.2011г. № 240 с сообщением о вводе МКД в эксплуатацию 05.05.2011г. и просьбой о явке до 05.07.2011г. (2-х месячный срок) в офис застройщика для осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи (л.д.41). Указанное сообщение, (письмо), направленное застройщиком участнику долевого строительства заказной почтовой корреспонденцией (л.д.42-45), получено последним 08.06.2011г. (л.д.46). Согласно п.3 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; соответственно указанному, надлежащим образом подходя к исполнению обязанности, предусмотренной п.4.2.2. договора, истец в качестве участника долевого строительства должен был в сроки, указанные в данном пункте договора либо подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства (квартиры) либо представить мотивированный отказ в его подписании; срок надлежащего исполнения указанной обязанности истекал 17.06.2011г., который и следует считать сроком окончания просрочки передачи застройщиком квартиры, поскольку после указанной даты имеет место просрочка кредитора (истца). Срок просрочки соответственно составляет 290 дней. В указанный период действовала ставка рефинансирования равная 8,25% (Указание ЦБ РФ от 29.04.2011г. № 2618-У). В части методологической ошибки расчета неустойки суд отмечает неправильность применения в расчете в качестве одного из делителей - 360 дн., поскольку согласно п.2 ст.6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости …» мерой ответственности является неустойка в виде пени, но не проценты (в виде годовых процентов) за пользование чужими денежными средствами, но в то же время в расчете не применен делитель, равный 300 - размер пени в день (1/300). Остальные данные соответствуют действительным обстоятельствам, соответственно чему неустойка составит 694590,60 руб.

4354800 руб. х (8,25/100) % х (2/300) х 290 дн. = 694590,60 руб.

Одновременно, с учетом принципа соразмерности ответственности в виде неустойки последствиям от нарушения обязательств (ст.333 ГК РФ), а именно – продолжительности просрочки (290 дней), неоднократный перенос сроков передачи объекта долевого строительства (квартиры) его инвестору, соотношения размера неустойки размеру основного обязательства (4354800 руб.), обеспеченного неустойкой, и составляющего менее 16%, суд полагает размер неустойки в целом соразмерным допущенному застройщиком взятому на себя обязательству, но с учетом его доводов о значительности неустойки в абсолютном исчислении уменьшает размер неустойки до суммы 500 000 руб. (11,5% от суммы основного обязательства). Одновременно доводы застройщика, что срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства зависит от получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, влиять на который застройщик не может, и поэтому в договорах указываются не реальные сроки ввода в эксплуатацию, а сроки действий разрешений на строительство объектов недвижимости, суд во внимание не принимает, поскольку Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости …» не определяет названной зависимости, а как уже указывалось срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику его строительства является одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве (п/п. п.4 ст.4), соблюдение которого является одной из основных обязанностей застройщика (п.1 ст.6 Закона).

В части требования о взыскании с застройщика 258 400,00 руб., как излишне уплаченных в качестве цены объекта долевого строительства, в связи с разницей между общей площадью квартиры – 114,6 кв.м., предусмотренной п.1.2. договора, и проинвестированной гр.Рогалевым А.П., и фактической общей площадью квартиры, ему переданной, равной 107,8 кв.м., согласно акту приема-передачи от 11.07.2011г. и техническому паспорту (114,6 – 107,8) кв.м. х 38000 руб./кв.м. = 258 400,00 руб., представитель истца, не соглашаясь с доводами представителя ответчика о зачете в общую площадь квартиры площади балкона, учитываемого с понижающим коэффициентом (22,1 х 0,3 = 6,63 кв.м.), полагала условия договора о включении в общую площадь жилого помещения площади балкона ничтожными, в силу их противоречия норме п.5 ст.15 ЖК РФ, согласно которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Суд не соглашается с подобным утверждением представителя истца по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1, 2 ст.4 ЖК РФ жилищными правоотношениями являются отношения, регулируемыми жилищным законодательством, возникающие между гражданами, юридическими лицами, Российской Федерацией и ее субъектами, муниципальными образованиями по поводу: а) возникновения, осуществления, изменения, прекращения, права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; б) пользования общим имуществом собственников помещений; в) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; г) учета жилищного фонда и в других случаях, предусмотренных названными нормами. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (ч.2 ст.5 ЖК РФ). Согласно ст.10 ЖК РФ частными случаями возникновения жилищных прав и обязанностей являются: а) договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; б) приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; иные основания. Согласно ч.1 ст.15, ч.1 ст.16 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения, одним из видов которых является квартира либо ее часть. Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В то же время, согласно п.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства МКД и/или иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и/или ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Соответственно чему, из указанного суд делает вывод: а) что отношения, регулируемые Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», не являются жилищными, поскольку регламентируют отношения по поводу привлечения денежных средств лиц для долевого строительства объектов недвижимости и последующее возникновение у них как участников долевого строительства прав собственности на объекты долевого строительства и на общее имущество в них, в силу чего указанные правоотношения предшествуют возникновению жилищным правоотношениям и в качестве следствия могут служить основанием возникновения жилищных прав и обязанностей; б) исходя из ч.2 ст.5 ЖК РФ, п.1 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», следует, что указанный Федеральный закон не относится к жилищному законодательству, не издан на основе или в развитие ЖК РФ, не регламентирует какую-либо из сфер жилищных отношений, и соответственно является Федеральным законом, регламентирующим иную качественно однородную сферу общественных отношений, не являющейся сферой жилищных отношений. В связи с этим нет оснований использовать понятийный аппарат, применяемый ЖК РФ для сферы жилищных отношений, и соотносить условия и правоположения договора участия в долевом строительстве, заключенного на основании и во исполнение норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», на соответствие нормам ЖК РФ.

Оценивая условия договора от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 участия в долевом строительстве, а именно абзаца последнего п.1.1., п.3.1., п.3.2., абзацы 2, 4 п.9.1. договора, суд с учетом требований ст.431 ГК РФ о правилах толкования договора, полагает условия договора от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 о зачете в общую площадь квартиры площади балкона, учитываемого с понижающим коэффициентом (22,1 х 0,3 = 6,63 кв.м.), допустимыми, понятными и каким-либо федеральным законам и иным нормативным правовым актам не противоречащим, поскольку по смыслу договора предметом указанных условий является определение (усредненной) цены (стоимости) одного кв.м. площади объекта долевого строительства, а в итоге – цены всей сделки (стоимости объекта долевого строительства), поскольку в ином варианте определения цены договора, необходимо было бы исчислять цену 1 кв.м. каждого из разновидностей помещения (жилого, вспомогательного, лоджий, балконов и т.п.), либо не включать в расчет цены договора площадь лоджий, балконов и пр., но увеличив цену на 1 кв.м. общей площади помещений объекта долевого строительства. В связи с указанным, как полагает суд, стороны могли предусмотреть определенные правила для расчета общей площади и цены объекта долевого строительства, применяемые исключительно для целей настоящего договора участия в долевом строительстве. Соответственно изложенному, суд не принимает расчет истца о несоответствии общей площади квартиры (114,6 кв.м.), предусмотренной п.1.2. договора, и проинвестированной гр.Рогалевым А.П., и фактической общей площади квартиры, ему переданной (107,8 кв.м.), и возникшей по указанной причине излишней оплаты цены объекта долевого строительства в сумме 258 400,00 руб.

В соответствии со ст.1101 ГК РФ). Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда. При определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших. Компенсацию морального вреда (ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей»), оцененную истцом в сумме 50 000,00 руб., суд удовлетворяет в размере 7000,00 руб., как компенсацию нашедшего подтверждения причиненного гр.Рогалеву А.П. морального вреда в виде переживаний, сожалений, нервничаний по поводу невозможности пользования результатом инвестирования в объект долевого строительства и невозможностью реализации своего права, предусмотренного законодательством на получение неустойки, непосредственно с застройщиком, и необходимостью, в связи с указанным, обращения за его защитой в суд, Суд также учитывает поведение ответчика по отношению к заказчику, выраженное на стадии, предшествующей судопроизводству, и нарушение застройщиком Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающего обязанность исполнителя принимать и давать ответы на претензии, удовлетворяя законные и обоснованные требования потребителей добровольно, а также длительность просрочки в передачи законченного строительством объекта долевого строительства, размер, уплаченной застройщику суммы предоплаты, период просрочки в исполнении обязательства.

Тем самым, в судебном заседании нашло подтверждение: факт несвоевременного исполнения ответчиком в качестве застройщика своих обязательств по вышеназванному договору участия в долевом строительстве, в части нарушения условий договора о сроке передачи участнику долевого строительства законченной строительством квартиры, а также сумма неустойки, подтвержденная расчетом (с учетом корректировки, выполненной судом), наличие морального вреда, требующего компенсации. В те же время не нашел подтверждения факт излишней уплаты денежных средств в качестве цены объекта долевого строительства.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ). Поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины, она подлежит взысканию с ответчика в бюджет. При цене удовлетворенных требований материального характера в сумме 500000,00 руб., госпошлина составляет 8 200,00 руб., по требованиям о компенсации морального вреда – 200,00 руб.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь п.2 ст.1, п.1 ст.9, ст.151, ст.ст. 309, 310, 329, п.1 ст.330, п.1 ст.332, 333, п.3 ст.405, п.1 ст.420, п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423, 1099-1101 ГК РФ, ст.1, 4, 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст.4, 5, 10, 15, 16 ЖК РФ, ст.88, 98, 103, 194-198 ГПК РФ, судья

решил:

исковые требования гр.Рогалева Александра Петровича к ООО «Главновосибирскстрой-2» удовлетворить частично: взыскать с ООО «Главновосибирскстрой-2» в пользу гр.Рогалева Александра Петровича 500000 руб. 00 коп. в качестве неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором от 14.06.2007г. № 1403/2007-ГР-192 (в редакциях дополнительных соглашений от 18.09.2009г., от 17.02.2010г.) срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, 7000 руб. 00 коп. в качестве компенсации морального вреда, а всего 507 000,00 руб.; в остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Главновосибирскстрой-2» в соответствующий бюджет госпошлину в сумме 8 400 руб. 00 коп. за подачу искового заявления.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.В.Витюк

Решение в окончательной форме изготовлено 07.12.2011г.