Именем Российской Федерации

Центральный районный суд г. Кемерово

в составе председательствующего судьи Савинцевой Н.А.

при секретаре Семешовой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово

16 августа 2011 года

гражданское дело по иску Калиш К. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Опт-Маркет» о взыскании задолженности по арендным платежам и другим требованиям,

У С Т А Н О В И Л:

Калиш К.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Опт-Маркет» о взыскании задолженности по арендным платежам и другим требованиям. Требования мотивированы тем, что 03 сентября 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Опт-Маркет» (Арендатор) был заключён договор ### аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, сроком до 01.07.2010г.

Помещение общей площадью 268,00 кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ..., находящееся по адресу: ..., передано ООО «Опт-Маркет» по акту сдачи-приемки помещения, в связи с заключением договора аренды ### от 03.09.2007г.

10 декабря 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и Калиш К. В. был заключен договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 238,6 кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ....

Заключению вышеуказанного договора купли-продажи предшествовало распоряжение Администрации города Кемерово от 16.11.2009 г. № 5014 об утверждении приватизации нежилого помещения площадью 238, 6 кв. м., по адресу: ..., путём продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, с начальной ценой 5 976 000 рублей.

17 февраля 2010 г. Калиш К. В. выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение общей площадью 238,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-7, адрес объекта: ..., помещение ###, с кадастровым номером ### обременённое правом аренды.

Также, 17 февраля 2010 г. между Калиш К. В. и ООО «Опт-Маркет» подписано дополнительное соглашение к договору ### от 03.09.2007 г., которое изменяет п. 1.7. договора ### - сведения об арендодателе и размер месячной арендной платы.

Арендодателем, согласно данного соглашения является Калиш К. В..

25.06.2010 г. заключено дополнительное соглашение ### к договору ### между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель1), Калиш К. В. (Арендодатель 2) и ООО «Опт-Маркет» (Арендатор).

В соответствии с соглашением ###, Арендодателем 1 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью 22, 90 кв. м. (объект 1); Арендодателем 2 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью 238, 60 кв. м. (объект 2).

Согласно п. 3.2. дополнительного соглашения ###, месячная арендная плата за пользование объектом 1, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 1 составляет 8017, 29 рублей.

Согласно п. 3.4. дополнительного соглашения ###, месячная арендная плата за пользование объектом 2, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 2 составляет 83 533, 86 рублей.

Во время пользования нежилым помещением ... Арендатор не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением и коммунальных платежей.

Согласно п. 1. ст. 614 ГК РФ, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В претензии от 30.12.2010 г. Калиш К. В. просила ООО «Опт-Маркет» погасить образовавшуюся задолженность по договору - арендные платежи в сумме 349 313,49 рублей, пеню за просрочку платежей в сумме 48 364,00 рублей, с соответствующим расчётом сумм.

Ответа на данную претензию получено не было, платежи ООО «Опт-Маркет» не осуществлялись.

На дату 22 марта 2011 г. сумма долга увеличилась соответствующим образом: Сумма основного долга (оплата за пользование помещением по договору аренды) составляет 599 915,07 рублей.

(1 125 644,07 - 525 729,00 = 599 915,07 рублей, где 1 125 644,07 - общая сумма выплат за пользование помещением, 525 729,00 - внесённые платежи за аренду помещения).

Сумма пени за просрочку платежа составляет 61 269,90 рублей, из которых -48 364,00 рублей - за период с февраля 2010 г. по декабрь 2010 г., 12 905, 90 рублей - за период с января 2011 г. по март 2011 г., согласно прилагаемым расчетам.

Кроме этого, 21 декабря 2010 г. между Калиш К. В. и ООО «УК «РЭУ № 19» был заключён договор № 113 на оказание услуг по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома, согласно которому ООО «УК «РЭУ № 19 обязуется оказывать услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, мест общего пользования жилого дома в пределах границ, установленных техническим паспортом, к которым относятся: крыша, чердачное помещение, подвальное помещение, несущие конструкции и наружные части фасадов здания, инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения (жилого и нежилого), включающее водоотводящие устройства, системы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации и тепло-водообеспечения.

Согласно данному договору, оплата услуг осуществляется по тарифам.

Общая сумма выплаты в месяц составляет 3146,02 рубля, из которых: 2542,38 рублей - оплата за содержание и ремонт мест общего пользования, 603,64 рубля - капитальный ремонт.

Как следует из п. 2.2.8. договора ### от 03.09.2007 г., Арендатор (ООО «Опт-Маркет») обязан ежемесячно и полностью оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, а также содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в котором находится арендуемое помещение.

Таким образом считает, что ООО «Опт-Маркет» обязано оплачивать услуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома, однако, никаких действий по исполнению данной обязанности не принимало.

Сумма выплат по договору № 113 от 21 декабря 2010 г. составляет 9438, 06 рублей (оплата за январь 2011 г., февраль 2011 г., март 2011 г., из расчёта 3146,02 рубля в месяц).

Считает, что данная сумма подлежит взысканию с ООО «Опт-Маркет» в пользу Калиш К. В., в качестве убытков.

Согласно п. 5.3.2. и 5.3.8. договора аренды объекта нежилого фонда ### от 03 сентября 2007 г. между Калиш К. В. и ООО «Опт-Маркет», данный договор подлежит расторжению, в случае, если Арендатор задерживает поступления по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, если Арендатор не выполняет обязанности по произведению текущего и капитального ремонта арендуемого объекта.

По данным акта осмотра нежилых помещений от 30 декабря 2010 г., арендуемый объект имеет внутренние дефекты, требующие проведения текущего ремонта, в капитальном ремонте нуждается козырёк над входом.

ООО «Опт-Маркет» не исполняет обязанности по ремонту арендуемого объекта.

Просила суд расторгнуть договор аренды объекта нежилого фонда ### от 03 сентября 2007 г. между Калиш К. В. и ООО «Опт-Маркет», взыскать с ООО «Опт-Маркет» в пользу Калиш К. В. сумму основного долга (оплату за пользование помещением по договору аренды) в размере 599 915,07 рублей, сумму пени за просрочку платежей в размере 61 269,90 рублей, сумму выплат по договору № 113 от 21 декабря 2010 г. (на оказание услуг по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома) в размере 9438, 06 рублей, 9 906,23 рубля - сумму государственной пошлины, 30 000 рублей - в качестве оплаты услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца Александрова Н.В., действующая на основании доверенности, на исковых требованиях настаивала.

Истец Калиш К.В., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, письменным заявлением просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика Слинько Ю.С., действующая на основании доверенностей, требования не признала. В порядке ст. 35 ГПК РФ представила в материалы письменные возражения, просила отказать в удовлетворении ее исковых требований к ООО «Опт-Маркет» и взыскать с Калиш К.В. в пользу ООО «Опт-Маркет» расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.

Представитель третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово Фидирко Е.Ю., действующая на основании доверенности, полагала заявленные требования необоснованными.

Учитывая мнение представителя истца, представителя ответчика и третьего лица, положения ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца Калиш К.В.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, изучив письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Судом установлено, что 03 сентября 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Опт-Маркет» (Арендатор) в письменном виде был подписан текст договора ### аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Кемерово, сроком до 01.07.2010г., по условиям которого Арендодатель обязался предоставить, а Арендатор принять в пользование нежилое помещение общей площадью 268,00 кв. м., расположенное по адресу: ..., с относящимися к нему инженерными сетями, коммуникациями и оборудованием, со сроком действия с 01.07.2007 г. по 01.07.2010 г. ( л.д. 19-20).

03.09.2007г. нежилое помещение общей площадью 268,00 кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ..., передано ООО «Опт-Маркет» по акту сдачи-приемки помещения ( л.д. 22).

10 декабря 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово и Калиш К. В. был заключен договор ### купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 238,6 кв. м., расположенное на первом этаже дома по адресу: ... ( л.д. 13).

Заключению вышеуказанного договора купли-продажи предшествовало распоряжение Администрации ... от 16.11.2009 г. ### об утверждении приватизации нежилого помещения площадью 238, 6 кв. м., по адресу: ..., путём продажи на аукционе с открытой формой подачи предложений о цене, с начальной ценой 5 976 000 рублей ( л.д. 12).

17 февраля 2010 г. Калиш К. В. выдано свидетельство о праве собственности на нежилое помещение общей площадью 238,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1-7, адрес объекта: ..., помещение ###, с кадастровым номером ### ( л.д. 18).

17 февраля 2010 г. между Калиш К. В. и ООО «Опт-Маркет» подписано дополнительное соглашение ### к договору ### от 03.09.2007 г., которое изменяет п. 7.1. договора ### - сведения об арендодателе и размер месячной арендной платы: Арендодателем, согласно данного соглашения является Калиш К. В. ( л.д. 24-25).

25.06.2010 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель 1), Калиш К. В. (Арендодатель 2) и ООО «Опт-Маркет» (Арендатор) подписано дополнительное соглашение ### к договору ### от 03.09.07г., в соответствии с условиями которого, Арендодателем 1 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью 22, 90 кв. м. (объект 1); Арендодателем 2 предоставлено, а Арендатором принято в пользование нежилое помещение общей площадью 238, 60 кв. м. (объект 2). Согласно п. 3.2. дополнительного соглашения ###, месячная арендная плата за пользование объектом 1, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 1 составляет 8017, 29 рублей. Согласно п. 3.4. дополнительного соглашения ###, месячная арендная плата за пользование объектом 2, перечисляемая ежемесячно на счёт Арендодателя 2 составляет 83 533, 86 рублей.

Как следует из искового заявления, ответчик во время пользования нежилым помещением по ... не исполнял надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы за пользование помещением по договору ### от 03.092.007г. и коммунальных платежей.

В соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно правовой позиции, высказанной судами РФ, ввиду того, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таковым договорам аренды подлежат применению правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

Как уже указано судом, договор аренды ### от 03.09.2007г. подписанный в письменном виде между КУМИ города Кемерово и ООО «Опт-Маркет» на срок с 01.07.2007г. по 01.07.2010г., следовательно, данный договор со сроком действия более одного года в силу положений п.2 ст. 651 ГК РФ не только подлежал государственной регистрации, но мог считаться заключенным с момента его государственной регистрации.

Как следует из материалов дела и подтверждено пояснениями сторон, договор аренды ### от 03.09.2007г. не был зарегистрирован в установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке и, соответственно, является незаключенным, не порождающим прав и обязанностей для сторон.

Представитель истца полагает, что ответчик злоупотребил правом и не зарегистрировал договор в установленном порядке, хотя на него Договором аренды возложена данная обязанность.

В соответствии с п. 2.2.15. договора аренды ### от 03.09.2007г. Арендатор обязан в течение двух месяцев со дня подписания договора зарегистрировать его в УФРС по Кемеровской области. При этом, все расходы, связанные с регистрацией договора, несет Арендатор, при регистрации Договора Арендатор представляет интересы Арендодателя на основании доверенности.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих выдачу Калиш К.В. доверенности Арендатору на регистрацию договора, в связи с чем, ответчик не имел возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Произведение данной регистрация в одностороннем порядке невозможно, в связи с чем, суд считает, что истец, являясь собственником помещения, в отношении которого был подписан договор аренды, также должна была со своей стороны предпринять какие–либо действия, направленные на регистрацию договора в установленном порядке.

Кроме того, как следует из пояснений представителя ответчика, ООО «Опт-Маркет» не располагал инвентаризационными, кадастровыми документами на данное помещение, более того, представитель КУМИ города Кемерово пояснила, что документы на нежилое помещение, расположенное по ... были подготовлены только к аукциону, ранее данное помещение на кадастровый учет поставлено не было, что также подтверждается датами составления кадастрового паспорта объекта ( л.д. 15), технического паспорта ( л.д. 16-17).

Также судом принято во внимание, что 01.11.2010г. ООО «Опт-Маркет», руководствуясь п. 5.2. Договора аренды направило Калиш К.В. по адресу: ... уведомление о намерении выхода из договора аренды (л.д. 55-58), а 30.12.2010г. – акт приемки – передачи помещения по ... и ключи от данного помещения, что подтверждается письменными доказательствами ( л.д. 59-62).

Из представленных ответчиком доказательств следует, что с ноября 2010 года ответчик, освободив помещение, принадлежащее истцу, арендовал иное помещение по адресу ..., на основании договора аренды, заключенного между ООО «Опт-Маркет» и А. 01.05.2010г., и с указанного времени данное помещение ответчиком не эксплуатировалось, что также подтверждается договором аренды, заключенным между ООО «Опт-Маркет» и А. 01.05.2010г., платежными поручениями о перечислении в пользу Арендодателя денежных средств по указанному договору за декабрь 2010г., январь – май 2011г.

Допустимых доказательств тому, что ответчик пользовался принадлежащим истцу помещением до марта 2011г., суду не представлено.

Таким образом, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку Договор аренды ### от 03.09.2007г. между истцом и ответчиком является не заключенным, требования истца о взыскании с ответчика оплаты за пользование помещением по договору аренды и пени за просрочку указанных платежей, основанные на положениях незаключенного договора, не подлежат удовлетворению, равно как и не подлежат удовлетворению и требования о расторжении данного договора.

21.12.2010 г. Калиш К.В. заключила с эксплуатационной (управляющей) компанией ООО «УК «РЭУ №19» Договор № 113 на оказание услуг по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома – помещения, расположенного по адресу: ... ( л.д. 41-43).

Требования истца о взыскании с ответчика сумму оплаты по данному договору на оказание коммунальных услуг также не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с указанным суд считает, что истец, являясь собственником объекта недвижимости, в собственных интересах заключил с эксплуатационной (управляющей) компанией Договор № 113 от 21.12.2010 г. на оказание услуг по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества жилого дома, и на этом основании не вправе требовать с ООО «Опт-Маркет» оплату коммунальных услуг за январь, февраль и март 2011 г. в общей сумме 9 438 руб. 06 коп., тем более, что в качестве основания взыскания данных сумм истцом указано на положения договора аренды, который фактически является незаключенным.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования по заявленным основаниям не подлежат удовлетворению.

Указанное не лишает истца права на предъявление иных требований к ответчику исходя из фактического характера правоотношений возникших между сторонами по поводу пользования нежилым помещением по ....

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Исходя из существа постановленного решения и положений ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению и требования истца о присуждении судебных расходов на оплату юридических услуг и расходов, связанных с рассмотрением данного дела.

К судебным расходам в соответствии со ст. 88,94 ГПК РФ относятся понесенные сторонами расходы на оплату услуг представителя.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представителем ответчика заявлено письменное ходатайство о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя 25000 рублей.

Расходы на оплату услуг представителя ответчиком подтверждаются представленными в дело договором на оказание юридических услуг № 7/ВДС от 13.05.2011г., счетом и платежными поручениями №№ 421, 444 на общую сумму 25000 рублей.

Исходя из существа постановленного решения, принимая во внимание количество судебных заседаний по делу, объем и качество оказанной ответчику правовой помощи представителем, а также принимая во внимание требования о разумности взыскиваемых расходов, суд считает разумной ко взысканию сумму на оплату услуг представителя и на оформление доверенности сумму в размере 12000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Калиш К. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Опт-Маркет» о взыскании задолженности по арендным платежами другие требования – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Взыскать с Калиш К. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Опт-Маркет» судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 12000 рублей (двенадцать тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение 10 дней с момента составления решения в мотивированной форме подачей кассационной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Н.А. Савинцева

В мотивированной форме составлено 24.08.2011 года.