Дело № 2-32/2010
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Центральный районный суд г. Кемерово
В составе председательствующего Трубиной И.Н.
при секретаре Мартынкиной В.В.
С участием прокурора Канаплицкой О.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово
28 сентября 2010г.
гражданское дело по исковому заявлению Крейз Э.А. к Петровой М.С., Бондаренко О.А. о выселении, о снятии с регистрационного учета по встречному исковому заявлению Бондаренко О.А., к Сбегловой О.В., Крейз Э.А. о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд
УСТАНОВИЛ:
Истец Крейз Э.А. обратилась в суд с иском к ответчикам об устранении препятствий в праве пользования жилым помещением.
Свои требования мотивируют тем, что **.**.**** по договору купли-продажи истцом была приобретена ... у гр. Сбегловой О.В..
07.08.2008г. между ней и Сбегловой О.В. произошел полный расчет за квартиру. Согласно выданной Сбегловой О.В. расписке, последняя должна была до 1.09.2008г. освободить квартиру и передать ключи от нее.
Ключи были переданы и 10.09.2008г., она стала перевозить вещи. Однако попасть в квартиру не смогла, т.к. не подошли ключи к замку. Вскоре возле квартиры появилась женщина (как теперь оказалась Петрова М.С.) с девушкой. Они своими ключами открыли квартиру, зашли в нее, а ее не пустили, не стали даже разговаривать.
Обратившись в РЭУ, истица узнала, что гр. Петрова М.С. и ее внучка Бондаренко О.А. до настоящего времени зарегистрированы в ..., хотя еще 17.10.2008г. Петрова М.С. продала квартиру Сбегловой О.В.
Истица является собственником жилого помещения, но не может в полной мере осуществлять свои права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащего имущества.
Просит устранить нарушение права собственности Крейз Э.А., признать прекратившими право пользования на ... в г. Кемерово Петрову М.С., **.**.****, Бондаренко О.А., **.**.****, выселить Петрову М.С. и Бондаренко О.А. из ..., обязать ОУ ФМС по Центральному району г. Кемерово снять с регистрационного учета Петрову М.С., **.**.**** рождения и Бондаренко О.А., **.**.**** рождения зарегистрированных по адресу : ....
Бондаренко О.А. обратилась в суд со встречным иском, просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ..., заключенные между Петровой М.С. и Сбегловой О.В., а также между Сбегловой О.В. и Крейз Э.А. недействительными как не соответствующими требованиям закона.
Требования мотивирует тем, что 28.12.2007г. между Администрацией г.Кемерово и Петровой М.С. был заключен договор передачи жилого помещения, расположенного по адресу: ... в собственность за ###. Данная сделка не соответствовала требованиям закона и нарушала права Бондаренко О.А. на приватизацию, так как подписи в отказных документах предоставленных для приватизации были подделаны.
Впоследствии квартира по ... была продана Сбегловой О.В. на основании договора купли-продажи от **.**.****, а ею продана Крейз Э.А. на основании договора купли продажи от **.**.****
10.03.2009г. судьей Центрального районного суда г. Кемерово Марковой Н.В. было вынесено решение о признании договора передачи жилого помещения по адресу: ... недействительным (л.д. 72).
Определением суда от 30.03.2010 г. к участию в деле привлечены в качестве третьего лица Управление Федеральной регистрационной по Кемеровской области (л.д. 76-77).
Определением суда от 09.08.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация г. Кемерово (л.д. 124).
19.08.2010 г. Крейз Э.А. уточнила исковые требования, просила суд устранить нарушение права собственности Крейз Э.А., признать прекратившим право пользования на ... Петрову М.С. и Бондаренко О.А. (л.д. 129).
19.08.2010 г. Бондаренко О.А. уточнила требования, просила суд признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ..., заключенные между Петровой М.С. и Сбегловой О.В., а также между Сбегловой О.В. и Крейз Э.А. недействительными как не соответствующими требованиям закона, применить к ним последствия недействительности ничтожной сделки (л.д. 131).
02.09.2010 г. Бондаренко О.А. уточнила требования, просит истребовать квартиру, расположенной по адресу ..., у Крейз Э.А. как имущество, выбывшее из владения иным путем помимо воли лица, которому имущество было передано собственником (Администрацией г.Кемерово) во владение (л.д. 136).
Истец Крейз Э.А., представитель истца Пойлов М.Ю., действующий на основании доверенности от 16.08.2010г., на уточненных требованиях настаивали, встречные – не признали.
Ответчик Бондаренко О.А., представитель ответчика Курилова Н.Н., действующая на основании доверенности от 26.10.2009г. (л.д.44), требования не признали, на встречных настаивали.
Ответчик Петрова М.С. требования Крейз Э.А. не признала.
Представитель Администрации г.Кемерово Суворов А.В., действующий на основании доверенности от 31.12.2009г., не возражал против удовлетворения требований Бондаренко О.А.
Ответчик Сбеглова О.В. в суд не явилась. По сведениям имеющимся в материалах дела зарегистрирована по адресу: ... (л.д. 143). Ответчик Сбеглова О.В. в суд ни разу по вызовам не являлась, повестки по всем известным суду адресам возвращаются по истечении срока хранения. Сбеглова О.В. извещалась по адресу регистрации, но по этому адресу повестки также не получала. Суд вызвал адвоката по назначению. Адвокат по назначению К., действующий на основании ордера от 28.09.2010г., требования Крейз Э.А. поддержал.
Представитель ОУФМС РФ по Заводскому району г.Кемерово в суд не явился, извещался о дне и времени судебного заседания надлежащим образом повесткой.
Представитель Росреестра по Кемеровской области в суд не явился, извещался о дне и времени судебного заседания надлежащим образом повесткой.
Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, заключение прокурора, полагавшего, что требования Крейз Э.А.не подлежат удовлетворению, требования Бондаренко О.А. подлежат частичному удовлетворению, суд считает, что исковые требования Крейз Э.А. не подлежат удовлетворению, требования Бондаренко О.А. в части истребования квартиры подлежат удовлетворению, в остальной части исковые требования Бондаренко О.А. не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с положениями пункта 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением суда от 10.03.2010 г. постановлено: «Признать недействительным договор на передачу квартиры, расположенной по адресу ... в собственность граждан от 28.12.2007 года, заключенный между Администрацией г.Кемерово и Петровой М.С.».
Согласно ст. 61 п. 2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанным решением суда от 10.03.2010 г. установлено, что П. на основании ордера ### от **.**.**** была предоставлена квартира, расположенная по адресу: .... Кроме П. в ордер были включены Петрова М.С. и Л. (л.д.4 дело № 2-36/2010).
Между Администрацией г.Кемерово и Петровой М.С. заключен договор социального найма жилого помещения ### от **.**.****, согласно которому на основании заявления об утере ордера от **.**.**** и дубликата контрольного талона к ордеру ### от **.**.**** Администрация г.Кемерово передает Петровой М.С. и членам ее семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из двух комнат общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой площадью 30,2 кв.м., по адресу: ..., для проживания в нем, а также в установленном порядке обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг. Вместе с нанимателем в жилое помещение вселяется Н. – дочь (л.д.110-111 дело № 2-36/2010).
В Комитет по жилищным вопросам администрации г.Кемерово с заявлением о передаче в собственность квартиры, расположенной по адресу: ..., **.**.**** обратился Ы., действующий по доверенности ### от 13.11.2007г. (л.д.53,112 дело № 2-36/2010).
Как следует из материалов дела, Н. и Бондаренко О.А. дали согласие Петровой М.С. на приватизацию квартиры по адресу: .... От участия в приватизации указанной квартиры отказались (л.д.116,117 дело № 2-36/2010).
На основании заявления от **.**.****, между Администрацией ... и Петровой М.С. в лице представителя Ы. был заключен договор на передачу квартиры в собственность граждан от **.**.****, согласно которому Администрация г.Кемерово бесплатно передала, а Петрова М.С. приобрела в собственность квартиру, состоящую из 2 комнат, общей площадью 44,4 кв.м., в том числе жилой площадью 30,2 кв.м., по адресу: ... (л.д.113 дело № 2-36/2010).
Как следует из согласия на продажу квартиры от **.**.****, имеющемуся в материалах дела, Петрова М.С. дала согласие Ы. на продажу квартиры по адресу: ..., за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставила следующие документы: справка с РЭУ-8, поквартирная карточка с РЭУ-8, отказ от приватизации (2шт.), доверенность на приватизацию, доверенность на продажу. Претензий по продаже квартиры по ... к Ы. не имеет (л.д.54 дело № 2-36/2010).
Согласно договору купли-продажи квартиры от **.**.****, Петрова М.С. в лице Ы. продала, а Сбеглова О.В. приобрела квартиру, расположенную по адресу: .... Указанная квартира продана за 500000 руб. (л.д.35 дело № 2-36/2010).
Как указано в расписке от 17.01.2008г., Петрова М.С. получила от Ы. деньги в сумме 1850000 руб. (л.д.55 дело № 2-36/2010).
Также в материалах дела имеется согласие Петровой М.С. на покупку квартиры, расположенной по адресу: ... (л.д.56 дело № 2-36/2010).
По договору купли-продажи от **.**.****, Сбеглова О.В. продала квартиру по ..., Крейз Э.А. за 990000 руб. (л.д.36 дело № 2-36/2010).
Согласно договору купли-продажи квартиры от **.**.****, Ы., действующий на основании доверенностей за Т. и М. продал Петровой М.С. квартиру, расположенную по адресу: ... (л.д. 38 дело № 2-36/2010).
Как было установлено в судебном заседании и подтверждается письменными материалами дела, на момент приватизации (декабрь 2007г.) в квартире по ... проживали Петрова М.С. и ее внучка Бондаренко О.А.
Согласно поквартирной карточки от **.**.****, выданной РЭУ-8, в квартире по адресу: ..., по настоящее время зарегистрированы Петрова М.С. (с **.**.****) и Бондаренко О.А. (с **.**.****). Данные сведения подтверждаются также справкой РЭУ-8 от **.**.**** (л.д.114).
Доводы истца Бондаренко О.А. о том, что она не давала согласия на приватизацию квартиры по ... нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.
Как следует из заключения эксперта № 704 от 01.12.2008г., составленного Экспертно-криминалистическим центром ГУВД по Кемеровской области, подпись от имени Бондаренко О.А., а также рукописная запись в строке «Подпись» в согласии об отказе от права на приватизацию на имя Бондаренко О.А. от **.**.****, зарегистрированном в реестре за ###, выполнена не Бондаренко О.А., а другим лицом (л.д.73-74).
Суд пришел к выводу о том, что со стороны Бондаренко О.А. отсутствовало намерение на отказ от участия в приватизации квартиры по ..., фактически она не отказывалась от участия в приватизации. Таким образом, спорное жилое помещение передано в собственность Петровой М.С. в порядке приватизации в отсутствие согласия Бондаренко О.А., обладавшей равным с нанимателем правом пользования этим помещением, а следовательно, и правом на участие в его приватизации (ст. 168 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Допрошенные в судебном заседание свидетели при рассмотрении данного дела пояснили следующее:
Свидетель СВИДЕТЕЛЬ1 пояснила, что работала в агентстве недвижимости, риелтором. Крейз обратилась к ней за помощью в продаже однокомнатной квартиры и покупке двухкомнатной квартиры. Они продали ...-ю квартиру агентству «Золотой ключик», а 2-ю квартиру подобрали в агентстве у Сбегловой. Квартиру искали по газетам. Нашли квартиру по .... Крейз смотреть ходила квартиру с Р. Она сама не ходила смотреть квартиру с Крейз. Рассказывали, что когда пришли смотреть квартиру, в ней были бабушка и мужчина. Решили покупать квартиру. Сбеглова привезла показать документы, они были оформлены на Сбеглову. Потом поехала за справкой в юстицию, заказать справку о квартире. Потом сказали, что Петровой купили квартиру в Зеленогорске. Сделали сделку, рассчитались со Сбегловой. Сбеглова попросила не вселяться, пока не сделает ремонт в квартире Петровой, в .... Когда Крейз стала вселяться, то разразился скандал, что якобы Петрова не продавала квартиру. До оформления документов знала, что в квартире прописана Петрова. Пока ждали месяц и не вселялись, Сбеглова купила квартиру Петровой. Потом узнали, что в квартире зарегистрирована еще и Бондаренок. Сбеглова показывала справку о прописке только Петровой. Сбеглова говорила, что купила квартиру Петровой в Зелногорске, что необходимо там сделать ремонт, а потом только Крейз вселится. Когда стали вселяться, то дверь не открывалась – ключ не подходил. Приехали вновь и увидели Петрову в алкогольном опьянении. Соседи сказали, что Петрова подписывала документы, только непонятно как. На момент приобретения квартиры Крейз, Сбеглова сказала, что приобрела квартиру Петровой и там делает ремонт.
Свидетель Р. пояснила, что Крейз в 2008г. обратилась к ним за приобретением 2-х комнатной квартиры. Директор дала распоряжение о том, чтобы помочь приобрести квартиру Крейз. Она нашла в газете квартиру по ... и позвонила. Трубку взяла Сбеглова. Со Сбегловой все обсудили. Крейз посмотрела квартиру. Крейз посмотрела квартиру и согласилась ее покупать. Сбегловой дали аванс за квартиру по ... квартиры была сама Сбеглова. В течении месяца сделали документы. Сбеглова сказала, что квартиранты съедут в течении месяца, т.к. необходимо сделать ремонт в квартире для квартирантов. Потом Сбеглова отдала ключи Крейз лично в руки. Крейз начала перевозить вещи без них в квартиру. Потом Крейз сообщила, что ключи от квартиры не подходят. Вызвали 911. Показали документы на квартиру и тут появляется Бондаренко с парнем. Они говорят, что у них есть ордер на руках, на квартиру которую купила Крейз. Также при этом присутствовал участковый. Они не стали вселяться и подала Крейз иск в суд. Сбеглова писала расписку о получении аванса. Утром Сбеглова дала ключи и они в этот день поехали смотреть квартиру, чтобы вселиться. Сбеглова говорила, что в квартире проживали квартиранты. Сбеглова говорила, что при осмотре квартиры дверь откроют квартиранты и она их предупредит. Крейз смотрела квартиру одна. Сбеглова звонила и сказала, что в квартире квартиранты и они покажут квартиру Крейз. Крейз посмотрела квартиру. Сбеглова говорила, что в квартире зарегистрирована бабушка и она выпишет бабушку после того, как приобретут ей квартиру. Сбеглова показывала справку, что в качестве квартиранта бабушка там зарегистрирована. В договоре имеется пункт, о том, что после сделки граждане выписываются из квартиры. Собственником квартиры была Сбеглова.
При рассмотрении данного дела, оценивая предоставленные доказательства в совокупности, вступившее в законную силу решение суда, тот факт, что договор на передачу квартиры по адресу: ... признан недействительным, а Петрова М.С. продавала квартиру на основании указанного договора Сбегловой О.В., суд считает, что исковые требования Бондаренко О.А. подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст. 302 п. 1 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Поскольку Петрова М.С. не имела право отчуждать квартиру по адресу ... без участия Бондаренко О.А., которая имела права на приватизацию спорного жилого помещения, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 10.03.2010 г. и имеет право на защиту своих прав против собственника, а Сбеглова О.В. не имела право отчуждать указанную квартиру, т.к. не является добросовестным приобретателем, знала, что в квартире проживают не квартиранты, а собственник Петрова М.С., что в квартире также зарегистрирована внучка Петровой – Бондаренко, суд считает необходимым в соответствии со ст.ст. 302, 305 ГК РФ истребовать у собственника Крейз Э.А. квартиру, расположенную по адресу ..., как имущество, выбывшее из владения иным путем помимо воли лица, которому имущество было передано собственником (Администрацией г.Кемерово) во владение.
Суд признает Крейз Э.А. добросовестным приобретателем, поскольку она, как приобретатель имущества не знала и не могла знать о том, что возмездно приобретает квартиру у лица, которое не имело права его отчуждать, т.е. у Сбегловой О.В.
Вместе с тем, учитывая, что договор приватизации квартиры по адресу ... заключен без участия Бондаренко О.А. и в нарушении ее прав на жилое помещение, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований Крейз Э.А. об устранении нарушений права собственности, о признании Бондаренко О.А. и Петровой М.С. прекратившими право пользования квартирой по адресу ....
Поскольку Бондаренко О.А. и Петрова М.С. имеют права на квартиру по адресу ..., имеют право на проживание в ней на основании ордера (л.д. 4 дело № 2-36/2010), суд не усматривает и правовых оснований для выселения и снятии Бондаренко О.А. и Петровой М.С. с регистрационного учета из квартиры по адресу ....
Что не лишает права Крейз Э.А. обратиться в суд с иском о взыскании со Сбегловой О.В. денежных средств, переданных по договору купли-продажи квартиры.
Требования Бондаренко О.А. о признания недействительными договоров купли-продажи квартиры, заключенных между Петровой М.С. и Сбегловой О.В., между Сбегловой О.В. и Крейз Э.А., применении последствий недействительности сделки суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку Крейз Э.А. признана судом добросовестным приобретателем.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Крейз Э.А. об устранении нарушений права собственности, о признании Бондаренко О.А. и Петровой М.С. прекратившими право пользования квартирой по адресу ..., о выселении Бондаренко О.А. и Петровой М.С. из квартиры по адресу ..., о снятии Бондаренко О.А. и Петровой М.С. с регистрационного учета из квартиры по адресу ... - оставить без удовлетворения.
Признать Крейз Э.А. добросовестным приобретателем.
Исковые требования Бондаренко О.А. удовлетворить частично.
Истребовать у Крейз Э.А. квартиру, расположенную по адресу ..., как имущество, выбывшее из владения иным путем помимо воли лица, которому имущество было передано собственником (Администрацией г.Кемерово) во владение.
В остальной части исковые требования Бондаренко О.А. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: И.Н. Трубина
В окончательной форме 13.10.2010 г.