Дело № 2-238/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
| п. Целина | Дата обезличена года |
Целинский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Портновой И.А.,
при секретаре Лоскутовой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богданова ..., Богдановой ..., Залескина ..., Фоменко ... к СПК «Победа» Целинского района Ростовской области об аннулировании зарегистрированного права аренды путем исключения записи об обременении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
УСТАНОВИЛ:
Богданов В.Н., Богданова М.Т., Залескин И.И., Фоменко А.В. обратились в суд с иском к СПК «Победа» об аннулировании зарегистрированного права аренды путем исключения записи об обременении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обоснование иска указали, что Дата обезличена г. между собственниками земельного участка, площадью 9730,99 га, расположенного на территории Ольшанской сельской администрации в границах СПК «Победа», в лице представителя ФИО3, действующей по доверенности от собственников данного участка, и СПК «Победа» в лице председателя ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя, согласно которому истцы и остальные собственники данного земельного участка передали в аренду СПК «Победа» земельные доли, которые принадлежали им на праве общей долевой собственности. Позднее истцами было принято решение выделить из земельного участка площадью 9730,99 га земельный участок в счет своих земельных долей в соответствии с п. 1 ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Было произведено образование нового земельного участка площадью 155,2 га в соответствии с требованиями законодательства, действующими на момент образования: Дата обезличена г. было проведено общее собрание собственников земельного участка площадью 9730,99 га; в 2006 г. было подано объявление в газету «Целинские ведомости»; Дата обезличена г. истцами был произведен выдел земельного участка площадью 155,2 га, кад. Номер обезличен, получены свидетельства о государственной регистрации права на указанный земельный участок в порядке общей долевой собственности: Фоменко А.В. - 11/16, Богданов В.Н. - 3/16, Богданова М.Т. - 1/16 и Залескин И.И. -1/16, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) были внесены записи: Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, Номер обезличен, соответственно. Однако указанные свидетельства содержали запись об обременении земельного участка площадью 155,2 га арендой. В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ с образованием земельного участка площадью 155,2 га из земельного участка площадью 9730,99 га, являющегося предметом договора аренды от Дата обезличена г., указанный договор аренды прекратил свое действие в отношении истцов, и у ответчика возникло в связи с этим преимущественное право на заключение договора аренды образованного земельного участка площадью 155,2 га. Ответчик указанным правом не воспользовался, хотя согласно абз. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ именно арендатор (ответчик) обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Т.е. обязанность уведомления о желании заключить договор возлагается на арендатора. Ответчик знал об образовании истцами земельного участка площадью 155,2 га, соответственно, знал о прекращении договора аренды от Номер обезличен г., поэтому должен был сам поставить в известность истцов о своем желании заключить договор аренды на пользование образованным земельным участком. Вступившим в силу решением Целинского районного суда Ростовской области о т Дата обезличена г. установлено: выдел из сданного в аренду участка земельного участка в счет долевой собственности был произведен с согласия СПК «Победа», и соответствовал действовавшему законодательству. Арендное обязательство истцов в отношении ответчика в связи с образованием нового земельного участка площадью 155,2 га, было прекращено в силу закона, и нового обязательства относительно образованного земельного участка не возникло. Кроме того, истцы не получали в должном объеме арендной платы, которая должна, согласно договору аренды от Дата обезличена г., производиться арендатором в натуральном выражении (продукцией) и оказанием услуг. Как было установлено решением Целинского районного суда Ростовской области (копия решения суда и кассационного определения Областного суда прилагаются) от Дата обезличена г., «ведомости на выдачу арендной платы за 2005 г. отсутствуют», «в ведомостях за 2006 г. за муку отсутствуют подписи Богданова, Богдановой, Залескина, и в 2007 г. за пшеницу фуражную также отсутствуют их подписи. В 2008 г. и ранее не в полном объеме была выплачена арендная плата». Помимо этого, договором аренды от Дата обезличена г. установлено предоставление услуги по водоснабжению по льготным ценам, но с января 2008 г. истцы сами оплачивают указанные услуги, причем не по льготным ценам, а по коммерческим, т.е. ответчик в одностороннем порядке исключил этот пункт из договора. То, что договор аренды от Дата обезличена г., предметом которого являлся земельный участок площадью 9730,99 га, прекратил свое действие в отношении истцов по причинам, указанным выше, дало им основание для заключения Дата обезличена г. договора аренды от Дата обезличена г. является также подача ответчиком в Целинский районный суд Ростовской области в октябре 2009 г. иска о переводе на него прав и обязанностей по договору безвозмездного пользования от Дата обезличена г. Кроме того, отсутствует акт приема-передачи вновь образованного земельного участка истцами ответчику, который послужил бы подтверждением как фактического поступления во владение ответчика указанного земельного участка, так и права ответчика на пользование данным земельным участком. Никаких правовых документов, подтверждающих существующее право аренды не имеется, поэтому использование ответчиком данного земельного участка неправомерно, следовательно и обременение в пользу ответчика неправомерно. Просили суд аннулировать зарегистрированное право аренды СПК «Победа» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер 61:40:60 00 01:0513, располагающийся по адресу: Ростовская область, Целинский район, с/о Ольшанский, путем исключения записи об обременении данного земельного участка арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Определением Целинского районного суда от Дата обезличена г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, было привлечено Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по Ростовской области л.д. 31).
Истец Фоменко А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал на основании доводов, приведенных в исковом заявлении, просил исковые требования удовлетворить.
Представитель истцов Обухова К.А., действующая на основании доверенностей от Дата обезличена г., Дата обезличена г. л.д. 41, 42, 43, 44), в судебном заседании полностью поддержала исковые требования на основании доводов, изложенных в исковом заявлении. Просила суд аннулировать зарегистрированное право аренды СПК «Победа» на земельный участок с/х назначения площадью 155,2 га путем исключения записи об обременении данного земельного участка арендой из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Представитель ответчика Лемешева М.А., действующая на основании доверенности от Дата обезличена г. л.д. 57), в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что в 2007 году истцы поставили свой земельный участок на кадастровый учет, Дата обезличена года было подписано Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя от Дата обезличена года, которое истцы в установленном законом порядке не оспорили. Подписав данное соглашение, истцы выразили свою волю на продление арендных отношений с СПК «Победа». Арендные отношения между истцами и СПК «Победа» продолжаются и по настоящее время, так как СПК «Победа» продолжает исполнение договорных обязательств, а истцы выражают волю на продление арендных отношений. В материалах дела есть ведомости о предоставлении арендной платы. СПК «Победа» уведомляло истцов о получении арендной платы. В ведомостях имеются подписи Богдановых, Залескина о получении арендной платы, что подтверждает договорные отношения. Дата обезличена года истцы прислали требования о совместно обращении в органы УФРС для регистрации прекращения договора аренды применительно к собственникам земельного участка площадью 1552000кв.м, не уведомив их о выделении земельного участка. Акт согласования границ, подписанного директором СПК «Победа» было определено местоположение предполагаемого участка. Просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель третьего лица ИП главы КФХ Фоменко В.М. - Кравченко В.А., действующий на основании доверенности от Дата обезличена г. л.д. 45), в судебном заседании с исковыми требованиями был согласен, пояснил, что между главой КФХ Фоменко В.М. и истцами существует договор безвозмездного пользования, но акт приема передачи земельного участка не был подписан, так как существует препятствие в виде незаконного использования земельного участка ответчиком. Считает, что иск подлежит удовлетворению на основании положений ст. 621 ГК РФ, п. 4 ст. 11 ЗК РФ, исходя из которых сторона имеет право на заключение нового договора, значит, прежний договор прекратил свое существование, и он касается именно участка 9 730,99 га. Арендные обязательства между сторонами по делу были прекращены. У СПК «Победа» не было права «вешать» обременение. Подача СПК «Победа» в суд иска о переводе права пользования на себя подтверждает, что арендные отношения прекратились. В ходе судебного следствия установлено, что новый договор аренды не заключен, дополнительное соглашение касается старого участка. На основании вышеизложенного считал, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В отношении не явившихся в судебное заседание истцов Богданова В.Н., Богдановой М.Т., Залескина И.И., третьих лиц ИП главы КФХ Фоменко В.М., Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по РО, от которых имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие л.д. 56, 58, 59), суд рассматривает дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истца Фоменко А.В.. представителя истцов Обухову К.А., представителя ответчика Лемешеву М.А., представителя третьего лица Кравченко В.А., исследовав представленные участниками процесса письменные доказательства по делу, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам
Дата обезличена г. между арендодателями - собственниками земельного участка - и СПК «Победа» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 9 730,99 га, расположенный на территории Ольшанской сельской администрации в границах СПК «Победа» для производства сельхозпродукции. Впоследствии на основании решения общего собрания собственников земельного участка сельскохозяйственного назначения от Дата обезличена г., соглашения об установлении (определении) долей в праве общей собственности на земельный участок от Дата обезличена г. за физическими лицами (Залескиным ..., Богдановой ..., Богдановым ..., Фоменко ...) в счет принадлежавших им земельных долей в указанном выше земельном участке было зарегистрировано право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1552000 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Целинский район, с/с Ольшанский, в границах СПК «Победа», кадастровое поле Номер обезличенНомер обезличен, Номер обезличен, кадастровый номер земельного участка Номер обезличен, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права серия Номер обезличен Номер обезличен, серия Номер обезличен Номер обезличен, серия Номер обезличен Номер обезличен, серия Номер обезличен Номер обезличен л.д. 15-22).
В разделе «существующие ограничения (обременения) права» в свидетельствах указано «аренда». Основанием регистрации права аренды СПК «Победа» на спорный земельный участок истцов является договор аренды земельного участка от Дата обезличена года.
Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда от Дата обезличена г. л.д. 102), постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от Дата обезличена г. л.д. 71).
В соответствии с ч. 2,3 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Решение, вступившее в законную силу, имеет преюдициальное значение и не может быть оспорено при рассмотрении других дел
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Срок действия договора аренды, заключенного между сторонами, определен сторонами в 10 лет - с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от Дата обезличена г. л.д. 117).
Доводы истцовой стороны о неправомерности записи об обременении вышеуказанного земельного участка арендой в пользу СПК «Победа», поскольку арендное обязательство относительно первоначального земельного участка было прекращено, а новое обязательство относительно выделенного земельного участка не возникло, судом признаны необоснованными в силу следующего.
Дата обезличена года в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер Номер обезличен располагающийся по адресу: Ростовская область, Целинский район, с/о Ольшанский за Богдановым В.Н. в размере 3/16 долей в праве, Богдановой М.Т. в размере 1/16 доли в праве, Залескиным И.И. в размере 1/16 доли в праве, Фоменко А.В. в размере 1/16 доли в праве. Вступившим в законную силу решением Целинского районного суда от Дата обезличена г. л.д. 12-16) установлено, что государственная регистрация вышеуказанного земельного участка проведена в рамках действующего гражданского законодательства, на основании действительных документов, перечень и требования которых соответствовали ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно выписки из ЕГРП данный объект недвижимости обременен арендой, срок действия которой с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. л.д. 50-52).
Из Методического пособия по выделу земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, их аренде, ипотеке и доверительном управлении на территории Ростовской области, разработанном Министерством экономики, торговли, международных и внешнеэкономических связей Ростовской области, следует, что если участок долевой собственности находится в срочной аренде по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя, аренду по выделенному участку можно расторгнуть только по окончании аренды, по соглашению сторон или по решению суда.
С учетом изложенного не может быть принята во внимание ссылка истцов на то, что договор аренды от Дата обезличена г. не относится к земельному участку сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер Номер обезличен, располагающегося по адресу: Ростовская область, Целинский район, с/о Ольшанский, и что данный объект недвижимости не является предметом договора аренды между сторонами по делу.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Таким образом, требование Богданова В.Н., Богдановой М.Т., Залескина И.И., Фоменко А.В., предъявленное к председателю СПК «Победа» о государственной регистрации прекращения договора аренды земельной доли от Дата обезличена г. л.д. 77) не является правомерным, т.к. договор аренды был заключен на определенный срок - 10 лет, в силу чего истцы не имеют права отказаться от договора в любое время, закрепленное вышеуказанной нормой права (ст. 610 ГК РФ) и распространяющиеся только на правоотношения из договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статья 11.8 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения и сохранения соответствующих прав на земельные участки, которые были образованы или изменены. Данная статья закрепляет общее правило о том, что в отношении вновь образованных земельных участков собственники прежних земельных участков приобретают право собственности, а пользователи или владельцы прежних земельных участков - право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования на образованные земельные участки.
Особо следует отметить, что в таких случаях не требуется принятия каких-либо решений о предоставлении земельных участков.
Закреплены гарантии прав арендаторов земельных участков и лиц, использующих участки на основании договоров безвозмездного срочного пользования. Предусмотрено сохранение сервитутов при образовании земельных участков.
Как следует из содержания п. 4 статьи 11.8 ЗК РФ, при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Таким образом, Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне Арендодателя от Дата обезличена4 г., зарегистрированный Дата обезличена г., заключенное Дата обезличена г. л.д. 130-153) является подтверждением экономической заинтересованности арендатора и арендодателей в действующих арендных отношениях на тех же условиях.
Согласно ст. 196 ч. 3 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленному требованию истца и выйти за пределы заявленных требований не имеет права. Этот вывод суда вытекает также из п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № 23 от 19.12.2003 года.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым Дата обезличена г. Целинским отделом УФРС по Ростовской области была проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от Дата обезличена г., который был заключен в надлежащей форме, управомоченным на то лицом - ФИО3, действовавшей на основании доверенностей от арендодателей. Правомерность указанных доверенностей, договора аренды и его государственной регистрации подтверждена вступившим в законную силу решением Целинского районного суда от Дата обезличена г. л.д. 105-110).
В качестве основания требования об аннулировании зарегистрированного права аренды СПК «Победа» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер 61:40:60 00 01:0513 истцовая сторона указывает, на отсутствие договора аренды между сторонами по делу именно данного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от Дата обезличена г. государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
По смыслу данной правовой нормы при оспаривании в судебном порядке зарегистрированного права судом оцениваются правоустанавливающие документы, послужившие основанием для регистрации права.
В силу положений п. 1 ст. 13 и абз. 3 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» наличие зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, не препятствует выделу земельного участка в счет земельной доли, принадлежащей участнику общей долевой собственности.
Вступившим в законную силу решением Целинского районного суда от Дата обезличена г. л.д. 105-110) установлено, что по договору аренды передается в пользование земельный участок, а не доли, в повестке дня собрания, указанной в протоколе общего собрания собственников земельных долей от Дата обезличена г., указано о передаче в аренду не долей, а земельных участков, так как весь земельный массив состоит из земельных участков, и в аренду сдается земельный участок единым землепользованием. Собственники земельного участка выразили желание сдать свои земельные доли, из которых состоит весь земельный массив посредствам заключения договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя, не указав в решении собрания ни земельного участка, ни земельных долей, хотя из смысла всего содержания протокола ясно, что речь идет о земельном участке.
Исходя из вышеизложенного основанием регистрации права аренды СПК «Победа» на спорный земельный участок истцов является договор аренды земельного участка от Дата обезличена года, который до настоящего времени сторонами не расторгнут, не признан недействительным. Факт продолжения арендных отношений между сторонами, возникших на основании договора аренды от Дата обезличена г. опровергает утверждения истцовой стороны о том, что отсутствует арендные отношения земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер Номер обезличен
В силу статьи 12 ГК РФ прекращение или изменение правоотношений является самостоятельным способом защиты права.
Выбор одного из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, принадлежит не суду, а истцам, которые и определили в исковом заявлении избранный ими способ защиты своего права.
Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, исходя из положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, в соответствии с которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Рассматривая заявленные истцами требования об аннулировании зарегистрированного права аренды путем исключения записи об обременении данного земельного участка арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд исходит из положений «Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, согласно которым запись в ЕГРП о существующем праве погашается только при прекращении или ограничении соответствующего права. Внесение и погашение записей в ЕГРП носит технический характер и являются следствием возникновения, изменения, прекращения и перехода права.
Доводы искового заявления о том, что истцы не получали в должном объеме арендной платы, которая должна, согласно договора аренды от Дата обезличена г., производиться арендатором в натуральном выражении (продукцией) и оказанием услуг, а также доводы представителя ответчика об обратном, что по мнению последнего подтверждено ведомостями о предоставлении арендной платы, признаны судом несостоятельными, поскольку предметом судебного разбирательства являются требования иного характера, указанные доводы могут заслуживать должного внимания в рамках рассмотрении спора о признании недействительным либо расторжении договора аренды.
В соответствии со всем вышеизложенным, суд полагает необоснованными доводы истцовой стороны и представителя третьего лица о наличии оснований для аннулировании зарегистрированного права аренды СПК «Победа» на спорный земельный участок, в силу чего в удовлетворении исковых требований необходимо отказать. При этом истцы не лишены возможности обратиться в суд с иском, избрав иной способ защиты их прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Богданова ..., Богдановой ..., Залескина ..., Фоменко ... об аннулировании зарегистрированного права аренды СПК «Победа» на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 155,2 га кадастровый номер Номер обезличен, располагающийся по адресу: Ростовская область, Целинский район, с/о Ольшанский, путем исключения записи об обременении данного земельного участка арендой из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена года.
Судья