№ 2-2667/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 26 июля 2011 года Центральный районный суд г.Комсомольска- на-Амуре Хабаровского края в составе: председательствующего судьи - Тучиной О.В. при секретаре - Федотовой О.Б. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Животовой ФИО14 к Егорову ФИО15, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании договора купли-продажи недействительным ( ничтожным), признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной и восстановлении прежней записи о праве собственности, установил: Животова М.М. обратилась в суд с иском к Егорову Г.Н. о признании недействительным договора купли-продажи . шоссе ., о признании недействительной регистрационной записи перехода права собственности, о возложении обязанность восстановить запись в ЕГРП запись о регистрации за ней права собственности на спорную квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что . заключила с Егоровым Г.Н. договор займа на сумму 300 000 рублей с уплатой 15% в месяц на срок до .. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору займа истец передала в залог свою . шоссе .. Ответчик после заключения договора займа, предложил ей проехать в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, для подписания документов по залогу квартиры, которым был договор купли-продажи между ней и Егоровым Г.Н. на спорную квартиру. Считает, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, т.к. фактически сторонами был заключен договор залога, в следствие чего договор отчуждения квартиры является недействительным. В судебном заседании истец Животова М.И., ее представитель Тимонин М.А., допущенный к участию в деле по устному ходатайству, настаивали на удовлетворении исковых требований, дали пояснения, соответствующие изложенным выше обстоятельствам, дополнительно пояснив, что денежные средства от Егорова Г.Н. она получила, продолжает проживать в квартире, нести расходы по ее содержанию, ответчик в квартиру не вселялся и таких намерений не имел по договору займа, деньги за квартиру по договору купли-продажи она не получала. Истец и ответчик решили заключить договор купли-продажи, чтобы не оформлять договор залога недвижимого имущества (ипотеки) для обеспечения обязательств по договору займа. Волеизъявления сторон на отчуждение квартиры у сторон не было, по устной договоренности Егоров обязался вновь перерегистрировать переход прав собственности на квартиру Животову после выплаты ею договора займа в полном объеме. Задолженность по договору займа Животова М.М. в срок не вернула, в связи с материальными трудностями и высоким размером процентов. Истец в спорной квартире не зарегистрирована, в ней зарегистрирован Праслов, ее сожитель. Договор залога квартиры в установленном законом порядке зарегистрирован не был, т.к. он не был надлежаще оформлен, залог был указан как условие в договоре займа. Животова М.И. обратилась в суд с данным иском, т.к. Егоров Г.Н. как она считает, с целью воздействия на нее обратился в суд с иском о выселении ее сожителя Прасолова из спорной квартиры, и по ее мнению, в виду длительности возврата долга распорядиться ею по своему усмотрению. Задолженность по договору займа она выплачивает по мере возможности. В судебное заседание ответчик Егоров Г.Н. не явился, о времени и месте судебного заседания был извещен в установленном законом порядке, о причинах неявки суд не извещал, об отложении дела не просил, в связи с чем суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ рассмотрел гражданское дело в его отсутствии. В судебном заседании представитель ответчика Дмитриенко А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, пояснив, что истец осознавала, что заключает договор купли-продажи, ей были известны его последствия. Договор залога и оспариваемый договор купли- продажи являются самостоятельными сделками. Кроме того, в случае признания договора купли-продажи недействительным, ответчик, в порядке реституции должен получить денежные средства в размере 300 000 рублей - стоимость квартиры в соответствии в условиями договора купли-продажи. При этом ему неизвестно, получала ли истец деньги от Егорова Г.Н за переданную ему квартиру. В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явился, о времени месте судебного заседания был извещен в установленном законом порядке, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствии. Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. В судебном заседании установлено, что в связи с тяжелым материальным положением, обусловленным задолженностями по нескольким кредитным договорам Животова М.М. . заключила с Егоровым Г.Н. договор займа, по условиям которого последний предоставил истцу заем на сумму 300 000 рублей на срок до . с ежемесячной уплатой 15% от суммы займа (п.п.1, 2, 3 - договора). В целях обеспечения надлежащего исполнения Животовой М.М. обязательств по договору займа, условиями договора займа предусмотрен залог . шоссе, стоимость которого определена в 600 000 рублей (п.5 договора) Заложенное имущество по условиям договора займа остается у заимодавца (п.6 договора). Денежные средства по данному договору получены истцом, о чем ею сделана отметка в договоре займа. Установленные в судебном заседании обстоятельства, стороны не оспаривали, кроме того они подтверждаются договором займа, справками о наличии задолженностей по кредитным договорам. Также в судебном заседании установлено, что . между Животовой М.М. и Егоровым Г.Н. заключен договор купли-продажи . шоссе. Стоимость квартиры договором купли-продажи определена в 300 000 рублей. Из отметки в договоре купли-продажи следует, что денежные средства Животова М.М. в размере 300 000 рублей получила. Также в соответствии с условиями данного договора право пользования данным жилым помещением до . сохраняет Праслов В.И., зарегистрированный в данном жилом помещении по месту жительства. Данный договор был зарегистрирован в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии Хабаровского края, и на его основании произведена регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение, Егорову Г.Н. выдано свидетельство о праве собственности на спорную квартиру. Посчитав договор купли-продажи от . незаконным, для защиты своих прав, Животова М.М. обратилась в правоохранительные органы с заявлением о привлечении Егорова Г.Н. к уголовной ответственности за мошенничество. Постановлением от . в возбуждении уголовного дела отказано. Опрошенный в ходе проверки Егоров Г.Н. пояснил, что в ноябре 2009 года он заключил с Животовой М.М. договор займа на 300 000 рублей с ежемесячной уплатой 15% от суммы займа. Денежные средства по договору займа Животова М.М. должна была вернуть через 6 месяцев. Денежные средства он передал Животовой М.М. под залог . по ул. . право собственности на которую при заключении договора займа было оформлено на него. После выплаты Животовой М.М. долга по договору займа, он должен был переоформить право собственности на спорную квартиру снова на Животову М.М., что он и намерен сделать после выплаты долга в полном объеме. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации права собственности, отказным материалом ., в частности, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, объяснением Егорова Г.Н. В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. В соответствии со ст.335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. В соответствии со ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. В соответствии со ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форм. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, о регистрации договора залога в указанном выше порядке влечет недействительность договора о залоге. На основании изложенных норм права, суд приходит к выводу о том, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также определение лица, в чьем владении будет находится предмет залога. В случае если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. Существенные условия договора залога (например, подробное описание предмета залога) могут быть помещены в текст договора, обязательства из которого обеспечиваются залогом. Этот вывод основан на представлении о том, что под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами. Суд приходит к выводу о том, что сторонами . заключен договор залога, условия которого содержатся в договоре задатка, поскольку в договоре займа от . содержится условие об обеспечении обязательств Животовой М.М. по этому договору путем залога . шоссе, т.е. договором был определен предмет залога, а также его стоимость 600 000 рублей, а также то, что предмет залога остается у залогодателя Животовой М.М. Факт отсутствия государственной регистрации данного договора в соответствии со ст. 339 ГК РФ, не имеется юридического значения для определения волеизъявления сторон, вследствие чего при рассмотрении данного спора это обстоятельство не принимается судом во внимание. В соответствии со ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участка на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью созданию соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности. В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. На основании изложенной нормы права, суд приходит к выводу, что существенными условиями договора купли-продажи является предмет договора, и цена. Кроме того, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в простой письменной форме с его обязательной последующей государственной регистрацией, т.к. в ином случае в соответствии со ст. 223 ГК РФ, он не будет порождать каких-либо правовых последствий. На основании установленного в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что стороны оспариваемого договора купли-продажи достигли соглашения по всем существенным условиям договора: в нем четко определен предмет договора - . по ул. ., а также цена - 300 000 рублей. Кроме того, в данном договоре стороны достигли соглашения и по иным условиям, в частности, о праве пользования предметом договора Праслова В.И. до .. Заключая договор купли-продажи, стороны также выполнили условия о его письменной форме. Кроме того, выразив намерение на заключение договора купли-продажи, для возникновения правовых последствий по данному договору, стороны произвели его государственную регистрацию в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Таким образом, стороны при заключении оспариваемого договора купли-продажи достигли соглашения по всем его существенным условиям, а также с целью придания ему законности ими были соблюдены требования о форме договора и его государственной регистрации. Однако, как установлено в судебном заседании, стороны не намеревались по договору купли-продажи осуществить фактический переход права собственности на . шоссе. Данный договор по своей сути был гарантом обеспечения обязательств Животовой М.А. по договору займа, заключенному с Егоровым Г.Н. .. Суд пришел к данному выводу, на основании следующего. Договор залога и договор купли-продажи заключены в один и тот же день - . и в отношении одного и того же предмета - . шоссе ., цена квартиры по договору купли-продажи эквивалентна сумме займа в 300 000 рублей, который обеспечивается договором залога, а не 600 000 рублей, т.е. сумме в которую стороны оценили квартиру как предмет залога. Кроме того, как установлено в судебном заседании прилученные . Животовой М.М. от Егорова Г.Н. денежные средства в размере 300 000 рублей не были платой по договору купли-продажи, а являлись предметом договора займа. После регистрации перехода права собственности на . шоссе . Животова М.М. вместе со своим сожителем Прасловым И.В. продолжили проживать в этой квартире, неся бремя ее содержания. Условиями договора купли-продажи было предусмотрено сохранение Прасловым И.В. права пользования квартирой . шоссе именно до ., т.е до даты окончания исполнения Животовой М.М. обязательств по договору займа, обеспеченного залогом квартиры. Меры к защите своих прав, как собственника спорной квартиры Егоров Г.Н. также стал предпринимать только после истечения срока выполнения истцом обязательств по договору займа, и эти, действия, по выводу суда не были направлены на защиту прав собственника, а являлись мерой воздействия на Живатову М.М. для ускорения исполнения ею обязательств по договору займа. При этом суд также учитывает, что об отсутствии намерения приобрести право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи, и заключении его только с целью обеспечения обязательства Живовой М.М. по договору купли продажи ответчик указывал в объяснения при опросе правоохранительными органами в рамках рассмотрения заявления Животовой М.М. о привлечении его к уголовной ответственности. Поскольку в судебном заседании установлено отсутствие волеизъявления сторон на заключение . договора купли-продажи . шоссе, что данная сделка по своей сути не должна была порождать переход права собственности на указанную квартиру, а только должна была обеспечить исполнение Животовой М.М. обязательств по договору займа, заключенному ., т.е. прикрывала договор залога . шоссе ., суд считает, что сделка договора купли- продажи от . является недействительной (ничтожной) в силу ее притворности. В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Поскольку договор купли-продажи от . . шоссе . признан недействительным, суд считает необходимым признать недействительной запись в ЕГРП о регистрации сделки и перехода прав на спорную квартиру, обязав УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю восстановить запись о регистрации прав собственности на указанное имущество за Животовой М.М. Оснований для возложения обязанности на Егорова Г.Н. по передаче Животовой М.М. спорной квартиры, суд не находит, т.к. в судебном заседании установлено, что Егоров Г.Н. в спорую квартиру не вселялся, после регистрации договор купли-продажи фактическое владение и пользование истца спорной квартирой не прекращалось. Оснований для возложения на Животову М.М. обязанности по передачи денежных средств в размере 300 000 рублей, составляющих стоимость квартиры по договору купли- продажи, суд также не находит, поскольку как установлено судом Животова М.М. денежные средства по договору купли-продажи от ответчика не получила, а переданные ей . 300 000 рублей являлись суммой договора займа. При этом суд считает, что права ответчика на получение денежных средств по договору займа, не нарушены, и он имеет возможность взыскать долг по договору займа в судебном порядке. В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные последним судебные расходы, пропорционально удовлетворенным требованиям. Исковые требования истца удовлетворены в полном объеме. Истцом при обращении в суд в соответствии со ст.333.19 НК РФ уплачена государственная пошлина в размере 6 200 рублей, что подтверждается квитанцией, с ответчика в пользу Животовой М.М. подлежат взысканию 6 200 рублей. Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Животовой ФИО16 к Егорову ФИО17, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о признании договора купли-продажи недействительным ( ничтожным), признании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним недействительной и восстановлении прежней записи о праве собственности -удовлетворить. Признать договор купли -продажи жилого помещения - . по улице . в . от ., заключенный между Животовой ФИО18 и Егоровым ФИО19 -недействительным ( ничтожным). Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Признать недействительной записи в ЕГРП о регистрации сделки и перехода прав на . по улице . в . на имя Егорова ФИО20 ( <данные изъяты> ), обязав Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю восстановить запись о регистрации прав собственности на указанное имущество за Животовой ФИО21. Взыскать с Егорова ФИО22 в пользу Животовой ФИО23 судебные расходы в сумме 6200 рублей. Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в 10-дневный срок через Центральный районный суд г. Комсомольска- на- Амуре. Судья: О.В. Тучина