Дело № 2-467/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Целина Целинского района 24 декабря 2010 года
Целинский районный суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Портновой И.А.,
при секретаре Лоскутовой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданского дела по иску Сулейманова <данные изъяты> к Белянчиковой <данные изъяты>, Администрации Юловского сельского поселения Целинского района Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение, по встречному иску Белянчиковой <данные изъяты> к Сулейманову <данные изъяты> о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Сулейманов Р.Р. обратился в суд с иском к Белянчиковой Е.К., Администрации Юловского сельского поселения Целинского района о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ году он купил у Белянчиковой Е.К. домовладение в <адрес> включающее жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями на земельном участке площадью 0,55 га, за 17 000 рублей, которые были переданы Белянчиковой Е.К. сразу в день совершения сделки. После заключения договора Белянчикова Е.К. разрешила им вселиться, вручила ключи и зарегистрировала все его семью по месту жительства в этом доме, а сама уехала к дочке в Ставропольский край, адреса не оставила, но обещала приехать на следующее лето, чтобы в учреждении юстиции переоформить дом на него. Ни в следующем году, ни еще год спустя Белянчикова Е.К. не появилась. В 2009 году он узнал, что администрация Юловского Сельского поселения оформила земельную долю Белянчиковой Е.К. как невостребованную, тогда он понял, что не дождется от продавца исполнения обязанностей по регистрации сделки. Просил вынести решение о регистрации на основании договора купли-продажи ним право собственности на жилой дом с пристройкой и хозяйственными строениями, расположенные на земельном участке категории земель населенных пунктов площадью 0,55 га, по адресу: <адрес>.
Определением Целинского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ была произведена замена ненадлежащего ответчика Белянчикову Е.К. на Белянчикову В.А.
ДД.ММ.ГГГГ в Целинский районный суд поступило встречное исковое заявление Белянчиковой В.А. к Сулейманову Р.Р. о признании сделки недействительной с момента ее совершения, указывая, что при жизни матери и после ее смерти ДД.ММ.ГГГГ, в жилом доме по <адрес> она Сулейманова P.P. ни разу не видела и проживать в доме невозможно, так как он находится в аварийном состоянии. ДД.ММ.ГГГГ, как указывает истец, он купил у Белянчиковой Е.К. домовладение в <адрес>, включающее жилой дом с хозяйственными строениями и сооружениями на земельном участке площадью 0,55га за 17000 рублей, которые были переданы Белянчиковой Е.К. единовременно в день совершения сделки. В доказательство этому истец приложил копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме, из текста которого следует, что Белянчикова Е.К. продала свои дом и сарай в х. <адрес> на земельном участке 0,55 га. Сулейманову Р.Р. за 17 тысяч рублей. Столь длительную причину - 7 лет - не обращения в суд Сулейманов P.P. никак не объяснил, а из его иска следует, что он все это время дожидался исполнения обязанностей по регистрации сделки от продавца. Если бы Сулейманов P.P. покупал домовладение и заплатил за него денежные средства, то он бы сразу настоял на регистрации договора, а не дожидался бы его исполнения от продавца, который уехал в Ставрополье, не оставив никаких своих координат, как указывает истец. Учитывая, что ДД.ММ.ГГГГ, был якобы заключен договор купли-продажи между истцом и ее матерью - Белянчиковой Е.К., то с настоящими исковыми требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение, истец мог обратиться в течение срока исковой давности, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Он же обратился в 2010 году, по прошествии 7 лет, за пределами срока исковой давности, поэтому она просит применить исковую давность к требованиям Сулейманова P.P. и в иске ему отказать. Представленная копия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит в себе всех предусмотренных условий для купли-продажи недвижимого имущества. Доказательств передачи недвижимости от продавца, то есть подписанного сторонами документа о передаче, истец не предоставил, что также ставит под сомнение сделку купли-продажи жилого дома между ним и матерью. Сулейманов P.P. указывает, что после заключения договора Белянчикова Е.К. разрешила им вселение, вручила ключи и зарегистрировала всю его семью по месту жительства в этом доме. Доказательств того, что регистрация Сулейманова P.P. и всей его семьи в жилом доме была проведена по инициативе ее матери - не привел. В доме посторонние лица никогда не жили ни при ее жизни, ни после ее смерти, а потому и передавать ключи от дома она никому не могла. Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту, который отсутствует. Ее мать ничего не говорила ей о том, что продала свое домовладение и получила за него денежные средства, у нее вызывает большие сомнения, что подпись, выполненная якобы от имени ее матери в договоре, принадлежит и выполнена лично ею, так как истец, имея на руках договор купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ, зачем то ждал больше 7 лет и только в 2010 году обратился в суд. Считает, что Сулейманов P.P. обратившись в суд за пределами срока исковой давности, не представил доказательств того, что действительно имел место договор купли-продажи жилого дома со всеми пристройками между ним и ее матерью ДД.ММ.ГГГГ, что подпись в договоре принадлежит Белянчиковой Е.К., что ей действительно были переданы за дом и прилегающие к дому постройки 17000 рублей. Просила признать договор купли-продажи, датированный ДД.ММ.ГГГГ между Сулеймановым Р.Р. и Белянчиковой Е.К. недействительной ничтожной сделкой с момента ее совершения, в иске Сулейманову Р.Р. о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение, расположенное на земельном участке категории земель населенных пунктов площадью 0,55 га, по адресу: Россия, <адрес> - отказать, взыскать судебные расходы по делу, применить срок исковой давности (л.д. 64-67).
Определением Целинского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ принято встречное исковое заявление Белянчиковой В.А. к Сулейманову Р.Р. о признании сделки недействительной.
В судебном заседании истец Сулейманов Р.Р. исковые требования полностью поддержал на основании доводов, приведенных в исковом заявлении, просил суд их удовлетворить. В удовлетворении исковых требований Белянчиковой В.А. просил отказать.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Сулейманов Р.Р. пояснил, что в 2003 года он купил у Белянчиковой Е.К. дом. Он писал расписку, а Белянчикова расписалась. После этого дочь Белянчиковой Е.К. - Зинаида, перевезла мать к себе. Дочери Белянчиковой Е.К. знали о том, что их мать продала дом. В доме он проживал до 2009 года, потом переехал к родителям, так как приехала вторая дочь Белянчиковой Е.К. - Валентина, забрала у него документы на дом и обещала сама все оформить. В дом их прописала сама Белянчикова Е.К., думал, что без проблем оформит дом. Он вместе с Белянчиковой Е.К. ездили к нотариусу в п. Целина, но была большая очередь, тогда они поехали в г. Сальск к нотариусу, им сказали, что надо обращаться именно к нотариусу в п. Целина. Но Белянчиковой и ее дочери необходимо было срочно уезжать, поэтому дом не оформили. В 2009 году приехала дочь Белянчиковой Е.К. Валентина, предложила за дом 34000 рублей, а потом привезла 17000 рублей и сказала, что даст 1000 рублей за охрану дома. Он отказался и ушел. Налоги на дом платил он, хотя в квитанциях была указана фамилия Белянчиковой Е.К. Встречный исковые требования не признал, так как Белянчикова В.А. знала о том, что дом продан, и сама предложила ему выкупить дом за двойную цену за 34 000 рублей, она знала, что мать продала дом за 17000 рублей.
Представитель истца Воронина Г.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала исковые требования истца и пояснила, что Сулейманов Р.Р. в 2003 году купил дом у Белянчиковой, но не оформил это надлежащим образом. Он оплачивает все налоги и коммунальные платежи. Срок исковой давности Сулеймановым Р.Р. не нарушен, так как он о нарушении своего права он узнал летом 2009 года, когда Белянчикова В.А. забрала у него документы и отказалась оформить сделку. Сулейманов во владение и пользование вступил, свои обязанности выполнил. Просила удовлетворить исковые требования Сулейманова Р.Р., в удовлетворении встречного искового требования Белянчиковой В.А. отказать.
Представитель ответчика Администрации Юловского сельского поселения Веревкина О.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии (л.д. 51). В отношении представителя ответчика Юловского сельского поселения суд рассматривает дело в силу ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель ответчика Веревкина О.В. пояснила, что Белянчикова Е.К. продала дом Сулейманову Р.Р., и сама зарегистрировала его в доме. Сулейманов прожил в доме недолго, двор запущен. Белянчикова Е.Г. уехала жить к дочери в Ставропольский край и там умерла. Решение просила принять на усмотрение суда.
В отношении ответчика Белянчиковой В.А. суд рассматривает дело в силу ч. 4 ст. 167 ГПК РФ, поскольку она в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 109), не сообщила суду об уважительных причинах неявки и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Третье лицо Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по РО, привлеченное к участие в деле на основании определения Целинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17), в судебное заседание не явилось, в адрес суда поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя УФСГКК по РО (л.д. 53). В отношении 3-го лица суд рассматривает дело в порядке ст. 167 ч. 5 ГПК РФ.
Свидетель ФИО10, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, показала, что около 8 лет назад ее пригласили быть свидетелем при продаже квартиры Белянчиковой Е.К. Сулейманову Р.Р. При ней были переданы деньги за дом. Она подписывала, какие-то бумаги. О том, что Белянчикова Е.К. продала дом ее дочки знали.
Свидетель ФИО11, допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, показал, что Сулейманов Р.Р. является его племянником. Сулейманов Р.Р. приехал жить в х. Карла Маркса в 90-х годах. Белянчикова Е.К. проживала через два дома от него. После смерти ее мужа к ней приехала дочь Зина, которая ухаживала за ней, прожила она больше 1-го года. Потом Белянчикова решила продать дом. Сулейманов Р.Р. его купил. При составлении договора купли-продажи присутствовал он и соседка ФИО10. В их присутствии Белянчикова Е.К. передала Сулейманову Р.Р. документы на дом. Белянчикова сама зарегистрировала Сулейманова в доме. Племянник в доме живет только летом и сажает огород, а зимой живет у родителей, так как дому необходим капитальный ремонт. В 2009 году приезжала дочь Белянчиковой - Валентина, хотела поселиться в доме, хотя знала, что дом продан.
Свидетель ФИО12, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что Сулейманов Р.Р. купил дом у Белянчиковой Е.К. Белянчикова говорила ей, что приезжала ее дочь Валя и она с Зиной решили ее забрать жить к себе. Она хотела купить дом у Белянчиковой предлагала 18000 рублей, но Белянчикова Е.К. сказала, что уже продала дом Сулейманову Р.Р. за 17000 рублей. Белянчикова Е.К. была при памяти, когда продавала дом. Сулейманов Р.Р. сразу вселился в дом, а потом заболела его мать и они переехали к родителям.
Заслушав истца Сулейманова Р.Р., представителя истца Воронину Г.В., исследовав письменные доказательства, и, оценив все в совокупности, суд находит требования истца обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу следующего:
Судом установлено, что истец Сулейманов Р.Р. купил у Белянчиковой Е.К. домовладение, расположенное на земельном участке площадью 0,55 га, за 17 000 рублей, по адресу: <адрес>, о чем был составлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).
В судебном заседании установлено, что продавец Белянчикова Е.К. передала в собственность покупателю отчуждаемую недвижимость посредством передачи правоустанавливающих документов и ключей, прописала Сулейманова Р.Р. в вышеуказанном домовладении.
Однако Сулейманов Р.Р. не оформил свое право на купленное домовладение надлежащим образом, так как Белянчикова Е.К. выехала на постоянное место жительство в Ставропольский край г. <адрес>.
Белянчикова Е.К. умерла ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> края, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 85).
В соответствии с ст. 131 ГК РФ осуществляют учреждения юстиции, которые ведут Единый государственный реестр регистрации недвижимости.
В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Из смысла данной нормы права следует, что возможность вынесения судом решения о регистрации сделки предусмотрена при наличии двух условий:
сделка была совершена в надлежащей форме, т.е. соблюдены требования, установленные к простой форме сделки, а в случаях, установленных законом или соглашением сторон, и к ее нотариальному удостоверению;
одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, при этом форма уклонения роли не играет.
В связи с вышеизложенным, суд, анализируя договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, считает, что данная сделка совершена в надлежащей форме, поскольку в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Из смысла данной нормы гражданского законодательства следует, что нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация права в Едином государственном реестре.
Действующим законодательством не установлены какие-либо определенные сроки осуществления государственной регистрации. При установлении таких сроков следует руководствоваться ст. 314 ГК РФ. Если срок подачи заявления о государственной регистрации установлен договором, сторона может считаться уклоняющейся после наступления такого срока. Если такой срок договором не установлен, сторона обязана принять участие в регистрации в семидневный срок со дня предъявления другой стороной требования об участии в осуществлении государственной регистрации.
После совершения сделки об отчуждении недвижимости в надлежащей форме стороны связаны обязательством не уклоняться от ее регистрации.
Поскольку Белянчикова Е.К., являющаяся продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, умерла ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство судом квалифицируются как объективное препятствие к государственной регистрации.
Государственная регистрация сама по себе не является достаточным основанием для возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гражданские права и обязанности, изменяются и прекращаются на основании предусмотренных законом юридических фактов (п. 1 ст. 8 ГК РФ). Именно эти факты являются первичными событиями гражданского оборота, которые никакая государственная регистрация прав не может подменить.
Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, удостоверяя со стороны государства юридическую силу соответствующих документов в соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Таким образом, исковые требования Сулейманова Р.Р. обоснованы представленными и исследованными доказательствами и подлежат удовлетворению.
В удовлетворении встречного иска Белянчиковой В.А. к Сулейманову Р.Р. о признании сделки недействительной, следует отказать, поскольку вышеуказанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в соответствии со ст. 550 ГК РФ в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, в договоре указаны все существенные условия договора о предмете договора, его местонахождении, цене, что соответствует положениям ст. 432, 554, 555 ГК РФ.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В своих требованиях ответчик Белянчикова В.А. просит признать вышеуказанный договор купли-продажи недействительным, ссылаясь на то, что она ни разу не видела истца в доме по адресу: <адрес>. Однако данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора недействительным. При этом суд также учитывает то обстоятельство, что сама ответчица Белянчикова В.А. проживает в <адрес> края, в силу чего не имела возможности часто приезжать в <адрес>, и видеть, кто проживает в домовладении по <адрес>. Кроме того, свидетели, допрошенные в судебном заседании, проживающие в <адрес>, показали, что истец проживал в данном доме после его покупки и в настоящее время там проживает в летний период, сажает огород. У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенных свидетелей, поскольку они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ.
Ссылка ответчика Белянчиковой В.А. на то, что ее мать ничего не говорила о продаже своего домовладения и получении за него денежных средств, ее подпись в договоре купли-продажи вызывает большие сомнения, является несостоятельной, поскольку истцом не доказан факт подтверждающий данные доводы, ходатайств о назначении по делу почерковедческой экспертизы ответчицей не заявлялось. Кроме того, допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО10 и ФИО11 показали, что присутствовали при заключении спорного договора купли-продажи и передаче денег, чем подтвердили добровольное волеизъявление Белянчиковой Е.К. при совершении сделки.
Доводы встречного искового заявления Белянчиковой В.А. о том, что истец не предоставил доказательств передачи недвижимости от продавца суд считает необоснованным, так как факт передачи объекта купли-продажи подтвержден тем, что продавец Белянчикова Е.К. отдала Сулейманову Р.Р. правоустанавливающие документы на домовладение, прописала последнего в нем, а также тем, что истец стал там проживать.
Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что у Белянчиковой Е.К. было намерение продать принадлежащее ей домовладение квартиру за оговоренную в договоре сумму в размере 17 000 рублей.
Ответчиком Белянчиковой В.А. не указано предусмотренных ст. ст. 168 - 179 ГК РФ оснований для признания сделки недействительной.
Рассматривая заявление Белянчиковой В.А. о применении к требованиям Сулейманова Р.Р. срока исковой давности, суд исходит и следующего:
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Данный срок в силу ст. 196, ст. 200 п. 1 ГК РФ равен 3 годам, исчисление которого начинается со дня, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В абз. 3 п. 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и может защищать свое владение на основании ст. 305 ГК РФ.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 305 ГК РФ данное право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом.
Согласно ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, не соединенных с лишением владения, не распространяется исковая давность.
Исходя из вышеизложенного суд считает, что исковая давность не распространяется на требование Сулейманова Р.Р., который приобрел домовладение на основании сделки купли-продажи, стал ее законным владельцем, но зарегистрировать свое право собственности на данный объект недвижимости не имеет возможности по независящим от него обстоятельствам.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сулейманова <данные изъяты> к Белянчиковой <данные изъяты>, Администрации Юловского сельского поселения Целинского района Ростовской области о государственной регистрации перехода права собственности на домовладение, удовлетворить.
Зарегистрировать на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за Сулеймановым <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, право собственности на жилой дом с пристройкой (литер А,а) общей площадью 40,7 кв.м, в том числе жилой площадью 36,7 кв.м, летнюю кухню площадью 17,6 кв.м (литер Б), вход в подвал площадью 4,6 кв.м (литер В), подвал площадью 3,6 кв.м (литер В1), сарай площадью 29,1 кв.м (литер Г), сарай площадью 8,4 кв.м (литер Е), уборную (литер Д), забор №1, ворота №2, расположенные на земельном участке земель населенных пунков площадью 5 500 кв.м, находящихся по адресу <адрес>.
В удовлетворении встречного иска Белянчиковой <данные изъяты> к Сулейманову <данные изъяты> о признании сделки недействительной, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: