Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 августа 2010 г. г. Комсомольск-на-Амуре
Центральный районный суд г. Комсомольска - на - Амуре Хабаровского края в составе:
судьи Баннова П.С.,
при секретаре Новиковой И.А.,
с участием истца Зайцева И.П.,
представителя истца Панькова О.Г.,
представителя ответчика Жуковой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцева И.А. к муниципальному унитарному предприятию «Служба заказчика № 1» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным с момента его заключения и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Зайцев И.А. обратился в суд с исковым заявлением к МУП «Служба заказчика № 1» о признании договора управления многоквартирным домом недействительным с момента его заключения и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование своих требований пояснил, что 27.10.2007 им подписан договор управления многоквартирным домом по адресу ..., ... с управляющей организацией МУП «Служба заказчика № 1». В нарушение ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном договоре не определено общее имущество собственников многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление. Поскольку данное обстоятельство является существенным условием договора, определяющим его предмет, просит признать указанный договор недействительным с момента его заключения, применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования и дополнительно пояснил, что общее имущество собственников его дома не определено, в связи с чем он не знает за что платит. Кроме того, Зайцев И.А. пояснил, что управляющая компания не осуществляет надлежащим образом обязанности по содержанию общего имущества собственников дома, не производит ремонт.
Представитель истца Паньков О.Г. исковые требования поддержал и пояснил, что в п. 2.9 оспариваемого договора указано, что состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление в соответствии с договором, определяется в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В данном Постановлении указан перечень имущества, которое может находиться в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе мусоропровод, лифт, которые отсутствуют в доме истца. Паньков О.Г. предполагает, что в связи с имеющейся ссылкой на Постановление Правительства РФ с истца взимается плата за лифт, мусоропровод, которые в его доме отсутствуют. Полагает, что поскольку каждый дом индивидуально определен, то и общее имущество собственников каждого многоквартирного дома должно быть индивидуально определено в договоре.
Представитель ответчика МУП «Служба заказчика № 1» Жукова К.С. исковые требования не признала, пояснила, что перечень общего имущества дома должен определяться собственниками. С этой целью заключен оспариваемый договор управления домом, в котором указано, что состав общего имущества многоквартирного дома определен согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Истцом не представлены доказательства начисления оплаты за имущество, которое отсутствует в его доме. Вместе с тем, начисления за такое имущество, в том числе лифт, мусоропровод и иное имущество, отсутствующее в доме, не производятся и не производились.
Так же Жукова К.С. пояснила, что истец не вправе единолично принимать решения об изменении, расторжении договора, поскольку сторонами в нем являются управляющая организация и все собственники помещений в доме, а согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, в настоящее время договорные отношения между собственниками дома ... и ответчиком прекращены в связи с тем, что выбрана другая управляющая организация - ООО «Служба заказчика по ЖКХ».
В связи с изложенным просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Выслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Между Зайцевым И.А., являющимся собственником 1/2 доли квартиры ..., и управляющей организацией МУП «Служба заказчика № 1» 27.10.2007 заключен договор управления многоквартирным домом Номер обезличен по ... ....
Положения данного договора полностью согласуются с нормой, установленной частью 2 статьи 162 ЖК РФ, в соответствии с которой по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Согласно ч. 1 указанной статьи при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с п. 2.4 оспариваемого договора, он заключен на основании решения общего собрания собственников дома. Данное решение общего собрания сторонами не оспаривается и не является предметом настоящего судебного разбирательства.
Частью 3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
В соответствии с ч. 4 данной статьи условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Изложенное позволяет сделать вывод, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений условия договора управления многоквартирным домом вырабатываются коллективно. Те собственники помещений, которых не устраивают условия договора, указанные в решении общего собрания, могут быть, согласно положениям ст. 445 ГК РФ, понуждены в судебном порядке к заключению договора на выработанных коллективно условиях.
Исходя из положений ст. 162 Жилищного кодекса РФ, для реализации права на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом необходимо наличие решения общего собрания собственников помещений о выборе или об изменении способа управления домом, принятого до истечения срока действия договора. Кроме того, отказ от исполнения возможен только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Так же данной нормой устанавливается второй случай отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом, в соответствии с которым основанием для подобного отказа является неисполнение управляющей организацией условий такого договора.
Таким образом, расторжение договора управления многоквартирным домом возможно лишь при наличии указанных обстоятельств и на основании решения общего собрания собственников помещений.
Согласно п. 2.9 оспариваемого договора состав общего имущества собственников дома определяется в соответствии с «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
В свою очередь, в соответствии с разделом 1 данных Правил состав общего имущества в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.
В состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Данный раздел Правит определяет общий перечень имущества, которое включается в состав общего имущества многоквартирного дома.
С предположениями истца о включении в силу требований указанных Правил в состав общего имущества дома ... ... ... лифтов, мусоропровода и иного имущества, отсутствующего в доме, суд согласиться не может.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в определенном многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения именно в данном доме.
С учетом изложенного системное толкование указанных Правил, норм Жилищного и Гражданского кодексов РФ не дает оснований для вывода о том, что имущество, отсутствующее в доме, равно как и имущество, предназначенное для обслуживание только одной квартиры, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Доказательств включения отсутствующего имущества в состав общего имущества собственников дома истцом не представлено.
Вместе с тем, согласно имеющемуся в деле акту состояния жилого дома ..., на сентябрь - октябрь 2007 года, т.е. на момент заключения оспариваемого договора, наличие мусоропровода, лифта, лифтового оборудования в данном доме отсутствует.
В соответствии с актом состояния данного жилого дома на октябрь 2008 года в графе ремонт мусоропроводов стоит прочерк. Лифты и лифтовое оборудование не значатся.
Указанные обстоятельства подтверждаются так же показаниями представителя ответчика Жуковой К.С., в соответствии с которыми управляющей организацией начисления за имущество, в том числе лифт, мусоропровод и иное имущество, отсутствующее в доме, не производятся и не производились.
С учетом изложенного, пункт 2.9 оспариваемого договора управления многоквартирным домом, который косит отсылочный характер и не предполагает безусловного включения всего указанного в Правилах имущества в состав общего имущества собственников любого многоквартирного дома, представляется правомерным и не противоречит требованиям законодательства.
Имеющийся в деле акт приема передачи технической документации от 01.02.2010 свидетельствует о выборе общим собранием собственников дома ... новой управляющей организации - ООО «Служба заказчика по ЖКХ» и, как следствие, прекращении договорных обязательств с МУП «Служба заказчика № 1».
Доводы истца о не осуществлении управляющей компанией обязанностей по содержанию общего имущества собственников дома, его ремонту, о ценообразовании в рассматриваемой сфере правоотношений к существу предъявленного иска отношения не имеют.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, наличие в договоре управления многоквартирным домом отсылочной нормы, не противоречащей требованиям законодательства, отсутствие у истца права на изменение и расторжение данного договора при отсутствии решения общего собрания собственников жилья, а так же фактическое расторжение оспариваемого договора и выбор другой управляющей организации, суд находит требования Зайцева И.А. необоснованными.
Руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Зайцева И.А. к муниципальному унитарному предприятию «Служба заказчика № 1» о признании договора управления многоквартирным домом от 01 октября 2007 года недействительным с момента его заключения и применении последствий недействительности ничтожной сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней с момента его вынесения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре.
Судья подпись П.С.Баннов
Копия верна
Судья П.С.Баннов