№
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 мая 2011 года г. Красноярск
Центральный районный суд г. Красноярска в составе
председательствующего судьи Дуниной О.А.,
при секретаре Юдиной О.С.,
с участием представителя истца Керимовой Л.Я.,
представителя ответчика Шмаковой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю к ООО Жилищно-строительная компания «Г.» о признании бездействия незаконным,
У С Т А Н О В И Л :
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю обратилось в суд с указанным иском, мотивировав свои требования тем, что ответчик не выполнил предписание руководителя Управления о прекращении нарушений прав потребителей в части исключения из договоров долевого строительства, заключаемых с потребителями, условий, ущемляющих права потребителей. 20 апреля 2010 года в ходе проведения плановой проверки в отношении ООО ЖСК «Г.» представлены копии договоров участия в долевом строительстве, заключенные с гражданами. При анализе текста договоров установлено, что отдельные условия договоров вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей. ООО ЖСК «Г.» выдано предписание о прекращении нарушений прав потребителей. С целью прекращения допущенных нарушений ООО ЖСК «Г.» надлежало привести договоры, заключаемые с потребителями, в соответствие с требованиями действующего законодательства о защите прав потребителей, исключив условия, ущемляющие права потребителей, а именно: условие пункта 2.3 договоров, обязывающее участника долевого
строительства в случае несвоевременной оплаты платежей по настоящим
договорам уплачивать пеню из расчета 15 % годовых за каждый день
просрочки;условие пункта 2.4 договоров, предусматривающее изменение
стоимости неоплаченных квадратных метров застройщиком в одностороннем порядке,а также условие пункта 2.5. договоров, предусматривающее увеличение застройщиком стоимости одного квадратного метра общей площади в одностороннем порядке;условие абз. 5 ч. 1 пункта 3.1. договоров, где указано, что в случае обнаружения скрытых дефектов строительно-монтажных работ в течение гарантийного срока, которые не могли быть выявлены при осмотре квартиры и подписании передаточного акта, они должны быть устранены застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в разумный срок с момента письменного уведомления его участником долевого строительства об этих недостатках;условие пункта 3.3. договоров,обязывающее участника долевого строительства внести дополнительные денежные средства, при условии,если после фактического обмера квартиры Филиалом ФГУП«Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю разница между проектной и фактической площадью составит более 1 кв.м.; условие пункта 4.7. договоров, допускающее возможность осуществления участником долевого строительства уступки прав требований по договору третьему лицу только после полного финансирования; условие пункта 5.4. договоров, предусматривающее право участника долевого строительства на односторонне расторжение договора в случае нарушения застройщиком своих обязательств, указанных в абз.
2 п. 3.1. и п. 3.4. настоящего договора, более чем на три месяца, а также выплату застройщиком участнику долевого строительства сумму внесенных им средств в срок не более 30 дней с момента получения от участника долевого строительства заявления о расторжении договора; условие пункта 5.6. договоров, предусматривающее расторжение
договора застройщиком в одностороннем порядке с письменным уведомлением участника долевого строительства при неполном или ненадлежащем финансировании строящегося объекта и возврат денежных средств в течение 30 дней; условие пункта 5.7. договоров, предусматривающее условие об изменении цены договора и возврата денежных средств в течение 30 дней. 11 июня 2010 года ООО ЖСК «Г.» в Управление представило информацию об устранении нарушений с приложением копии приказа «Об утверждении и введении типовой формы договора» от 07.06.2010 года и типовой формы договора участия в долевом строительстве. Однако, условие абз.5 ч.1 пункта 3.1 договоров не было исключено из представленной типовой формы договора и содержалось в п.4.3 типовой формы договора. Просит суд признать незаконным бездействие ответчика, выраженное в неисполнении предписания о прекращении нарушений прав потребителей от 12 мая 2010 года №337, обязать ООО ЖСК «Г.» информировать население о принятом судебном решении путем размещения в средствах массовой информации, обязать ООО ЖСК «Г.» представить в адрес Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю письменную информацию о прекращении нарушений с приложением письменной информации об устранении нарушений и договора участия в долевом строительстве, заключенного с потребителем, либо типовую форму договора участия в долевом строительстве.
В судебном заседании представитель истца Керимова Л.Я. (доверенность от 16.08.2010 года) заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика Шмакова Е.Г. (доверенность от 09.04.2009 года) возражала против доводов исковых требования, суду пояснила, что п. 4.3 договоров не нарушает императивные нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно Закону «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Исходя из действующего законодательства, нарушения, предусмотренные п.2 ст.7 Закона можно рассматривать как существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, которые дают основания для участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Установлено, что 20 апреля 2010 года Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю была проведена плановая проверка в отношении ООО ЖСК «Г.».
Постановлением по делу об административном правонарушении № ООО ЖСК «Г.» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.2 ст.14.8 КоАП РФ, назначено административное наказание в виде штрафа в размере 10 000 руб. (л.д.13-19).
Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю с целью прекращения нарушений прав потребителей 12 мая 2010 года вынесено предписание ООО ЖСК «Г.» (л.д.20-26).
11 июня 2010 года ООО ЖСК «Г.» в Управление представило информацию об устранении нарушений с приложением копии приказа «Об утверждении и введении типовой формы договора» от 07.06.2010 года и типовой формы договора участия в долевом строительстве.
При проведении внеплановой проверки с целью контроля выполнения указанного предписания 5 июля 2010 года Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю в отношении ООО ЖСК «Г.» составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч.1 ст.19.5 КоАП РФ, за невыполнение в установленный срок законного предписания должностного лица, осуществляющего государственный надзор (л.д.38-40).
Однако, условие абз.5 ч.1 п.3.1 договоров не было исключено из представленной типовой формы договора и содержалось в п.4.3 типовой формы договора.
Из п.4.3 типовой формы договора участия в долевом строительстве следует, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, установленных законом, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора. Участник долевого строительства не вправе самостоятельно устранять недостатки (л.д.34-37).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что данное условие договора противоречит действующему законодательству, поскольку ограничивает круг прав участников долевого строительства при обнаружении недостатков выполненной работы, ухудшает положение участника долевого строительство по сравнению с действующими положениями Закона о долевом строительстве, ставит участника долевого строительства в более невыгодные условия, лишает потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора.
Таким образом, исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю подлежат удовлетворению.
Довод представителя ответчика о том, что п. 4.3 договоров не нарушает императивные нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд не принимает во внимание, поскольку содержание п.4.3 договоров лишает участников долевого строительства права реализовать диспозитивность, предусмотренную ст.7 Закона о долевом строительстве, по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных застройщиком нарушений.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать незаконным бездействие ООО Жилищно-строительная компания «Г.», выраженное в неисполнении предписания о прекращении нарушений прав потребителей от 12 мая 2010 года № в части, касающейся включения в типовой договор участия в долевом строительстве условий, предусмотренных п.4.3 договора о том, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований, установленных законом, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; участник долевого строительства не вправе самостоятельно устранять недостатки.
Обязать ООО ЖСК «Г.» информировать население о принятом судебном решении путем размещения в средствах массовой информации.
Обязать ООО ЖСК «Г.» представить в адрес Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю письменную информацию о прекращении нарушений с приложением письменной информации об устранении нарушений и договора участия в долевом строительстве, заключенного с потребителем, либо типовую форму договора участия в долевом строительстве.
На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения суда- 31 мая 2011 года.
Председательствующий О.А. Дунина