РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июня 2010 года Центральный районный суд
г.Комсомольска-на-Амуре
Хабаровского края
в составе:
Председательствующего судьи АЙЗЕНБЕРГ А. М.
При секретаре ФИО1
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задатка по договору купли - продажи и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задатка по договору купли - продажи и судебных расходов.
В обоснование своих требований указал, что Дата обезличена года между ним и ФИО7 был заключен договор купли - продажи однокомнатной квартиры, располо-женной по адресу: ..., ....
В этот же день, для подтверждения намерений заключения договора купли - продажи и в обеспечение его исполнения, было заключено соглашение о задатке, который передан ответчику в сумме 40000 рублей.
Условиями соглашения о задатке предусмотрена обязанность сторон по договору - не позднее Дата обезличена года зарегистрировать сделку купли-продажи жилого помещения и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию, а в случае неисполнения договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Ответчик взятого на себя обязательства по продаже квартиры не выполнил, сделка купли - продажи и переход права собственности не зарегистрированы.
На основании пункта 2 ст. 381 ГК РФ истец просит суд взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка в размере 80000 рублей, судебные расходы, сложившиеся из оплаты госпошлины в сумме 2600 рублей и оплаты услуг юриста в размере 1200 рублей.
В судебном заседании истец ФИО3 на исковом заявлении настаивал, пояснил суду, что Дата обезличена года между ним и ФИО2 был заключен договор купли - продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: ..., ....
В этот же день, в качестве доказательства, подтверждающего действительность намерений по заключению договора купли - продажи и в обеспечение его исполнения, между ними заключено соглашение о задатке в сумме 40000 руб., переданный ответчику в этот же день.
Условиями данного соглашения предусмотрено, что стороны не позднее Дата обезличена года обязуются зарегистрировать сделку купли-продажи жилого помещения и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Сам он имел твердое намерение приобрести указанную квартиру, поскольку нуж-дался в жилье. В подтверждение своих намерений, он, с согласия ответчика, после заключения соглашения о задатке зарегистрировался в данной квартире, но в нее не вселялся, проживает до настоящего времени на съемной квартире.
Полагает, что свои обязательства по соглашению и договору купли - продажи квартиры от Дата обезличена года им выполнены в полном объеме.
Однако, Дата обезличена года сделка купли-продажи не оформлена по вине ответчика, документы на регистрацию квартиры не поданы, поскольку данная квартира находится в обеспечительном залоге у банка, её продажа банком не разрешена, а ответчик, без согласия банка, не мог ее самостоятельно продать.
Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки проводилось риэлто-ром, который предложил ему продлить договор до момента снятия обременения без указания фактической даты, что существенно нарушало его права, мешало реализации его планов, поэтому он отказался.
Просит суд удовлетворить его требования.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще, согласно телефонограмме просит суд рассматривать дело в его отсутствие.
Суд считает возможным рассматривать дело в отсутствии не явившегося ответчика в соответствии со ст. 167 п.5 ГПК РФ,
Представитель ответчика ФИО4 исковые требования признал в части взыскания суммы задатка в сумме 40000 рублей, пояснил суду, что в ноябре 2009 года между сторонами был заключен договор купли- продажи и соглашение о задатке. Квартира ФИО2 действительно находится в залоге у банка, поскольку приобретена по ипотечному кредитованию.
ФИО2 ввиду тяжелого материального положения не смог погашать ука-занный кредит, для погашения долга банк разрешил ему совершить сделку купли - про-дажи квартиры. Письменного разрешения банк ФИО2 не дал.
Считает, что сделку не оформили по вине истца, поскольку он с конца декабря 2009 года исчез, на телефонные звонки не отвечал, не звонил сам ни риэлтору, ни ФИО2. По этим основаниям полагает, что истец до Дата обезличена года не выразил свою волю на заключение сделки, а Дата обезличена года в назначенное время не явился на сдачу документов в регистрирующий орган.
Свидетель ФИО5 суду пояснил, что работает риэлтером по продаже недвижимости. К нему обратился ФИО2 с намерением продать квартиру, расположенную по адресу: ..., .... Он дал объявление о продаже данной квартиры.
В ноябре 2009 года по телефону к нему обратился ФИО3 и он предложил ему вышеназванную квартиру, стоимость квартиры составляла на 100000 рублей ниже среднерыночной, поскольку находилась в обременении у банка, истцу было объяснено о необходимости снятия обременения, для чего и был оговорен срок 2 месяца. Истец согласился и передал задаток в сумме 40000 рублей. Одновременно с этим, истец обратился с просьбой прописать его в данной квартире. Посчитав, что, тем самым, истец выразил свое намерение купить квартиру, ФИО2 пошел ему навстречу и прописал его в данной квартире без каких-либо письменных обязательств и оплаты.
В конце декабря 2009 года он пытался организовать встречу с истцом с целью совершения сделки, но истец уклонялся от встреч, то есть, не отвечал на телефонные звонки, так как его сотовый телефон был отключен.
В конце января 2010 года истец сообщил, что отказывается покупать данную квартиру и просил вернуть сумму задатка.
Истцу предложили получить 40000 рублей, но он отказался от получения денег.
Свидетель ФИО6 суду пояснил, что работает старшим ревизором в Сберегательном банке РФ ЦОСБ Номер обезличен.
В связи с исполнением служебных обязанностей ему известно, что в феврале 2008 года ФИО2 оформил ипотечный кредит, в феврале 2009 года выплаты по кредиту со стороны должника прекратились из-за отсутствия у него денег.
ФИО2 желал погасить долг, для чего намеревался продать квартиру, которая находилась в залоге у банка. Однако, разрешения у банка на продажу квартиры он не спрашивал, а продать квартиру без разрешения банка невозможно, так как она находится в обеспечительном залоге, то есть, имеется обременение.
ФИО2 не мог продать квартиру без согласия банка, поскольку оформление сделки должно проводиться через банк, а расчеты по продаже происходят безналичным способом - путем перевода денег от продажи на счет банка, но не на счет ФИО2. Движение и расчет наличных денежных средств при продаже квартир, находящихся в залоге, запрещено.
Сбербанком решался вопрос о погашении ФИО2 данного кредита, однако, ФИО2 по вышеуказанным причинам не платил кредит.
Поскольку образовавшаяся задолженность по кредиту была большой, а ФИО2 не принимал мер к ее погашению, то Сбербанк, в лице ЦОСБ Номер обезличен, вынужден был обратиться в суд с иском о взыскании с него долга.
В сентябре 2009 года в суде должно было состояться заключение мирового соглаше-ния по погашению кредита между банком и ФИО2, однако, Дата обезличена года ответчик отказался от заключения мирового соглашения.
В январе 2010 года принято решение суда, которым с ФИО2 взыскан долг по кредиту, квартира до настоящего времени находится в залоге, решением суда залог не отменен.
Ни в декабре 2009 года, ни в январе 2010 года банку ничего не было известно о намерении ФИО2 продать квартиру, он их не ставил об этом в известность, с письменным заявлением о даче разрешения в банк не обращался.
Суд, заслушав пояснения истца, представителя ответчика ФИО4, показания свидетелей ФИО5, ФИО6, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу:
В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как - то: уплатить деньги,….
В силу требований ст. 309 того же Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Частью 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора купли-продажи обязательство сторон, т.е. продавца (ответчика) и покупателя (истца), за-ключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ установлено, что, если за неисполнение договора ответст-венна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена года между ФИО2 (продавец) и ФИО3(покупатель) заключен договор купли - продажи однокомнатной квартиры, находящейся по адресу: ..., ..., .... Стоимость продаваемой квартиры составляет 570000 рублей, из которых 40000 рублей были переданы продавцу по Соглашению о задатке от Дата обезличена года. Оставшаяся сумма в размере 530000 рублей будет передана Покупателем Продавцу в момент регистрации договора купли - продажи в юстиции.
Пунктом 6 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора на вышеуказанную квартиру обременений (ограничений), установленных в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест) не имеется.
Дата обезличена года между ФИО2 (продавец) и ФИО3(покупатель) заключено Соглашение о задатке, третьим пунктом которого предусмотрено, что в счет причитающихся с Покупателя по договору купли - продажи платежей, в доказательство намерения заключить договор купли - продажи и в обеспечение его исполнения покупатель передает, а Продавец принимает задаток за квартиру в сумме 40000 рублей.
Пунктом 4 договора установлено, что не позднее Дата обезличена года стороны обязуются зарегистрировать сделку и переход права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Пунктом 7 Соглашения предусмотрено, что в случае отказа от заключения договора Продавцом, Продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Судом принято признание иска представителем ответчика в части в сумме 40000 руб., поскольку это не противоречит закону и не нарушает чьих - либо прав и охраняемых законом интересов других лиц и разъяснен сторонам порядок принятия решения в случае признания иска ответчиком и принятия его судом в соответствии со статьей 39, 173, 198 ГПК РФ.
Далее в судебном заседании установлено, что на момент заключения Договора купли - продажи и Соглашения о задатке от Дата обезличена года квартира, расположенная по адресу: ... в ... не была свободна от обременений и ограничений.
Дата обезличена года между Сбербанком России - Центральный отделением Номер обезличен и ФИО2 заключен кредитный договор Номер обезличен о предоставлении ипотечного кредита в сумме 1299600 рублей под 12% годовых на срок до Дата обезличена года для приобретения объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: ..., .... Исполнение кредита обеспечивалось залогом (ипотекой) вышеуказанной квартиры, при этом ее залоговая стоимость по соглашению сторон устанавливалась в размере 100% от стоимости квартиры. При заключении договора купли - продажи Дата обезличена года стоимость квартиры определена сторонами в сумме 1444000 рублей.
Данные обстоятельства дела установлены решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от Дата обезличена года, вступившее в законную силу. В силу требований ст. 61 п. 2 ГПК РФ указанное решение имеет для суда преюдициальное значение.
Кроме того, указанные обстоятельства дела подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой на квартиру, расположенную по адресу: ... имеется (ограничение) права: ипотека, регистрация Номер обезличен от Дата обезличена года, срок по Дата обезличена года, залогодержатель - Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации.
Дата обезличена года Сберегательный банк РФ в лице Центрального отделения Номер обезличен обратилось в суд с исковым заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Дата обезличена года в судебном заседании Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре ФИО2 выразил согласие на реализацию банком заложенной квартиры по вышеуказанному адресу, что подтверждается протоколом судебного заседания от Дата обезличена года (гражданское дело Номер обезличен по иску Сбербанка РФ в лице ЦО Номер обезличен ... - на - Амуре к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору обозревалось в судебном заседании).
Указанные документы приняты судом в качестве доказательства по делу, поскольку отвечают требованиям, предъявляемым к письменным доказательствам по делу (ст. 71 ГПК РФ), полностью сообразуются с установленными по делу обстоятельствами и собранными доказательствами по делу, в частности, с показаниями свидетелей ФИО6 и ФИО5
Показания указанных свидетелей приняты судом в качестве доказательства по делу, поскольку допрошены в установленном законом порядке, на основании ходатайства представителя ответчика ФИО4, свидетели подробно и обстоятельно отвечают на поставленные перед ними вопросы, оснований не доверять им у суда не имеется, также отсутствуют основания не доверять им у сторон.
Таким образом, к моменту оформления сделки в регистрирующем органе - Дата обезличена года ФИО2 не получено разрешение банка на продажу и оформление квартиры.
Данное обстоятельство было известно ответчику Дата обезличена года, то есть, как при подписании договора купли - продажи и соглашения о задатке, так и при получении задатка в вышеуказанной сумме.
Более того, установлено, что ответчику, как в день заключения с истцом вышеназванных договоров до дня регистрации сделки в регистрирующем органе, обусловленной договором, было известно об обременении (ограничении), установленного на квартиру в соответствии с действующим законодательством (в том числе залог, арест), что препятствовало ему продать квартиру. Также ответчику было известно о решении суда об обращении взыскания на квартиру, что подтверждается вышеуказанным решением суда, более того, он был согласен с этим, на что имеется ссылка выше.
Несмотря на это, ФИО2 указывает на отсутствие каких - либо ограничений на квартиру (п. 6 договора), что подтверждает своей подписью под договором.
Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что ФИО3 было известно об обременении квартиры при подписании договоров, поэтому исключают ответственность ответчика по выплате суммы двойного задатка, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку противоречат пункту 6 договора купли - продажи от Дата обезличена года, а также вышеуказанным нормам закона.
Кроме того, как следует из пояснений сторон в судебном заседании и доводов искового заявления ФИО3 на момент заключения договора купли - продажи знал об обременении квартиры, однако, рассчитывал на добросовестность ответчика, обещавшего к Дата обезличена года квартира будет свободна от обременения. Данное обстоятельство подтверждается пояснениями представителя ответчика ФИО4 в судебном заседании, показаниями свидетеля ФИО5, однако, до указанной даты ответчик не выполнил данного обещания.
В силу требований статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Доказательств, подтверждающих то, что сделка купли - продажи квартиры и ее регистрация не произведена по вине истца, по неуважительным причинам ответчиком суду не представлено. Также не представлено доказательств отказа истца от заключения сделки.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что регистрация договора купли - продажи не произведена по вине ответчика, которому были известны указанные обстоятельства, препятствующие заключению сделки, в связи с этим, он действовал умышлено, заранее предвидел и осознавал неблагоприятные последствия своих действий для истца в виде невозможности регистрации сделки в установленное договором время. Данное обстоятельство подтверждается вышеуказанным решением суда и протоколом судебного заседания (гражданское дело Номер обезличен по иску Сбербанка РФ в лице ЦО Номер обезличен г. Комсомольска - на - Амуре к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору обозревалось в судебном заседании).
Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что по просьбе истца ответчик зарегистрировал его в своей квартире до совершения сделки, что подтверждает намерения ответчика реально продать квартиру, решив вопрос со снятием залога, не могут быть приняты судом во внимание как обстоятельство, исключающее ответственность ответчика, поскольку противоречат вышеуказанному пункту договора, фактически установленным обстоятельствам дела, на что имеется ссылка выше, более того, сторона в договоре обязана действовать добросовестно.
Учитывая, что неисполнение договора купли-продажи квартиры было допущено стороной, получившей задаток, т.е. ответчиками, суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ считает возможным возложить на ответчика обязанность уплатить покупателю то есть истцу сумму задатка в соответствии с предъявленными истцом требованиями,. в размере 80 000 рублей.
В части взыскания судебных расходов суд приходит к следующему выводу:
Поскольку судом удовлетворены требования истца в полном объеме, в связи с чем, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчиков в его пользу судебных расходов в виде государственной пошлины, сумма которой согласно квитанции составляет 2600 рублей 00 копейки и расходы по оплате юридической помощи по составлению искового заявления, что согласно квитанции Номер обезличен от Дата обезличена года составляет 1200 руб.
Итого судебные расходы подлежат взысканию в сумме 1200+2600=3800 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о взыскании задатка по договору купли - продажи и судебных расходов - удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 сумму задатка по договору купли - продажи в сумме 80000 рублей и судебные расходы в сумме 3800 рублей.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Хабаровский крайсуд в тече-ние 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, его вынес-ший.
Судья: