Дело № 2-337/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Центральный районный суд г. Кемерово в составе судьи Ларченко М. В. при секретаре Богдановой А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кемерово «08» июля 2011 года дело по заявлению ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» об оспаривании результатов оценки, признании незаконным постановления судебного пристава - исполнителя, УСТАНОВИЛ: Заявитель ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов оценки, признании незаконным постановления судебного пристава - исполнителя. Свои требования мотивирует тем, что АКБ «МБРР» (ОАО) обратился в суд Центрального района г. Кемерово с иском о взыскании с К. суммы задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращения взыскания на заложенное имущество. Решением суда от 10.09.2009г Дело ###г. исковые требования Банка были удовлетворены, с К. взыскано в пользу Банка АКБ «МБРР» (ОАО) сумма требования в размере 3 085 401,23 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу, ... На основании указанного решения суда после вступления его в законную силу 22 сентября 2009 г. судом выдан исполнительный лист, указанный исполнительный лист предъявлен в ОСП по Центральному району г. Кемерово. В ходе исполнительного производства судебным приставом было арестовано имущество должника. 30.110.2009г. судебный пристав Ш. произвела опись и арест имущества. В соответствии с п.2 ч.4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом был назначен специалист, обладающий специальными знаниями и навыками в области оценки для определения рыночной стоимости арестованного имущества. Согласно Отчета ### от 24.08.2010г. об оценке рыночной стоимости, заложенного имущества, на основании которого было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права специалистом от 31.08.10г. было оценено в 1 137 421,00 рублей. Впоследствии, после ознакомления с Отчетом ### от 24.08.2010г. об оценке рыночной стоимости имущества представителем АКБ «МБРР» (ОАО) было установлено, что рыночная стоимость заложенного имущества занижена, а в действительности рыночная стоимость в несколько раз превышает стоимость, установленную в отчете. В соответствии со ст. 85 Закона РФ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ: Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. После исследования рынка по продаже недвижимости в г. Кемерово, можно утверждать, что в оценке, которой руководствовался судебный пристав при установлении начальной продажной цены явно занижена. Решение судебного пристава-исполнителя по необоснованному занижению оценки арестованного имущества нарушают права АКБ «МБРР» (ОАО), поскольку могут привести к невозможности исполнения решения суда, ущемлению прав и законных интересов взыскателя. Согласно интернет сайту www.Sibestate.ru цена на аналогичные квартиры в том же районе колеблется от 1 850 000,00 рублей до 3 600 000,00 рублей. Согласно Отчета ### от 15.09.2008г. рыночная стоимость объекта недвижимости, находящегося по адресу: ... составляет 3 290 000,00 рублей. На основании вышеизложенного просит суд признать Постановление судебного пристава-исполнителя ОСП по Центральному району г. Представитель заявителя ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивает. Судебный пристав-исполнитель М., действующая на основании служебного удостоверения, заявленные требования не поддержала, просила в удовлетворении заявления АКБ «МБРР» (ОАО) отказать. Представитель 3-его лица ООО «Независимая профессиональная оценка» Макаренко Р.А., действующий на основании доверенности, требования заявителя считает необоснованными. Третье лицо К. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие. В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица К. Выслушав пояснения судебного пристава-исполнителя М., представителя 3-его лица ООО «Независимая профессиональная оценка» – Макаренко Р.А., исследовав письменные материалы дела, считает, что заявленные требования не обоснованны и удовлетворению не подлежат на основании следующего. В соответствии со ст. 121 ФЗ «Об исполнительном производстве» постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организации вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Статьей 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности. В части 4 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» говориться, что если судебный пристав – исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав – исполнитель: 1) В акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) Назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) Выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке и т.д. Согласно ч.1 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом – исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судом установлено, что 13.10.2009 г судебным приставом-исполнителем Ш. ОСП по Центральному району г. Кемерово, возбуждено исполнительное производство ### на основании исполнительного документа ### от 06.10.2009г, выданного органом: Центральным районным судом г. Кемерово, предмет исполнения: взыскать в пользу АКБ «МБРР» задолженность в сумме 3085401,23 рублей с К., .... В исполнительном листе в резолютивной части указано на обращение взыскания на заложенную квартиру, расположенную по адресу: ..., и определение начальной продажной цены заложенного имущества, с которой будут начинаться торги, в размере, установленном специализированной организацией при реализации заложенного имущества с торгов СПИ. 30.10.2009г судебным приставом-исполнителем был составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на заложенную квартиру, расположенную по адресу: .... 19.07.2010г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, и в качестве специалиста была привлечена специализированная компания с которой заключен договор со службой судебных приставов. 31.08.2010 года в ОСП по Центральному району г. Кемерово поступил отчет ### от 24.08.2010г. и судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права специалистом. Исполнительный лист содержит указание на то, каким образом должна проводиться оценка данного имущества, а именно определить начальную продажную цену заложенного имущества, с которой будут начинаться торги, в размере установленном специализированной организацией. Судебный пристав-исполнитель вынес постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, что соответствует требованиям ч.1 ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Судебным приставом – исполнителем был принят отчет оценщика, с которым у службы судебных приставов заключен договор. Фактически заявитель оспаривает принятую судебным приставом оценку имущества. Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем был принят отчет об оценке, согласно которого стоимость реализуемого с торгов имущества определена на 24.08.2010 года в размере 1137421 руб. В ходе рассмотрения дела определением суда по ходатайству заявителя была назначена экспертиза, по результатам которой ликвидационная стоимость реализуемого с торгов имущества на 01.04.2011 года составила 1582000 руб. Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. В силу ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. В данном случае суд считает необходимым взять за основу отчет ООО «Независимая Профессиональная Оценка», поскольку он составлен в соответствии с Федеральными стандартами ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.). Целью данной оценки (стр. 4 Отчета) являлось определение рыночной стоимости имущества для последующей реализации судебными приставами. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения продажа с торгов в условиях ограниченного срока реализации. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. Системный анализ указанных выше норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.) и соответствующих положений Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ (с изм. и доп.), посвященных принудительному порядку реализации имущества должников позволяют прийти к выводу о том, что в рамках поставленной перед оценщиками задачи судебным приставом-исполнителем невозможно определить рыночную стоимость имущества в чистом виде, поскольку условия продажи имущества должника не соответствуют ни одному из указанных в ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изм. и доп.) условий формирования рыночной стоимости. Существует ряд причин, в связи с которыми имеют место отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках исполнительного производства. - Имущество должника (собственника) в рамках исполнительного производства отчуждается принудительно, не в его интересах, со сроком экспозиции этого имущества, не адекватном его свойствам и характеристике. - Важнейшим фактором, влияющим на определение рыночной стоимости в процессе исполнительного производства, выступает срок экспозиции имущества. Методика ее определения базируется на рыночных исследованиях продаж объектов с сокращенными сроками экспозиции и на предложениях об экспоненциальной зависимости между сроком экспозиции и стоимостью собственности. - Реализация имущества в порядке исполнительного производства предполагает ограниченные сроки реализации, незначительный объем рекламы, а также отсутствие какой-либо предпродажной подготовки объекта. Кроме того, потенциальные покупатели имущества информированы о вынужденности продажи, соответственно, изначально предполагают наличие дисконта к стоимости имущества. Таким образом, еще одно из условий определения рыночной стоимости (свобода продавца) в рассматриваемом случае отсутствует. - При этом, чем ниже планируемый срок экспозиции имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается возможная стоимость. Иными словами, различие сроков во время экспозиции объектов оценки в рамках исполнительного производства (не позднее срока его окончания) и неопределенно долгого срока, в течение которого объект оценки может быть продан, является главным фактором, влияющим на стоимость объекта оценки в рамках исполнительного производства. Законодательство об исполнительном производстве предусматривает срочную принудительную реализацию имущества должника в течение установленного (ст. 36, 87, 95 Федерального закона "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 229-ФЗ) срока, реализация такого имущества должника проводится не в обычных условиях открытого рынка. Соответственно оценщик, производя оценку в рамках исполнительного производства и следуя выбранной методике, обязан был применить понижающие стоимость коэффициенты и определить рыночную стоимость с учетом условий продажи. Оценщиком была определена рыночная стоимость имущества, но с учетом определенных условий его реализации. Кроме того данная стоимость является начальной на торгах, соответственно его стоимость, может повыситься на торгах. Кроме того, состоявшиеся торги показали объективность установленной стоимости, та как за более высокую стоимость объект не был реализован. Оценщиком при производстве оценки не было допущено нарушение законодательства в области оценочной деятельности. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отчет ### от 24.08.2010г. составлен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135- ФЗ от 29.07.1998 года. Что касается отчета, предоставленного ответчиком, то суд оценивает его критически, поскольку при его составлении специалистом не были приняты во внимание специфические условия реализации объекта оценки. Заключение эксперта Кузбасской торгово-промышленной палаты суд также не может принять в качестве доказательства существенного занижения стоимости объекта оценки в отчете ООО «Независимая Профессиональная Оценка», поскольку в заключении эксперта стоимость указана на 01.04.2011, а приставом была принята оценка от 24.08.2011, то есть временной промежуток между заключениям эксперта и отчетом составляет более семи месяцев. Кроме того, в заключении эксперта указано (л.д. 240), что ТПП располагает квалифицированным специалистом для проведения подобного рода экспертиз и им является Н., тогда как экспертизу непонятно на каком основании проводила В.. В связи с этим возникают сомнения в легитимности эксперта проводившего экспертизу и его квалификации. Каких-либо иных допустимых доказательств, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» в суд представлено не было. При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» требований. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Отказать в удовлетворении требований ОАО АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» об оспаривании оценки, признании незаконным постановления судебного пристава - исполнителя от 31.08.2010г. Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в мотивированной форме путем подачи кассационной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово. Решение в мотивированной форме изготовлено 29 июля 2011 года. Судья: М. В. Ларченко
Кемерово Ш. об оценке вещи или имущественного права специалистом от 31.08.2010г. в размере 1 137 421,00 рублей, незаконным. Обязать судебного пристава - исполнителя вынести постановление об оценке вещи или
имущественного права специалистом с указанием начальной продажной цены на основании Отчета об оценке рыночной стоимости имущества, который будет предоставлен АКБ «МБРР» (ОАО) после его изготовления.