Решение - в удовлетворении требований отказать.

Дело № 2-26/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово

В составе председательствующего судьи Савинцевой Н.А.,

при секретаре Семешовой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

07 февраля 2011 года

гражданское дело по заявлению ЗАЯВИТЕЛЬ об обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области ПРИСТАВ,

у с т а н о в и л:

ЗАЯВИТЕЛЬ обратился в Центральный районный суд г. Кемерово с заявлением об обжаловании постановления судебного пристава-исполнителя. Свое заявление мотивировал тем, что постановлением от 16.06.2009 судебный пристав-исполнитель МОСП УФССП по Кемеров­ской области ПРИСТАВ возбудила исполнительное производство ### на взыскание с ЗАЯВИТЕЛЬ в пользу Е. 10 398 302 руб.

По акту от 27.08.2009 судебный пристав-исполнитель произвела опись и подвергла аресту имущество, принадлежащее должнику (ЗАЯВИТЕЛЬ), а именно: ? долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: ... общей площадью ### кв. м.

Постановлением от 07.09.2009 привлечён специалист-оценщик (ООО «Независимая профес­сиональная оценка») для оценки арестованного имущества.

Постановлением от 01.10.2009 судебный пристав-исполнитель принял оценку арестованного имущества в 4 126 742 рубля.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производст­ве» «Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке».

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имуще­ства, произведённой независимым оценщиком» указал:

«В связи с этим судам следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 ста­тьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества долж­ника производит судебный пристав-исполнитель. Поэтому даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в су­дебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества».

Согласно пункту 2 названного выше Информационного письма «Для проверки достоверно­сти и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего само­стоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ)».

Заявитель считает указанное постановление судебного пристава-исполнителя о принятии отчёта ### от 24.09.2009 ООО «Независимая профессиональная оценка» не соответст­вующим закону и недействительным по причине несоответствия стоимости оценённого имущества, указанной в отчёте, его рыночной стоимости.

Так, указанным выше отчётом имущество – ? доля в праве собственности на нежилое поме­щение по адресу: ..., общая площадь ### кв. м - оценено в 4 126 742 рубля.

Однако этот отчёт не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2 и ФСО-3.

Так, согласно части 4 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» в отчёте должны быть указаны дата определения стоимости объекта оценки. В нашем случае отчёт не содер­жит даты, на которую определена стоимость объекта оценки.

Кроме того, указанная норма права обязывает оценщика указывать точное описание объекта оценки. Согласно подпункту «е» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 №254, к характери­стикам объекта оценки относятся, в том числе, сведения об имущественных правах. В данном случае отчёт содержит недостоверные сведения об объекте оценки. Так, на странице 8 отчёта указано на принадлежность права долевой собственности на оцениваемый офис ЗАЯВИТЕЛЬ и В., тогда как В. ещё в 2006 году подарил свою долю в праве соб­ственности сыну Г.. Сведения о регистрации прав на офис у судебного пристава-исполнителя имеются.

Также оценщиком при описании объекта оценки на странице 10 отчёта сделан вывод о необ­ходимости использования коэффициента 0,8 в связи с тем, что объектом права является не выделенное помещение, а доля в праве на него. При этом не учтено, что решением мирового судьи 3-го участка Ленинского района г. Кемерово от 01.02.2008 определён порядок пользо­вания указанным помещением для обоих его сособственников, тем самым, по мнению заявителя, значительно устраняется элемент «обременения» одного сособственника долей другого сособственника.

Кроме того, согласно пункту 4 ФСО №3 информация, приведенная в отчете об оценке, ис­пользованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованно­сти); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описа­ние процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и при­вести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Согласно пункту 13 ФСО №3 «В отчете об оценке должно содержаться описание последо­вательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, по­нять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установ­ления стоимости объекта оценки».

В нашем случае указанные правила нарушены, поскольку отчёт ### от 24.09.2009 содержит ряд противоречий и неверных сведений.

В отношении затратного подхода. На странице 24 отчёта оценщик устанавливает восстано­вительную стоимость оцениваемого объекта с помощью укрупнённых показателей стоимо­сти строительства в уровне цен 1969 года, которые потом умножаются на ряд коэффициен­тов. Однако в 1969 году не использовались и не могли использоваться те методологии и тех­нологии строительства, которые использованы группой компаний Ж. при возве­дении жилого комплекса З. в 2004 году (в частности, материал стен - га­зобетон с утеплителем, см. стр. 22 отчёта). Соответственно, заявитель считает, что использование данных 1969 года никак не объясняет логику оценки.

Кроме того, считает, что оценщиком в должной мере не обосновано применение индексов пересчёта цен 1,2 и 76,361 (страницы 24, 25 отчёта). Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ и Областной информационный сборник цен «Цены в строительстве» за 1-й квартал 2009 года не относятся к надлежащим и достоверным источникам соответствующей информации.

Также оценщиком не обосновано применение величины косвенных издержек при строитель­стве именно в 10% (коэффициент 1,1). Отдел строительства и продаж Внешнеэкономической ассоциации «Кузбасс», на который идёт ссылка на стр. 25 отчёта, не является авторитетом в этой области. Полагает, что размер косвенных издержек при строительстве существенно превышает 10%.

Учитывая всё изложенное, в связи с недостоверностью исходных цифр заявитель считает недостовер­ным укрупнённый расчёт восстановительной стоимости, приведённый на стр. 26-27 отчёта.

В отношении доходного подхода также считает абсолютно недопустимым способ определения средних ставок арендной платы по аналогичным помещениям, использованный оценщиком на страницах 33-35 отчёта.

Так, на странице 33 отчёта оценщик указывает, что при выборке арендных ставок по анало­гичным помещениям Ленинского района города Кемерово им были удалены предложения более 1000 и менее 150 рублей за квадратный метр. При этом пункт 10 Федерального стан­дарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утв. Приказом МЭРТ России от 20.07.2007 №256, требует: «При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объек­та оценки, при котором его стоимость будет наибольшей».

Устраняя из расчётов ставки арендной платы более 1000 рублей за кв. м (наиболее реальные ставки арендной платы), оценщик заведомо лишил продавца возможности использовать в расчёте цены объекта наиболее выгодные для него возможности получить доход от сдачи объекта в аренду. В свою очередь, исключение ставок арендной платы менее 150 рублей за кв. м ни к чему привести не могло, поскольку таких ставок по аналогичным офисам в этом районе просто не существует.

В июне 2008 года рыночный размер арендной платы по помещению ЗАЯВИТЕЛЬ составлял 1834 руб. за кв. м, что подтверждается отчётом ОЦЕНЩИК №17-06-2008 от 25.06.2008. Истец понимает, что за год в связи с финансовым кризисом ставки арендной платы могли несколько снизиться. Однако даже при этом выведенная оценщиком «медиана» в 500 рублей за кв. м является несоизмеримо маленькой. При этом в качестве её обоснования оценщик на странице 35 отчёта почему-то ссылается на рынок недвижимости города Новосибирска.

Учитывая изложенное, считает недостоверной величину рыночной стоимости помещения, рассчитанную доходным подходом на странице 37 отчёта.

В отношении сравнительного подхода. На страницах 39, 40 отчёта оценщик вновь приме­няет к объекту оценки особенности рынка недвижимости города Новосибирск, которые никакого отношения к Ленинскому району города Кемерово иметь не могут.

Также заявитель считает неоправданно завышенным размер поправочного коэффициента на условия продажи в 24% и коэффициента на торг в 14%, указанные в таблице на стр. 42 отчёта. Усло­вие продажи объекта на торгах входит в общие условия продажи в данной ситуации (т. е. принудительной реализации судебным приставом-исполнителем), и, соответственно, коэф­фициент «на торги» должен поглощаться (входить в) коэффициент «условий продажи». Кроме того, считаем, неоправданно большой скидку 24%, вызванную условием продажи (су­дебным приставом-исполнителем), поскольку данный офис имеет привлекательность неза­висимо от способа его реализации (добровольно или принудительно). В связи с указанным полагает недостоверной скорректированную стоимость 1 кв. м, выведенную оценщи­ком на стр. 43 отчёта, и величину рыночной стоимости помещения, рассчитанную сравни­тельным подходом на странице 44 отчёта.

Учитывая всё изложенное, а именно недостоверность рыночной стоимости помещения, рас­считанную отдельно по затратному, доходному и сравнительному подходам, недостоверной является и общая рыночная стоимость оценённого объекта в 4 126 742 рубля.

По мнению заявителя, недостоверность отчета, принятого судебным приставом-исполнителем, подтвер­ждается, в частности, экспертным заключением Кемеровской ЛСЭ №977г/22-08 от 24.02.2009 (по другому делу), которым установлена стоимость первого и второго этажей спорного помещения (вопросы №4 и №5): стоимость первого этажа - 22 286 344 руб. 18 коп., стоимость второго этажа - 9 279 759 руб. 16 коп., всего - 31 566 103 руб. 34 коп.

Считает, что для составления верного отчёта оценщик должен был в качестве сравнительно­го материала взять помещения типа, подобного оцениваемому, то есть помещения, возведён­ные (построенные) или возводимые группой компаний (ассоциацией строительных органи­заций) Ж. в Ленинском районе г. Кемерово, в частности в жилом комплексе «Се­ребряные ручьи». Также оценщик должен был запросить в указанной группе компаний све­дения о текущей продажной стоимости коммерческой недвижимости.

В судебное заседание заявитель ЗАЯВИТЕЛЬ, извещенный надлежащим образом, не явился. Письменным заявлением просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ЗАЯВИТЕЛЬ – Лякин В.Е., действующий на основании доверенности, также в суд не явился, извещен надлежащим образом, лично под роспись.

Представитель взыскателя Карташов В.А., действующий на основании доверенности, полагал заявление необоснованным, просил в его удовлетворении - отказать.

Судебный пристав-исполнитель МОСП по ОВИП ПРИСТАВ просила в удовлетворении требований отказать, указывая, что ею в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» была проведена оценка арестованного имущества, и не доверять отчету специалиста у нее не было никаких оснований.

Представитель привлеченного к участию в деле заинтересованного лица – ООО «Независимая профессиональная оценка» также в суд не явился, извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии заявителя, представителя заявителя, представителя заинтересованного лица, так как их неявка при надлежащем извещении, в силу ч.2 ст. 257 ГПК РФ, не является препятствием к разрешению жалобы.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд считает требования заявителя необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 441 ГПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).

Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренном главами 23 и 25 настоящего Кодекса, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными настоящей статьей.

Статья 249 ГПК РФ предусматривает, что обязанности по доказыванию обстоятельств, законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

Согласно ст. 12 ФЗ «О судебных приставах» судебный пристав-исполнитель обязан принять меры по полному, своевременному и правильному исполнению требований исполнительных документов.

Судом установлено, что 16.06.2009 судебным приставом-исполнителем МОСП УФССП по Кемеров­ской области ПРИСТАВ на основании исполнительного листа ### от 11.06.2009г., выданного Ленинским районным судом г.Кемерово, о взыскании с ЗАЯВИТЕЛЬ в пользу Е. денежных средств в размере 10 398 302 рублей возбуждено исполнительное производство ### ( л.д. 5-6).

По акту от 27.08.2009 судебный пристав-исполнитель произвела опись и подвергла аресту имущество, принадлежащее должнику (ЗАЯВИТЕЛЬ), а именно: ? долю в праве собственности на нежилое помещение по адресу: ... общей площадью ### кв. м.

В соответствии с положениями ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения недвижимого имущества должника привлечь оценщика для его оценки (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ).

Согласно ст. 61 ФЗ «Об исполнительном производстве» в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве по инициативе судебного пристава-исполнителя или по просьбе сторон исполнительного производства может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП УФССП по Кемеров­ской области ПРИСТАВ от 07.09.2009г. оценка имущества в исполнительном производстве ### поручена специалисту-оценщику (ООО «Независимая профес­сиональная оценка») для определения рыночной стоимости арестованного 27.08.2009г. нежилого помещения по адресу: ... общей площадью ### кв. м. ( л.д. 7).

24.09.2009 г. ООО «Независимая профессиональная оценка» был составлен отчет об оценке стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: ... общей площадью ### кв. м., согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 4126742 рубля (л.д. 9-55).

Доводы заявителя в той части, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки ФСО-1, ФСО-2, и что стоимость, указанная в отчете является недостоверной, суд считает необоснованными, поскольку ЗАЯВИТЕЛЬ не представлено допустимых доказательств недостоверности сведений, содержащихся в представленном отчете, а также не указано, в чем заключается несоответствие отчета указанным нормативным актам.

В силу ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением суда от 09.12.2009г. назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой поставлены вопросы: Какова рыночная стоимость ? доли в праве собственности на нежилое помещение по ад­ресу: ... в монолитном многоэтажном доме на первом и втором этажах общей площадью ### кв. м, кадастровый номер ### принадлежащей ЗАЯВИТЕЛЬ, по состоянию на сентябрь 2009 года? Оказывает ли влияние на рыночную стоимость объекта, указанного в первом вопросе, то обстоятельство, что решением мирового судьи 3-го участка Ленинского района г. Кемерово от 01.02.2008 определён порядок пользования указанным помещением для обоих его сособственников? Если да, то определить рыночную стоимость данного объекта по состоянию на сентябрь 2009 года с учётом этого обстоятельства.

Согласно ч. 3 ст. 79 ГПК РФ при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Как следует из сопроводительного письма КЛСЭ от 17.12.2010г., объект исследования для осмотра в назначенный день не был предоставлен, в связи с чем, гражданское дело было возвращено в суд без исполнения.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заявителем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих недостоверность отчета об оценке, произведенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам УФССП по Кемеровской области ПРИСТАВ об оценке вещи или имущественного права по исполнительному производству ###, был принят отчет ### от 24.09.2009 г. об оценке рыночной стоимости имущества - нежилого помещения по адресу: ... общей площадью ### кв. м., которая составила 4126742 рубля ( л.д. 8, 9-55).

Суд считает, что данное постановление принято судебным приставом в соответствии с действующим на момент совершения указанного исполнительного действия законодательством по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В данном случае величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства носит рекомендательный характер.

Отчет об оценке соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.), оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.).

Согласно ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.) оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно п. 20 ФСО № 1 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Учитывая изложенное, оценивая представленные доказательства в совокупности, нормы закона, суд считает, что оснований для отмены постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ОВИП УФССП по Кемеровской области ПРИСТАВ от 01.10.2009 года об оценке вещи, вынесенное по исполнительному производству ###, судом не установлено.

Более того, при рассмотрении дела принято во внимание, что в настоящее время оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя утратило свою актуальность, поскольку вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 12.08.2010 года по делу по иску Е. в ЗАЯВИТЕЛЬ, Д. о разделе общего имущества супругов, в отношении объекта нежилого помещения по адресу: ..., общей площадью ### кв. м установлено право собственности за ЗАЯВИТЕЛЬ и Д. по ? доли в праве. Принимая во внимание, что в соответствии с ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание по исполнительным документам может быть обращено лишь на имущество самого должника, но не его супруги, соответственно, в рамках возбужденного исполнительного производства взыскание может быть обращено лишь на ? долю в праве на указанный объект, принадлежащий должнику ЗАЯВИТЕЛЬ, для обращения взыскания на которую судебному приставу-исполнителю будет необходимо оценить стоимость именно данной доли.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление ЗАЯВИТЕЛЬ о признании недействительным постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Особо важным исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Кемеровской области ПРИСТАВ от 01.10.2009 года об оценки вещи, вынесенное по исполнительному производству ### на взыскание с ЗАЯВИТЕЛЬ в пользу Е., - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения в мотивированной форме подачей кассационной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья: Н. А. Савинцева

Решение в мотивированной форме составлено 25.02.2011 года.