Дело № 2-388/2011

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово в составе:

председательствующего Ларченко М.В.

при секретаре Калининой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово

«01» февраля 2011 г.

дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шарипову М.З. о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Центральный районный суд г. Кемерово с иском к Шарипову М.З. о взыскании задолженности долга, обращении взыскания на заложенное имущество.

Требования мотивированы тем, что 06.03.2006 г. между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию КО» и ответчиком Шариповым М.З. был заключен договор займа № ###, в соответствии с которым истец предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в размере 500000 рублей сроком на 120 месяцев для приобретения в собственность Шарипова М.З. квартиры, состоящей из 2-х комнат, расположенной по адресу ....

По состоянию на 20.02.2006 г. квартира была оценена в размере 600 000 рублей. Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена 13.03.2006 г. Управлением федеральной регистрационной службы по Кемеровской области. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком, и выданной УФРС по КО первоначальному залогодержателю – ОАО «АИЖК по КО» 13.03.2006 г.

05.04.2006 г. права по закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» г. Москва.

В соответствии с условиями договора займа ответчик обязался возвратить денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займом, путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в п. 3 договора займа.

Однако ответчиком ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производились с нарушением сроков и размеров, указанных в графике ежемесячных платежей.

В связи с чем, просит взыскать с ответчика задолженность в сумме 228689,80 в том числе: остаток основного долга – 179708,50 рублей; неуплаченные проценты – 9441 рубль., пеня за просрочку внесения основного долга – 39540,30 рублей; а также начиная с 16.10.2010 года и по день реализации квартиры или даты полного исполнения обязательств по договору (в зависимости от того, какое событие наступит ранее), определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 179708, 50 руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5486,90 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу ..., определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 600 000 рублей при реализации указанной квартиры с публичных торгов.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика задолженность по состоянию на 01.02.2011 г. в сумме 205140,64 в том числе: остаток основного долга – 165257,50 рублей; неуплаченные проценты – 63 руб., пеня за просрочку внесения основного долга – 39820,14 рублей; а также начиная с 02.02.2011 года и по день реализации квартиры, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 165257,50 руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5486,90 рублей; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу ..., определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 600 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Челпанова А.А., действующая на основании доверенности, уточненные требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Шарипов М.З. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, суд считает, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Статьей 810 ГК РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п. 1).

В силу ст. 329 п. 1 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Судом установлено, что 06.03.2006 г. между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию КО» и ответчиком Шариповым М.З. был заключен договор займа № ###, в соответствии с которым истец предоставил ответчику ипотечный жилищный заем в размере 500000 рублей сроком на 120 месяцев для приобретения в собственность Шарипова М.З. квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 49,1 кв.м., расположенной по адресу ... (л.д. 18-23).

В соответствии с п. 4.1.1. договора займа ответчик обязался возвратить денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные заимодавцем проценты за весь фактический период пользования займом. В соответствии с п. 4.1.2. договора займа ответчик обязался возвращать заем и уплачивать начисленные истцом проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в п. 3 договора займа.

В соответствии с п.3.3.4 договора займа первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа, который состоит из начисленных процентов за первый процентный период и аннуитетного платежа за второй процентный период.

Согласно п.3.3.5. договора займа, в последующие 118 платежей ответчик обязался производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплате процентов в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа. В абзаце 3 п.3.3.5 договора займа указано, что размер аннуитетного платежа составляет 7 824 российских рубля и указывается в Графике платежей, приведенном в Информационном расчете, который является неотъемлемым приложением к договору займа (л.д. 19).

В соответствии с п. 2.1. договора займа заем в сумме 500 000 рублей был предоставлен ответчику Шарипову М.З. в безналичной форме путем перечисления всей суммы займа на счет, открытый на имя Шарипова М.З., в Кузбасском филиале ОАО «Уралсиб», указанное обстоятельство подтверждается представленным суду платежным поручением ### от 15.03.2006 г. (л.д. 24).

Таким образом, суд полагает, что истцом были полностью выполнены обязанности, предусмотренные договором займа № ### от 06.03.2006 г.

Согласно п. 1.4. договора займа от 06.03.2006 г. № ###, обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является: ипотека в силу закона указанной квартиры, личное страхование ответчика, страхование риска связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом предмета ипотеки – квартиры, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться истец.

Обеспечением исполнения обязательств ответчика по указанному договору займа является ипотека в силу закона, приобретенной в соответствии с договором купли-продажи с использованием кредитных средств от 07.03.2006 г. квартиры, расположенной по адресу ..., стоимость которой была определена в 600000 рублей.

Ипотека в силу закона зарегистрирована 13.03.2006 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, одновременно с регистрацией права собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 13.03.2006 г. ### (л.д. 46).

В соответствии с п. 1.6. договора займа от 06.03.2006 г. № ###, права истца по настоящему Договору были удостоверены Закладной от 13.03.2006 г., которая была в установленном порядке зарегистрирована в ГУ Федеральной регистрационной службы Кемеровской области за ### (л.д. 18-23).

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Права по Закладной были переданы 29.11.2007 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» г. Москва (далее – ОАО «АИЖК»). В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права ОАО «АИЖК» на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи закладных ### от 18.02.2004 г. между ОАО «АИЖК КО» и ОАО «АИЖК» - л.д. 38-40) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «АИЖК КО».

В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В соответствии с п. 2.1. договора купли-продажи от 07.03.2007г. квартира, расположенная по адресу ... приобреталась ответчиком Шариповым М.З. за счет собственных средств и средств займа, предоставляемых истцом, согласно договору займа ### от 06.03.2006 г., заключенному между ответчиком и истцом (л.д. 27).

Согласно п. 2 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п. 1 ст. 77 данного закона, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, а именно требований по уплате основного долга, процентов за пользованием кредитом, возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени), возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В силу ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии с п. 4.4.1 договора займа, займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, при не целевом использовании заемщиками предоставленного займа, при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по договору более чем на 30 календарных дней, а так же при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если такая просрочка незначительна, а также при иных обстоятельствах, перечисленных в указанном пункте. В случае неисполнения Заемщиками требования Займодавца о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, Займодавец вправе потребовать обращения взыскания на заложенную квартиру (п. 4.4.3 договора).

Ответчик Шарипов М.З. в нарушение условий договора займа осуществляет ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им с нарушением сроков и размеров, указанных в Графике ежемесячных платежей, что подтверждается представленным суду графиком фактических платежей за период с 15.03.2006 г. по 15.10.2010 г. (л.д.32).

Задолженность ответчика Шарипова М.З. по состоянию на 01 февраля 2011 г. составляет 205140,64 рублей, в том числе: остаток основного долга – 165257,50 рублей; неуплаченные проценты – 63 руб., просроченные проценты – 39820,14 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и Закладной, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п. 4.4.1. договора займа и ответчику были предъявлены требования ### от 07.07.2010 г., ### от 27.07.2010 г., ### от 05.08.2010 г. о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (л.д. 84, 86, 88).

Однако, указанное требование в добровольном порядке ответчиком исполнено не было.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней).

В свою очередь п. 1 ст. 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2 договора займа, при нарушении сроков возврата займа ответчик платит истцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

Однако суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки удовлетворению подлежит, поскольку действующим законодательством не предусмотрено взыскание пени за будущее нарушение.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

То есть исходя из буквального толкования вышеприведенных положений закона, статья 333 ГК РФ применяется судом в том случае, когда неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

С учетом незначительного периода просрочки, а также высокого процента неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд считает необходимым снизить сумму пени до 9820,14 руб.

Таким образом, суд считает, что требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору займа ### от 06.03.2006 г. подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга в размере 165257,50 руб., процентов в размере 63 руб. и пени в сумме 9820,14 руб.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не предоставлено суду доказательств дополнительного гашения задолженности, а также доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств.

В силу п. 4.4.3 договора займа, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, истец имеет право потребовать обращения взыскания на заложенные в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 3 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В судебном заседании представитель истца настаивал установлении начальной продажной цены вышеуказанной квартиры в размере 600 000 рублей, исходя из ее стоимости, указанной в Закладной.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявлял ходатайство о назначении независимой оценки, однако в дальнейшем оно им было снято. Каких-либо иных доказательств стоимости квартиры ответчиком не представлено.

В связи с этим суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: ..., установив ее начальную продажную стоимость в размере 600000 рублей.

Кроме того, суд считает возможным начиная с 02.02.2011 года и по день погашения основного долга по договору займа ### от 06.03.2006 г., определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 165257,50 руб., поскольку данный процент установлен договором займа.

В связи с удовлетворением требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию КО», с ответчика подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы по оплате госпошлины в силу требований ст.ст. 98 ГПК РФ в размере 5486,90 рублей, что подтверждается представленным суду платежным поручением ### от 01.10.2010 г. (л.д. 48).

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию КО» частично.

Взыскать с Шарипова М.З., ..., в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию КО» денежные средства в размере 175140,64 рублей, судебные расходы в размере 5486,90 рублей, а всего 180627,54 рублей.

Начиная с 02.02.2011 года и по день погашения основного долга по договору займа ### от 06.03.2006 г., определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 14% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 165257,50 руб.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу ..., которая состоит из 2-х комнат, общей площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений 49,1 кв.м., в том числе жилой площадью 24,7 кв.м., квартира расположена на 2 этаже 2-этажного дома, определив начальную продажную цену указанного недвижимого имущества в размере 600 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения суда в мотивированной форме путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд г.Кемерово.

Мотивированное решение изготовлено 11 февраля 2011 г.

Судья: М.В. Ларченко