Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Челябинск ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд г. Челябинска в составе председательствующего Винниковой Н. В., при секретаре Халезиной Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца Кокорина С.И., представителя истца Шибаева А.С., представителя ответчика Зенкиной М.Г. гражданское дело по иску Кокорина С.И. к ООО «Гавань роста», ООО УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ», ООО УК «Брокеркредитсервис-фонды недвижимости» о признании заключенным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, взыскании компенсации морального вреда, встречному иску ООО «Гавань роста» к Кокорину С.И. о признании недействительной сделкой предварительного договора купли-продажи квартиры,
установил:
Кокорин С.И. обратился в суд с иском к ООО «Гавань роста», ООО Управляющая компания «ПИФагор» доверительный управляющий Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ -КАПИТАЛ» с учетом уточнения о признании заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № двухкомнатной квартиры <адрес>, заключенный между истцом и ООО «Гавань роста», применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части купли-продажи квартиры <адрес>, заключенного между ООО «Гавань роста» и ООО УК «Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ»; признании за истцом права собственности на квартиру <адрес>; обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к истцу от ООО «Гавань роста» на спорную квартиру; солидарном взыскании с ответчиков компенсации морального вреда в размере 100000 руб. (л.д.61 т.3)
Исковые требования мотивированы тем, что истец заключил с ООО «Гавань роста» ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор № купли-продажи квартиры <адрес>, по условиям которого стороны обязались в течение 45 дней с даты полного завершения расчетов по предварительному договору, заключить основной договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры определена условиями предварительного договора равной 2800224 руб. Спорная квартира была передана истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, истец исполнил обязательства по оплате спорной квартире в установленном размере, так как соглашением о расторжении предварительного договора, заключенного между ООО «Гавань роста» и Абабковым А.Г. предусмотрен возврат денежных средств в качестве оплаты по предварительному договору, заключенному с Кокориным С.И. При заключении предварительного договора купли-продажи спорной квартиры стороны были достигнуты соглашения по всем существенным условиям, поэтому к предварительному договору должны быть применены положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества. После фактической передачи истцу спорной квартиры к нему перешло право владения, он имеет право на защиту своего права владения, имеет право требовать государственной регистрации сделки, так как ответчик уклоняется от государственной регистрации сделки.
В судебном заседании истец Кокорин С.И. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ Представитель истца Шибаев А.С., действующий по доверенности, поддержал доводы уточненного искового заявления.
Представитель ответчика-ООО «Гавань роста» Зенкина М.Г., действующая по доверенности, возражала против исковых требований Кокорина С.И. по доводам встречного искового заявления. ООО «Гавань роста» предъявило встречные исковые требования к Кокорину С.И. о признании предварительного договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительной ничтожной сделкой, указывая, что условия предварительного договора не соответствуют требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, обязательства по полной оплате спорной квартиры и передаче имущества характерны для основного договора купли-продажи, предварительный договор является притворной сделкой (л.д.18 т.2).
Истец, его представитель встречные требования считают необоснованным по доводам уточненного искового заявления.
Представители ответчиков - ООО УК «ПИФагор» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ»,ОООУК «Брокеркредитсервис- фонды недвижимости» в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом, суд о причинах неявки не уведомили.
Третьи лица -Абабков А.Г., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом, суд о причинах неявки не уведомили.
Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Кокорина С.И. подлежащими частичному удовлетворению, встречные требования ООО «Гавань роста»- подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гавань роста» и Кокориным С.И. был заключен предварительный договор № купли-продажи жилого помещения, по условиям которого стороны обязались в течение 45 дней с даты завершения сторонами расчетов по договору заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу :<адрес>. Стоимость квартиры составляет 2800224 руб., передача квартиры должна состояться по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента заключения предварительного договора (л.д.4 т.1). По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира фактически передана Кокорину С.И.
Из представленных в материалы дела документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гавань роста» и Абабковым А.Г. был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры <адрес>, который был расторгнут соглашением сторон от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого денежные средства, внесенные покупателем по указанному договору в сумме 2810581 руб. возвращаются ему путем зачисления денежных средств в качестве оплаты по предварительному договору № купли-продажи этой же квартиры от ДД.ММ.ГГГГ за Кокорина С.И.(л.д.71, 82,83т.1). Кокориным С.И. денежные средства были переданы Абабкову А.Г., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.119 т.1). Также между Кокориным С.И. и Абабковым А.Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор переуступки права требования (л.д.157 т.2), о чем ООО «Гавань роста» было уведомлено.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса РФ( в дальнейшем ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали у моменту перехода права.
Из представленных в материалы дела документов следует, что Абабковым А.Г. в счет оплаты стоимости квартиры <адрес> были переданы ООО «Гавань роста» векселя (л.д.197 т.2),внесены денежные средства (л.д.198,199 т.2) на общую сумму 2810580,70 руб.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Исходя из толкований положений ст.ст. 549,550,551 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество. Переход права собственности подлежит государственной регистрации, договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
Таким образом, в ходе разбирательства установлено, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гавань роста» и Кокориным С.И. были согласованы все существенные условия, установленные для договора купли-продажи недвижимого имущества. При этом квартира <адрес> общей площадью 64,6кв.м. была передана в фактическое владение Кокорину С.И.. он в свою очередь полностью рассчитался за приобретенное жилье с ООО «Гавань роста» в сумме 2810580 руб.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»(п. 60,61) разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
При рассмотрении дела установлено, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически прикрывал собой договор купли-продажи квартиры <адрес>, так как сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договора купли-продажи недвижимого имущества, продавцом квартиры были фактически получены денежные средства в уплату стоимости спорной квартиры, квартира передана в фактическое владение покупателя. Как разъясняется в постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. На этом основании предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный Кокориным С.И. и ООО «Гавань роста» ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, а к сделке, которую стороны имели ввиду, должны быть применены положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества.
Встречные исковые требования ООО «Гавань роста» к Кокорину С.И. о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Кокориным С.И. подлежат удовлетворению, так как указанный договор является притворной сделкой.
Исковые требования Кокорина С.И. о признании за ним права собственности на спорную квартиру не подлежат удовлетворению, так как они по существу повторяют требования о признании заключенным договора купли-продажи спорной квартиры и государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорную квартиру.
При рассмотрении дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гавань роста» и ООО УК «Брокеркредитсервис- фонды недвижимости» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ» заключен договор № купли-продажи жилых помещений, в том числе и спорной квартиры (л.д. 95-104 т.1). На момент рассмотрения дела Доверительным управляющим Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости«СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ» является на основании договора ООО УК «ПИФагор» (л.д. 118 т. 2).
На момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартир <адрес> фактически находилась во владении истца, которым были исполнены обязательства по оплате стоимости указанной квартиры до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Учитывая, что запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру <адрес> владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ» является актуальной и нарушает права Кокорина С.И. на спорную квартиру, она подлежит погашению.
Исковые требования Кокорина С.И. к ООО «Гавань роста», ООО УК «ПИФагор» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ -КАПИТАЛ» о взыскании компенсации морального вреда не основаны на законе и не подлежат удовлетворению. В ходе судебного разбирательства не было установлено доказательств нарушения ответчиками личных неимущественных прав истца.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Учитывая, что ответчиками не были нарушены личные неимущественные права истца, отсутствуют основания для денежной компенсации истцу нравственных страданий.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу :<адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гавань роста» и Кокориным С.И..
Признать заключенным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу :<адрес>, между ООО «Гавань роста» и Кокориным С.И..
Зарегистрировать переход права собственности на квартиру <адрес> от ООО «Гавань роста» к Кокорину С.И..
Погасить запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру <адрес> владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ».
В остальной части исковых требований Кокорину С.И. к ООО «Гавань роста», ООО УК «ПИФагор» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛ» отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский облсуд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий: п/п Н.В.Винникова
Копия верна. Решение не вступило в законную силу.
Судья: Н.В.Винникова
Секретарь: Я.А.Халезина