КОПИЯ:
Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Челябинск Дата обезличена г.
... суд ... в составе председательствующего судьи Тумашова А.Ю.,
при секретаре Прохоровой Н.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании,
с участием:
представителя истца Леминару С.В. - Антонова А.А.;
представителей ответчика ОАО «Россельхозбанк» - Семенова А.В. и Порсевой Л.Н.,
гражданское дело по иску Леминару С.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «СоюзТеплоСервис», Открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» (ОАО «Россельхозбанк») о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, признании договора об ипотеки недействительным, погашении регистрационных записей,
У С Т А Н О В И Л:
Леминару С.В. обратился в суд с иском к ООО «СоюзТеплоСервис», ОАО «Россельхозбанк» (с учетом уточнения иска -л.д.152): о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СоюзТеплоСервис» (Продавец) к Леминару С.В. (Покупатель) по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена в отношении нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м., расположенного на 3 этаже и нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., расположенного на 4 этаже здания по адресу: ..., ..., ...; о признать недействительным договор об ипотеке (залоге указанной недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена заключенного между ООО «СоюзТеплоСервис» (Залогодатель) и ОАО «Россельхозбанк» (Залогодержатель) и применении последствий недействительности данной сделки путем погашения регистрационных записей об ипотеке, номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена и записи о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена.
В обоснование истец указал, что по договору купли-продажи от Дата обезличена он приобрел в собственность у ООО «СоюзТеплоСервис» нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м. и нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., по адресу: ..., ..., ... по цене 55 000 000 рублей. Обязанность по оплате товара он исполнил. Однако продавец - ООО «СоюзТеплоСервис» длительное время уклонялся от исполнения своей обязанности по осуществлению государственной регистрации в ЕГРП перехода права собственности, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода указанного права. Впоследствии узнал, что ООО «СоюзТеплоСервис» незаконно передало указные нежилые помещения в залог ОАО «Россельхозбанк» по договору об ипотеке (залоге указанной недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена. Считает данный договор недействительным (ст.168 ГПК РФ), поскольку ООО «СоюзТеплоСервис» не имело права на передачу указанной недвижимости в залог Банку (ст.ст.209,335 ГК РФ), в связи с чем следует применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационных записей об ипотеке и о государственной регистрации договора о залоге.
Представитель истца Леминару С.В. - Антонов А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представители ответчика ОАО «Россельхозбанк» (далее Банк) - Семенов А.В. и Порсева Л.Н. против иска возражали. В обоснование указали, что оспариваемый истцом договор залога нежилых помещений заключен Дата обезличена в обеспечение исполнения обязательств ООО «СоюзТеплоСервис» перед Банком по кредитному договору. Договор залога и ипотека по нему в пользу Банка прошли установленную законом процедуру государственной регистрации. Данная сделка является действительной и не противоречит закону, поскольку ООО «СоюзТеплоСервис» является собственником спорной недвижимости и переход права собственности к истцу не зарегистрирован. Заявка на получение кредита ООО «СоюзТеплоСервис» подана Дата обезличена, тогда же предложены в качестве обеспечения нежилые помещения. Истец не приобрел прав на спорную недвижимость, поскольку государственная регистрация перехода права не произведена. Фактически помещения истцу не передавались. Считают, что истец злоупотребляет своими правами. Кроме того, договор купли-продажи от Дата обезличена от имени ООО «СоюзТеплоСервис» заключен неуполномоченным лицом (финансовым директором ФИО4), и общество впоследствии не одобрило указанную сделку, передав спорную недвижимость в залог Банку.
Представитель ответчика ООО «СоюзТеплоСервис» и представитель 3-го лица Управления Росреестра по ... в судебное заседание не явились, будучи извещены о времени и месте его проведения. Сведений о причинах неявки суду не представили. О рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, признает исковые требования обоснованными и подлежащими полному удовлетворению.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Дата обезличена между ООО «СоюзТеплоСервис» (Продавец) и Леминару С.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя товар - нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м. и нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., по адресу: ..., ..., ..., а Покупатель обязался принять товар и уплатить за него цену в размере 55 000 000 рублей, в т.ч. за помещение Номер обезличен в размере 27 500 000 рублей, за помещение Номер обезличен в размере 27 500 000 рублей, с оплатой цены товара в рассрочку: 15 000 000 рублей в течение 5 дней с момента подписания настоящего Договора; 40 000 000 рублей в срок до Дата обезличена. Передача указанных нежилых помещений истцу состоялась Дата обезличена и покупатель в установленные договором сроки полностью оплатил продавцу цену товара в размере 55 000 000 рублей.
По указанному договору ООО «СоюзТеплоСервис» обязалось в течение 3 рабочих дней с момента внесения покупателем суммы первого платежа предоставить необходимые документы в Управление Росреестра по ... для государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения по данному договору к Покупателю (пункт 3 договора купли-продажи от Дата обезличена).
Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от Дата обезличена л.д.5), актом приема-передачи недвижимого имущества от Дата обезличена л.д.6), актами приема-передачи векселей в оплату товара л.д.7,8,16-23).
Согласно выписок из ЕГРП от Дата обезличена нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м. и нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., по адресу: ..., ..., ... по состоянию на Дата обезличена принадлежали на праве собственности ООО «СоюзТеплоСервис» и не были обременены какими-либо правами третьих лиц л.д.29,30), в связи с чем у истца не имелось оснований сомневаться в добросовестности стороны покупателя по договору (п.3 ст.10 ГК РФ).
Возражения представителей Банка о том, что договор купли-продажи от Дата обезличена от имени ООО «СоюзТеплоСервис» заключен неуполномоченным лицом (финансовым директором ФИО4) и Общество впоследствии не одобрило указанную сделку, суд признает несостоятельными, поскольку согласно представленной в материалы дела доверенности от Дата обезличена л.д.150), ООО «СоюзТеплоСервис» в лице генерального директора данного Общества - ФИО6 уполномочило финансового директора Общества - ФИО4 на продажу принадлежащих Обществу нежилых помещений Номер обезличенНомер обезличен и Номер обезличен по адресу: ..., ..., ... по цене не менее 50 000 000 рублей, для чего предоставило ему право совершения необходимых сопутствующих действий (подписания договора купли-продажи, актов и т.п.).
Оснований недоверять данному доказательству у суда не имеется, поскольку представленная в дело копия доверенности заверена надлежащим образом подписью ген.директора и оттиском печати Общества.
В связи с тем, что ООО «СоюзТеплоСервис» уклонилось от государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от Дата обезличена, то истец обоснованно заявил требования о регистрации перехода права собственности на него в силу п.3 ст.551 ГК РФ.
Нормой п.1 ст.454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п.1 ст.549 ГПК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от Дата обезличена г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Дата обезличена между ОАО «Россельхозбанк» (Банк) и ООО «СоюзТеплоСервис» (Заемщик) заключен кредитный договор Номер обезличен, по условиям которого Банк предоставил Заемщику кредит в сумме 75 160 000 рублей под 15% годовых на срок по Дата обезличена (включительно).
Нормой п.1 ст.819 ГК РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору ООО «СоюзТеплоСервис» Дата обезличена заключило с ОАО «Россельхозбанк» договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, по условиям которого передало Банку в залог нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м. и нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., по адресу: ..., ..., ....
Ипотека в пользу Банка и договор об ипотеке прошли процедуру обязательной государственной регистрации Дата обезличена, о чем в ЕГРП внесены регистрационные записи об ипотеке, номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена и о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена.
Данные обстоятельства подтверждаются кредитным договором от Дата обезличена л.д.61-75), договором об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена л.д.102-109).
В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Вместе с тем, пунктом 2 статьи 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Суд, исходя из обстоятельств дела и исследованных при его разбирательстве доказательств, приходит к выводу о том, что право собственности Леминару С.В. на спорные нежилые помещения первично относительно действий ООО «СоюзТеплоСервис» по передаче в залог Банку указанной недвижимости, в связи с чем договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена заключенный между ООО «СоюзТеплоСервис» (Залогодатель) и ОАО «Россельхозбанк» по требованию истца подлежит признанию недействительным в силу ст.335 ГК РФ, поскольку залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В связи с признанием недействительным договора о залоге недвижимости (ипотека), в силу ст.167 ГК РФ подлежат применению последствия недействительности сделки путем погашения регистрационных записей об ипотеке спорных нежилых помещений в пользу Банка и о государственной регистрации договора о залоге.
Возражения представителей Банка о том, что не могло быть никаких препятствий для передачи недвижимости в залог, т.к. ООО «СоюзТеплоСервис» являлось собственником нежилых помещений, суд признает несостоятельными, поскольку по договору купли-продажи от Дата обезличена заключенному между ООО «СоюзТеплоСервис» (Продавец) и Леминару С.В. (Покупатель), спорная недвижимость отошла Леминару С.В., который в силу ст.209 ГК РФ имел приоритетное право распоряжения ею.
Возражения представителей Банка о том, что переход права по договору купли-продажи подлежал обязательной государственной регистрации и право собственности у Леминару С.В. на спорную недвижимость могло возникнуть не ранее такой регистрации, не являются основанием для отклонения требований Леминару С.В., поскольку судом установлено, что Леминару С.В. все необходимые действия для получения по сделке имущества в свою собственность выполнил, сам товар от продавца получил, однако ООО «СоюзТеплоСервис» уклонилось от государственной регистрации перехода права, в связи с чем в силу п.3 ст.551 ГК РФ переход права подлежит регистрации по решению суда.
Доводы представителей Банка о том, спорная недвижимость фактически не была передана истцу, т.к. она находится во владении арендатора по договору аренды с ООО «СоюзТеплоСервис» л.д.85-91), суд признает несостоятельными, поскольку в соответствии с соглашением от Дата обезличена заключенным между ООО «СоюзТеплоСервис» и Леминару С.В. о порядке содержания нежилых помещений, стороны договорились, что до момента государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость к Леминару С.В. все расходы по содержанию нежилых помещений несет Продавец, т.е. ООО «СоюзТеплоСервис», который до момента государственной регистрации вправе пользоваться данной недвижимостью, в т.ч. сдавать помещения в аренду, оставаясь при этом ответственным перед Покупателем за их сохранность и надлежащее состояние.
При таких обстоятельствах требования Леминару С.В. подлежат полному удовлетворению.
В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика ООО «СоюзТеплоСервис» в пользу истца подлежат присуждению судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 800 рублей л.д.3,159).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.98,194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Зарегистрировать переход права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «СоюзТеплоСервис» (Продавец) к Леминару С.В. (Покупатель) по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата обезличена г. в отношении:
- нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м., расположенного на 3 этаже здания по адресу: ..., ..., ...;
- нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., расположенного на 4 этаже здания по адресу: ..., ..., ....
Признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен.1 от Дата обезличена г. заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «СоюзТеплоСервис» (Залогодатель) и Открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» (Залогодержатель) и применить последствия недействительности сделки.
Погасить регистрационную запись об ипотеке, номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена в отношении: нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м., расположенного на 3 этаже здания по адресу: ..., ..., ...; нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., расположенного на 4 этаже здания по адресу: ..., ..., ....
Погасить регистрационную запись о государственной регистрации договора об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен от Дата обезличена г., номер регистрации: Номер обезличен от Дата обезличена в отношении: нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 901 кв.м., расположенного на 3 этаже здания по адресу: ..., ..., ...; нежилого помещения Номер обезличен, общей площадью 894,7 кв.м., расположенного на 4 этаже здания по адресу: ..., ..., ....
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СоюзТеплоСервис» в пользу Леминару С.В. судебные расходы в размере 800 (Восемьсот) рублей.
На настоящее решение может быть подана кассационная жалоба в ... суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме, через ... суд ....
Председательствующий: п/п А.Ю.Тумашов
Копия верна.
Решение не вступило в законную силу.
Дата обезличена
Судья ...
... ...: А.Ю.Тумашов
Секретарь: Т.Л.Хиля