Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Новокузнецка Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Оленбург Ю.А.

При секретаре Доскоч И.Н.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новокузнецке 27.04.2011г.

Дело по иску Ходыкиной Н.В. к Козлову В.А., Чудайкину С.В., Максименко А.А. о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Ходыкина Н.В. обратилась в суд с иском к Козлову В.А., Чудайкину С.В., Максименко А.А. о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения и просит признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А. ничтожным; прекратить право собственности Максименко А.А. на квартиру по <адрес>; истребовать имущество в виде квартиры по <адрес> у Максименко А.А..

Требования мотивированы тем, что она являлась собственником квартиры по <адрес>. В ноябре 2009г. она испытывала сильные материальные трудности, и ей были нужны денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Тогда она нашла по объявлению фирму, которая предоставляет займы физическим лицам – <данные изъяты>, директором которой является Шевченко М.А. Она приехала в эту фирму и там Шевченко М.А. пригласила своего знакомого (директора <данные изъяты>) Козлова В.А., который согласился предоставить ей деньги. 12.11.2009г. она получила от Козлова В.А. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. В качестве залога обеспечения она оставила свою квартиру по <адрес> Шевченко М.А. в качестве обеспечения долга забрала на хранение документы на квартиру.

В декабре 2009г. она принесла проценты за пользование деньгами в сумме <данные изъяты> руб., которые передала Шевченко М.А., далее каждый месяц приносила проценты за пользование денежными средствами. В апреле 2010г. у нее были материальные трудности, и она не заплатила проценты за пользование заемными средствами. В мае 2010г. она узнала, что якобы продала квартиру Козлову В.А., который перепродал ее уже Чудайкину С.В.

Козлов отказался принять у нее деньги в размере <данные изъяты> руб., которые она привезла в качестве возврата долга, соответственно отказался и вернуть залог в виде квартиры. Считает, что договор купли-продажи заключенный между ней и Козловым от 19.11.2009г. в отношении квартиры по <адрес> является притворным, поскольку фактически стороны имели ввиду договор залога недвижимого имущества, договор купли-продажи прикрывает договор залога, говорит о его ничтожности с момента его заключения. В настоящее время квартира продана в третий раз ответчику Максименко А.А.

В судебном заседании истица настаивала на заявленных исковых требованиях, представитель истца Шереметьева О.Н., действующая на основании доверенности, также поддержала исковые требования.

Ответчик Козлов В.А. в судебное заседание 27.04.2011. не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании 29.03.2011г. ответчик Козлов В.А. возражал против исковых требований. Пояснил, что 12.11.2009г. он передал Ходыкиной Н.В. <данные изъяты> рублей, при этом оговорили, что проценты за пользование деньгами составляют в месяц <данные изъяты> рублей. Всего Ходыкина должна была оплатить 6% - это по <данные изъяты> руб. в месяц, и через два месяца вернуть ему <данные изъяты> руб. Он с ней оговаривал срок на два месяца: 12.12.2009г. – должен быть первый платеж, 12.01.2010г. – второй платеж и возврат всех денег. Ходыкина читала договор, его оформили под договор купли-продажи квартиры, так как ранее он давал займы под проценты, а ему не возвращали деньги, в обеспечение договора займа был залог квартиры, так как в случае невозврата денег, он не знает, как их вернуть другим способом.

Ответчик Чудайкин С.В. в суд не явился, извещался неоднократно, в деле имеется почтовая карточка от 20.04.2011., на которой Чудайкин лично расписался о получении почтового отправления – судебного извещения, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Ответчик Максименко А.А. возражал против исковых требований, настаивая на том, что он является добросовестным приобретателем, и имущество не может быть изъято у него в пользу прежнего собственника. Пояснил суду, что с Чудайкиным либо Козловым прежде знаком не был, квартиру нашел по объявлению. Приобрел квартиру без осмотра, т.к. человек, показывавший ему квартиру, пояснил, что хозяин квартиры находится в отъезде, попасть в квартиру возможности нет. Он посмотрел снаружи на дом, на окна квартиры, на входную дверь из подъезда в квартиру, остался доволен. На решение приобрести квартиру оказал влияние еще и тот факт, что квартира продавалась по цене, существенно ниже рыночной.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в суд не явился, извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил.

Третье лицо Шевченко М.А. в суд не явилась, извещалась неоднократно надлежащим образом, в деле имеется несколько почтовых карточек, содержащих ее подпись в получении почтовых отправлений, причину неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статьи 8 и 35, части 1 и 2).

Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства

Согласно п.2 ст.170 ГК РФ сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что 12.11.2009г. между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, договор заключен в простой письменной форме, подписан лично сторонами и предоставлен ими лично в Учреждение государственной регистрации для регистрации перехода права собственности.

По условиям указанного договора, продавец Ходыкина Н.В. обязуется передать в собственность покупателя Козлова В.А. квартиру, находящуюся по адресу: г.Новокузнецк, ул.Циолковского,76-1.

Согласно п.3 договора, стороны достигли соглашения о цене отчуждаемой квартиры, которая составляет <данные изъяты> рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора (л.д.8).

Однако из пояснений истицы и ответчика Козлова В.А. следует, что фактически имел место денежный заем в сумме <данные изъяты>. по 6% сроком на 2 месяца, в обеспечение которого истица предоставила свою квартиру.

В этой части пояснения сторон не противоречат друг другу.

Как пояснил ответчик Козлов В.А., он не знал, как правильно нужно оформить такую сделку, и потому оформили договором купли-продажи. Было оговорено, что после возврата долга будет заключен новый договор купли-продажи, по условиям которого квартира снова перейдет в собственность Ходыкиной Н.В.

Пояснения сторон о характере соглашения, заключенного между ними, подтверждаются также письменными доказательствами.

В расписке Ходыкиной Н.В. от 12.11.2009г. указано, что Ходыкина Н.В. получила от Козлова В.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> сроком на 2 месяца, в качестве залога обеспечения оставляет квартиру по <адрес>. В дальнейшем обязуется выкупить и назад переоформить квартиру на себя. В случае не возврата квартиры она согласна продать квартиру ниже рыночной стоимости (л.д.11).

В расписке от имени Козлова В.А. от 24.06.2010г. указано, что он не принимает <данные изъяты>., так как квартира по <данные изъяты> была «перекредитована» (л.д.9).

Как пояснил суду Козлов В.А., он отказался принять от Ходыкиной Н.В. сумму долга, поскольку та нарушила условия договора о сроке возврата займа, и он продал квартиру, получив таким способом свои деньги обратно.

Кроме того, из расписки Ходыкиной Н.В. видно, что ею были уплачены проценты за пользование займом (л.д.11). Также и в расписке Козлова В.А. указано, что проценты за январь-февраль были уплачены

Между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А. имеет место спор об общей сумме фактически уплаченных процентов, однако сам факт их уплаты сторонами признан.

Судом также установлено, что после оформления договора купли-продажи, квартира Козлову В.А. в пользование не передавалась. Договором купли-продажи также не было предусмотрено выселение Ходыкиной Н.В.

В настоящее время по поводу квартиры совершены еще две сделки: 30.04.2010г. по договору купли-продажи Козлов В.А. продал квартиру Чудайкину С.В. 07.07.2010г. был заключен договор купли-продажи между Чудайкиным С.В. и Максименко А.А.

Приобретатель квартиры по договору Чудайкин С.В. не обращался к Ходыкиной Н.В. с требованием о выселении, а Максименко А.А. после приобретения квартиры в собственность обращался в Центральный районный суд г.Новокузнецка с заявлениями о признании Ходыкиной Н.В. утратившей право пользования жилым помещением и выселении, однако после вступления решений суда об удовлетворении этих требований в законную силу, до настоящего времени не обращался за принудительным исполнением этих решений. Ходыкина Н.В. продолжает проживать в указанной квартире до настоящего времени.

Таким образом, суд полагает установленным, что фактически между сторонами сложились отношения по займу денежных средств с обеспечением в виде залога квартиры. То есть сделка купли-продажи квартиры прикрывала собой другую сделку – договор займа с залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В соответствии с ч.1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Статья 808 ГК РФ предусматривает, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

Согласно ст.2 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п.5 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости) По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Статья 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом, договор залога квартиры не оформлялся в установленном порядке, и государственная регистрация ипотеки не производилась. Тем самым нарушены требования закона о форме сделки.

Продав квартиру Чудайкину С.В., Козлов В.А. тем самым фактически произвел взыскание долга за счет предмета залога.

В соответствии с п.4 ч.6 ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Козлов В.А. не обращался в суд с заявлением об обращении взыскания на предмет залога, решения суда по этому вопросу не выносилось.

После продажи квартиры не производилось каких-либо взаиморасчетов между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А., не было передачи Козловым В.А. Ходыкиной денег, полученных от продажи квартиры в части, превышающей сумму ее долга, хотя по договору с Чудайкиным квартира была ему продана уже за <данные изъяты> рублей.

Таким образом, были нарушены и требования закона о порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

С учетом изложенного суд полагает, что имеются основания считать договор купли-продажи квартиры, заключенный 12.11.2009г. между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А. – ничтожным как притворную сделку.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, собственницей квартиры должна быть Ходыкина Н.В.

В силу ст.166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. В отношении ничтожных сделок заинтересованным лицом может быть предъявлено требование о применении последствий недействительности сделки.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что заключенный между Ходыкиной Н.В. и Козловым В.А. договор купли-продажи квартиры является ничтожной сделкой, то подлежат удовлетворению требования о применении последствий недействительности сделки.

Максименко А.А. приобрел имущество не собственника – Ходыкиной Н.В., а у Чудайкина С.В. - лица, которое не имело права отчуждать это имущество. В свою очередь Чудайкин С.В. также приобрел квартиру не у собственника, а лица, которое не имело права ее отчуждать.

Последствием сделок, совершенных с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) в соответствии со ст.302 ГК РФ.

Согласно ст.301,302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Приобретатель квартиры по последней сделке – Максименко А.А. должен быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать о том, что приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. О добросовестности приобретателя свидетельствуют следующие обстоятельства: у него отсутствовала информация о том, что отчуждатель Чудайкин С.В. не вправе распоряжаться имуществом; он разумно оценил обстоятельства, сопутствующие приобретению имущества (место, время, стоимость); совершил разумные и необходимые действия, направленные на получение информации о правомочиях отчуждателя в отношении имущества, проверив факт наличия договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на квартиру на имя Чудайкина С.В..

Обстоятельства, которые бы опровергали добросовестность Максименко А.А. как приобретателя, судом не установлены.

Суд полагает, что имущество – квартира выбыло из владения Ходыкиной Н.В. помимо ее воли. Об этом свидетельствуют следующие обстоятельства.

Заключая договор с Козловым В.А., Ходыкина Н.В. не преследовала цели отчуждения квартиры, ее воля была направлена на получение денежного займа, в обеспечение которого она предоставляла свою квартиру.

В расписке о получении денег Ходыкина Н.В. не указывает, что деньги получены за проданную квартиру, а указывает, что деньги получены на определенный срок. Текст данной расписки подтверждает намерение получить заем, но не продать квартиру.

О том, что передача квартиры производится в обеспечение договора займа, и лишь временно, также свидетельствует текст расписки, в частности, фраза «в дальнейшем обязуюсь выкупить и переоформить квартиру на себя».

Свидетель П. (мать истицы) поясняла суду о том, что Ходыкина Н.В. говорила ей о необходимости денег, чтобы выкупить квартиру обратно, что противоречит поведению продавца, осознанно и добровольно продавшего квартиру.

Учитывая юридическую безграмотность, социальное положение истицы, следует считать достоверными ее объяснения о том, что она предполагала таким способом оформить передачу квартиры в залог, предоставляя права на квартиру Козлову В.А. временно, до возврата ею займа.

Существенным обстоятельством является также то, что Ходыкина Н.В. не высказывала своего согласия на дальнейшее отчуждение квартиры Козловым В.А.

Довод ответчика Козлова В.А. о том, что Ходыкина Н.В. была согласна на продажу квартиры, так как сама лично в апреле 2010г. брала в паспортном столе ЖЭКа поквартирную карточку и передавала ему, опровергается объяснениями Ходыкиной Н.В., что ей было неизвестно для чего требуется поквартирная карточка, ей ничего о продаже квартиры не говорили.

Также не опровергнуто ответчиками объяснение Ходыкиной Н.В. о том, что никто из покупателей не обращался к ней для осмотра квартиры, о факте продажи она узнала только в июне 2010 г., когда обратилась к Козлову В.А. с целью возврата денег.

Эти объяснения также подтверждаются фактом обращения Ходыкиной Н.В. к Козлову В.А. с намерением вернуть долг в июне 2010г., что не оспаривается сторонами и подтверждается распиской Козлова В.А., обращением Ходыкиной Н.В. в различные правоохранительные органы с заявлениями о привлечении Козлова В.А. к уголовной ответственности за совершенное ими, по ее мнению, мошенничество.

Таким образом, судом установлено одновременное наличие взаимосвязанных условий для виндикации имущества: а) добросовестность приобретателя; б) возмездность приобретения им имущества; в) характер выбытия имущества из владения собственника – помимо его воли. Эти обстоятельства служат основанием для удовлетворения заявленных исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Фактически квартира находится в пользовании истицы. Для защиты ее нарушенных прав собственника (прав владения и распоряжения имуществом) необходимо произвести прекращение права собственности Максименко А.А. на спорную квартиру.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ходыкиной Н.В. удовлетворить.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенного 12.11.2009. между Ходыкиной Н.В. и Козлову В.А..

Прекратить право собственности Максименко А.А. на квартиру адресу: <адрес>

Передать указанную квартиру в собственность Ходыкиной Н.В..

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Оленбург Ю.А.