российская федерация
центральный районный суд г.Новосибирска
630099, г. Н о в о с и б и р с к, ул. М. Г о р ь к о г о, д. 89
| решение именем российской федерации |
08.11. 2010 г. дело №2-1057 / 2010г.
Центральный районный суд г. Новосибирска, в составе:
Председательствующего судьи Пиотровской Ю.Е.
при секретаре Дрондиной Н.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Василевской В.Н. к Товариществу собственников жилья «Вагановское» об оспаривании решения общего собрания и признании недействительным договора,
у с т а н о в и л:
Истец Василевская В.Н. обратилась в суд с иском, в котором просит признать незаконным решение общего собрания членов ТСЖ «Вагановское» принятое с 6 по 10 апреля 2009 года путем заочного голосования об установлении тарифа на управление и обслуживание энергосистем, тепло и водоснабжение, канализации для собственников нежилых помещений в размере 20 рублей 34 копеек за 1 кв.м.;
обязать ТСЖ «Вагановское» произвести перерасчет платежей, внесенных Василевской В.Н. по тарифу 20 рублей 34 копейки за 1 кв.м. и вернуть излишне уплаченные денежные средства;
признать недействительным договор от 31.03.2009 года, заключенный между ТСЖ «Вагановское» и Василевской В.Н.
В обоснование требований указала, что с 12.02.2008года является собственником нежилых помещений общей площадью 406,7 кв.м в многоквартирном жилом доме №18 по ул.Фрунзе в городе Новосибирске.
23.11.2008 года в указанном доме создано Товарищество собственников жилья «Вагановское».
С 6 по 10 апреля 2009 года проведено общее собрание членов ТСЖ «Вагановское» в форме заочного голосования, по итогам которого подписан протокол. На данном собрании решался вопрос об установлении «тарифа на управление и обслуживание энергосистем, тепло и водоснабжение, канализации для собственников нежилых помещений». Размер обязательных ежемесячных платежей для собственников нежилых помещений на содержание общего имущества дома был установлен в размере 20 рублей 34 копеек за 1 кв.м.
Собственникам жилых помещений в том же доме размер обязательных ежемесячных платежей на содержание общего имущества дома установлен - 12 рублей 00 копеек за 1 кв.м.
Решение общего собрания членов ТСЖ «Вагановское» от 6 по 10 апреля 2009 года противоречит действующему законодательству, а именно ст.39, ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, поскольку доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме конкретного собственника пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает, т.е. размер платежа за кв. метр для каждого собственника должен быть одинаковым.
Кроме того, 31.03.2009 г. Василевской В.Н. было подано заявление о вступлении в ТСЖ «Вагановское». 15.06.2009г. заявление было возвращено председателем ТСЖ «Вагановское» с пояснениями, что истица не может быть принята в члены ТСЖ, т.к. является собственником нежилых помещений.
15.04.2009г. Василевская В.Н. была вынуждена подписать договор от 31.03.2009 г.
В силу ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ, т.е. с момента подачи заявления Василевская В.Н. является членом ТСЖ «Вагановское». И с этого момента ее отношения как члена ТСЖ и ТСЖ строятся на основании Устава и решений общих собраний. Договоры заключаются только с собственниками не являющимися членами ТСЖ.
В судебном заседании истец Василевская В.Н. и ее представитель Жаринова Л.С. на основании доверенности от 05.10.2009г. иск поддержали, дали соответствующие пояснения, также представили письменные пояснения. С учетом уточнений просят признать договор от 31.03.2009г. недействительным в силу ничтожности как несоответствующей ст.155 ЖК РФ. Основания недействительности, предусмотренные ст.179 ГК РФ просили не применять.
Представитель ответчика ТСЖ «Вагановское» Немчинова С.С. на основании доверенности от 02.08.2010г. иск не признала, дала соответствующие пояснения, представила письменные возражения.(л.д.100-103)
Выслушав пояснения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Василевская В.Н. является собственником нежилых помещений общей площадью 406,7 кв.м в многоквартирном жилом доме №18 по ул.Фрунзе в городе Новосибирске, право собственности зарегистрировано 12.02.2008г. (л.д.40-41)
23.11.2008 года в доме создано Товарищество собственников жилья «Вагановское». (л.д.75)
Решением общего собрания членов ТСЖ «Вагановское» проведенного в форме заочного голосования с 6 по 10 апреля 2009 года установлено : в связи с многочисленными неоформленными в установленном порядке изменениями систем отопления, эл.энергии, холодного и горячего водоснабжения, а также с связи с коммерческим характером использования помещений 1-го этажа и подвала дома Фрунзе,18, Правление ТСЖ «Вагановское» предлагает принять: Установить для нежилых помещений дома Фрунзе,18 находящихся на 1-м этаже и в подвале дома – тариф на управление и обслуживание энергосистем, тепло и водоснабжения, канализации в размере 20 руб. 34 коп. за 1 кв.м. общей площади. (л.д.42-43)
В соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
Василевская В.Н. в собрании и голосовании участия не принимала, о проведении собрания ее не уведомляли.
В соответствии с п. 1 ст.46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с п. 2 ст.46 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Протокол общего собрания от 6 по 10 апреля 2009 года не содержит повестки дня и не содержит сведений какие вопросы выносились на обсуждение общего собрания.
Согласно п.13.2 Устава ТСЖ «Вагановское» общее собрание не праве выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
Согласно п.13.4 Устава ТСЖ общее собрание правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов. Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа членов товарищества. При этом каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия. (п.13.3 Устава)
Протокол не содержит сведений о наличии кворума и правомочности собрания, протокол также не содержит сведений о результатах работы счетной комиссии, порядке подсчета голосов по предложенному решению и достаточности голосов для принятия решения.
Определением суда от 10.06.2010г. ответчику ТСЖ «Вагановское» предложено предоставить в суд возражения относительно заявленных требований и доказательства, на которых он основывает свои возражения, законности решения общего собрания членов ТСЖ «Вагановское», принятого с 06 по 10 апреля путем заочного голосования, обоснованности принятого тарифа 20,34 руб. за 1 кв.м. (л.д.93)
Копия определения суда получена ответчиком 22.06.2010г. (л.д.99) Однако доказательств соблюдения процедуры общего собрания, его правомочности и результатах подсчета голосов по принятому решению не представлено.
Согласно ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе:
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п.1 ст.156 ЖК РФ Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Письмом от 6 марта 2009 г. N 6177-АД/14 Минрегионразвития РФ дало разъяснение, что в соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса).
В силу ст.145 ЖК РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана относится к исключительной компетенции общего собрания.
При этом смета доходов и расходов и установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества должны быть экономически обоснованы.
Как указала истец и подтверждено ответчиком, в том числе и в письменных пояснениях в ТСЖ установлен единый тариф на 2009г. для всех собственников помещений в доме (жилых и нежилых) в размере 12 руб. за 1 кв.м. площади.
Однако, общим собранием, поведенном с 06 по 10 апреля 2010г. установлен тариф для нежилых помещений в размере 20 руб. 34 коп. в нарушение вышеуказанных положений закона.
Из самого текста протокола общего собрания следует, что обоснованием для принятия данного тарифа явился коммерческий характер использования помещений.
Ссылка представителя ответчика на применение повышающего коэффициента для нежилых помещений 1,695 к общему тарифу 12 руб. за 1 кв.м. не может быть принята. Так данный коэффициент указан в смете доходов и расходов на 2009г., (представлена ответчиком), утвержденной решением общего собрания от 14.04.2009г., т.е. с датой проведения после того как решением общего собрания от 06 по 10 апреля 2010г. утвержден тариф 20 руб. 34 коп за кв.м. (л.д.104)
Кроме того, истцу был представлен расчет тарифа в размере 20 руб. 34 коп., подписанный председателем ТСЖ, который не соответствует представленной ответчиком смете доходов и расходов. (л.д.46)
В связи с чем, решение общего собрания членов ТСЖ «Вагановское» с 06 по 10 апреля 2010г. нельзя признать законным и обоснованным и ТСЖ «Вагановское» обязано произвести перерасчет платежей, внесенных Василевской В.Н. по тарифу 20 рублей 34 копейки за 1 кв.м. и вернуть излишне уплаченные денежные средства.
Кроме того, истец ссылает на то обстоятельство, что является членом ТСЖ с 31.03.2009г., т.е. с момента написания заявления о вступлении в члены ТСЖ и передачи его председателю ТСЖ. В связи с чем, у нее с 31.03.2009г. возникают права и обязанности члена ТСЖ.
Заявлением от 31.03.2010г. на имя председателя ТСЖ «Вагановское» Василевская В.Н. просит принять ее в члены ТСЖ. (л.д.54) на данном заявлении имеется подпись председателя ТСЖ Полочанской И.П. с датой принятия 14.04.2009г.
Согласно ч.1 ст.143 ЖК РФ Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
В силу п.7.3 Устава ТСЖ членство в товариществе возникает у всех собственников, выразивших в письменной форме свое волеизъявление об этом, с момента государственной регистрации товарищества в установленном порядке.
Василевская В.Н. поясняет, что заявление о вступлении в члены ТСЖ она отдала председателю ТСЖ Полочанской И.П. 31.03.2009г., когда последняя пришла к ней в офис по ул.Фрунзе,18, отдав 2 экземпляра заявления и не потребовав подписи о принятии, т.к. на тот момент с Полочанской И.П. были хорошие отношения.
Допрошенные свидетели Зубова В.С. и Коновалов П.В. пояснили, что общались с Василевской В.Н. 01.04.2009г. и она им рассказала, что подала заявление о вступлении в члены ТСЖ.
Однако, никто из указанных свидетелей не видел и не подтвердил факт передачи заявления Василевской В.Н. В связи с чем, суд приходит к выводу, что Василевская В.Н. является членом ТСЖ с 14.04.2009г.
01.03.2009г. заключен договор между ТСЖ «Вагановское» и Василевской В.Н., предметом данного договора является предоставление управляющей организацией услуг собственнику помещения по обеспечению помещений тепловой и электрической энергией, горячим и холодным водоснабжением, приему стоков через инженерные коммуникации жилого дома, а собственник обязуется оплачивать услуги в порядке долевого участия пропорционально занимаемой площади помещений и по показаниям приборов учета. (л.д.59-61)
Василевская указывает, что договор заключила фактически 15.04.2009г. и ссылается при этом на переписку с ТСЖ, приобщенную к материалам дела.
Однако, данное обстоятельство не имеет правового значения, т.к. из условий договора следует, что договор действует с 01.03.2009г.
В силу ч.2 ст.425 ГК РФ Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В данном случае стороны установили, что договор действует с 01.03.2009г.
На указанную дату истец Василевская В.Н. еще не являлась членом ТСЖ и поэтому с ней в силу ч.6 ст.155 ЖК РФ мог быть заключен договор о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Более того, положения предмета договора о том, что собственник обязуется оплачивать услуги в порядке долевого участия пропорционально занимаемой площади помещений и по показаниям приборов учета не противоречит требованиям законодательства и Уставу ТСЖ. ( ст. 158 ЖК РФ и п.4.13 Устава)
В тоже время п.3.6 договора предусмотрено, что тарифы для расчета платежей (приложение №1) являются неотъемлемой частью договора. При этом в приложении установлены тарифы на 2009г. в размере 20 руб. 34 коп. за 1 кв.м. площади.
Установление данного тарифа является незаконным по обстоятельствам, указанным выше.
Согласно ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с чем, договор от 01.03.2009г. заключенный между ТСЖ «Вагановское» и Василевской В.Н. в части установления тарифа расчета платежей согласно приложения №1 которое является неотъемлемой часть договора является ничтожным.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.196-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
р е ш и л:
Признать недействительным решение общего собрания членов ТСЖ «Вагановское» принятое с 06 по 10 апреля 2009г. в форме заочного голосования об установлении тарифа на управление и обслуживание энергосистем, тепло и водоснабжение, канализации для нежилых помещений дома 18 по ул.Фрунзе в размере 20 руб. 34 коп за 1 кв.м. общей площади, обязав ТСЖ «Вагановское» произвести перерасчет платежей внесенных Василевской В.Н. по тарифу 20 руб. 34 коп. за 1 кв.м. и вернуть излишне уплаченные денежные средства.
Признать недействительным договор от 01.03.2009г. заключенный между ТСЖ «Вагановское» и Василевской В.Н. в части установления тарифа расчета платежей согласно приложения №1, которое является неотъемлемой частью договора.
Взыскать с ТСЖ «Вагановское» в пользу Василевской В.Н. государственную пошлину в размере 600 руб.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Новосибирский областной суд путем подачи кассационной жалобы через суд вынесший решение.
Судья /подпись/ Пиотровская Ю.Е.