Дело № 2-3180-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 мая 2011 года Центральный районный суд г.Читы в составе:
председательствующего судьи Доржиевой Б.В.,
при секретаре судебного заседания Дугаржаповой М.Г.,
с участием прокурора Капустина Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «Город Чита» к Кузьминой Галине Зиновьевне, Кузьмину Илье Петровичу, Кузьмину Константину Ильичу, Кузьминой Евгении Ильиничне, Лавреновой Юлии Петровне, Лавренову Александру Сергеевичу об определении выкупной цены жилого помещения, понуждении заключить договор купли-продажи жилого помещения,
установил:
Администрация городского округа «Город Чита» обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя следующим.
Актом межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, составленным по результатам обследования установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, капитальному ремонту и реконструкции не подлежит. На основании вышеуказанного акта межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания и принято решение о признании многоквартирного дома, расположенного по вышеуказанному адресу, аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено решение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ к собственникам жилого дома, расположенного в <адрес>, предъявлено требование о сносе принадлежащих им помещений в двухнедельный срок. Требование получено собственниками квартир ДД.ММ.ГГГГ. Собственники <адрес> (ответчики по делу) на требование о сносе ответ в установленный срок не дали.
На основании вышеперечисленных документов распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-Р принято решение об изъятии жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд, зарегистрированного в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласие о выкупной цене жилого помещения с собственниками не достигнуто. В связи с чем истец обратился в суд с иском об определении выкупной цены и обязании ответчиков заключить договор купли-продажи.
В судебном заседании исковые требования уточнены: истец просит определить выкупную цену жилого помещения в 1037000 рублей, в обоснование представив отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения. Также просит обязать каждого из ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи 1\6 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, по цене 172833, 33 руб.
В судебном заседании представители истца Костырев И.Н, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Новиченко С.С., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Ефимчук Г.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали, суду пояснили, что межведомственной комиссией жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признано непригодным и подлежащим сносу. В <адрес> квартир, собственники всех квартиры кроме <адрес>, аварийные жилые помещения освободили. Собственники <адрес>, получившие требование о сносе, ответ на требование не дали. Органом местного самоуправления принято решение о выкупе жилого помещения, зарегистрированное в Управлении Росреестра, однако соглашение с собственниками жилого помещения о выкупной цене не достигнуто, поскольку собственники полагают, что стоимость их жилого помещения составляет 8, 5 млн. рублей. В связи с невозможностью определить выкупную цену жилого помещения путем соглашения, просят определить выкупную цену жилого помещения согласно отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения в 1037000 рублей, обязать каждого ответчиков заключить с администрацией городского округа «Город Чита» заключить договоры купли-продажи 1\6 доли в праве собственности на жилое помещение, по цене, исходя из общей стоимости жилого помещения, разделенной на 6 долей, то есть 172833, 33 руб.
Ответчики Кузьмина Г.З., Кузьмин И.П., Кузьмина Е.И., Кузьмин К.И., в судебное заседание не явились, направив своих представителей по доверенностям.
Ответчик Лавренов А.С., прибывший в суд, покинул зал судебного заседания до начала рассмотрения дела по существу.
Представитель ответчиков Кузьмина И.П., Лавреновой Ю.П., Лавренова А.С., Кузьминой Е.И.., Кузьмина К.И. - Плотникова А.Н., действующая на основании устных заявлений, извещенная надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась.
Судом на основании ст.167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Ответчик Лавренова Ю.П., также привлеченная к участию в деле как третье лицо, представляющее интересы несовершеннолетнего Л.И.С., зарегистрированного в данном жилом помещении, исковые требования не признала, поддержав доводы, изложенные её представителем.
Представитель ответчика Кузьминой Г.З. (на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), ответчика Лавреновой Ю.П. (на основании устного заявления) - Гаязитдинова В.Н. исковые требования не признала, представив письменный отзыв (л.д._____), в котором полагала, что:
иск заявлен ненадлежащим истцом;
у администрации городского округа «Город Чита» согласно Устава не имеется полномочий на выкуп жилых помещений;
предмет иска определен неверно, так как истец должен был подать иск о выкупе жилого помещения, а не об определении выкупной цены;
представленными документами не подтверждено, что земельный участок, находящийся под домом, изъят для муниципальных или государственных нужд;
в иске не указано, какие права и законные интересы администрации городского округа нарушены ответчиками;
в документах, свидетельствующих о признании дома аварийным и подлежащим сносу, не имеется сведении о признании жилого помещения – <адрес>, непригодным для проживания;
требование о сносе дома собственникам не предъявлялось;
суд не вправе определять выкупную цену жилого помещения, поскольку такая цена определяется соглашением сторон;
предложения об условиях выкупной цены собственникам не направлялось;
устные предложения об условиях выкупной цены не соответствуют требованиям об улучшении жилищных условий, предусмотренных п.7 ст.32 ЖК РФ, а также «Краевой долгосрочной целевой программой «Жилище»;
не учтена упущенная выгода в виде возможности улучшения жилищных условий, поскольку ответчики состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
В судебном заседании представителем Кузьминой Г.З и Лавреновой Ю.П. также заявлено о том, что иск подписан Ефимчук Г.А. как должностным лицом, а доверенность на её имя выдана как физическому лицу без указания ее должности.
Просит в иске отказать в полном объеме.
Представитель ответчиков Кузьмина И.П., Кузьминой Е.И., Кузьмина К.И.. (на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) - Гаязитдинова Н.Н.., исковые требования также не признала, поддержав доводы, изложенные Гаязитдиновой В.Н.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, заключение прокурора, полагавшего иск заявленным обоснованно и подлежащим его удовлетворению, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что собственниками жилого помещения - неблагоустроенной квартиры общей площадью 44, 6 кв.метров, расположенной по адресу: <адрес>, являются ответчики по делу. Каждому из них принадлежит 1\6 доли в праве собственности на указанное жилое помещение. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д._____).
Актом межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, составленным по результатам обследования помещения, установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, капитальному ремонту и реконструкции не подлежит (л.д._____).
На основании вышеуказанного акта межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ составлено заключение № о признании жилого дома непригодным для постоянного проживания и принято решение о признании многоквартирного дома, расположенного по вышеуказанному адресу, аварийным и подлежащим сносу (л.д._____).
Распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждено решение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ собственникам <адрес> жилого <адрес> в <адрес>, направлено требование о сносе принадлежащих им помещений в двухнедельный срок (л.д._____). Требование получено собственником Кузьминым И.П. ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, как пояснила в судебном заседании Гаязитдинова Н.Н., такое требование было получено также и по почте её мужем Кузьминым И.П., однако ни он, ни остальные собственники ответ на данное требование не дали, так как не согласились на предложение о сносе.
Таким образом, собственники <адрес> на требования о сносе ответ в установленный срок не дали.
Суд полагает, что срок в две недели, установленный в требовании о сносе, является разумным.
С учетом отсутствия ответа на требование о сносе, и на основании вышеперечисленных документов распоряжением мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-Р принято решение об изъятии жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд (л.д.____).
Данное решение зарегистрировано в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеются сведения в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д._____).
Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости неблагоустроенной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Центральный административный район, <адрес>, рыночная стоимость указанной неблагоустроенной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1037000 рублей (л.д.______).
Статья 32 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.
Жилищный кодекс Российской Федерации не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Исходя из этого при определении порядка обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям, установленным Жилищным кодексом Российской Федерации, следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ.
Применение аналогии к данным правоотношениям подтверждается также статьей 134 ЖК РФ, которая устанавливает порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные статьями 32 и 86 ЖК РФ.
Следовательно, если часть жилых помещений в подлежащем сносу доме принадлежит гражданам на праве собственности, то при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения следует руководствоваться положениями статьи 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Пунктом 10 ст.32 ЖК РФ установлено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
При этом положения части 4 ст.32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежит (п.22 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).
Как установлено судом, процедура, предусмотренная ст.32 ЖК РФ по аналогии к правилам изъятия жилого помещения (за исключением изъятия земельного участка, поскольку в данном случае жилое помещение изымается не в связи с изъятием земельного участка) в данном случае соблюдена. Так, решение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; требование о сносе жилого помещения направлено собственникам; в требовании установлен разумный срок для сноса; требование получено, однако не заявлен ни отказ от сноса, ни осуществлен снос помещения, в связи с чем на основании п.10 ст.32 ЖК РФ принято решение об изъятии земельного участка.
При рассмотрении дела в суде установлено, что сторонами даже в ходе рассмотрения дела соглашение о выкупной цене изымаемого жилого помещения не достигнуто. Ответчики полагают, что <адрес> в <адрес> должна быть оценена в 8500000 рублей, тогда как другой стороной рыночная стоимость оценена в 1037000 рублей. Кроме того, в ходе рассмотрения дела суд по заявлению ответчиков о возможности заключения мирового соглашения откладывал рассмотрение дела, однако условия мирового соглашения достигнуты не были. На предложения истца о передаче денежной компенсации для приобретения благоустроенных жилых помещений в <адрес> ответчики не согласились. Тем самым опровергаются доводы ответчиков о том, что условия соглашения о выкупной цене истцом не предлагались.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Стороной истца в обоснование своих требований представлен отчет об оценке стоимости жилого помещения (л.д._____).
Ответчиками в обоснование своих возражений каких-либо доказательств не представлено.
Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен частью 7 статьи 32 ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В судебном заседании ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих о размере их убытков, связанных с изменением места жительства и пр.
Суд, исследовав представленный истцом отчет об оценке стоимости жилого помещения, полагает, что предложенная выкупная цена в 1037000 рублей является минимальной по отношению к конкретному жилому помещению, принадлежащему на праве долевой собственности ответчикам.
Применяя по аналогии требования ст.86, ст.134 ЖК РФ, суд полагает, что при определении выкупной цены должна быть учтена стоимость благоустроенного жилого помещения равнозначной площадью (площадь выкупаемого жилого помещения - 44, 6 кв.метров), а также учтены интересы собственников жилья, которое находится в пределах центра <адрес>, в районе с развитой инфраструктурой, как то: детские дошкольные учреждения, школа, спортивные школы, библиотека, кинотеатры, медицинские учреждения, магазины продовольственных и промышленных товаров, транспортная доступность.
Очевидно, что в пределах <адрес> благоустроенного жилого помещения стоимостью в 1037000 рублей не имеется.
Определяя выкупную цену, суд исходит из средней стоимости 1 квадратного метра благоустроенного жилья на вторичном рынке в центре города (38000-40000 рублей), что является общеизвестным фактом и не требует доказывания.
При этом суд полагает, что расходы, связанные с переездом и пр., не превысят более чем 20000 рублей. Иного ответчиками не доказано. Как и не доказано каких-либо других убытков, в том числе и упущенной выгоды в виде возможности улучшения жилищных условий. Документов, свидетельствующих о том, что ответчики состоят на учете на улучшение жилищный условий, не представлено.
С учетом изложенных обстоятельств суд полагает, что рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом совокупности всех факторов, указанных в ст.32 Жилищного кодекса РФ, составляет 1800000 рублей. Соответственно, стоимость 1 \6 доли в праве собственности на указанное жилое помещение составляет 300000 рублей.
Поскольку решение об изъятии жилого помещения путем выкупа органом местного самоуправления принято, зарегистрировано в установленном законом порядке, для чего необходимо заключить договор купли-продажи жилого помещения (долей в праве собственности) по установленной судом цене.
При изложенных и установленных судом обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении иска не имеется.
При этом в части возложения обязанности на ответчиков заключить договоры купли-продажи суд применяет положения части 2 ст.206 ГПК РФ и устанавливает срок, в течение которого решение должно быть исполнено – 2 недели со дня вступления решения суда в законную силу.
Что касается доводов ответчиков о подаче иска ненадлежащим лицом, не имеющим полномочий, то судом установлено, что Ефимчук Г.А., подписавшая исковое заявление, наделена соответствующими полномочиями на основании доверенности, выданной мэром <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, скрепленной печатью, что установлено путем исследования подлинника доверенности (л.д._____). В соответствии с частью 3 ст. 53 ГПК РФ доверенность от имени организации выдается за подписью её руководителя, скрепленной печатью этой организации. Представитель истца Ефимчук Г.А. подтвердила в судебном заседании, что иск подписан ею. В связи с чем суд не усматривает нарушений в данной части.
Согласно ч.1 ст.103 ГПК РФ с каждого из ответчиков, кроме Кузьминой Г.З., являющейся инвалидом 2 группы, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации городского округа «Город Чита» к Кузьминой Галине Зиновьевне, Кузьмину Илье Петровичу, Кузьмину Константину Ильичу, Кузьминой Евгении Ильиничне, Лавреновой Юлии Петровне, Лавренову Александру Сергеевичу об определении выкупной цены жилого помещения, понуждении заключить договоры купли-продажи жилого помещения, удовлетворить.
Определить выкупную цену жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, Центральный административный район, <адрес>, в размере 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
Обязать Кузьмину Галину Зиновьевну, Кузьмина Илью Петровича, Кузьмина Константина Ильича, Кузьмину Евгению Ильиничну, Лавренову Юлию Петровну, Лавренова Александра Сергеевича каждого заключить с администрацией городского округа «Город Чита» договоры купли-продажи 1\6 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, по цене 300000 (триста тысяч) рублей, в течение 2-х недель со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Кузьмина Ильи Петровича, Кузьмина Константина Ильича, Кузьминой Евгении Ильиничны, Лавреновой Юлии Петровны, Лавренова Александра Сергеевича в доход городского округа «Город Чита» государственную пошлину в размере 400 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи кассационной жалобы в Центральный районный суд г.Читы.
Судья подпись Б.В.Доржиева
Решение в окончательной форме изготовлено 22 мая 2011 года.