Дело №
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Челябинск ДД.ММ.ГГГГ
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Дерхо Д.С.,
при секретаре Козловой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению П.В.В. о государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ.
П.В.В. обратился в суд с иском к Управлению государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - управление Росреестра по Челябинской области), требуя: зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.В. и ФИО1 в отношении жилого бревенчатого дома литер «Б» площадью 27,4 кв.м. по адресу <адрес>; зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого бревенчатого дома литер «Б» площадью 27,4 кв.м. по адресу <адрес>; зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.В. и ФИО2 в отношении жилого бревенчатого дома литер «А» площадью 56,3 кв.м. по адресу <адрес>; зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого бревенчатого дома литер «А» площадью 56,3 кв.м. по адресу <адрес>.
Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ П.В.В. по договорам купли-продажи приобрел у ФИО1 и ФИО2 1/2 долю в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «Б» площадью 27,4 кв.м. по адресу <адрес> и 1/2 долю в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «А» площадью 56,3 кв.м. по адресу <адрес>. В связи с тем, что после подписания указанных договоров, но до момента их государственной регистрации ФИО2 умерла, а ФИО1 пропала и в последующем была признана умершей, во внесудебном порядке П.В.В. лишен возможности оформить свои имущественные права в отношении объектов недвижимости. Надлежащим способом защиты нарушенного права П.В.В. считает регистрацию договоров и перехода прав по решению суда на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона.
В ходе производства по делу до рассмотрения спора по существу судом с согласия представителя истца в порядке ч. 1 ст. 41 ГПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика (управление Росреестра по Челябинской области) надлежащим (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее ТУ ФАУГИ по Челябинской области) - в связи с отсутствием у продавцов наследников).
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представитель ответчика ТУ ФАУГИ по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил, рассмотреть дело в свое отсутствие не просил.
Представители третьих лиц управления Росреестра по Челябинской области и администрации г. Челябинска в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили.
Дело рассмотрено судом в порядке заочного судопроизводства.
Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, обозрев подлинник инвентарного дела в отношении спорного домовладения, суд находит исковые требования П.В.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении дела установлено, что П.В.В. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и решения Центрального районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит 1/2 доля в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «Б» площадью 27,4 кв.м., а также 1/4 доля в праве собственности на земельный участок мерою 800 кв.м., расположенные по адресу <адрес>.
Указанные выше имущественные права П.В.В. в отношении объектов недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке (признаны государством), что подтверждается представленными суду копиями свидетельств установленного образца.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ П.В.В. дополнительно выступил в качестве покупателя по двум договорам купли-продажи недвижимого имущества.
По договору, подписанному от имени П.В.В. и ФИО1, истец на возмездной основе приобрел 1/2 долю в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «Б» площадью 27,4 кв.м., выкупив у второго участника общей долевой собственности (ФИО1) принадлежавшую ей долю за 50000 рублей.
По договору, подписанному от имени П.В.В. и ФИО2, истец на возмездной основе (за 65000 рублей) приобрел 1/2 долю в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «А» площадью 56,3 кв.м.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договоры купли-продажи недвижимого имущества (долей в праве собственности на жилые дома), подписанные ДД.ММ.ГГГГ между П.В.В., ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ были поставлены на учет в Челябинском межрайонном предприятии технической инвентаризации.
По данным, предоставленным суду ОГУП «Обл.ЦТИ», владельцем 1/2 доли в праве собственности на жилой бревенчатый дом литер «А», а также владельцем жилого бревенчатого дома литер «Б» по адресу: <адрес> является именно П.В.В.
Вместе с тем, с ДД.ММ.ГГГГ на территории <адрес> государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлялась специализированным учреждением юстиции - Южно-Уральской регистрационной палатой. Но в установленном законом порядке договоры купли-продажи недвижимого имущества (долей в праве собственности на жилые дома), подписанные ДД.ММ.ГГГГ, указанным выше органом зарегистрированы не были, стороны за такой регистрацией не обращались.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ (менее чем через месяц с момента подписания договора купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом) ФИО2 умерла.
Решением Центрального районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была также объявлена умершей. При этом в решении суда указано на то, что сведения о ФИО1 по месту жительства отсутствуют с ДД.ММ.ГГГГ (когда в домовладении по адресу: <адрес> случился пожар).
Наследственные дела после смерти ФИО2 и ФИО1 не заводились, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела нотариальные справки.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - «Закон о госрегистрации») государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 «Закона о госрегистрации»).
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом (п. 4 ст. 16 «Закона о госрегистрации»).
Отсутствие документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, согласно п. 1 ст. 20 «Закона о госрегистрации» является основанием для отказа в государственной регистрации таких прав (либо государственной регистрации их перехода).
Из содержания приведенных выше законоположений усматривается, что во внесудебном порядке регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи может быть совершена регистрирующим органом лишь при условии совместного обращения сторон по сделке с подачей соответствующих письменных заявлений и приложением необходимого комплекта документов, включающего в себя как документы-основания перехода права собственности (договор купли-продажи, акт приема-передачи и т.д.), так и документы, подтверждающие право- и дееспособность сторон по сделке, их представителей.
Принимая во внимание, что ФИО2 и ФИО1 умерли, их правоспособность прекращена, а наследники отсутствуют, в установленном законом заявительном порядке договоры купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время зарегистрированы быть не могут.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 16 «Закона о госрегистрации» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Поскольку положениями «Закона о госрегистрации» не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае смерти физического лица, которое являлось одной из сторон в сделке, к сложившимся отношениям по аналогии закона подлежат применению положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Следовательно, в данном случае для удовлетворения требований истца необходимо установить факт состоявшейся передачи объектов недвижимого имущества в его владение и факт исполнения обязанности покупателя по оплате товара.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Договорами купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что приобретенные доли в праве собственности на жилые дома переданы П.В.В. без подписания актов приема-передачи. При этом ФИО2 и ФИО1 приняли на себя обязательство освободить проданные помещения в течение двух месяцев со дня подписания договоров.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что доли в праве собственности на жилые дома были фактически переданы покупателю. Доказательства обратному стороной ответчика в материалы дела представлены не были.
Денежные средства в счет уплаты покупной цены за приобретенные доли были переданы П.В.В. продавцам еще до момента подписания договоров, что прямо отражено в их содержании и не опровергнуто иными доказательствами по делу.
Таким образом, все нормативно предусмотренные условия для принятия решения о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости и переходы имущественных прав к покупателю в настоящее время соблюдены, и соответствующие требования П.В.В. подлежат удовлетворению.
Тот факт, что домовладение по адресу: <адрес> сильно пострадало от пожара, не является основанием для отказа в иске.
Во-первых, пожар произошел после подписания договоров от ДД.ММ.ГГГГ и не может являться препятствием к их регистрации, и возникновению у П.В.В. соответствующих имущественных прав в отношении домовладения.
Во-вторых, представленным в материалы дела техническим заключением специалиста ООО Проектно-конструкторское бюро «Континент» подтверждено, что фундаменты жилых домов литеры «А», «Б» находятся в ограниченно работоспособном состоянии, то есть сохраняют свои полезные свойства и могут быть использованы для реконструкции жилых домов.
Следовательно, недвижимое имущество не погибло, полностью не уничтожено огнем, поэтому право собственности в его отношении в силу ст. 235 ГК РФ не прекращено.
Принимая решение об удовлетворении требований П.В.В., суд учитывает также, что в судебном порядке договоры купли-продажи долей в праве собственности на жилые дома от ДД.ММ.ГГГГ кем-либо из заинтересованных лиц не оспорены и не признаны судом недействительными. При этом сведения об указанных договорах имеются в региональном органе технической инвентаризации еще с ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, в силу разъяснений п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для последующего оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-238 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ.
Требования П.В.В. удовлетворить.
Зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.В. и ФИО1 в отношении жилого бревенчатого дома литер «Б» площадью 27,4 кв.м. по адресу <адрес>.
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между П.В.В. и ФИО1 в отношении жилого бревенчатого дома литер «Б» площадью 27,4 кв.м. по адресу <адрес>.
Зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между П.В.В. и ФИО2 в отношении жилого бревенчатого дома литер «А» площадью 56,3 кв.м. по адресу <адрес>.
Зарегистрировать переход права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между П.В.В. и ФИО2 в отношении жилого бревенчатого дома литер «А» площадью 56,3 кв.м. по адресу <адрес>.
Ответчиком в течение 7 дней с момента получения копии решения может быть подано заявление в Центральный районный суд г. Челябинска об отмене заочного решения.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Челябинский областной суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья п/п Д.С. Дерхо
Копия верна. Решение в законную силу не вступило.
Судья Д.С. Дерхо
Секретарь А.С. Козлова