Дело №2-95-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 января 2011 года
Центральный районный суд г. Читы в составе
председательствующего судьиКазакевич Ю.А.
при секретареШвецовой М.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Чите гражданское дело по иску потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе», Чернояровой Людмилы Владимировны к Дроботушенко Дмитрию Николаевичу о взыскании суммы,
У с т а н о в и л :
Потребительский ипотечный кооператив «Строим вместе» и Черноярова Л.В. обратились с вышеназванным иском в суд, ссылаясь на следующее. ДД.ММ.ГГГГ между потребительским ипотечным кооперативом «Строим вместе» и Дроботушенко Д.Н. был заключен договор купли-продажи на приобретение кооперативом нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Нежилое помещение было приобретено для члена кооператива Чернояровой Л.В., которая пользуется данным помещением по договору безвозмездного пользования до полного погашения пая, после чего будет оформлено ее право собственности на данное помещение. Перед заключением основного договора купли-продажи ответчиком были предоставлены истцам на согласование план возводимых перегородок и план нежилых помещений после перепланировки, поскольку передаваемое помещения являлось частью одного большого нежилого помещения. Согласно этим планам нежилое помещение, которое должно было быть передано по договору купли-продажи, являлось изолированным, а оказалось проходным, о чем в договоре купли-продажи не оговаривалось. При визуальном осмотре до заключения основного договора купли-продажи на вопрос о примыкающем теплоузле, было пояснено, что вход в теплоузел будет перенесен в другое смежное помещение, принадлежащее Дроботушенко Д.Н. Ни устно, ни в каких-либо документах не оговаривалось, что примыкающим помещением будет теплоузел, с вытекающими обязанностями в отношении него и последствиями. Документы на нежилое помещение: свидетельство, выписка из техпаспорта были получены после регистрации права, из чего стало ясно, что никаких работ по переносу входа в теплоузел произведено не было. Данное нежилое помещение используется для ведения предпринимательской деятельности, но поставить на пультовую охрану не представляется возможным, так как через нежилое помещение должен быть постоянный доступ к имеющемуся теплоузлу, который принадлежит ООО «Управляющая компания «Престиж». В случае возникновения аварии, протечки в теплоузле будет нанесен материальный вред, находящемуся в помещении имуществу. В процессе эксплуатации нежилого помещения, выяснилось, что счетчик электроэнергии находится в соседнем помещении и является общим для двух, совершенно несвязанных между собой нежилых помещений. Черноярова Л.В. за свой счет провела разделение энергоснабжения и установку счетчика электроэнергии в используемом ей нежилом помещении. Вентиляция в помещении отсутствует, из-за чего имеется повышенная влажность, из-за которой в помещении стала отслаиваться и осыпаться штукатурка на стенах, в помещении невозможно находиться длительное время, так как из примыкающего к помещению теплоузла идет высокое испарение и повышенная температура воздуха. 03 августа 2009 года ответчику была направлена претензия с указанием выявленных недостатков относительно отсутствия приборов учета расходования электроэнергии, отсутствия вентиляции, на что пришел ответ от ответчика с просьбой указать конкретные виды работ, методы и способы устранения недостатков и документальное подтверждение недостатков. Была создана комиссия для обследования нежилого помещения на предмет выявления недостатков и способов их устранения, о чем был составлен комиссионный акт. Дополнительно ответчику были направлены письма с приложением акта осмотра помещения и предложениями по устранению выявленных недостатков и счета по разделению электроснабжения и установке приборов учета расходования электроэнергии. До настоящего времени от ответчика не поступило ответа, нет ни действий по устранению недостатков и возмещению расходов. При обращении к застройщику ООО «Стройинвест» данного здания для определения шахт вентиляции за планами вентиляции и воздухоотведения, выяснилось, что данные планы отсутствуют. Ответчиком не устранены выявленные недостатки и не возмещены понесенные расходы. После неоднократных уточнений исковых требований истцы просили взыскать с ответчика в пользу ПИК «Строим вместе» 730 000 рублей; взыскать с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. стоимость работ по установке вентиляционной системы в нежилом помещении расположенном по адресу: <адрес> в размере 81 569,80 рублей; взыскать с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. стоимость услуги за сметные работы по счету № от ДД.ММ.ГГГГ по установке вентиляционной системы в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> в размере 3 500 рублей; взыскать с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. расходы по установке электросчетчика в размере 7 669,6 рублей; взыскать с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. стоимость ремонтно-восстановительных работ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере 23 864 рубля; взыскать с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. стоимость услуг эксперта по договору оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 000 рублей. Уточненные требования мотивированы тем, что стоимость всего нежилого помещения площадью 40,8 кв.м в настоящее время на рынке недвижимости без недостатков составляет 1 980 000 рублей. Согласно проведенной ООО МП «Правовед» оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <адрес> в том виде и с теми недостатками, которые имеются на сегодняшний день, а именно наличие прилегающего теплоузла составила 1 250 000 рублей. В связи с этим сумма для взыскания с ответчика определена как 1 980 000 – 1 250 000 = 730 000 рублей. Возможность организации отдельного входа в теплоузел невозможна по конструктивным особенностям установленного в теплоузле оборудования. То есть доступ в теплоузел возможен только через помещение 2/2. В период с ДД.ММ.ГГГГ в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> выявились недостатки, требующие проведения восстановительного ремонта. В ходе осмотра экспертом в помещении выявлены нарушения условий для нормального функционирования нежилого помещения, наличие сырости способствует образованию и развитию грибка. По периметру помещения идет отслоение и частичное вспучивание шпатлевочного и окрасочного слоев. Стоимость ремонтных работ на дату оценки составила 23 864 рублей.
В судебном заседании представитель истца ПИК «Строим вместе» Ченская И.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в иске.
Истица Черноярова Л.В. исковые требования поддержала в полном объеме, обстоятельства, изложенные в иске подтвердила.
Представитель ответчика Алабужева И.Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что Дроботушенко Д.Н. является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Технических недостатков проданного нежилого помещения не имеется. Истцы получили технический паспорт на помещение, затем по истечении трех месяцев заключали договор купли-продажи. Помещение передавалось в соответствии с условиями договора, соответствует данным технического паспорта, недостатков при приобретении выявлено не было. Требования Чернояровой удовлетворению не подлежат, так как они заявлены ненадлежащим истцом. Она установила счетчик – это ее право с согласия ПИК «Строим вместе». Бремя содержания имущества и проведения восстановительного ремонта несет его собственник.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи потребительский ипотечный кооператив «Строим вместе» приобрел у Дроботушенко Д.Н. нежилое помещение – офис общей площадью 40,8 кв.м, расположенный в цокольном этаже двенадцатиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>. Цена договора составила 1 467 337 рублей.
Вышеуказанным нежилым помещением безвозмездно пользуется по договору от ДД.ММ.ГГГГ член ипотечного кооператива Черноярова Л.В. В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ при осмотре нежилого помещения Чернояровой Л.В. установлено, что вентиляция отсутствует; помещение не является изолированным (к месту общего пользования – теплоузлу <адрес> имеется дверь с подходом через часть помещения 2/2). Система электроснабжения не изолирована (отсутствует разделение по электропитанию с помещением №, отсутствуют приборы контроля и автоматы).
На основании ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с актом обследования помещения от 24 сентября 2009 года, составленным комиссией в составе ПГГ, ТВН, Ченской И.В. в нежилом помещении №, расположенном на цокольном этаже по адресу: <адрес>, выявлены следующие недостатки: в помещении отсутствуют вентиляционные вытяжки, высокая влажность воздуха; помещение не изолированное, т.е. имеется вход в теплоузел через помещение. Для устранения недостатков требуется: установка системы вентиляции в районе оконного и дверного проемов; подробный план нежилых помещений 2/1, 2/2 и теплового узла для определения переноса входа в теплоузел.
На основании акта обследования помещения в адрес ответчика Дроботушенко Д.Н. направлена претензия с требованием об устранении недостатков, а в дальнейшем и с требованием о возмещении стоимости установки автономной системы электропитания и прибора контроля расхода электричества в размере 7 669,6 рублей.
Ответчиком не оспаривалось отсутствие в проданном им помещении системы вентиляции и отдельной системы учета электроэнергии. Кроме того, в представленном техническом паспорте на офис – помещение 2/2 в <адрес> в <адрес>, указаны наличие благоустройств – водоснабжение, канализация, горячее водоснабжение, отопление от ТЭЦ, электроснабжение, вентиляция, телефон.
Пунктом 4.8. СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» установлено, что вентиляция объектов, размещенных в жилых зданиях, должна быть автономной.
При осмотре помещения № в <адрес> в <адрес>, проведенном 27 апреля 2010 года оценщиком Торгово-промышленной палаты Забайкальского края установлено: в помещениях №, № и № на поверхности стен (отделочное покрытие – водоэмульсионная окраска) по периметру вдоль пола наблюдается отслоение и частичное вспучивание шпатлевочного и окрасочного слоев, сырые пятна, местами плесень. Со слов заказчика в помещениях постоянно влажно, сыро, отсутствует вентиляция, приходится открывать окна, проветривать помещения. В соответствии с проведенной оценкой рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ объекта, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 2/2 от 30 апреля 2010 года, стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 23 864 рубля. Таким образом, в связи с отсутствием в нежилом помещении № <адрес> в <адрес> вентиляционной системы, помещению причинен ущерб, для восстановления утраченных свойств нежилого помещения необходимо произвести затраты в размере 23 864 рубля. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу Чернояровой Л.В. Кроме того, за составление отчета истицей затрачено 4 000 рублей, которая также подлежит взысканию с ответчика.
Из представленного локального сметного расчета, составленного ООО «Аэросистемы», следует, что на проведение вентиляции в офисе по адресу: <адрес>, пом. 2/2 необходимо затратить 81 569,8 рублей. За составление сметного расчета истицей Чернояровой Л.В. оплачено 3 500 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 17 января 2011 года.
Таким образом, с ответчика в пользу истицы Чернояровой Л.В. подлежит взысканию денежная сумма в размере 81 569,8 рублей, необходимая для устранения имеющегося недостатка – отсутствия вентиляции, 3 500 рублей – сумма затраченная на составление сметного расчета. Также с ответчика в пользу истицы Чернояровой Л.В. подлежит взысканию сумма, затраченная на установку автономной системы учета потребленной электрической энергии в размере 7 669,6 рублей.
Всего с ответчика Дроботушенко Д.Н. в пользу Чернояровой Л.В. подлежит взысканию денежная сумма в размере 120 603,4 рубля (23 864 + 4 000 + 81 569,8 + 3 500 + 7 669,6).
Требование ПИК «Строим вместе» о взыскании денежной суммы в размере 730 000 рублей удовлетворению не подлежит в связи с необоснованностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Дроботушенко Дмитрия Николаевича в пользу Чернояровой Людмилы Владимировны 120 603 рубля 40 коп.
В удовлетворении исковых требований потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе» отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Центральный районный суд г.Читы в течение десяти дней со дня изготовления мотивированной части решения.
Председательствующий:Казакевич Ю.А.