Дело №2- 635/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
И м е н е м Р о с с и й с к о йФ е д е р а ц и и
21 марта 2011г. Федеральный суд Центрального района г.Красноярска
в составе: председательствующего Сидоренко ЕА
при секретареБуровой ВЮ
рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Агентство к Поздняков об обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Агентство предъявило иск к Поздняков об обращении взыскания на заложенное имущество.
Ссылается на то, что в соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику-залогодателю Поздняков и заемщику Орлова Банк предоставил ипотечный жилищный кредит в размере 2 430 000 (два миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность Поздняков квартиры, состоящей из 4 (четырех) комнат, общей площадью 82,5 кв.м., в том числе жилой площадью 54,0 кв.м., расположенной на 9-м этаже 10-и этажного панельного жилого дома находящейся по адресу: Россия, <адрес>.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю - Банк».
Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является Агентство.
Начиная с октября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитным договором, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщиком-залогодателем Поздняков, и заемщиком Орлова, не производились.
В связи с неисполнением заемщиком-залогодателем Поздняков и заемщиком Орлова обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и Закладной, Истцом, в соответствии с п.13.1 Закладной и п.4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени заемщик-залогодатель Поздняков и заемщик Орлова не выполнили указанное требование Истца.
В связи с изложенным просит суд обратить взыскание на Квартиру, принадлежащую Поздняков, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, в том числе:
определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимостизаложенного недвижимого имущества, в размере 2 641 038 (два миллиона шестьсотсорок одна тысяча тридцать восемь) рублей 77 копеек, в том числе остатокнеисполненных средств по основному долгу - 2 283 931 (два миллионадвестивосемьдесят три тысячи девятьсот тридцать один) рубль 03 копеек, сумманеуплаченных процентов за пользование займом - 258 445 (двести пятьдесят восемьтысяч четыреста сорок пять) рублей 69 копеек и начисленные пени 98 662(девяноста восемь тысяч шестьсот шестьдесят два) рубля 05 копеек, а такжеопределить подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу —2 283 931 (два миллиона двести восемьдесят три тысячи девятьсот тридцать один)рубль 03 копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентовпо нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые насумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализацииквартиры;
определить способ реализации Квартиры в виде продажи с публичныхторгов.
определить начальную продажную стоимость Квартиры исходя из оценкиКвартиры, указанной в Закладной, в размере 2 705 000 (два миллиона семьсот пятьтысяч) рублей;
взыскатьсОтветчикавпользуИстцарасходыпоуплатегосударственной пошлины в сумме 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
В судебном заседании представитель истца Гончаров, доверенность в деле, иск поддержал по выше изложенным основаниям.
Ответчик Поздняков иск признал в части обращения взыскания на заложенное имущество и определении размера долга. В части определения размера неустойки и начисления неустойки по день реализации квартиры иск не признал. Суду пояснил, что в условиях кризиса он также оказался в том материальном положении, которое не позволило ему исполнять обязательства. Размер неустойки и порядок ее определения поставит его семью в тяжелое материальное положение.
Третье лицо Орлова в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставила.
Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в части силу следующего.
В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу ст.811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.
Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
ДД.ММ.ГГГГ Банк и Поздняков, Орлова заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с условиями кредитного договора (при ипотеке в силу закона)№ от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Поздняков и заемщику Орлова Банк предоставило кредит в размере 2 430 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Поздняков квартиры, состоящей из 4 (четырех) комнат, общей площадью 82,5 кв.м., расположенной на 9-м этаже 10-и этажного панельного жилого дома, находящейся по адресу: Россия, <адрес>.
Кредит в размере 2 430 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Поздняков, что подтверждается выпиской по счету за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира была оценена в размере 2 705 000 (два миллиона семьсот пять тысяч) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ЗАО «К.», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю - Банк. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.
Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем на данный момент является истец Агентство. В соответствии с п.З ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной, что подтверждается договором купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №, заключенного истцом и <адрес>вым фондом жилищного строительства ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, отметкой на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной <адрес>вым фондом жилищного строительства.
В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно п.п.3.3, 3.3.1, 3.3.4, 3.3.6 кредитного договора заемщики погашают кредит и уплачивают проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей, ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов, кроме первого и последнего, заемщики производят за текущий процентный период не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Если последнее число календарного месяца приходится на выходной (праздничный ) день, то платеж осуществляется в первый рабочий день, следующий за указанным выходным (праздничным) днем. Размер ежемесячного аннуитентного платежа на дату подписания договора составляет 31 659,50руб. и указывается в графике платежей, передаваемом (направляемом) заемщикам в уведомительном порядке по их требованию.
Начиная с октября 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ заемщиками Поздняков и Орлова не производились, что подтверждается ответчиком Поздняков
В связи с неисполнением заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом истцом в соответствии с п.13.1 Закладной и п.4.4.1. кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ было направлено требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
До настоящего времени заемщики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ и п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 14.1 Закладной и п.4.4.3 кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру, в связи с чем требование истца об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.
Задолженность заемщиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 641 038руб.77 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 2 283 931руб.03 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 258 445руб.69коп. и начисленные в соответствии с п.п.5.2 и 5.3 кредитного договора пени 98 руб.05коп. Размер долга стороной ответчика не оспаривается.
В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем:
1)суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
являющееся предметом ипотеки имущество,изстоимости которогоудовлетворяются требования залогодержателя;
способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;
меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, еслитаковые необходимы.
Согласно п.2 ст. 809 ГК РФ и п. 3.2. кредитного договора, проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита.
Согласно ст. 337 ГК РФ и п.3 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает требования залогодержателя за счет заложенного имущества в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Таким образом, до момента реализации Квартиры в соответствии с условиями кредитного договора на остаток задолженности по основному долгу подлежат уплате проценты в размере 13,5 % годовых.
Согласно ст. 447 - 449 ГК РФ и ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом. Согласно заключению независимого оценщика, ЗАО «К.», отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 2 705 000 рублей. Данную стоимость заложенного имущества сторона ответчика не оспаривает.
В связи с изложенным суд считает, что следует определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2 705 000 (два миллиона семьсот пять тысяч) рублей.
Между тем не подлежит удовлетворению требование истца об определении подлежащей уплате пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры в силу следующего.
В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее
Статьей 349 ГК РФ предусмотрено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно ст. 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об « ипотеке », по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
С момента реализации предмета залога основанное обязательство является прекращенным в силу пункта 1 ст. 352 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодателя, разница возвращается залогодателю согласно абзацу 1 ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Как указано было выше, в соответствии с пунктом 1 ч. 2 ст. 54 приведенного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об « ипотеке », суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
Из изложенного следует, что указание в резолютивной части судебного решения для сумм, исчисляемых в процентном отношении, суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению, необходимо лишь при обращении взыскания на предмет залога и в последующем будет реально исполняться (удовлетворяться) в этой части в случае реализации предмета залога за счет сумм, вырученных от такой реализации. Возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как кредитным договором предусмотрена неустойка в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. В связи с чем, по мнению суда, применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в кредитном договоре не предусмотрено. В силу изложенного требование в данной части удовлетворению не подлежит.
В силу ст.98 ГПК РФ и ст.333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать уплаченную последним при предъявлении иска государственную пошлину в сумме 4 000руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Обратить взыскание путем реализации с публичных торгов на заложенное имущество, принадлежащее Поздняков:
- квартиру, состоящую из четырех комнат, общей площадью 82,5кв.м, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, установив начальную продажную цену 2 705 000руб., для удовлетворения следующих требований Агентство по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ Банк и Поздняков, Орлова:
Задолженность по основному долгу 2 283 931руб.03коп.;
Сумма неуплаченных процентов за пользование займом 258 445руб.69коп.;
Неустойку 98 662руб.05коп.
Проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых, начисляемых на сумму основного долга по кредиту в размере 2 283 931руб.03коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации квартиры.
В остальной части в иске Агентство отказать.
Взыскать с Поздняков в пользу Агентство государственную пошлину в сумме 4 000руб.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Федеральный суд центрального района г.Красноярска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: