российская федерация

центральный районный суд г.Новосибирска

630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пиотровской Ю.Е.

при секретаре Терлеевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «Каменный цветок» к Фальковой Э.С. о взыскании денежных средств для завершения строительства дома,

у с т а н о в и л :

Истец ТСЖ «Каменный цветок» обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу взнос в размере 308250 рублей для завершения строительства дома, установленный решением общего собрания членов ТСЖ «Каменный цветок» и инвесторов от 03.02.2008г., общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г.Новосибирск, ул.Сибревкома, 7/1 в форме заочного голосования с 09.09.2009 по 30.09.2009 г.

В обоснование иска указал, что в августе 2002 года Управление Федеральной службы безопасности России по Новосибирской области (далее УФСБ НСО) и Закрытое акционерное общество «Региональная строительная компания» (далее ЗАО «РСК»» в рамках договора простого товарищества № 77 от 08.08.2002г. приступили к совместной деятельности по строительству Административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и объектами соцкультбыта по ул. Сибревкома, дом 7 в Центральном районе г. Новосибирска.

ЗАО «РСК» в качестве вклада в общее дело обязано было внести денежные средства, строительные материалы, оборудование, ценные бумаги, организовать весь комплекс необходимых проектных, строительно-монтажных работ, рекламных услуг, взаимодействовать с поставщиками, кредиторами, инвесторами, оформить исполнительную документацию и сдать объект в эксплуатацию. Для выполнения указанных обязательств ЗАО «РСК» было дано право заключать договоры на продажу и инвестирование всех жилых, административных помещений и объектов соцкультбыта, не относящиеся к УФСБ НСО (п. 3.6. договора простого товарищества).

ЗАО «РСК» не исполнило в полном объем свои обязательства по договору простого товарищества, определенных п.2.2., в частности не организовало весь комплекс необходимых строительно-монтажных работ, не внесло необходимые денежные средства или иное имущество для осуществления строительства комплекса и не сдало объект в эксплуатацию.

Однако ЗАО «РСК» осуществило продажу всех инвестиционных прав на квартиры в строящемся объекте. С ответчицей Фальковой Э.С. 18.06.2005г. ЗАО «РСК» был заключен договор № В 16/1 об инвестировании строительства жилья однокомнатной квартиры № В 16/1 (строительный), расположенной на 16 этаже, общей площадью 61,65 кв.м., жилой площадью 20,54 кв.м.

К середине 2007года ЗАО «РСК» фактически перестало осуществлять при строительстве объекта функции заказчика-застройщика, не способно было отвечать по своим обязательствам перед третьими лицами, в том числе подрядчиками и привлеченными им инвесторами (юридическими и физическими лицами). Строительство административно-жилого комплекса было остановлено, а ЗАО «РСК» обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании его банкротом.

В сложившихся условиях возникла реальная угроза того, что объект никогда не будет достроен, а незавершенный строительством объект, находящийся на балансе ЗАО «РСК» будет реализован на торгах в рамках конкурсного производства, а инвесторам, возможно, будут возвращены часть вложенных в строительство средств.

Поэтому инициативной группой инвесторов 27.10.2007г. было проведено общее собрание инвесторов с целью создания товарищества собственников жилья для защиты своих законных прав и интересов перед ЗАО «РСК» и другими лицами. Собрание инвесторов приняло решение об организации Товарищества собственников жилья «Каменный цветок», утвержден устав товарищества и избрано правление. 27.12.2007г. ТСЖ «Каменный цветок» прошло государственную регистрацию в качестве юридического лица.

ТСЖ «Каменный цветок» была привлечена специализированная организация ОАО «Сибгипространс», которая произвела обследование объекта незавершенного строительства, и разработала проект для завершения строительства. Согласно данному проекту стоимость работ по завершению строительства «Административно-жилого комплекса с поликлиникой и подземной парковкой по ул. Сибревкома, 7 в Центральном районе г. Новосибирска» составляет 118751 170 рублей, что отражено в Сводном сметном расчете (Инв. № 07-4304-ОКП).

Исходя из приведенных данных, на общем собрании членов ТСЖ «Каменный цветок» и инвесторов строительства от 03.02.2008 г. было принято решение о необходимости внесения дополнительных взносов на завершение строительства дома в размере: 5 000 рублей с одного квадратного метра для инвесторов, финансирующих строительство квартир, 10000 рублей с одного квадратного метра - инвесторам офисов и по 100 000 рублей с одного парковочного места для инвесторов парковок. Также члены товарищества приняли решение о необходимости вступить ТСЖ «Каменный цветок» в члены простого товарищества, существующего между ЗАО «РСК» и УФСБ РФ НСО.

Позднее эти же решения были подтверждены на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме, проводимом в форме заочного голосования в сентябре 2009 года (протокол общего собрания от 16.10.09 г.).

Фальковой Э.С. 18.10.2008г. лично под роспись было получено соответствующее дополнительное соглашение к договору, определяющее размер и порядок внесения добровольного взноса в размере 308250 руб., оплата которого должна была производиться на расчетный счет ТСЖ «Каменный цветок».

Фалькова Э. С. дополнительный взнос на завершение строительства в размере 308 250 рублей до настоящего момента не оплатила. Тогда как подавляющее большинство собственников (инвесторов) помещений в объекте уплатили дополнительные взносы для завершения строительства на расчетный счет ТСЖ «Каменный цветок». Всего была собрана сумма в размере, превышающем 90 000 000 рублей. Все денежные средства были направлены на завершение строительства: приобретение материалов, расчеты с подрядчиками и поставщиками, оплату электроэнергии, тепла и других ресурсов.

Таким образом, за счет дополнительных средств инвесторов был достроен объект - I и II очереди строительства. В декабре 2008 г. в результате активных совместный действий ТСЖ «Каменный цветок» и УФСБ НСО было получено разрешение на ввод в эксплуатацию Административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и трансформаторной подстанцией по ул. Сибревкома, д. 7/1 в Центральном районе г.Новосибирска, I этап (жилая часть, поликлиника, гараж УФСБ РФ, нежилые помещения, расположенные в 1 и 2 блок-­секциях).

Однако, до настоящего момента не окончено строительство III этапа, включающего в себя подземную парковку и нежилые помещения в 3 и 4 блок секциях, несмотря на то, что большинство инвесторов этих помещений внесли дополнительные взносы на завершение строительства. Деньги, сданные другими инвесторами, пошли, в том числе и на достройку квартиры Фальковой Э.С.

Решением Центрального районного суда г.Новосибирск от 20.12.2010г. были удовлетворены исковые требования Фальковой Э.С., за ней признано право собственности на квартиру 162 по ул.Сибревкова,7/1 общей площадью 58,0 кв. м. В связи с чем, ответчик должен произвести соответствующий вклад в образование и приращение общего имущества в виде Административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и трансформаторной подстанцией.

Имущество, которое получил ответчик в собственность произвели и улучшили иные собственники (инвесторы) за счет собственных средств (ответчик этому не возражал, напротив, был за такое улучшение).

В судебном заседании представитель истца Липкина Е.А. (председатель правления ТСЖ «Каменный цветок») иск поддержала, дала соответствующие пояснения.

Ответчик Фалькова Э.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ее представитель Гайнутдинова О.В. на основании доверенности от 04.02.2010г. иск не признала, дала соответствующие пояснения, представила письменные возражения. (л.д.218-220 т.1).

Выслушав пояснения, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 08.08.2002г. между УФСБ НСО и ЗАО «РСК» был заключен договор № 77 простого товарищества, по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без создания юридического лица по строительству и сдаче в эксплуатацию административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и объектами соцкультбыта в Центральном районе г.Новосибирска по адресу: ул.Сибревкома, строительный дом 7 (п. 1.1 Договора простого товарищества). (л.д.39-43)

В соответствии с п.3.6 Договора простого товарищества ЗАО «РСК» имела право заключать договоры на продажу и инвестирование жилых, административных помещений и объектов соцкультбыта, не относящиеся к УФСБ НСО.

18.06.2005г. между ЗАО «РСК» и Фальковой Э.С. был заключен договор № В 16/1 об инвестировании строительства жилья однокомнатной квартиры № В 16/1 (строительный), расположенной на 16 этаже, общей площадью 61,65 кв.м., жилой площадью 20,54 кв.м.

ЗАО «РСК» производило строительство вышеуказанного объекта в период с мая 2003 года по декабрь 2007 года. По состоянию на декабрь 2007 года строительство объекта выполнено на 73%. стоимость завершения строительства объекта составляет 118 751 170 рублей. (л.д.76 т.1)

С 2007г. ЗАО «РСК» прекратило финансирование строительства объекта и обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании его банкротом. (л.д.35 т.1)

27.10.2007г. общим собранием инвесторов с целью защиты своих законных прав и интересов принято решение об организации Товарищества собственников жилья «Каменный цветок». (л.д.35 т.1)

ТСЖ «Каменный цветок» была привлечена специализированная организация ОАО «Сибгипространс», которая произвела обследование объекта незавершенного строительства, и разработало проект для завершения строительства. Согласно данному проекту стоимость работ по завершению строительства «Административно-жилого комплекса с поликлиникой и подземной парковкой по ул. Сибревкома, 7 в Центральном районе г. Новосибирска» составляет 118751 170 рублей. (л.д.59-67 т.1)

В целях завершения строительства дома общим собранием членов ТСЖ «Каменный цветок» и инвесторов строительства от 03.02.2008г. принято решение о внесении дополнительных взносов на завершение строительства дома в размере: 5 000 рублей с одного квадратного метра для инвесторов, финансирующих строительство квартир, 10 000 рублей с одного квадратного метра - инвесторам офисов и по 100 000 рублей с одного парковочного места для инвесторов парковок. Также члены товарищества приняли решение о необходимости вступить ТСЖ «Каменный цветок» в члены простого товарищества, существующего между ЗАО «РСК» и УФСБ НСО. (л.д.51-52 т.1)

Для реализации принятого решения 18.02.2008г. между УФСБ НСО, ЗАО «РСК» и ТСЖ «Каменный цветок» заключено соглашение, по условиям которого, стороны приняли на себя обязательства осуществить комплекс мероприятий направленных на завершение строительства Административно-жилого комплекса с поликлиникой и подземной парковкой по ул. Сибревкома, 7, ТСЖ принято в договор №77 простого товарищества в качестве третьего товарища. (л.д.44-45 т.1)

В связи с заключением данного соглашения 18.02.2008г. между теми сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор №77 простого товарищества от 08.08.2002г., целью которого является строительство и ввод в эксплуатацию Объекта. (л.д.46-50 т.1)

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 10.12.2010г., вступившим в силу 04.02.2011г. за Фальковой Э.С. признано право собственности на однокомнатную квартиру № 162, расположенную в доме № 7/1 по ул.Сибревкома в городе Новосибирске, общей площадью 58,0 кв.м., жилой площадью 20,6. (л.д.78-80 т.1)

Представитель истца в своих пояснениях указала, что большинство собственников (инвесторов) помещений в объекте уплатили дополнительные взносы для завершения строительства на расчетный счет ТСЖ «Каменный цветок». Всего была собрана сумма в размере, превышающем 90 000 000 рублей, все денежные средства были направлены на завершение строительства дома. За счет дополнительных средств инвесторов был достроен объект - I и II очереди строительства. В декабре 2008 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию Административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и трансформаторной подстанцией по ул. Сибревкома, д. 7/1 в Центральном районе г. Новосибирска, I этап (жилая часть, в том числе и квартира №162, поликлиника, гараж УФСБ, нежилые помещения, расположенные в 1 и 2 блок-­секциях). Однако до настоящего момента не окончено строительство III этапа, включающего в себя подземную парковку и нежилые помещения в 3 и 4 блок секциях, несмотря на то, что большинство инвесторов этих помещений внесли дополнительные взносы на завершение строительства. Деньги, сданные другими инвесторами, пошли, в том числе и на достройку квартиры Фальковой Э.С.

Возражая относительно заявленных требований представитель ответчика указала, что Фалькова Э.С. ни в каких правовых, договорных отношениях с ТСЖ, в связи с которыми она обязана оплатить вышеуказанные денежные средства, не состоит. Фалькова Э.С. ни в момент проведения общего собрания членов ТСЖ «Каменный цветок» от 03.02.2008г., ни в настоящее время членом ТСЖ «Каменный цветок» не является. На момент проведения общего собрания собственников помещений Фалькова Э.С. не являлась собственником квартиры. Финансирование квартиры она произвела в полном объёме ЗАО «РСК» в соответствии с условиями договора.

Решение вопроса о внесении добровольного взноса на общем собрании членов ТСЖ 03.02.2008г. выходит за рамки компетенции общего собрания членов ТСЖ, поскольку не предусмотрен ни ст. 145 ЖК РФ., ни Уставом (п.8.2, 8.3 Устава) ТСЖ «Каменный цветок».

Из договора простого товарищества №77 следует, что вкладом ЗАО «РСК» являются денежные средства, строительные материалы, следовательно, на тот момент ЗАО «РСК» могло осуществлять строительство.

Также считает, что ТСЖ является ненадлежащим истцом, а также неизвестно целевое назначение денежных средств внесенных в качестве дополнительных взносов по решению общего собрания.

Однако, с данными возражениями суд не соглашается.

Согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается коммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

На товарищество собственников жилья в соответствии со ст. 137 ЖК РФ в интересах ее членов возложено заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочих договоров.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами доставления коммунальных услуг гражданам.

В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка соблюдения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно Уставу товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом в жилом доме. (л.д.84-93 т.1)

Таким образом, товарищество вправе обратиться в суд с настоящим иском, в интересах своих членов.

В силу положений ст.ст. 36, 135, 138 ЖК РФ, ТСЖ вправе действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся членами данного товарищества, в том числе путем обращения в суд за защитой их права общей долевой собственности.

Статья 145 ЖК РФ устанавливает, что к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

В силу ст. 152 ЖК РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт этого помещения (ст. 158 ЖК РФ).

Согласно п. 1.4 Устава, ТСЖ создается в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.

Согласно Уставу одним из видов деятельности ТСЖ является организация финансирования содержания, эксплуатации, развития комплекса жилого дома, в том числе, платежей, оплата услуг подрядных организаций, строительство и реконструкция зданий и сооружений (п.2.1 Устава).

Следовательно, у ответчика возникло обязательство перед ТСЖ в виде оплаты взносов, установленных решением общего собрания членов ТСЖ от 03.02.2008года, которое было подтверждено впоследствии путем заочного голосования в сентябре 2009 года.

При этом, то обстоятельство, что Фалькова Э.С. не являлась членом ТСЖ и собственником помещения, правового значения не имеет, т.к. в последующем Фалькова Э.С. обратилась в суд с иском и признании права собственности на квартиру №162. Решением суда за ней признано право собственности. Признание права собственности на квартиру стало возможно, т.к. к моменту вынесения решения суда в декабре 2008г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию Административно-жилого комплекса с поликлиникой, подземной парковкой и трансформаторной подстанцией по ул. Сибревкома, д. 7/1 в Центральном районе г.Новосибирска, I этап (жилая часть, в том числе и квартира №162, поликлиника, гараж УФСБ, нежилые помещения, расположенные в 1 и 2 блок-­секциях), которое стало возможно в результате внесения дополнительных взносов для завершения строительства дома.

То обстоятельство, что право собственности у Фальковой Э.С. зарегистрировано на основании решения суда от 10.12.2010г. лишь подтверждает, что сторона по инвестиционному договору, заключенному с ответчиком - ЗАО «РСК» не выполнила своих обязательств по передаче ей квартиры.

ЗАО «РСК» на момент прекращения ею строительства выполнила работы только в части, поскольку готовность объекта составляла 73%.

Стоимость работ по завершению строительства составила 113050 0000 рублей, которые вносились инвесторами на расчетный счет ТСЖ в течение 2008 года, что позволило завершить строительство 1 и 2 очереди и получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию 30.12.2008 года.

Указанные обстоятельства подтверждены справкой-расчетом ТСЖ «Каменный цветок». (л.д.7 т.2) Из пояснений представителя истца следует, что в целях удешевления строительства из сметы по рабочему проекту убрали установку ПД, радиофикации, малые формы. Справкой также подтвержден объем работ по завершению строительства по каждому году и перечень работ, которые необходимо выполнить для завершения строительства дома.

Кроме того, из выписки по счету ТСЖ «Каменный цветок» следует, что в 2008г. на расчетный счет ТСЖ поступали денежные средства в счет уплаты взносов для завершения строительства. Указанные денежные средства полностью освоены. (л.д.9-30 т.1)

Таком образом, довод представителя ответчика о том, что неизвестно целевое использование денежных средств, опровергается представленными истцом документами.

Принятие общим собранием решения об уплате указанных взносов подтверждает возникшее у ответчицы обязательство в силу ч.3 ст. 137 ЖК РФ об их уплате.

Наименование в решении общего собрания указанного взноса, как добровольный, свидетельствует лишь о том, что участники собрания принимали решение о его уплате добровольно. Вместе с тем, после принятия такого решения, у ответчицы возникла обязанность по его уплате.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика взноса для завершения строительства многоквартирного дома на основании решения общего собрания ТСЖ «Каменный цветок» от 03.02.2008г. являются обоснованными, однако, при определении размера взноса, подлежащего взысканию, суд исходит из размера общей площади квартиры ответчика, указанного в решении Центрального районного суда г.Новосибирска от 10.12.2010 года и на основании данных технического паспорта квартиры № 162 в размере 58,0 кв.м. и определяет сумму, подлежащую взысканию в размере 290 000 рублей (58,0 * 5000 руб.)

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Взыскать с Фальковой Э.С. в пользу ТСЖ «Каменный цветок» денежные средства для завершения строительства дома в размере 290000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6100 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья Ю.Е.Пиотровская

Решение изготовлено в окончательной форме 11.01.2012 г.