Дело № 2-5791/2010 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Центральный районный суд г. Кемерово в составе: Председательствующего Курилова М.К. при секретаре Лютенко Т.А. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово 23 декабря 2010 года дело по иску Селиванова О.Ю. к ООО «Жилфонд» об устранении нарушений прав собственника, компенсации морального вреда, встречному исковому заявлению ООО «Жилфонд» к Селиванову О.Ю. о взыскании денежных средств по договору на оказание услуг, УСТАНОВИЛ: Селиванов О.Ю. обратился с иском в суд к ООО «Жилфонд» об устранении нарушений прав собственника. Свои требования мотивировал тем, что 13.09.2010 г. заключил с ООО «Жилфонд» Договор на оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости - квартиру по адресу: .... Со слов сотрудников ООО «Жилфонд», они нашли покупателя из г. Белово на эту квартиру, поэтому хотели очень срочно заключить с ним, как собственником, сделку по приобретению объекта недвижимости. Поскольку право собственности в Управлении Росреестра по Кемеровской области на объект недвижимости у него еще не оформлено, как и у всех других собственников квартир по адресу: ... (ЖК «...»), ООО «Жилфонд», прекрасно зная данные обстоятельства (со слов сотрудников М., Р.), планировало оформить договор цессии (переуступки права требования собственности от него покупателю). Доказательство - опись принятых у него документов, где нет свидетельства о праве собственности на квартиру. Однако менее чем через сутки, 14.09.2010 г., внятно не объясняя причины, ООО «Жилфонд» отказалось от исполнения сделки. Об этом отказе ему сообщил сотрудник ООО «Жилфонд» Р. в телефонном разговоре 14.09.2010 г., но отказался вернуть оригиналы документов на объект недвижимости (согласно описи). Р. мотивировал отказ в возврате документов тем, что он обязательно должен вернуть аванс в сумме 10000 руб. и заплатить неустойку 7000 руб. Сумма аванса была передана ему сотрудниками ООО «Жилфонд» по Предварительному договору купли-продажи о передаче аванса от 13.09.2010 г. от имени физлица - покупателя В., который одновременно является директором ООО «Жилфонд», но не присутствовал лично при заключении договора. После отказа ООО «Жилфонд» от исполнения Договора на оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости 14.09.2010 г., он подал Ответчику 15.09.2010 г. письменную претензию с просьбой все же исполнить сделку в установленный срок до 20.09.2010 г., или указать причины отказа от её исполнения и в таком случае вернуть документы на квартиру согласно описи документов от 13.09.2010 г. В ответе на претензию ответчиком ничего не сказано о возможности и готовности вернуть документы на квартиру без всяких условий. 04.10.2010 г. ему также удалось поговорить по телефону с директором ООО «Жилфонд» В. Однако на его предложение вернуть документы на квартиру до обращения с исковым заявлением в суд, тот ответил, что у него нет времени на подобные разговоры. Поскольку без документов он не мог предлагать квартиру потенциальным покупателям (а звонки от них продолжают поступать), просит обязать ответчика компенсировать причиненный моральный вред в сумме 50000 рублей. Данная сумма обусловлена минимальной комиссией агентств недвижимости в г. Кемерово за поиск покупателя на квартиру, то есть за надлежащее исполнение обязательств по подобным договорам. Считает, что выполнение сделки по договору цессии в течение срока заключенного с ответчиком Договора на оказание услуг было возможно и полностью зависело от его компетенции и доброй воли. Доказательством этому служат многочисленные указания на продажу квартир и нежилых помещений в доме по адресу: ... (ЖК «...») в настоящее время. Просит обязать Ответчика вернуть удерживаемые оригиналы документов на объект недвижимости по адресу: ..., (согласно описи ООО «Жилфонд» в лице директора В., обратилось в суд со встречным иском к Селиванову О.Ю. о взыскании денежных средств по договору на оказание услуг от 13.09.2010 г. Свои требования мотивировало тем, что в исковом заявлении Селиванов О.Ю. указывает на ненадлежащее исполнение ООО «Жилфонд» своих обязанностей по договору «На оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости» без номера от 13 сентября 2010 г. Однако, все обязанности ООО «Жилфонд» по указанному договору исполнены, в то время как Селиванов О.Ю. до настоящего времени своих обязательств но договору не исполнил. Так условиями договора, пункт 7.5. предусмотрена обязанность Заказчика оплатить услуги Исполнителя - ООО «Жилфонд» в момент получения денег по предварительному договору с Покупателем. Как указывает Селиванов О.Ю. в исковом заявлении, денежные средства в виде аванса были переданы ему но предварительному договору купли-продажи о передаче аванса от 13.09.2010 г. Согласно пункту 8 договора Обязанности исполнителя считаются исполненными, и случае подписания Заказчиком, т.е. Селивановым О.Ю. предварительного договора с потенциальным покупателем, о намерениях приобрести объект, что и было сделано. Т.е. услуги Селиванову О.Ю. оказаны, поскольку покупатель на его объект был найден. В исковом заявлении Селиванов О.Ю. указывает, что предварительный договор купли-продажи о передаче аванса от 13.09.2010 г. был заключен между ним и В. В п. 9 договора указано, что Исполнитель получает денежную сумму за оказанные услуги не менее 5% от суммы, указанной в п. 4.1. договора. В пункте 4.1. договора указана сумма 1 250 000 рублей, пять процентов от которой составляют 62 500 рублей. Ст.ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено исполнением обязательств надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона к недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Таким образом, сумма, незаконно не выплаченная Селивановым О.Ю. по договору ООО «Жилфонд» составляет 62 500 рублей. Просит взыскать с Селиванова О.Ю. в пользу ООО «Жилфонд» за услуги, оказанные по договору «На оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости) без номера от 13 сентября 2010 г., денежные средства в сумме 62 500 рублей. В судебном заседании истец/ответчик Селиванов О.Ю. на исковых требованиях настаивал, встречные исковые требования не признал. Представитель ответчика/истца Гартман А.И., действующий на основании доверенности, требования Селиванова О.Ю. полагал незаконными, просил в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержал. Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд находит требования Селиванова О.Ю. подлежащими удовлетворению в части, а встречные исковые требования ООО «Жилфонд» незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Судом установлено, что в соответствии с договором № ### от 15.09.2005 г. об инвестировании строительства жилья, заключенным между Селивановым О.Ю. и ООО «Строительная компания «...», Селиванов О.Ю. приобрел в собственность квартиру № ###, в строящемся доме № 20-2, расположенном в квартале ### (перекресток проспектов ...), состоящую из 1 комнаты, общей площадью 39,8 кв.м. 13.09.2010 г. между Селивановым О.Ю. (Заказчик) и ООО «Жилфонд» (Исполнитель) в лице директора В. был заключен договор на оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости, по условиям которого Заказчик поручает, а исполнитель обязуется осуществлять поиск и подбор покупателя, желающего приобрести объект недвижимости – квартиру по адресу: ... (п. 1 договора). Заказчик предоставляет Исполнителю исключительное право (эксклюзивное) право на следующие действия: поиск и подбор покупателя, рекламирование Объекта, показ Объекта потенциальным покупателям, на проведение всех предварительных переговоров с потенциальными покупателями (п. 2 договора). Согласно п. 4.1. договора собственники (или их уполномоченные представители) за указанный Объект получают по договору купли-продажи Объекта сумму в размере 1250000 руб. Заказчик обязуется не вступать в контакт с потенциальными покупателями, вести переговоры с любыми предполагаемыми покупателя или их представителями только через Исполнителя (п. 7.1 договора), оплатить услуги Исполнителя в момент получения денег по предварительному договору с Покупателем. Обязанности Исполнителя считаются исполненными в любом случае: - подписание Заказчиком или Исполнителем предварительного договора с потенциальным покупателем, о намерениях Покупателя приобрести объект; - подписание акта об исполнении работ; - подписание договора купли-продажи Объекта Заказчиком или собственниками (или их уполномоченными представителями) (п. 8 договора). Согласно п. 9 договора Исполнитель получает денежную сумму за оказанные услуги в виде разницы между ценой приобретения Объекта Покупателем и ценой Объекта, указанной в п. 4.1., но не менее 5% от суммы, указанной в п. 4.1. (л.д. 7). Кроме того, в соответствии с описью документов, принятых у Заказчика, являющейся Приложением к договору на оказание услуг от 13.09.2010 г., ООО «Жилфонд» в лице риэлтора М. были приняты у Селиванова О.Ю. следующие документы на объект недвижимости по адресу: ...: договор об инвестировании от 15.09.2005 г. (2 экз. на 10 листах), технический паспорт на 3 листах, акт сдачи-приемки на 3 листах, справка о полной оплате за объект на 1 листе. (л.д. 8). О том, что ООО «Жилфонд» в настоящее время располагает указанными документами, представителем ответчика не оспаривалось. Кроме того, 13.09.2010 г. между Селивановым О.Ю. (Продавец) и В. (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи о передаче аванса, по условиям которого Продавец выражает намерение передать, а Покупатель принять в собственность квартиру, расположенную по адресу: ... (п. 1 договора). Указанный объект состоит из 1-й комнаты, общей площадью 40,4 кв.м. (п. 2). Указанный объект принадлежит Продавцу по праву собственности на основании договора инвестирования (п. 3 ). Стороны достигли договоренности о цене Объекта в размере 1250000 руб. В счет последующей оплаты вышеуказанной суммы Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 10000 руб. в качестве аванса. Окончательный расчет между сторонами производится при подписании договора купли-продажи Объекта, указанного в п. 1 договора, в срок до 20.09.2010 г. (л.д. 6). Оба договора от 13.09.2010 г. подписаны сторонами, факт их заключение сторонами не оспаривался. Как пояснил Селиванов О.Ю. каких-либо услуг по договору на оказание услуг от 13.09.2010 г. ООО «Жилфонд» ему не оказало, поскольку 13.09.2010 г. около 17.30 час. в офисе ответчика им были подписаны указанный договор, а также предварительный договор купли-продажи от 13.09.2010 г., причем договор на оказание услуг был подписан после подписания предварительного договора купли-продажи, а 14.09.2010 г. сотрудник ответчика Р. сообщил ему, что сделка не состоится, при этом возвратить оригиналы документов отказался, мотивируя тем, что Селиванов О.Ю. должен вернуть аванс в размере 10000 руб. и неустойку 7000 руб. 15.09.2010 г. Селиванов О.Ю. обратился к ответчику с претензией, в которой просил исполнить обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры, а в случае отказа, не позднее 20.09.2010 г. вернуть документы на квартиру (л.д. 9). 24.09.2010 г. в ответе на претензию ООО «Жилфонд» сообщило, что заключение договора купли-продажи квартиры невозможно, поскольку существует запрет на государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости. На основании п. 10 Договора на оказание услуг от 13.09.2010 г. ООО «Жилфонд» также потребовало от Селиванова О.Ю. оплаты неустойки в размере 7000 руб. и возврата аванса в размере 10000 руб. (л.д. 10). До настоящего времени документы Селиванову О.Ю. ответчиком не возвращены. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). Суд считает, что требования Селиванова О.Ю. об устранении нарушений прав собственника подлежат удовлетворению, поскольку Селиванов О.Ю. является собственником квартиры по адресу: ... и ООО «Жилфонд» препятствует истцу осуществлять свои права собственника в полном объеме. Вместе с тем, суд считает, что требования Селиванова О.Ю. о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В соответствии с п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера имущественного вреда. Суд считает, что требования истца о компенсации морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку кроме устных и письменных пояснений истцом не представлено каких-либо доказательств физических или нравственных страданий, вызванных удержанием документов ответчиком. Что касается встречных требований ООО «Жилфонд» к Селиванову О.Ю., то они не подлежат удовлетворению, поскольку, по мнению суда, какие-либо услуги по договору на оказание услуг от 13.09.2010 г. ООО «Жилфонд» Селиванову О.Ю. не оказало. В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично (ст. 780 ГК РФ). Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг (ст. 781 ГК РФ). Как указывалось судом выше, из пояснений Селиванова О.Ю. следует, что 13.09.2010 г. около 12 часов его жене А. позвонила риэлтор ООО «Жилфонд» М., которая сообщила, что у них имеется покупатель на квартиру Селиванова О.Ю. из г. Белово и предложила представить квартиру для осмотра потенциальному покупателю. Около 14 часов при встрече, он передал ключи от квартиры М., которая сообщила, что необходимо передать также все правоустанавливающие документы в ООО «Жилфонд». Около 17.30 часов в офисе ответчика, расположенном по адресу: ..., Селиванов О.Ю. передал документы риэлтору ООО «Жилфонд» М. в количестве, указанном в описи к договору на оказание услуг от 13.09.2010 г., а также подписал указанный договор и предварительный договор купли-продажи о передаче аванса от 13.09.2010 г., а 14.09.2010 г. от Р. он узнал, что ООО «Жилфонд» заключать договор купли-продажи квартиры отказывается. Указанные обстоятельства также подтвердила свидетель А. По ходатайству представителя ООО «Жилфонд» судом были также допрошены свидетели М., Р. Так, свидетель Р., коммерческий директор ООО «Жилфонд», суду пояснил, что утром 13.09.2010 г. Селиванов О.Ю. в офисе ООО «Жилфонд» подписал договор на оказание услуг, а в вечернее время в офисе ООО «Жилфонд» Селиванов О.Ю. передал документы на квартиру и подписал предварительный договор купли-продажи квартиры с В. Рекламировалась ли квартира истца ООО «Жилфонд», ему неизвестно. Директор В. в день подписания договоров 13.09.2010 г. находился в офисе. Свидетель М., риэлтор ООО «Жилфонд», суду пояснила, что квартира Селиванова О.Ю. рекламировалась ООО «Жилфонд». 13.09.2010 г. с 9 до 10 часов Селиванов О.Ю. подписал в офисе ответчика договор на оказание услуг по поиску покупателя объекта недвижимости, а вечером этого же дня передал документы и заключил с покупателем В. предварительный договор купли-продажи квартиры. Днем 13.09.2010 г. квартира Селиванова О.Ю. показывалась ею покупателю из г. Белово. Кроме того, пояснила, что в день подписания договоров директор В. находился в г. Кемерово. К показаниям свидетелей Р. и М. суд относится критически, поскольку они являются работниками ответчика, а кроме того, их показания в части заключения договора на оказание услуг утром 13.09.2010 г. и передачи документов по описи вечером этого же дня, противоречат письменным доказательствам, в частности, описи документов, являющейся неотъемлемой частью договора на оказание услуг от 13.09.2010 г., следовательно в этой части суд, принимая во внимание пояснения истца, показания свидетеля А., полагает установленным заключение договора на оказание услуг вечером 13.09.2010 г. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая стороны должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд считает, что какие-либо действиям по поиску и подбору покупателя в рамках договора на оказание услуг от 13.09.2010 г., влекущие обязанность Селиванова О.Ю. по их оплате в случае подписания предварительного договора купли-продажи квартиры с потенциальным покупателем, ОООО «Жилфонд» совершены не были, поскольку судом установлено, что договоры от 13.09.2010 г. на оказание услуг и предварительный договор купли-продажи были подписаны одномоментно 13.09.2010 г., в качестве покупателя выступил директор ООО «Жилфонд» В., а действия ООО «Жилфонд» по демонстрации квартиры Селиванова О.Ю. покупателю из г. Белово были выполнены ООО «Жилфонд» за рамками договора на оказание услуг от 13.09.2010 г. При этом, каких-либо дополнительных доказательств, подтверждающих совершение действий (осуществление деятельности), направленных на поиск и подбор покупателя, ООО «Жилфонд» не представлено, следовательно, требования ООО «Жилфонд» о взыскании с Селиванова О.Ю. 62500 руб. не подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Суд считает, что с учетом существа постановленного решения с ООО «Жилфонд» в пользу Селиванова О.Ю. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Требования Селиванова О.Ю. удовлетворить частично. Обязать ООО «Жилфонд» возвратить Селиванову О.Ю. документы, принятые по описи, являющейся Приложением к договору на оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости от 13.09.2010 г., а именно: - договор об инвестировании от 15.09.2005 г. (2 экз. на 10 листах); - технический паспорт (на 3 листах); - акт сдачи-приемки (на 3 листах); - справку о полной оплате за объект (на 1 листе). В остальной части требований Селиванова О.Ю. - отказать. Взыскать с ООО «Жилфонд» в пользу Селиванова О.Ю. государственную пошлину в размере 200 (двести) руб. Встречные требования ООО «Жилфонд» к Селиванову О.Ю. о взыскании денежных средств по договору на оказание услуг по поиску покупателя на объект недвижимости от 13.09.2010 г. - оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме 30.12.2010 г. Судья: М.К. Курилов В окончательной форме изготовлено 30.12.2010 г.
от 13.09.2010 г.). Компенсировать причиненный моральный вред в сумме 50000 рублей.