Дело № 2-450/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области в составе:

председательствующего Дуровой И.Н.

при секретаре Зиновьевой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новокузнецке

11 августа 2011 г.

гражданское дело по иску Котовой Н.В. к Акционерному коммерческому банку «Новокузнецкий муниципальный банк» открытое акционерное общество, Закрытому акционерному обществу Строительная компания «Южкузбасстрой» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Котова Н.В. обратилась в суд с иском к АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» (ОАО) о защите прав потребителей.

Свои требования мотивировала тем, что 25.04.2006г. она заключила договор № об инвестировании строительства жилого дома с АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО, по которому она как инвестор обязалась передать собственные денежные средства, а банк от своего имени в интересах инвестора обязался выполнить комплекс мероприятий, связанных с инвестированием строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> помещение площадью 262,92 кв.м. Согласно проектной документации, передаваемое по договору встроенное нежилое помещение включало в себя внутреннюю лестницу и входной узел. В настоящий момент она полностью оплатила инвестиционные взносы на общую сумму <данные изъяты> руб. Однако она не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на вышеуказанный объект недвижимости в связи с неисполнением ответчиком обязательств по подготовке и передаче необходимой для этого документации. В результате неисполнения ответчиком обязательств по договору нарушены ее права как потребителя. Кроме того, при подготовке технической документации государственным органом обнаружилось, что площадь переданного объекта недвижимости не соответствует договорной, а именно, фактически площадь помещения составляет 246,3 кв.м., вместо 262,93 кв.м. Считает, что и в этом случае ответчик допустил нарушения ее прав потребителя, так как она получила помещение меньше, чем рассчитывала при заключении договора. С учетом указанного, просит взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> руб., признать за ней право собственности на встроенное нежилое помещение с внутренней лестницей и входным узлом, общей площадью 246,3 кв.м., основной площадью 230,4 кв.м., расположенное на 1-м этаже жилого дома, находящегося в <адрес>, <данные изъяты> взыскать с ответчика неустойку в размере <данные изъяты> руб., судебные расходы. В процессе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла свои требования, в итоге просит взыскать с ответчика убытки в размере <данные изъяты> руб.; признать за ней право собственности на встроенное нежилое помещение с входным узлом, общей площадью 214,5 кв.м., расположенное на 1-м этаже жилого дома, находящегося в <адрес>; взыскать с АКБ «НМБ» ОАО неустойку в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 17.02.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, был привлечен Стецов В.В., на основании определения суда от 17.03.2011 г. по ходатайству истца в качестве соответчика было привлечено ЗАО СК «Южкузбасстрой».

В судебном заседании истец и ее представитель Галюкова И.Л., действующая на основании ордера, уточненные исковые требования поддержали. Указали, что считают надлежащим ответчиком по иску АКБ НМБ ОАО, за счет которого просят иск удовлетворить.

Представитель ответчика АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» (ОАО) Маган Н.В., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований, считает банк ненадлежащим ответчиком, поскольку обязательства по приему денег от истца и передаче их ЗАО СК ЮКС выполнили, других обязательств на себя не брали.

Представитель ответчика ЗАО СК «Южкузбассстрой» Струкова Н.И., действующая на основании доверенности, исковые требования признала в части. Согласна на возмещение разницы между площадью, указанной в инвестиционном договоре, и техпаспорте БТИ 2007 г. Считает, что требование о взыскании неустойки заявлено неправомерно, т.к. помещение было передано в 2007г.

Третье лицо Стецов В.В. и его представитель Левашова Л.М., действующая на основании ордера, суду пояснили, что договор инвестирования считается незаключенным в виду несогласования предмета договора.

Суд, выслушав мнения сторон, изучив материалы дела, считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 1 Закона РФ «О защите прав потребителей», отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу ч.1 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

На основании ч. 1, 2 ст. 13 указанного Закона РФ, за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В пункте 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" дано понятие объекта долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 1 и пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ он распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее -участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 25.04.2006г. между Котовой Н.В. и АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» (ОАО) был заключен договор № об инвестировании строительства жилого дома, по которому истец как инвестор обязалась передать собственные денежные средства, а банк от своего имени в интересах инвестора обязался выполнить комплекс мероприятий, связанных с инвестированием строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в котором предусматривалось выделение нежилого помещения площадью 262,93 кв.м. на первом этаже, исчисленной согласно проектной документации строящегося объекта. В соответствии с п. 1.2. договора цена инвестиционного взноса инвестора составила <данные изъяты> руб.

Суд полагает, что правоотношения, возникшие из указанного договора, регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку помещение приобретено истцом как физическим лицом для нужд, не связанных с коммерческой деятельностью, а исполнитель по договору оказывает услуги на возмездной основе.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего ФЗ (т.е. после 01.04.2005 г.).

Как установлено вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г.Новокузнецка от 28.12.2010 г. по делу № по иску Котовой Н.В. к АКБ «НМБ» ОАО о понуждении к государственной регистрации договора (л.д. 206), разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № на объекте – жилой <адрес> <адрес>, почтовый адрес <адрес>, было выдано ЗАО «СК «Южкузбасстрой» инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора администрации г.Новокузнецка 03.11.2004 г., т.е. до вступления в силу ФЗ № 214-фз от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Следовательно, договор №, заключенный истицей 25.04.2006г., регистрации не подлежит.

Согласно п. 1.4 договора № об инвестировании строительства жилого дома от 25.04.2006 г., передача права собственности на помещение инвестору, оплатившему свой инвестиционный взнос, осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию (срок ввода 01.10.2007г.) и оформления документов для регистрации сделки и права собственности в Новокузнецком отделении Главного управления федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.

В силу п. 1.8 указанного договора право доступа в нежилое помещение (в том числе передача ключей) осуществляется с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и заключения инвестором договора на коммунально-эксплуатационное обслуживание с застройщиком, либо лицом, уполномоченным на то застройщиком.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что во исполнение обязательств по договору Котова Н.В. произвела оплату инвестиционных взносов в полном объеме.

23.10.2007г. между подрядчиком ЗАО СК «Южкузбассстрой» и истцом был подписан акт приема-передачи выполненных работ - нежилого помещения № 1 на первом этаже жилого дома по <адрес> (л.д. 11).

Как следует из п. 1.4 указанного договора, срок ввода дома в эксплуатацию 01.10.2007г. Ответчики считают, что обязательства по передаче помещения Котовой выполнены без нарушения сроков, установленных договором.

Суд не может согласиться с данной позицией ответчиков, поскольку, как установлено в судебном заседании, фактически необходимость защиты прав истца вызвана тем, что между истцом и третьим лицом Стецовым, который подписал договор инвестирования с АКБ НМБ ОАО на нежилое помещение на 2-ом этаже, расположенное над помещением истца, не разграничены принадлежащие им помещения.

При заключении договора планы помещений, подлежащих передаче инвесторам, сторонами договора не подписывались, в договоре указаны только размеры помещений, по которым эти границы установить во внесудебном порядке невозможно. Истец ссылается на то, что пользование помещением в отсутствие установленных границ невозможно, также невозможно владение помещением без регистрации права собственности, осуществить которую также невозможно без установления границ помещения.

При таких обстоятельствах суд не может признать выполненной надлежащим образом ответчиком обязанность по передаче помещения истцу.

Как установлено судом и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент заключения между истцом и банком спорного договора в проекте строительства жилого дома указано единое нежилое помещение, расположенное на 1 и 2 этажах жилого дома. Это помещение фактически было разделено на три отдельных помещения: 2 – на первом этаже, 1 – на втором этаже и банком оформлены договоры инвестирования с разными лицами, в т.ч. с истцом и Стецовым. Изменения в проект строительства дома не вносились, проектное решение, предусматривающее строительство изолированных помещений, не составлялось, в связи с чем вопрос об изолированном доступе инвесторов в принадлежащие им помещения на момент рассмотрения дела во внесудебном порядке не разрешен.

Обсуждая вопрос о надлежащем ответчике по иску, суд считает, что надлежащим ответчиком по делу выступает АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» ОАО, т.к. это лицо является стороной по договору инвестирования, заключенному с истцом. Судом также учтено, что 01.02.2003 г. между АКБ «НМБ» и ЗАО СК «Южкузбасстрой» был заключен договор № о долгосрочном сотрудничестве в сфере инвестирования строительства жилищного комплекса г. Новокузнецка (л.д. 295-298). Из пояснений ответчиков следует, что заключение договора с истцом было осуществлено именно в рамках указанного договора №. В данном случае предметом спора является договор инвестирования, заключенный между АКБ «НМБ» ОАО и Котовой Н.В. Из этого договора не следует, что он заключен от имени ЗАО СК «Южкузбасстрой», оснований для перевода на это лицо прав и обязанностей по нему не имеется, в связи с чем именно АКБ НМБ ОАО несет обязанности, вытекающие из договора.

С учетом изложенного оснований для возложения ответственности по иску на ЗАО СК «Южкузбасстрой» не имеется.

Суд также не может согласиться с ответчиками, что спорный договор № от 25.04.2006г. не является договором инвестирования или долевого строительства, а является только договором, по которому банк был обязан принять и передать застройщику (ЗАО СК «Южкузбасстрой») денежные средства. Суд, исследуя договор в целом, полагает, что данным договором Банк принял на себя обязательства перед истцом по обеспечению строительства дома и передаче истцу нежилого помещения, на что указывает п. 1.1 договора, из которого следует, что банк от своего имени в интересах инвестора обязуется выполнить комплекс мероприятий, связанных с инвестированием строительства жилого дома. Из п. 2.2 договора следует, что банк ручается перед инвестором за своевременное выполнение застройщиком объекта инвестирования обязательств по передаче права собственности на помещение.

Доводы третьего лица Стецова В.В. о том, что данный договор является незаключенным в связи с отсутствием четкого описания границ помещения, являются неосновательными. В данном случае между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Тот факт, что к договору не приложен план помещения, не влияет на его заключенность. Суд учитывает, что между участниками процесса имеются разногласия только в части включения в состав помещения истца входного узла и лестницы.

Истец просит признать за ней право собственности на нежилое помещение общей площадью 214,5 кв.м. согласно плану БТИ (л.д. 281-283). Как следует из пояснений истца и подтверждается планом БТИ, в данную площадь не включены входной узел и лестница. Суд соглашается с истцом в том, что данные объекты не могут быть учтены при подсчете площади помещения истца, т.к. лестница необходима для обеспечения доступа третьего лица Стецова в помещение второго этажа, а входной узел должен быть отнесен к местам общего пользования, т.к. необходим для доступа самого истца и Стецова в принадлежащие им помещения.

Согласно п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в том числе в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд не может согласиться с ответчиками в том, что за истцом не может быть признано право собственности, поскольку истец самовольно без согласования возвела перегородку, которая изолировала помещение истца от общего входного узла. Суд полагает действия истца не нарушающими установленный порядок возведения перегородок, т.к. получения разрешения на строительство не требовалось в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ по причине того, что при возведении перегородки не затронуты несущие конструкции жилого дома, возведение перегородки не влияет на безопасность эксплуатации дома. Согласования с подрядчиком или заказчиком строительства дома не являлось обязательным, т.к. жилой дом введен в эксплуатацию, права владения переданы инвесторам, а обязательство, установленное п. 3.4 Договора № от 25.04.2006г., о согласовании с застройщиком изменений по плану нежилого помещения, связанные с изменением проекта и техпаспорта, ущемляет права истца как потребителя, и в силу ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» признается недействительным. Кроме того, возведение перегородки являлось необходимым, т.к. без этого помещения истца и Стецова не будут изолированными, и вызвано тем, что ответчиками этот вопрос не решен при строительстве дома.

Как следует из договора, заключенного между банком и истцом, истцу должно было быть передано помещение общей площадью 262,93 кв.м. Из плана БТИ (л.д. 13), выполненного после ввода дома в эксплуатацию до возведения внутренних перегородок, следует, что площадь помещения, включая входной узел, составила 246,3 кв.м., т.е. меньше на 16,6 кв.м., что нарушает права истца на получение помещения в размере согласно договору.

Суд также полагает по основаниям, указанным выше, что в площадь помещения истца не следует включать входной узел с лестничной клеткой, площадь которого составила 17,8 кв.м. (л.д. 284-286).

Таким образом, истцу должны быть возмещены убытки за излишне оплаченную площадь помещения путем уменьшения покупной цены соразмерно данной площади.

Расчет стоимости одного квадратного метра нежилого помещения исходя из условий заключенного договора, расположенного на первом этаже по пр. Н.С. Ермакова, 3, следующий: <данные изъяты> руб. / 262,93 кв.м. = <данные изъяты> руб./кв.м., где:

<данные изъяты> руб.- размер инвестиционного взноса, установленного договором и оплаченного истцом;

262,93 к.в.м. – размер площади, определенный договором;

Расчет размера убытков причиненных истцу составляет:

16,6 кв.м. * <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.

17,8 кв.м. * <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб.

<данные изъяты> руб. + <данные изъяты> = <данные изъяты> руб.

Таким образом, размер убытков, подлежащих взысканию с ответчика АКБ НМБ ОАО в пользу истца, <данные изъяты> рублей.

Исковые требования Котовой Н.В. о признании права собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 214,5 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <адрес> суд находит законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Границы помещения следует установить согласно плану БТИ, представленному истцом (л.д. 281-283). Суд учитывает, что совершенная между сторонами сделка исполнена, то есть породила правовые последствия, на которые была направлена, инвестор оплатил цену договора, жилой дом введен в эксплуатацию, во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности не представляется возможным по причине неурегулирования вопроса о границе помещения.

Суд полагает, что при удовлетворении требования истца о признании за ней права собственности в указанных границах, права и законные интересы Стецова нарушены не будут, поскольку признание за истцом права на это помещение не препятствует доступу Стецову в его помещение, входной узел и прилегающая к нему территория, а также лестница в единоличную собственность истца не переданы.

На основании ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Истец указывала, что просит взыскать неустойку за неисполнение обязанности банком по передаче помещения в собственность за период с 12.08.2009г. по 20.11.2009г.

Судом установлено, что 12.08.2009г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями о возврате излишне уплаченного инвестиционного взноса и исполнении обязанности по оформлению и передачи документов, которая была получена АКБ «Новокузнецкий муниципальный банк» (ОАО) 12.08.2009г., однако данные требования до настоящего времени не были исполнены.

Как указано выше, суд считает обязанность банка по передаче помещения истцу неисполненной, поскольку истец лишен по вине банка возможности осуществить регистрацию права собственности на нежилое помещение по причине неопределения границ помещения истца. Акт приема-передачи (л.д. 11) не подтверждает надлежащее исполнение этой обязанности.

Таким образом, истец имеет право на взыскание неустойки за неисполнение обязанности по передаче помещения за требуемый истцом период.

При этом расчет суммы неустойки за период с 12.08.2009г. по 20.11.2009г. составляет:

С 12.08.2009г. по 20.11.2009г. - <данные изъяты> руб. * 3 % * 100 дней = <данные изъяты> руб., где:

<данные изъяты> руб. - общая цена выполненной работы;

3 % - установленная законом неустойка за каждый день просрочки устранения недостатков выполненной работы;

100 – количество дней за период с 12.08.2009г. по 20.11.2009г.

Таким образом, сумма неустойки составила <данные изъяты> рублей.

Суд считает, что указанный размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, в связи с чем с учетом обстоятельств нарушения обязательств, периода просрочки (составляющего 100 дней), размера неустойки (1095 % годовых), на основании ст. 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить размер подлежащей взысканию с АКБ «НМБ» ОАО неустойки до <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. 192-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Котовой Н.В. право собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 214,5 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, <адрес>

Взыскать с Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» открытое акционерное общество в пользу Котовой Н.В. в счет возмещения убытков <данные изъяты> руб., неустойку <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Акционерного коммерческого банка «Новокузнецкий муниципальный банк» открытое акционерное общество в пользу Котовой Н.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения в окончательной форме.

Председательствующий (подпись) И.Н. Дурова

Верно. Судья. И.Н. Дурова