дело № 2-4211/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 сентября 2011 года город Омск Центральный районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Сибул Ж.А. при секретаре судебного заседания Березине К.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зенюка Н.А. к ООО «ПФК «СМУ-1 КПД» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, УСТАНОВИЛ: Истец Зенюк Н.А. инвалид 2 группы обратился в Центральный районный суд города Омска с иском к ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В обоснование иска указал, что 13 октября 2009 года между ним и ответчиком заключен договор, согласно которому ответчик (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и передать ему в собственность квартиру по <адрес> общей площадью 40,82 кв.м. Участник долевого строительства (истец) внес сумму, составляющую 100% стоимости по договору, в размере 805 200 рублей, что подтверждается справкой № от 08.09.2010 года. Застройщик обязался завершить работы к 30.06.2009 года. На данный момент строительство не окончено. В целях проведения судебного разбирательства по взысканию неустойки за просрочку исполнения требований заказчика, необходимо признать за заявителем право собственности на данный объект. Статья 264 ГПК РФ указывает, что суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, в том числе, факта владения и пользования недвижимым имуществом. В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Просил признать за ним право собственности на долю, составляющую 4082/318000 (40,82 - площадь квартиры с летним помещением/общую площадь здания 3.180 кв.м.) незавершенного объекта по <адрес>. Представитель истца Зенюк А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Конкурсный управляющий ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» Вишняков С.А. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражал. Считал исковые требования обоснованными. В судебное заседание представитель третьего лица ЖСК «Ремесленный» не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) Елизарьев С.Н., действующий на основании доверенности, ссылался на положения Федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены застройщику только в рамках дела о банкротстве путем включения в реестр требований о передаче жилых помещений. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав. В соответствии со ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе и путем признания права. Согласно ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Закон о долевом участии) предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Часть 1 статья 4 Закона о долевом участии предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В судебном заседании установлено, что 13 октября 2009 года Зенюк Н.А. и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» заключили договор № участия в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>). Строительство объекта осуществляется на земельном участке, относящимся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 2 105,00 кв.м., кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес> с местоположением: установлено в 43 м. северо-восточнее относительно 1-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>. Указанный земельный участок предоставлен в аренду застройщику сроком на 3 года. Договор аренды земельного участка №, зарегистрирован 16.05.2007 года в ГУФРС по Омской области. Участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры, имеющей проектную характеристику: 3 этаж, однокомнатная квартира с условным номером 15, общая площадь 36,6 кв.м., площадь летних помещений - 4,22 кв.м., площадь квартиры с летними помещениями - 40,82 кв.м., количество комнат 1. В соответствии с п. 5.1, 5.2. указанного Договора сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет 805200 рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Расчет по договору производится в следующем порядке: 500 000 рублей в срок не позднее 13 октября 2009 года, 50 000 рублей - не позднее 30 ноября 2009 года, 50 000 рублей - не позднее 30 декабря 2009 года, 205 000 руб. - до 17 января 2010 года необходимо внести в кассу или на расчетный счет Застройщика (п. 5.3 Договора). В соответствии с пунктом 3.2. Договора Застройщик принял на себя обязательство ввести объект в эксплуатацию в срок 17.01.2010 г. В течение двух месяцев со дня подписания акта о сдаче Объекта в эксплуатацию, не позднее 17.03.2010 года, совершить все действия и подготовить все необходимые документы для осуществления передачи квартиры участнику долевого строительства и последующей государственной регистрации права собственности и передать квартиру в натуре по акту приема-передачи. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры Участнику долевого строительства. Условия договора истец исполнил полностью, перечислив в кассу ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» денежные средства в общем размере 805200 рублей, что подтверждается копиями квитанций, которые обозревались в подлиннике в судебном заседании, справкой, выданной ответчиком. В материалах гражданского дела имеется разрешение № на строительство жилого <адрес>, площадь земельного участка - 2 105 кв.м., площадь застройки 550,5 кв.м., площадь здания - 3 180 кв.м., строительный объем - 16 448 куб.м., количество квартир - 60, количество этажей - 10, выданное Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД». Срок действия продлен до 24 ноября 2010 года. Земельный участок под строительство данного многоквартирного жилого дома предоставлен ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» Департаментом недвижимости Администрации города Омска по договору аренды № от 16.05.2007 года, кадастровый номер №. Из проектной декларации на строительство указанного жилого дома, разрешения на строительство №, следует, что общая площадь всех жилых помещений (квартир), подлежащих передаче всем дольщикам составляет 3180 кв.м. Исходя из того, что общая проектная площадь помещения, приобретаемого истцом, составляет 40,82 кв.м., соответственно доля истца в праве общей собственности на незавершенный строительством жилой дом составляет 40,82/3180. Постановлением главы Центрального административного округа города Омска № 296 от 12.11.2007 года объекту незавершенного строительства, многоквартирному жилому дому, присвоен почтовый адрес: <адрес>. Определением Арбитражного суда Омской области от 14 января 2010 года в отношении общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения» введена процедура наблюдения. Временным управляющим ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» утвержден Мунш В.В.. В соответствии с определением Арбитражного суда Омской области от 08 июня 2010 года ответчик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. В соответствии с определением Арбитражного суда Омской области от 07 декабря 2010 года Мунш В.В. от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» г. Омска освобожден, конкурсным управляющим утвержден Вишняков С.А. Определением Арбитражного суда Омской области от 10 июня 2011 года срок конкурсного производства продлен до 08.12.2011 года. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснования своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом. Как следует из материалов гражданского дела, 28 ноября 2007 года между Сбербанком РФ и ответчиком заключен кредитный договор об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 31.000.000 руб. для финансирования затрат на строительство десятиэтажного жилого дома по <адрес>. В качестве обеспечения обязательств заемщика между банком и ООО «ПКФ «СМУ - 1 КПД» заключены: договор ипотеки № от 28 ноября 2007 года и договор залога имущественных прав № от 28 ноября 2007 года, предметом которого является передача залогодателем в залог залогодержателю всех своих имущественных прав на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме по <адрес> общей залоговой стоимостью 95.480.000 руб. Согласно определению Арбитражного суда Омской области от 10 марта 2010 года требование АК Сбербанк РФ в сумме 33.218.083 рублей 23 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Таким образом, суд приходит к выводу, что истец выполнил все условия договора участия в долевом строительстве, тогда как стороны ответчика (застройщика), являющегося в настоящее время банкротом, обязательства по возведению жилого дома, сдаче его в эксплуатацию и передаче участнику долевого строительства не исполнены. В соответствии с ч. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований текущих платежей, указанных в п. 1 ст. 134 настоящего Федерального закона, и о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Судом установлено, что АК Сбербанк РФ (ОАО) с целью защиты своих прав кредитора (денежное требование на сумму 33.218.083,23 руб.) воспользовался правом, предоставленным ему Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которого, применительно к заявленным требованиям о признании права собственности, в соответствии с ч. 1 ст. 126 указанного закона, лишен участник долевого строительства, в данном случае истец. Также суд учитывает, что задолженность ответчика перед банком определена решением Арбитражного суда в сумме 33.218.083,23 рублей, тогда как согласно договору залога имущественных прав от 28 ноября 2007 года № общая залоговая стоимость предмета залога (имущественные права (требования) на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме, расположенном по вышеуказанному адресу), составляет 95.480.000 рублей. Также суд учитывает, что договор долевого участия сторонами в судебном заседании не оспорен, а сам по себе договор залога имущественных прав не является основанием для отказа истцу в иске. Более того, представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в рамках настоящего дела о своих правах на спорный объект незавершенного строительства не заявлял. Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования не противоречат условиям договора участия в долевом строительстве, действующему законодательству, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца, как участника инвестиционной деятельности, в связи с чем, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, подлежат удовлетворению. При определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд принимает во внимание общую площадь здания, которая составляет 3 180 кв.м., при этом доля истца будет составлять соотношение общей площади квартиры 40,82 кв.м. и общей площади здания, поскольку в любом случае, после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, объектом прав истца будет являться только конкретное (определенное) жилое помещение, площадь которого подлежит уточнению (установлению) по соответствующему техническому паспорту, что следует из условий договора. Ссылка представителя третьего лица Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) Елизарьева С.Н. на положения Федерального закона «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 12.07.2011 № 210-ФЗ, которым предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены застройщику только в рамках дела о банкротстве путем включения в реестр требований о передаче жилых помещений, судом отклоняется, поскольку на момент поступления в суд искового заявления и принятия его к производству суда указанный закон в силу не вступил. В соответствии со ст. 3 настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования, за исключением пункта 1 статьи 1 настоящего Федерального закона. Закон опубликован в "Российской Газете" - Федеральный выпуск №5529 от 15 июля 2011 г. Пункт 1 статьи 1 настоящего Федерального закона вступает в силу с 1 января 2012 года. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета города Омска в размере, установленном ст. ст. 333.19, 333.20 НК РФ. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Зенюка Н.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения» удовлетворить полностью. Признать за Зенюком Н.А. право собственности на долю, составляющую 4082/318000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать жилому помещению: однокомнатной квартире №, общей площадью 36,6 кв.м., площадью летных помещений 4,22 кв.м., площадью квартиры с летними помещениями 40,82 кв.м., расположенной на 3 этаже дома, расположенного по адресу <адрес>) в соответствии с договором долевого участия в долевом строительстве № от 13 октября 2009 года. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения» в бюджет г. Омска государственную пошлину в размере 11 252 рубля. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд подачей кассационной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья Сибул Ж.А.
Истец Зенюк Н.А., надлежащим образом уведомленный о дате и времени рассмотрения гражданского дела, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть гражданское дело в ее отсутствие с участием его представителя Зенюка А.Н.