российская федерация

центральный районный суд г.Новосибирска

630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89

Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пиотровской Ю.Е.

при секретаре Терлеевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скребатун Р.В. к ЗАО «Новинком» о понуждении к заключению договора,

у с т а н о в и л :

Истец Скребатун Р.В. обратился в суд с иском, в котором просит обязать ответчика заключить основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором № 36 «участия в долевом строительстве» от 29 декабря 2006 года и зарегистрировать его в установленном законом порядке; взыскать с ответчика в свою пользу понесенные судебные расходы.

В обоснование исковых требований истец указал, что в июне 2006 года принял решение купить квартиру в офисно - жилом комплексе «Триумф», застройщиком которого являлось ЗАО «Новинком».

В офисе компании ЗАО «Новинком», его ознакомили с проектной документацией жилого комплекса «Триумф», закрепили за ним трехкомнатную квартиру № 36 (строительный), общей площадью 119,72 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), площадь лоджии 3,78 кв.м. (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 -1,89 кв.м.), жилая площадь 61,92 кв.м., расположенную на 9 -м этаже секции 1,3 в осях А-Г; 6-9 (далее по тексту Квартира). Там же, в этом же офисе располагался офис Закрытого акционерного общества «Региональная строительная компания» (далее ЗАО «РСК»), как ему объяснили являющимся Заказчиком строительства Объекта.

Начиная с июня 2006 года истец начал вносить денежные средства в кассу ЗАО «Новинком», на сумму внесенных денежных средств ему выдавали простые векселя.

Всего внес денежные средства в сумме 3 591600 руб., в подтверждение чего ему выдали простые векселя: РСК - 132, РСК - 135, РСК - 136, РСК - 139, РСК - 145, РСК - 146, РСК -148, РСК - 153, РСК - 160, РСК - 164.

В подтверждение того, что все простые векселя были выданы ЗАО «РСК», а деньги он вносил в кассу ЗАО «Новинком», ему предъявили для ознакомления и выдали копии следующих документов:

1) Агентский договор № 38 от 11 мая 2006 года, согласно которому ЗАО «Новинком» доверяло ЗАО «РСК» заключать (подписывать) предварительные договора участия в долевом строительстве Объекта, договоры участия в долевом строительстве Объекта, с правом получения денежных средств от участников долевого строительства.

2) Доверенность б/н от 11 мая 2006 года, выданная ЗАО «Новинком» генеральному директору ЗАО «РСК» Колыхану В.А., наделяющая его полномочиями по привлечению юридических и физических лиц, заинтересованных участвовать в долевом строительстве, заключать (подписывать) договора участия в долевом строительстве Объекта, и т.д. Данную доверенность подписал заместитель директора ЗАО «Новинком» Овчинников О.Н.

3) Генеральная доверенность № 3 от 11 мая 2005 года от ЗАО «Новинком», сроком на три года, выданная Овчинникову О.Н., с правом представлять общество во всех предприятиях, организациях, учреждениях и т.д. с правом подписи любых документов от имени Общества.

После внесения истцом полной суммы стоимости Квартиры, 29.12.2006 года с ним был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве.

Между Скребатун Р.В. и ЗАО «Новинком», в лице ЗАО «РСК» был заключен предварительный договор № 36 «участия в долевом строительстве» от 29 декабря 2006 года. Согласно условиям предварительного договора № 36, Общество обязуется в предусмотренный срок заключить основной договор участия в долевом строительстве, согласно которому Общество обязуется в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом - Жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями, по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства: трехкомнатную квартиру № 36 (строительный), общей площадью 119,72 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), площадь лоджии 3,78 кв.м. (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 -1,89 кв.м.), жилая площадь 61,92 кв.м., расположенную на 9 -м этаже секции 1,3 в осях А-Г; 6-9, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1.1. предварительного договора № 36).

Цена объекта, предусмотренная договором, составляет 3 591600 рублей. Указанное обязательство истцом выполнено.

В соответствии с условием предварительного договора № 36, стороны обязались в срок до 10.02.2009 года заключить основной договор участия в долевом строительстве, зарегистрировать основной договор совместно с Дольщиком в установленном законом порядке (п. 3.1. предварительного договора № 36).

Истец звонил ответчику, приходил в офис с требованием заключить основной договор, но ему объяснили, что нет еще разрешения на строительство Объекта. 21.11.2007 года разрешение на строительство было выдано ЗАО «Новинком».

В конце 2007 года, ему сообщили, что необходимо дополнительно внести еще денежные средства, т.к. не учтены какие то дополнительные расходы.

17.12.2007 года квитанция № 210, 26.12.2007 года квитанция № 523, 19.03.2008 года квитанция № 154, 24.06.2008 года квитанция № 327, 07.07.2008 года квитанция № 352, истец в кассу ЗАО «Новинком» дополнительно внес еще 690 000 рублей.

23.12.2008 года ЗАО «РСК» передало ЗАО «Новинком», исх. № 166, вх. 231, все исполненное по агентскому договору № 38 от 11.05.2006 года с указанием заключенных от имени ЗАО «Новинком» договоров на участие в строительстве жилого дома с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями, по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес), в том числе договор с истцом Скребатун Р.В.

В срок, предусмотренный предварительным договором № 36, истец обратился к ответчику, с предложением заключить основной договор, однако, со стороны ответчика каких - либо действий предпринято не было. 27.10.2011 года истец повторно обратился к ответчику, но ответа не получил.

В судебном заседании истец Скребатун Р.В. и его представитель Хорошилова Е.А. на основании ордера №2591 от 24.11.2011г. иск поддержали, дали соответствующие пояснения.

Представитель ответчика Васильева Т.С. на основании доверенности от 30.11.2009г. иск не признала, дала соответствующие пояснения, представила письменные возражения. (л.д.68)

Представитель третьего лица ЗАО «РСК» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено, что 11.05.2006г. между ЗАО «Новинком» и ЗАО «РСК» заключен агентский договор №38. (л.д.44-47)

Условиями агентского договора № 38, предусмотрено, что Агент (ЗАО «РСК») обязуется совершать от имени и за счет принципала (ЗАО «Новинком») следующие действия: привлекать юридических и физических лиц в качестве участников долевого строительства для строительства Жилых домов с офисными помещениями и подземными автостоянками на участке, ограниченном ул. О.Жилиной, С.Шамшиных, Державина, Ермака - жилой комплекс «Триумф» (далее Объект), на земельном участке, площадью 16 000 кв.м., расположенном по адресу: г.Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47,

заключать (подписывать) предварительные договоры участия в долевом строительстве и договоры долевого участия в долевом строительстве на условиях и за цену по своему усмотрению, с правом получения денежных средств на свой расчетный счет или в кассу, а Принципал (ЗАО «Новинком») обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение поручения. (п.1.1 договора).

11.05.2006г. ЗАО «Новинком» в соответствии с агентским договором уполномочило ЗАО «РСК» представлять свои интересы по любым вопросам, касающихся отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. (л.д.48-49)

21.11.2007г. мэрий г.Новосибирска ЗАО «Новинком» выдано разрешение на строительство многосекционного жилого дома, расположенного по ул.Державина,47 (строительный). (л.д.34)

29.12.2006г. между ЗАО «РСК» в лице генерального директора, действующего от имени ЗАО «Новинком» на основании агентского договора № 38 от 11.05.2006г., доверенности от 11.05.2006г. (Общество) и Скребатун Р.В. (Дольщик) заключен предварительный договор №36 участия в долевом строительстве. (л.д.30-33)

По условиям данного договора Дольщик и Общество обязуются в установленный договором срок заключить договор участия в долевом строительстве (основной договор), согласно которому Общество обязуется в предусмотренный основным договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом - Жилой дом с офисными помещениями, подземными автостоянками и трансформаторными подстанциями, по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Центральный район, ул. Державина, 47 (строительный адрес) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства следующий объект долевого строительства: трехкомнатную квартиру № 36 (строительный), общей площадью 119,72 кв.м. (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), площадь лоджии 3,78 кв.м. (площадь лоджии с коэффициентом 0,5 -1,89 кв.м.), жилая площадь 61,92 кв.м., расположенную на 9 -м этаже секции 1,3 в осях А-Г; 6-9, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1.1. предварительного договора).

Цена договора участия в долевом строительстве составляет 3 591600 рублей и является окончательной (п.2.1 договора)

Уплата цены договора участия в долевом строительстве производится дольщиком не ранее момента заключения основного договора путем передачи Дольщиком Обществу по акту приема передачи следующих простых векселей по их номинальной стоимости : эмитент ЗАО «РСК», векселя № РСК - 132, РСК - 135, РСК - 136, РСК - 139, РСК - 145, РСК - 146, РСК -148, РСК - 153, РСК - 160, РСК – 164 на общую сумму 3591600 руб. (п.2.2 предварительного договора)

Общество обязано в срок до 15.12.2008г. заключить с Дольщиком основной договор участия в долевом строительстве (зарегистрировать основной договор совместно с Дольщиком в установленном законом порядке.(п.3.1.1 предварительного договора)

Во исполнение условий предварительного договора истец Скребатун Р.В. по договорам купли-продажи приобрел у ЗАО «РСК» простые векселя № РСК - 132, РСК - 135, РСК - 136, РСК - 139, РСК - 145, РСК - 146, РСК -148, РСК - 153, РСК - 160, РСК – 164 на общую сумму 3591600 руб. (л.д.8-27)

На основании ч.1 ст.1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Буквальное толкование содержания агентского договора № 38 от 11 мая 2006 г., предварительного договора участия в долевом строительстве №36 позволяет суду прийти к выводу, что они заключены от имени и за счет Принципала - ЗАО «Новинком».

Следовательно, в силу прямого указания закона (ст. 1005 ГК РФ) права и обязанности по предварительному договору участия в долевом строительстве возникли у ЗАО «Новинком».

Согласно ч. 2 ст. 1005 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Из указанной нормы следует, что законом допускается возможность закрепления письменном агентском договоре полномочий без указания на их характер и условия осуществления, которые агент вправе совершать в интересах принципала. Такие полномочия позволяют агенту совершать в интересах принципала сделки любого содержания. При этом, этом принципал не может отказаться, от прав и обязанностей, возникающих у него по такой сделке. Исключение составляют случаи, когда принципалом доказано, что третье лицо (сторона по сделке) знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Таких обстоятельств в судебном заседании не установлено. В связи с чем, обязанность исполнить условия предварительного договора участия в долевом строительстве №36 лежит на ответчике.

Пунктом 1 ст. 1008 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.

23 декабря 2008 г. ЗАО «РСК» предоставило ЗАО «Новинком» отчет об исполнении агентского договора № 38 от 11 мая 2006 г. с приложением подлинников-договоров участия долевого строительства, в том числе и с истцом с Скребатун Р.В. (сопроводительное письмо № 166 от 23.12.2008 г. (л.д. 29-30).

Согласно п. 3 ст.1008 Гражданского кодекса РФ принципал, имеющий возражения по отчету агента, должен сообщить о них агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет считается принятым принципалом.

ЗАО «Новинком» получило отчет агента ЗАО «РСК» 24 декабря 2008 г., о чем имеется входящая отметка. При этом, ЗАО «Новинком» не представило никаких возражений относительно отчета агента. Следовательно, отчет считается принятым, а соответствующие действия агента по заключению предварительных договоров одобренными. Доказательств обратного ответчик не представил.

Кроме того, 17.12.2007г., 26.12.2007г., 19.03.2008г., 24.06.2008г., 07.07.2008г. по квитанциям № 210, № 523, № 154, № 327, № 352 соответственно истец в кассу ЗАО «Новинком» внес дополнительно денежные средства в размере 690 000 рублей, в назначении платежа указано инвестиционный взнос по договору участия в долевом строительстве. (л.д.50-51) тем самым признавая право истца на заключение договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2 ст. 429).

В силу ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из содержания предварительного договора №36 от 29.12.2006г., следует, что истцом и ЗАО «НОВИНКОМ» в лице ЗАО «РСК» были согласованы все существенные, установленные ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и другие необходимые, с точки зрения сторон, условия будущего договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с условиями предварительного договора дольщик и общество обязались в установленный договором срок заключить договоры участия в долевом строительстве на вышеуказанных условиях.

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с условиями (п.3.1.1) предварительного договора стороны обязались в срок до 15.12.2008г. заключить основной договор участия в долевом строительстве (зарегистрировать основной договор в установленном порядке).

Согласно п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пункт 5.1 предварительного договора предусматривает, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора участия в долевом строительстве, вторая сторона вправе обратиться в установленном порядке в суд с требованием о понуждении заключить договор на условиях предварительного договора.

Возражая относительно заявленных требований представитель ответчика ссылается на п.6 ст.429 ГК РФ, указывая, что обязательства по предварительному договору прекратились, т.к. истец обратился с заявлением о заключении основного договора только 21.10.2011г.

Однако с данными доводами суд не соглашается.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в срок до 15.12.2008г. (п.3.1.1 предварительного договора).

Истец поясняет, что в срок до15.12.2008г. неоднократно звонил ответчику, приходил в офис с требованием заключить основной договор.

В подтверждение своего обращения к ответчику с требованием заключить основной договор истец предоставил письменное заявление в ЗАО «Новинком» от 09.12.2008г.(л.д.86)

Кроме того, допрошенная в качестве свидетеля Джорбинадзе Л.Г. пояснила, что с октября 2008г. по январь 2009г. работала секретарем в ОА Универмаг Октябрьский, где исполнительным директором работал Скребатун Р.В. В декабре 2008г. она по просьбе Скребатун Р.В. печатала текст письма с рукописного текста, составленного им, письмо было личного характера, в отношении квартиры и договора, не связанного с работой. Затем по просьбе Скребатун Р.В. на следующий день отвезла это письмо в ЗАО «Новинком», письмо передала девушке- секретарю ЗАО «Новинком», она поставила отметку о принятии данного письма. При выходе из здания встретила Скребатун Р.В., который входил в это здание с группой людей и передала это письмо ему.

Таким образом, допустимыми и достоверными доказательствами установлено, что в установленный срок до 15.12.2008г. истец обращался к ответчику с требование заключить основной договор. Однако данное требование не исполнено по настоящее время.

В связи с чем, основываясь на нормах действующего законодательства (п.5 ст.445 ГК РФ) и условиях предварительного договора истец вправе требовать от ответчика заключить основной договор участия в долевом строительстве, зарегистрировать основной договор совместно с Дольщиком в установленном законом порядке (п. 3.1. предварительного договора № 36).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л :

Обязать ЗАО «Новинком» заключить со Скребатун Р.В. основной договор участия в долевом строительстве в редакции, согласованной предварительным договором №36 участия в долевом строительстве от 29.12.2006г. и произвести его государственную регистрацию в установленном порядке.

Меры по обеспечению иска принятые определениями Центрального районного суда г.Новосибирска от 03.11.2011г. и от 08.11.2011г. по настоящему гражданскому делу отменить.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.

Судья Пиотровская Ю.Е.

Мотивированное решение составлено 12.01.2012г.