Дело ###
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Центральный районный суд г. Кемерово в составе:
Председательствующего Курилова М.К.
при секретаре Лютенко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово
**.**.**** года
гражданское дело по иску Картапольцева Н.В. к Пичугиной Л.В. о взыскании двойной суммы задатка и долга,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в Заводский районный суд г. Кемерово с иском к ответчику о взыскании двойной суммы задатка и долга.
Свои требования мотивирует тем, что **.**.****г. между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ..., ..., обеспеченный задатком в размере 1350000 рублей.
Денежные средства в размере 1350000 рублей в качестве задатка истцом были переданы Пичугиной Л.В. в момент подписания вышеуказанного договора **.**.****г. (что подтверждается распиской Пичугиной Л.В. о получении денежных средств в размере 1350000 рублей). В свою очередь Пичугина Л.В. передала истцу ключи от квартиры в двойном комплекте и сказала, что он может вселиться в данную квартиру.
Вышеуказанная квартира принадлежит на праве собственности ответчику и ее несовершеннолетней дочери К.
В связи с тем, что кроме ответчика собственником квартиры является и ее несовершеннолетняя дочь, то для сделки купли-продажи ответчиком с разрешения органа опеки и попечительства было совершено дарение 1/3 доли собственности трехкомнатной квартиры по адресу: ..., ... и дано разрешение на продажу квартиры по адресу: ..., ...
Данные факты могут подтвердить свидетели.
Согласно п.п. 1.3. предварительного договора срок подписания договора купли-продажи квартиры по адресу: ..., ... был установлен до **.**.**** г.
До вышеуказанной даты, ответчик должна была подготовить комплект документов в соответствии с действующим законодательством для совершения сделки купли-продажи квартиры в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, и явиться с пакетом документов для оформления сделки.
В нарушение условий предварительного договора Пичугина Л.В. до **.**.****г. документы не собрала, в связи с чем сделка не была заключена по вине ответчика.
**.**.**** г. при встрече с ответчиком истец был поставлен в известность о том, что для того чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры необходимо погасить долг по ипотеке за квартиру в сумме 104700.66 рублей, чтобы забрать закладную и снять запрет на продажу в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.
Так как в тот момент у ответчика не было денег для оплаты долга по ипотеке, Пичугина Л.В. попросила истца погасить данный долг, пообещав в месячный срок вернуть ему данную сумму и оформить договор купли-продажи. Истцом деньги ответчику за квартиру были переданы в полном объеме и он был намерен оформить сделку по купле-продаже квартиры, поэтому чтобы ускорить процесс оформления сделки по квартире истец оплатил долг по ипотеке за квартиру в сумме 104700,66 рублей.
С ответчиком истец неоднократно созванивался, встречался, **.**.**** г. в адрес ответчика истцом было направлено письмо с предложением заключить договор купли-продажи квартиры или вернуть ему двойную сумму задатка и оплаченную им сумму долга за квартиру, однако ответчик с истцом на связь не выходит, тем самым уклоняется от совершения сделки и не возвращает задаток.
В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Кроме этого согласно п. 8 предварительного договора от **.**.****г. в случае отказа или уклонения Продавца от совершения сделки, продавец обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Так как ответчик уклоняется от сделки, срок для заключения сделки установленный в предварительном договоре истек, ответчик обязан уплатить ему двойную сумму задатка в размере 2700000 рублей и долг в размере 104700,66 рублей.
Просит взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере 2700000 рублей и долг в размере 104700 рублей. Взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 18124 рубля.
Определением Заводского районного суда г. Кемерово от **.**.****г. гражданское дело по иску Картапольцева Н.В. к Пичугиной Л.В. о взыскании суммы долга и задатка передано по подсудности в Центральный районный суд г. Кемерово.
В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска, указав, что его нарушенные права и интересы могут быть полностью восстановлены только признанием предварительного договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: ..., ... заключенным между ним и ответчиком договором купли-продажи, состоявшимся и признанием за истцом права собственности на указанную квартиру, поскольку Картапольцев Н.В. по предварительному договору от **.**.**** г. выполнил все обязательства по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... а именно: договор заключен в письменной форме, содержит все существенные условия, позволяющие установить предмет, цену и другие существенные условия, расчет им произведен полностью, квартира истцу передана ответчиком (отданы ключи в двойном комплекте), таким образом, договор купли-продажи полностью исполнен сторонами. Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры и всех выполненных условий договора сторонами, предварительный договор полностью соответствует договору купли-продажи квартиры. Несмотря на все вышеизложенные факты, ответчик уклоняется и отказывается подать документы для государственной регистрации перехода права собственности па квартиру, расположенную по адресу: ..., ....
Просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от **.**.****г., расположенной по адресу: ..., ..., заключенный между Картапольцевым Н.В. и Пичугиной Л.В. состоявшимся договором купли- продажи квартиры. Признать за Картапольцевым Н.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ... и произвести государственную регистрацию перехода права собственности в Управлении федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.
Прекратить зарегистрированное право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Пичугиной Л.В. и несовершеннолетней К. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., кадастровый номер ###, общей площадью 30,6 кв.м. Взыскать с ответчика государственную пошлину в сумме 10850 рублей.
В судебное заседание истец Картапольцев Н.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, письменным заявлением просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель Картапольцева О.Е., действующая на основании доверенности, на уточненных требованиях настаивала.
Ответчик Пичугина Л.В. исковые требования не признала. Ее представитель Арзамасова Е.С., действующая на основании ордера, исковые требования считала необоснованными.
Представитель 3-го лица УФРС по КО Баландин Е.Н., представитель Управления образования администрации г. Кемерово Медянкина С.М., действующие на основании доверенностей, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что **.**.**** г. между Картапольцевым Н.В. и Пичугиной Л.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... л.д. 19).
В соответствии с условиями предварительного договора стоимость квартиры составляет 1350000 руб., включая принятый по договору задаток. Пунктом 1.3 предварительного договора определен срок подписания договора купли-продажи квартиры – до **.**.****г. Также договором установлено, что покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка денежную сумму в размере 1350000 руб., что подтверждается распиской л.д. 20), согласно которой Пичугина Л.В., действующая за себя лично и за своего несовершеннолетнего ребенка К., **.**.**** г.р., получила деньги за продажу квартиры по адресу: ..., ..., в сумме 1 350 000 руб. от Картапольцева Н.В..
Квартира, расположенная по адресу: ..., ..., принадлежит на праве общей долевой собственности Колесниковой (Пичугиной) Л.В., К. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним –л.д. 23).
Из пояснений представителя истца следует, что **.**.**** г. при встрече с Пичугиной Л.В. Картапольцев Н.В. был поставлен в известность о том, что для того, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, необходимо погасить долг по ипотеке за квартиру в сумме 104700,66 руб. Истец намеревался оформить сделку купли-продажи квартиры, поэтому, чтобы ускорить процесс оформления сделки оплатил долг по ипотеке в сумме 104700,66 руб. л.д. 5). При заключении предварительного договора ответчик передала истцу ключи от квартиры, освободила данное жилое помещение, сказав, что истец может вселяться.
**.**.**** г. ответчиком получено распоряжение Управления образования администрации г. Кемерово о разрешении совершения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... л.д. 7).
**.**.**** г. истцом в адрес ответчика направлено письмо, в котором он просит в срок до **.**.**** г. заключить с ним договор купли-продажи спорной квартиры, а в случае отказа от совершения сделки уплатить в срок до **.**.****г. двойную сумму задатка, а именно 2700 000 руб. и 104700,66 руб. за оплату долга по кредитному договору истца л.д. 21). Требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения.
Из пояснений ответчика следует, что денег от истца в сумме 1350000 руб. она не получала. Предполагалось, что квартира будет передана истцу в счет арендной платы, установленной п. 3.1. договора аренды оборудования. Расписка в получении денег была написана в риэлторском агентстве «Небоскреб», деньги по расписке не передавались. Ключи были переданы истцу только для того, чтобы он мог осмотреть квартиру. Квартиру ответчик не освобождала, поскольку в указанной квартире проживали квартиранты.
Из пояснений свидетеля Т. следует, что ответчик продавала истцу спорную квартиру. Деньги Пичугиной Картапольцев передавал в присутствии свидетеля в августе 2009 г. Пичугина пересчитала деньги, положила их в сумку. В каких купюрах были переданы денежные средства, пояснить не смог. Квартира была фактически передана истцу, так как ответчик передала ему ключи от квартиры, вывезла свои вещи. Свидетель расписывался в том, что присутствовал при передаче денег, но не может пояснить, договор это был или расписка.
Свидетель П., являющийся мужем ответчика, пояснил, что предварительный договор купли-продажи был заключен в августе 2009 г. Квартира была приобретена на заемные средства и была обременена залогом. В связи с тем, что они с женой хотели начать собственный бизнес, **.**.**** г. между Картапольцевым Н.В., Т. и Пичугиной Л.В. были заключены договоры аренды нежилого помещения и оборудования, расположенные по адресу: ..., ... (сауна, мойка, автостоянка). По договору, за право аренды арендатор должен был оплатить арендодателю 1 600 000 руб., из них в 1 350 000 руб. покупатели оценили квартиру, на остальные 250 000 руб. Пичугина Л.В. написала Картапольцеву расписку. В связи с тем, что доход от занятия бизнесом был небольшой, он предложил Картапольцеву и Т. снизить размер арендной платы и единовременного платежа, но те отказались, после чего они решили не заключать договор купли-продажи квартиры. В январе 2010 г. свидетель сменил замки в квартире, когда узнал, что Картапольцев сдал спорную квартиру в аренду.
Свидетель Ш., исполнительный директор АН «Небоскреб», пояснила, что присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, непосредственно при передаче денег не присутствовала, денег не видела.
Исходя из содержания п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором ни одной из сторон предложения о заключении договора.
Истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи квартиры **.**.****г., то есть по истечении согласованного в предварительном договоре срока заключения основного договора.
Доводы представителя истца о том, что квартира была передана ответчиком на основании предварительного договора от **.**.**** г., не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора в силу его правовой природы являются обязательства сторон по заключению будущего договора, но не обязательства по передаче имущества. Истцом не представлено доказательств заключения основного договора купли-продажи квартиры в целях исполнения предварительного договора до истечения срока его действия.
В то же время заключение предварительного договора не изменяет момент возникновения права собственности на имущество, которое является предметом предварительного договора, не влияет на содержание права собственности лица, заключившего предварительный договор, и не ограничивает собственника в его правах, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Предварительный договор в данном случае порождает неденежное обязательство. При этом согласно положениям ст.ст. 380 и 381 ГК РФ задаток не может обеспечивать неденежное обязательство, поэтому обеспечительная функция задатка в рамках предварительного договора не могла быть реализована, как противоречащая закону. Отсюда полномочие по принятию денег в рамках предварительного договора является ничтожным, как противоречащее закону, независимо от признания его таковым судом (ст. ст. 168, 166 ГК РФ).
Доводы представителя истца о том, что действия сторон договора после истечения срока на заключение основного договора купли-продажи квартиры (оплата кредита, получение разрешения органа опеки и попечительства), свидетельствовали о воли сторон на заключение договора купли-продажи квартиры, суд не может принять во внимание в данном случае, поскольку по смыслу ст. 158 ГК РФ, если сделка должна быть совершена в письменной форме, то конклюдентные действия
правовых последствий не влекут.
В соответствии с п. 2. ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Таким образом, учитывая, что основной договор купли-продажи квартиры в срок установленный предварительным договором купли-продажи от **.**.**** г. не заключался, предварительный договор является прекращенным, государственная регистрация перехода права собственности не производилась, право собственности у истца на спорную квартиру не возникло. Уплата истцом денежных средств в счет покупной цены не порождает у него право собственности, а также не прекращает право собственности ответчика на указанное имущество и не влияет на объем ее прав.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным требованиям. При подаче иска в суд истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 1100 руб., при этом цена иска указана истцом в размере 1 350 000 руб.
С учетом существа постановленного решения, размера оплаченной госпошлины при подаче иска, государственная пошлина в сумме 13850 руб. подлежит взысканию в доход бюджета г. Кемерово с истца на основании ст. 103 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Картапольцева Н.В. к Пичугиной Л.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры состоявшимся договором купли- продажи квартиры, признании за Картапольцевым Н.В. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ... и регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности Пичугиной Л.В. и К. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ... - оставить без удовлетворения.
Взыскать с Картапольцева Н.В. в доход бюджета г. Кемерово государственную пошлину в сумме 13850 руб.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья М.К.Курилов
Решение в окончательной форме изготовлено **.**.**** г.