Дело Номер обезличен г.
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе
председательствующего Сулеймановой А.С.
при секретаре Андрюхиной С.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 28 сентября 2010 г. дело по иску ФИО1 к ФИО6 о признании договоров недействительными,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании договоров недействительными. Требования мотивирует тем, что ООО «Водсервис-центр» обратился в суд с иском о взыскании с него задолженности за оказание жилищно-коммунальных услуг, при рассмотрении которого ему стало известно, что ФИО6 считает себя управляющей организацией жилого дома по ..., в котором находится принадлежащая ему на праве собственности квартира, на основании договора Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенного с ФИО6 Как следует из Устава ФИО6 оно было создано застройщиком жилых домов по адресу: ... ..., ...,2,4,6, ..., ... ФИО11 Дата обезличена г. На дату заключения договора Дата обезличена г. прошло более 2-х лет с момента регистрации ТСЖ, квартиры были переданы конкретным физическим лицам, которые не стали членами ФИО12 поэтому ТСЖ было неправомочно представлять интересы домовладельцев и заключать договор на управление многоквартирным домом. Следовательно, договор Номер обезличен управления и эксплуатации объектами жилищного фонда от Дата обезличена г., заключенный между ФИО12 и ФИО6» является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям как ФЗ «О товариществах собственников жилья», так и требованиям ЖК РФ, действующего с Дата обезличена г. Общее собрание собственников помещений в жилом доме по ... не принимало решения о выборе в качестве управляющей организации ФИО6 с ним такого договора ФИО6 не заключало. Таким образом, договор Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенный между ФИО6 является ничтожным.
Кроме того, ФИО6 предоставило договор Номер обезличен управления многоквартирным домом от Дата обезличена г., заключенный между ФИО6 и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... .... Данный договор является незаключенным, поскольку со стороны собственников договор никем не подписан. Приложенный к договору реестр собственников помещений по ... не может заменить на договоре подписи уполномоченного лица. Более того, в реестре собственником принадлежащей ему квартиры Номер обезличен значится ФИО2. Проведенное в форме заочного голосования общее собрание собственников жилых помещений не уполномочило конкретное лицо на подписание договора с истцом. Незаключенный договор не порождает правовых последствий. Оспариваемые им договоры нарушают его права тем, что на основании данных договора ответчик считает себя управляющей организацией многоквартирного жилого дома и требует с него оплаты за жилищно-коммунальные услуги, которые не оказывает, не имя на это законных оснований.
Просит признать недействительным договор Номер обезличен управления и эксплуатации объектами жилищного фонда от Дата обезличена г., заключенного между ФИО12, признать незаключенным договор Номер обезличен управления многоквартирным домом от Дата обезличена г. между ФИО6 и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... ....
В судебном заседании истец в лице представителя ФИО3, действующей на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена г., настаивала на удовлетворении исковых требований. Поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание представителя не направил, о явке в суд извещен. Представитель ФИО6 просил рассмотрение дела отложить в связи с нахождением в очередном отпуске. Однако суд, признав причину неявки ответчика в суд неуважительной, рассмотрел дело в его отсутствие.
Определением суда производство по делу в отношении ответчика ФИО12 прекращено в связи с исключением ответчика из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа.
Суд, выслушав мнение представителя истца, изучив материалы дела, считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
На основании ч. 3 ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании ст. 135 ЖК РФ Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст. 147 ЖК РФ Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
На основании ст. 148 ГК РФ В обязанности правления товарищества собственников жилья входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В силу ст. 137 Товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
Согласно ст. 149 ГК РФ Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
На основании ст. 162 ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В судебном заседании установлено, что собственником квартиры, расположенной по адресу ... ... является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л.д. 36)
На основании решения Номер обезличен единственного учредителя о создании Товарищества собственников жилья от Дата обезличена г., единственным учредителем – застройщиком жилых домов по адресу: ... ... корпуса 1,2,4,6, ..., ... ЗАО Строительная компания ФИО24 принято решение об образовании ФИО12 утверждении Устава ФИО12 определении места нахождения ФИО12 а также назначении Председателем ФИО12 - ФИО4л.д. 35).
На основании Решения Номер обезличен единственного учредителя ФИО6 от Дата обезличена г. принято решение о создании ФИО6 утвержден устав ФИО6 л.д. 40).
Дата обезличена г. заключен договор Номер обезличен управления и эксплуатации объектами жилищного фонда, между ФИО12 в лице председателя ФИО4, действующего на основании Устава и ФИО6» л.д.5-6).
В приложении Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г. указан перечень имущества, передаваемого на обслуживание ФИО6 с Дата обезличена г. л.д. 7).
Также в материалах дела имеется Приложение Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г., а именно акт приема-передачи недвижимости на обслуживание ФИО6 в который включен жилой дом, расположенный по адресу ... ... л.д. 8).
Признавая договор Номер обезличен управления и эксплуатации объектами жилищного фонда от Дата обезличена г., заключенный между ФИО12 недействительным, суд исходит из того, что вышеназванный договор заключен с нарушением положений действующего законодательства.
Как установлено в судебном заседании договор Номер обезличен от Дата обезличена г. управления и эксплуатации объектами жилищного фонда, заключен между ФИО12 в лице председателя ФИО4, действующего на основании Устава, и ФИО6
Из пояснений свидетеля ФИО4, который являлся председателем ФИО12 в указанный период, следует, что в ФИО12 правления не имелось, правление не избиралось. Первоначально ФИО12» создавалось на базе дома Номер обезличен по ..., в последующем новые дома входили в состав ФИО12 путем присоединения. ФИО12 собрание по решению вопроса о присоединении других домов к дому по ... не проводило. В члены ТСЖ собственники не принимались. Кто занимался ликвидацией ТСЖ, где и кого хранятся документы, ему не известно.
Председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления товарищества или общим собранием членов товарищества, однако правомочия по управлению многоквартирным домом или заключению договоров на управлением им, заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирным домом относятся к компетенции правления ТСЖ. (ст.ст. 148,149 ЖК РФ).
Таким образом, председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правления товарищества либо общего собрания членов ТСЖ (ч. 4 ст. 145 ЖК РФ). Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, действует без доверенности от имени товарищества, совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.
На основании ст. 174 ГК РФ, Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Из содержания статьи 174 ГКУ РФ следует, что, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. В связи с этим следует иметь в виду, что статья 174 Кодекса не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 Кодекса.
В судебном заседании установлено, что правление ФИО12 не избиралось, следовательно, одобрения правления заключения председателем правления ФИО4 от имени ТСЖ договора Номер обезличен от Дата обезличена г. не имелось. Суду также не представлено доказательств того, что имелось одобрение оспариваемой сделки общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, председатель правления ФИО4 действовал с превышением полномочий, установленных ЖК РФ, и в нарушение установленных ст. ст. 148,149 ЖК РФ правил, что является основанием для признания договора недействительным, как несоответствующим закону.
Доводы истца о применении срока исковой давности к указанному требованию истца не могут быть приняты судом.
В силу ч. 1 ст. 181 ГК РФ 1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Обращение истца с иском датируется Дата обезличенаг. Т.о., срок исковой давности истцом не пропущен.
Управление многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Как усматривается из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ... ..., проведенного в форме заочного голосования на повестку дня общего собрания собственников помещений поставлены следующие вопросы:
1. Утверждение Порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу ... ..., в форме заочного голосования.
2. Выбор способа управления многоквартирным домом.
3. Заключение договора управления с управляющей организацией ФИО6
4. Утверждение договора управления многоквартирным домом.
По указанным вопросам приняты решения, а именно утвержден Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу ... ..., в форме заочного голосования, избран способ управления многоквартирным домом в форме управляющей компании, а также принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией ФИО6 утвержден договор управления многоквартирным домом.
Кроме того, в материалах дела имеется лист подсчета голосов принявших участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по ... по выбору способа управления многоквартирным домом. Судом установлено, что имелся кворум при принятии решений общим собранием.
Дата обезличена г. в соответствии с Протоколом Номер обезличен общего собрания собственников помещений от Дата обезличена г., заключен договор Номер обезличен управления многоквартирным домом между ФИО6 и Собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу ... ... л.д. 9-11).
Приложением Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г. является реестр собственников помещений по ... л.д. 12).
На основании акта приема-передачи (Приложение Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г.) собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ... ... передали, а ООО «Водсервис-центр» приняло в управление жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу ... ... л.д. 13).
В приложении Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г. указан перечень услуг (работ) по управлению многоквартирным домом л.д. 14).
В приложении Номер обезличен, Номер обезличен к договору Номер обезличен от Дата обезличена г. указан перечень работ по содержанию мест общего пользования многоквартирного дома и сроки их проведения, перечень работ по текущему ремонту мест общего пользования, стандарты качества коммунальных услуг, перечень работ по капитальному ремонту л.д. 15-16,17).
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме на основании его решения. В судебном заседании установлено, что на общем собрании собственников от Дата обезличена г. избран способ управления многоквартирным домом в форме управляющей компании, а также принято решение о заключении договора управления с управляющей организацией ФИО6 утвержден договор управления многоквартирным домом. Договор Номер обезличен управления многоквартирным домом, заключен в соответствии с Протоколом Номер обезличен общего собрания собственников помещений от Дата обезличена г., между ФИО6 и Собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу ... ....
На основании изложенного суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительным договора Номер обезличен от Дата обезличена г.
Довод истца о том, что договор является незаключенным, поскольку со стороны собственников договор никем не подписан, не состоятелен, поскольку решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, договор одобрен в установленном порядке собственниками жилым помещений.
На основании изложенного, суд полагает в удовлетворении требования о признании недействительным договора Номер обезличен управления многоквартирным домом от Дата обезличена г., заключенный между ФИО6 и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу ... ..., следует отказать.
Руководствуясь ст. 191-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО6» о признании договоров недействительными удовлетворить частично.
Признать недействительным договор Номер обезличен управления и эксплуатации объектами жилищного фонда от Дата обезличенаг., заключенный между ФИО12 и ФИО6
В удовлетворении требования о признании незаключенным договора Номер обезличен управления многоквартирным домом от Дата обезличенаг. между ФИО6 и собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ... ..., ..., отказать за необоснованностью.
Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения суда.
Решение в окончательном виде изготовлено 04.10.2010г.
Председательствующий (подпись) Сулейманова А.С.
Копия верна. Судья: подпись Сулейманова А.С.